Studio Legale R & G

CONDOMINIO-PARTI COMUNI-INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI

Non bastano le foto per ordinare la rimozione del condizionatore.

La Corte di cassazione (II Sezione civile, presidente Milena Falaschi, relatore Antonio Scarpa) con sentenza n. 9573 pubblicata il 14 aprile 2026 ha statuito che in tema di condominio, l’installazione di un condizionatore sulla facciata dell’edificio,anche quando collocato in prossimità di una finestra di proprietà esclusiva, deve essere valutata alla luce dei limiti posti dagli articoli 1102 e 1122 del Cc e delle eventuali disposizioni del regolamento o delle delibere assembleari che disciplinino specificamente l’uso
delle parti comuni e la tutela del decoro architettonico. Ai fini di tale verifica, il giudice di merito non può limitarsi a una valutazione sommaria delle sole riproduzioni fotografiche, ove siano scarsamente leggibili, ma deve accertare in modo compiuto la collocazione del manufatto, caratteristiche dimensionali ed estetiche, l’esistenza di impianti analoghi e l’effettiva portata delle regole condominiali invocate".

CONDOMINIO-ASSEMBLEA DI- DAMMINISTRATORE DI- POTERI E LIMITI.

Con la decisione n. 12742/2026 la Suprema Corte di cassazione è tornata a pronunciarsi circa i poteri dell’amministratore di condominio e dei relativi limiti.
Riteniamo fare cosa utile pubblicando per intero la detta sentenza: buona lettura.

Sentenza
sul ricorso iscritto al n. 3759/2020 R.G. proposto da:
FI.ER., elettivamente domiciliata in RO.VI., presso lo
studio dell'avvocato MA.MA. che la rappresenta e di
fende unitamente all'avvocato FR.MA.;- ricorrente
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato
in RO.VI., presso lo studio dell'avvocato SA.VI., rappre
sentato e difeso dall'avvocato GI.AL.;- controricorrente e ricorrente incidentale
Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO CA
TANIA n. 2420/2019 depositata il 06/11/2019.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 23/10/2025 dal Consigliere LUCA VAR
RONE; Udito il Sostituto Procuratore generale in
persona del dott. CARMELO CELENTANO che ha
concluso per l'accoglimento del primo motivo di ri
corso con assorbimento dei restanti e rigetto del ri
corso incidentale;
uditi gli avvocati MA.MA. e FR.MA. per la ricorrente
e SA.VI. per il controricorrente;
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Fatti di causa
1. Il Tribunale di Catania, in accoglimento della do
manda proposta dal condominio di (Omissis) - Cata
nia, lo dichiarava proprietario della terrazza di coper
tura dell'edificio condominiale in base al regolamento
contrattuale del condominio (art. 6) registrato il
12.12.1963 al n. 6931 e trascritto ai nn. (Omissis) presso
la conservatoria dei registri immobiliari di Catania e di
conseguenza accertava che il manufatto edificato dalla
convenuta insisteva su superficie di proprietà condo
miniale. Il Tribunale, inoltre, dichiarava che FI.ER. go
deva dell'uso e del calpestio esclusivo della terrazza di
copertura dell'edificio condominiale che costituiva per
tinenza dell'appartamento di sua proprietà, sito al pia
no nono interno 21, scala B e dichiarava che in base al
citato regolamento contrattuale del condominio (art 6)
sulla terrazza di copertura era inibita qualsiasi soprae
levazione e di conseguenza dichiarava che il manufat
to eseguito dalla convenuta era violativo di tale regola
mento ed era costruito senza il rispetto delle distanze
legali; condannava la parte convenuta alla demolizione
del manufatto e alla riduzione in pristino.
2. FI.ER. interponeva appello avverso tale pronuncia.
3. Il condominio di (Omissis) -Catania, resisteva al
gravame e ne chiedeva il rigetto.
