Alfagest Roma

ALFAGEST Roma: Dieci buoni motivi per cambiare e scegliere
il nuovo AMMINISTRATORE di Condominio.

La complessità della gestione di un Condominio richiede
un team di professionisti con una preparazione tecnica e gestionale:

1. esperienza trentennale nella gestione ed amministrazione di
immobili, nei lavori e nelle ristrutturazioni edili
2. compenso ordinario fisso per 3 anni, trasparenza, disponibilità,
gentilezza, onestà e reperibilità
3. risparmiare con la verifica ed il taglio dei costi di gestione del
10-15%: "spending review" delle spese, migliorando il livello
dei servizi;
4. requisiti professionali assolti con aggiornamento annuale di 15
ore secondo DM 140/14 (in regola fino al 08.10.2022).
5. Amministratore Professionale socio ANACI 15831, la più grande
Associazione in Italia con 7.000 soci Professionisti e Codice
Deontologico
6. Assicurazione Professionale Rischi (polizza importo
€ 750.000.= per attività ordinaria ed € 250.000.=
per esecuzione lavori)
. Generali: Polizza Professionale RC importo € 1.000.000.=
7. Convocazione delle Assemblee con 15 giorni di anticipo,
con documentazione completa e proposte di delibera per
i punti all'ODG, Ordine del Giorno.
8. documenti on line scaricabili (MioCondominio), compreso
il c/c della banca, le quote da pagare, il Registro di Contabilità,
le copie dei bilanci, i verbali delle assemblee.
9. Gestione con l'obiettivo di valorizzare gli asset immobiliari
del condominio
10. Unica struttura con competenze tecniche, fiscali, legali,
finanziarie, contrattuali, amministrative, finanziarie.

Roma, 09.07.2026

Alfagest Roma © Riproduzione Riservata.

ALFAGEST ROMA – Gestione Immobili I
- Amministrazione Condomini
Paolo Cortesi Architetto Socio ANACI 15831

uffici: via Bulgaria 36 - 00196 Roma I
amm.ne e posta: via S. Maria dell'Anima, 55 - 00186 Roma
telefono: 06.4559.7992 I mobile: 335.611.33.77
email: [email protected] I PEC : [email protected]
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L'Autonomia dell'Amministratore del Condominio
nel cambiare i fornitori.

L'Amministratore è il soggetto incaricato della
Manutenzione Ordinaria e dell'erogazione dei
servizi essenziali (acqua, luce, gas, ecc.).

L'amministratore, oltre a stipulare il contratto con
le varie ditte, verifica le prestazioni e la qualità
del servizi e dei lavoro eseguiti.

La Legge riconosce all'Amministratore autonomia nella
gestione dei fornitori, quindi può: cambiare fornitore, se a parità di qualità del servizio,
ottiene condizioni economiche migliori, per esempio
sostituendo la ditta delle pulizie; sostituire il fornitore del gas o dell'energia elettrica,
nel caso di offerta di prezzi più vantaggiosi.

Questi interventi sono atti di Gestione Ordinaria e quindi
rientrano nella normale amministrazione finalizzata ad
una migliore e più oculata gestione del Condominio.

Vi sono però limiti a questa autonomia, per cui è
necessario sottoporre ogni decisione all'Assemblea: spese rilevanti e significative interventi relativi alla manutenzione straordinaria modifiche sostanziali di un contratto di un fornitore se riguarda un fornitore su cui l'Assemblea abbia già
deliberato.

All'Assemblea resta sempre una funzione di controllo
e di verifica delle scelte fatte in autonomia dall'Amministratore,
con possibilità di cambiarle.

Roma, 15.06.2026

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Gestione Immobili I Amministrazione Condomini
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Il DECALOGO
dell'Amministratore di Condominio

1. Rispondere con prontezza alle richieste
ed alle domande dei Condòmini
2. Reperibilità dell'Amministratore
3. Gentilezza, Customer Care , Fiducia
e Collaborazione
4. Onestà, Trasparenza, Chiarezza,Precisione
5. Contabilità sempre aggiornata
Fascicolo di Rendiconto Condominiale
6. Informazione costante sull'attività dell'Amministratore
7. Urgenze, Sopralluoghi,
Lavori di Riparazione
8. Assemblee di Condominio
9. Mediazione e Risoluzione dei conflitti
tra i Condòmini
10. Aggiornamento Professionale
Legge DM 140/14

Roma, 11.06.2026

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Il Regolamento di Condominio:
i diritti del costruttore nel "Rogito d'Apertura"

Un interessante studio n.24 -2026/C pubblicato
dal Notariato (Maurizio Corona ed Antonio Scarpa
consigliere di Cassazione), sostiene che il costruttore
per effettuare una riserva di proprietà sul lastrico solare,
su una porzione di facciata per adibirla a cartelloni
pubblicitari o una porzione di cortile, non sia sufficiente
inserirla nel regolamento di condominio "contrattuale"
(cioè approvato da tutti i condomini), perchè non sarebbe
quel "titolo idoneo" richiesto dall'artt. 1117 del C.Civile.

Il Condominio nasce in automatico quando un'unità
immobiliare sia venduta dal costruttore al primo condòmino.

Il costruttore dovrà riservarsi espressamente la proprietà
del bene nel Rogito della prima compravendita, altrimenti
quel bene entrerà nella comunione dei condòmini, cioè
nei Beni Comuni del Condominio.

Buona prassi è allegare al Rogito d'Apertura
un elaborato planimetrico catastale, che consenta
di identificare le porzioni dell'edificio escluse dalla
comunione; quindi la parte del lastrico solare e del
cortile di cui il costruttore vuole conservare la proprietà
devono essere identificate sia in pianta e sia con
gli estremi catastali.