4. La Corte d'Appello di Catania, in parziale accogli
mento dell'impugnazione ed in riforma della sentenza
gravata, dichiarava il difetto di legittimazione attiva del
condominio di (Omissis) - Catania, in ordine alla do
manda di accertamento della proprietà e dei diritti di
uso relativi alla terrazza di copertura del fabbricato
condominiale, mentre confermava il capo della sen
tenza relativo alla statuizione di condanna, nei con
fronti di FI.ER., alla demolizione del manufatto da
quest'ultima realizzato ed alla riduzione in pristino.
La Corte richiamava l'oggetto della domanda propo
sta dal Condominio e rilevava come la stessa integras
se un'azione reale, di natura petitoria, siccome volta
all'accertamento della proprietà, in capo al condominio
attore, del tratto di terrazza su cui la FI.ER. aveva ese
guito un manufatto di cui era stata chiesta la demoli
zione. Pertanto in applicazione della giurisprudenza
consolidata in tema di condominio la Corte d'Appello
ribadiva che le azioni reali da esperirsi contro i singoli
condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statui
zioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela
dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edifi
cio condominiale non ricompresi dal novero degli atti
meramente conservativi (al cui compimento l'ammini
stratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n.
4, cod. civ.) possono essere esperite dall'amministrato
re solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex
art.1131, primo comma, cod. civ., adottata con la mag
gioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice
(Cass. Sentenza n. 40 del 08/01/2015).
Ciò posto, essendo pacifico che l'amministratore
aveva agito in giudizio senza l'autorizzazione dell'as
semblea, atteso il conseguente difetto di rappresentan
za e di legittimazione dell'amministratore, andava di
chiarata l'inammissibilità della domanda volta all'ac
certamento della proprietà della terrazza di copertura
dell'edificio condominiale.
La Corte d'Appello rigettava, invece, il secondo moti
vo di gravame evidenziando che l'art. 6 del regolamen
to del condominio di (Omissis), in Catania, di chiara
natura contrattuale, registrato il 12/12/1963 al n. 6931
e trascritto ai numeri (Omissis), presso la Conservato
ria dei Registri Immobiliari di Catania, prima della
vendita a terzi delle diverse unità immobiliari costruite
dall'Impresa ing. CA. E C., riportava testualmente: "Cir
ca le terrazze di copertura rimane stabilito quanto ap
presso: A) Le zone della terrazza di copertura del nono
piano, quadrettate in giallo nella pianta allegata alla
lettera E sono di proprietà condominiale; le spese di
riparazione e di ricostruzione di tali zone saranno a
carico di tutti i condomini, come per legge. B) Le zone
della terrazza di copertura del nono piano, quadrettate
in rosso, in verde, in marrone, in arancione e in blu, e
in grigio nella pianta allegata alla lettera E, sono di
pertinenza rispettivamente degli appartamenti scala A
piano 5, interno 12; scala A, piano 9, interno 21; scala
B, piano 9, interno 20; scala B, piano 9, interno 21;
scala A, piano 4, interno 10 e scala C, piano 9, interno
20; i cui proprietari (degli appartamenti suddetti,
n.d.r.) ne godranno l'uso ed il calpestio esclusivi; le
spese di riparazione e ricostruzione di tali terrazze sa
ranno a carico di tutti i condomini, con gli oneri come
per legge a carico di coloro che godono dell'uso e del
calpestio. Su tutte le terrazze di copertura di cui ai capi
A e B è inibita qualsiasi sopraelevazione".
Inoltre, la Corte richiamava gli accertamenti svolti
dal CTU, il quale aveva rilevato, senza contestazione
da parte dell'appellante, che " .... quanto realizzato rap
presentava certamente una costruzione e quindi una
sopraelevazione della terrazza esistente, al di là che si
tratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su di un
lato" e " ... di conseguenza che ... la stessa non rispet
tava quanto previsto all'art. 6 del suddetto regolamen
to di condominio"
Attesa, quindi, la chiara inosservanza da parte della
FI.ER. del regolamento di condominio, per la quale
l'amministratore era tenuto ex lege ad attivarsi, senza
la necessità di alcuna previa delibera assembleare, cor
rettamente e condivisibilmente il primo giudice, repu
tata la fondatezza della domanda, aveva ritenuto che il
manufatto eseguito dalla convenuta fosse violativo del
regolamento condominiale, condannando la FI.ER. "al
la demolizione del manufatto e alla riduzione al pristi
no stato".
Il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie,
stabilito dal regolamento di condominio (costituente
parte integrante del contratto di acquisto dei singoli
cespiti) a carico dell'ultimo piano dell'edificio era a
favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto
delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edi
ficio, avendo sostanzialmente natura di servitù "altius
non tollendi", e poteva essere fatto valere sia dai sin
goli condomini, che dal condominio (Cass. sentenza
n. 10397 del 03/12/1994). Dunque, l'amministratore
del condominio era legittimato senza necessità di au
torizzazione dell'assemblea dei condomini ad instau
rare un giudizio per ottenere la rimozione di opere e
manufatti realizzati da un condomino in pregiudizio
delle parti comuni dell'edificio condominiale (realiz
zazione di un manufatto veranda nella zona ad uso
esclusivo), come, appunto, nella fattispecie, posto che
una tale domanda rientrava negli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni stesse ai sensi
dell'art. 1130 c.c., n. 4 (Corte di Cassazione Civile sez.
Il 30/9/2008 n. 24305).
L'argomentazione dell'appellante secondo cui l'ope
ra, essendo stata realizzata, ai sensi e per gli effetti del
comma 4 dell'art. 20 della L.R. n. 4 del 16/04/2003 e
dell'art. 9 della L. R. no 37 del 10/08/1985, era precaria
e non comportava aumento di superficie utile o di vo
lume, né modificazione della sagoma della costruzione
esistente non coglieva nel segno, ostandovi il rilievo
del CTU secondo cui "quanto realizzato era destinato a
restare nel tempo proprio perché previsto dalla nor
mativa invocata (L. 4/2003) e quindi non poteva che
essere ritenuta costruzione non precaria".
Inoltre, la normativa richiamata dall'appellante, dal
carattere meramente urbanistico, era finalizzata a di
sciplinare i rapporti con la pubblica amministrazione,
senza assumere incidenza alcuna nei rapporti tra i pri
vati.
5. FI.ER. ha proposto ricorso per cassazione avverso
la suddetta sentenza sulla base di sette motivi.
6. Il Condominio di (Omissis) -Catania ha resistito
con controricorso e ha proposto ricorso incidentale
sulla scorta di un motivo.
7. Entrambe le parti con memoria depositata in
prossimità dell'udienza hanno insistito nelle rispettive
richieste.
8. Il Procuratore Generale ha concluso per l'accogli
mento del primo motivo di ricorso con assorbimento
dei restanti e rigetto del ricorso incidentale.
Ragioni della decisione
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Viola
zione degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione
all'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c
La Corte catanese avrebbe preso in esame e deciso
solo un profilo marginale e subordinato (la contesta
zione del diritto dell'amministratore di agire autono
mamente per l'accertamento della proprietà della ter
razza), omettendo di prendere in esplicita considera
zione e di decidere gli assorbenti e principali aspetti e
cioè la contestazione del potere e del diritto dell'ammi
nistratore di agire autonomamente anche per tutte le
altre domande.
Infatti, al rigo ventitreesimo della menzionata pagi
na terza, in prosecuzione si legge: "il mezzo, in relazio
ne al profilo di gravame svolto in via subordinata, è
fondato" e successivamente la motivazione esamina
solo il profilo circa la domanda di accertamento del di
ritto di proprietà che in quanto svolta autonomamente
dall'amministratore in relazione alla terrazza non rien
trava nei suoi poteri.
La Corte catanese avrebbe dovuto reputare esulante
dall'autonomia dell'amministratore anche l'altra do
manda così come quella tesa all'accertamento della
proprietà della terrazza (per cui ha rettamente deciso),
vertendo anch'essa su un diritto reale e cioè su quello
che la stessa corte territoriale definisce di servitù "alti
us non tollendi"
La censura riguarda i poteri dell'amministratore del
condominio e l'insussistenza del potere di promuovere
in via autonoma e senza la deliberazione assembleare
azioni attinenti al contenuto di diritti reali quali la ser
vitù connessa ad un divieto di sopraelevazione.