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Roma, 29.05.26

ALFAGEST ROMA
Gestione Immobili I Amministrazione Condomini

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UNI 10801:2024 Condominio - TUV Italia 2025
DM 140/14 - 2025 - Aggiornamento Professionale
Generali . 430828692 - Polizza RC Professionale € 1.000.000.=

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tel 335/6113377 - 06/4559.7992
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Portierato - modalità soppressione del servizio.

Maggioranze per deliberare

Se il servizio di portierato è previsto dal Regolamento
contrattuale per eliminarlo è necessaria la maggioranza
dei presenti che rappresenti almeno due terzi del valore
dell'edificio (millesimi).

Nel caso invece che il servizio non sia previsto nel
Regolamento condominiale, per sopprimerlo la delibera
deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti
che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio
(millesimi).

Il licenziamento del portiere richiede una delibera
dell'assemblea condominiale che autorizzi l'amministratore,
il quale deve inviare una comunicazione scritta.

Le cause del licenziamento
Giusta causa , comportamenti gravissimi,
(in tronco, senza preavviso) Gravi inadempienze contrattuali con periodo preavviso
(giustificato motivo soggettivo) Motivi economici o soppressione del servizio
di portierato (giustificato motivo oggettivo)

Il periodo di Preavviso dipende da vari fattori:
principalmente dall'anzianità del portiere.

more info: https://www.alfagestroma.it/post.php?id=

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Roma, 26.05.26

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La Delega per l'Assemblea
di Condominio

L'articolo 67 DACC (Disposizioni di Attuazione del
Codice Civile) riporta le regole per poter intervenire
ad un'Assemblea con una delega scritta.

Il valore della delega è pieno: quindi sia come
partecipante (testa) e sia come valore (millesimi).
Se nell'ODG (Ordine del Giorno) vi sono decisioni
importanti su cui votare ( Lavori Straordinari, ecc.)
è consigliabile che il delegante esprima per scritto
nella delega il proprio voto; altrimenti il delegato
potrà votare liberamente, senza vincoli di mandato.

Limiti numerici e millesimali
Nei Regolamenti di Condominio possono essere
presenti dei limiti al numero delle deleghe (di solito tre).
Per Condomini con più di 20 unità, il delegato non
può rappresentare più di un quinto (quattro)
dei condòmini totali e non più di un quinto (200 mill.)
del valore dell'edificio.

Delega scritta obbligatoria
La delega deve essere conferita per iscritto
all'Amministratore.

Divieto per l'Amministratore del Condominio
L'amministratore non può ricevere deleghe, pena
la nullità della rappresentanza.

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ALFAGEST Roma . Gestione Immobili
. Amministrazione Condomini
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Alfagest Roma l'amministratore di
Condominio sempre reperibile

Scegli un Amministratore di Condominio sempre
reperibile dalle 8 alle 22, che risponde ai tuoi
messaggi entro 24 ore, di notte anche con segreteria
basata su IA per le urgenze,che venga a visitare
il tuo condominio almeno 2-3 volte al mese,
che aggiorni sempre la contabilità delle spese
sul sito web del Condominio, che ti mandi
l'estratto conto del c/c Banca tutti i mesi,
che ti faccia pagare le rate in tanti modi con
MOBYPAY,.......

Roma, 15.05.26

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DM 140/14 - 2026 - Aggiornamento Professionale
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Pannelli fotovoltaici sui balconi

In tempi di transizione energetica e di aumento dei
costi dell'energia, l'installazione di pannelli fotovoltaici
sul proprio balcone, meglio con batterie di accumulo, contribuisce a ridurre i costi e la dipendenza dalla rete
elettrica.

Il vantaggio rispetto ai tetti è doppio: l'impianto non
necessita di modifiche strutturali e la posizione dei
balconi, di solito ben esposta al sole, favorisce una
buona resa dei pannelli fotovoltaici.

L'installazione dei pannelli FV è soggetta alla disciplina condominiale; l'art. 1122 del C. Civile consente ai
Condòmini di installare i pannelli FV sulla proprietà
esclusiva del balcone, purchè non comprometta la
stabilità e l'estetica dell'edificio, specie se di particolare
pregio architettonico ed estetico.

Per portare a termine l'iniziativa senza intoppi si
suggerisce nei casi particolari di eventuali prevedibili contestazioni sul decoro dell'edificio, di richiedere una
preventiva approvazione dell'Assemblea del Condominio
che potrà anche chiedere una relazione tecnica sia sul
rispetto delle norme di sicurezza che sulla tipologia
dell'installazione e posa in opera, atta ad evitare danni
alle strutture dell'edificio condominiale.

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Roma, 19.05.26

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DM 140/14 - 2026 - Aggiornamento Professionale
Generali - 430828692 - Polizza RC Professionale

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Scelta del rappresentante del Condominio
per l'Assemblea dl Supercondominio

Quando i condòmini sono più di 60 c'è l'obbligo
di nominare un rappresentante del Condominio
(art. 67 DACC , Disposizioni Attuazione C.Civile).
Per la nomina è necessaria la maggioranza dei presenti
e due terzi (666 mill.) del valore dell'edificio (% mill.).

Con la sentenza 14453/26 la Cassazione ha stabilito
che non si possono introdurre limiti alla scelta del
rappresentante, quindi può essere anche un professionista
od una persona esterna al Condominio.

Il Rappresentante è un semplice portatore degli interessi
dei Condòmini, che gli hanno conferito una delega precisa,
e svolge la sua attività come in un rapporto di mandato
ed è sprovvisto di poteri decisori propri.

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Roma, 19.05.26

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Condominio sempre reperibile

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