Orbene la sentenza avrebbe dovuto riconoscere ed
affermare il difetto di legittimazione ad agire dell'am
ministratore anche in relazione all'azione volta alla tu
tela della detta pretesa servitù ed alla rimozione della
veranda in discorso, poiché anche detta azione ha ad
oggetto il contenuto di un diritto reale e non rientra
nel novero degli atti meramente conservativi (al cui
compimento la corte rileva che l'amministratore è au
tonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.)
ma comporta un'indagine completa e definitiva anche
sul contenuto del detto altro diritto reale. Altrettanto
vale per la presunta violazione delle distanze legali,
trattandosi, anche in tal caso del contenuto dei diritti
reali controversi.
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La Corte d'Appello ha accolto la domanda del con
dominio riguardante la violazione del regolamento
condominiale che vietava la sopraelevazione delle ter
razze condominiali, anche se ad uso esclusivo indivi
duale. La tesi di parte ricorrente secondo cui l'oggetto
della domanda dell'amministratore non rientrerebbe
nel novero degli atti conservativi per i quali egli è le
gittimato ad agire senza autorizzazione dell'assemblea
è infondata.
Nella giurisprudenza di questa Corte vi è una ampia
casistica nella quale si è ritenuta sussistente la legitti
mazione ad agire dell'amministratore di condominio
anche se privo dell'autorizzazione dell'assemblea, in
base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n.
4), c.c. e ciò anche con riferimento ad azioni aventi na
tura reale allorché la domanda abbia ad oggetto le
parti comuni e si tratti di compiere atti conservativi sui
beni di proprietà comune del condominio, potendo ri
condursi l'azione alla tutela dell'interesse generale al
rispetto del regolamento condominiale o al decoro, al
la tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio.
Anche con riferimento a casi analoghi aventi ad og
getto la domanda di riduzione in pristino rispetto alla
realizzazione di una sopraelevazione da parte di un
singolo condomino si è riconosciuta la legittimazione
ad agire dell'amministratore ex art. 1130, n. 4, c.c.. Nel
la specie, infatti, la domanda dell'amministratore ri
guardava la rimozione di una veranda con tettoia ap
posta su una terrazza condominiale di uso esclusivo
della ricorrente. Il collegio intende dunque dare conti
nuità ai seguenti principi di diritto: In relazione alla
denuncia da parte di un condominio dell'abusiva oc
cupazione da parte del costruttore di una porzione di
area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di
manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittima
zione dell'amministratore di condominio ad agire giu
dizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n.
4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato da parte
dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e
il risarcimento del danno nei confronti dell'autore
dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa
(Cass. Sez. 2, 25/07/2011, n. 16230, Rv. 618786 - 01);
l'amministratore è legittimato, senza necessità di auto
rizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare
il giudizio per la demolizione della sopraelevazione
dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino
alterandone l'estetica della facciata, perché tale atto, di
retto a conservare l'esistenza delle parti comuni con
dominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di
cui all'art. 1130, n. 4, c.c. (Sez. 2, 24/07/2017, n. 18207,
Rv. 645096, e Sez. 2, 12/10/2000 n. 13611, Rv.
540962).
Nello stesso senso possono richiamarsi anche altri
precedenti relativi alla legittimazione dell'amministra
tore per violazioni del regolamento condominiale. Si è
detto, infatti, che: L'amministratore di condominio, es
sendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di
condominio (art. 1130, primo comma, n. 1, cod. civ.), è
legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottene
re che un condomino non adibisca la propria unità
immobiliare ad attività vietata dal regolamento condo
miniale contrattuale (nella specie, bar ristorante), sen
za la necessità di una specifica deliberazione assem
bleare assunta con la maggioranza prevista dall'art.
1136, secondo comma, cod. civ., la quale è richiesta
soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle in
combenze proprie dell'amministratore stesso. (Cass.
Sez. 2, 25/10/2010, n. 21841, Rv. 615541 - 01).
In particolare, con riferimento a fattispecie analoga a
quella in esame si è detto che: l'art. 1127 del codice ci
vile, disciplinante il regime legale delle sopraelevazio
ni, è derogabile, come emerge dall'espressa riserva
contenuta nel primo comma, da una convenzione pre
esistente o coeva alla costituzione del condominio.
La natura contrattuale della prescrizione regolamen
tare che limita o vieta il diritto di sopraelevare nuovi
piani o nuove fabbriche spettante al proprietario esclu
sivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edifi
cio condominiale, ai sensi e con le limitazioni dell'art.
1127 cod. civ., prescrizione come detto assimilabile ad
una "servitù altius non tollendi" (Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 15504 del 06/12/2000; Cass. Sez. 2, Sentenza n.
7678 del 19/07/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10397
del 03/12/1994) non esclude, d'altro canto, la legitti
mazione dell'amministratore ad agire conservativa
mente in confessoria. La disposizione regolamentare
che impone il divieto di sopraelevazione concorre, in
vero, ad integrare la disciplina delle cose comuni
dell'edificio, in quanto diretta ad impedire un determi
nato uso del lastrico solare, sicché, in caso di violazio
ne di tale pattuizione, l'amministratore del condomi
nio, indipendentemente dal conferimento di uno spe
cifico incarico con deliberazione della assemblea, ha, a
norma dell'art. 1130 cod. civ., il potere di fare cessare il
relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione pro
cessuale (Cass. 11 febbraio 1985, n. 1131).
Si è del resto già sostenuto che "la presenza di un
diritto di servitù in favore indistintamente delle pro
prietà esclusive presenti in un edificio condominiale
assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di eserci
zio che con riguardo alle spese di gestione del bene,
alla disciplina propria del condominio, la quale si
estende sia alla gestione dei beni comuni che ai diritti
reali su beni di uso comune connessi alla migliore uti
lizzazione delle proprietà" (Cass. 9 maggio 2023, n.
12259). Sicché "sussiste la legittimazione processuale
dell'amministratore, essendo in gioco la salvaguardia
dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitaria
mente considerato e l'interesse comune dei parteci
panti alla comunione, cioè un interesse che costoro
possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con
l'interesse individuale di un singolo condomino" (Cass.
14 ottobre 2022, n. 30302).
2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Vio
lazione ulteriore degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in
relazione all'art. 360, comma 1, numero 3, c.p.c.
Secondo parte ricorrente, anche qualora si ritenesse
la domanda non rientrante nell'autonomia dell'ammi
nistratore del condominio, la sua proposizione sarebbe
comunque illegittima per il contrasto con le delibera
zioni adottate dai condomini, cosa che ella ribadisce,
reiterando le doglianze svolte con l'appello ed anche in
primo grado. La ricorrente, infatti, ha sempre eccepito
che l'odierno giudizio è stato promosso, in primo gra
do, mediante un'iniziativa personale ed inammissibile
dell'allora amministratore dott. Santo Ferlito, il quale vi
diede impulso, non soltanto in assenza di apposita de
liberazione condominiale ma, addirittura in contrasto
con quella che il condominio stesso aveva adottato
nella seduta del 17-10-2011.
La ricorrente riporta il verbale dell'assemblea del 17
10-2011 ed evidenzia che i condomini deliberarono di
non promuovere l'azione con il voto contrario del cita
to signor Maugeri (presente per delega di altro condo
mino) e, dunque, con adeguata maggioranza, rilevabile
anche dai millesimi di proprietà indicati nella prima
pagina del verbale.
Per effetto di tale deliberazione, l'azione in discorso
sarebbe stata promossa illegittimamente, per il contra
sto con la deliberazione stessa e, dunque, per ulteriore
violazione delle disposizioni dettate dagli artt. 1130,
1131 e 1138 del c.c. che impongono all'amministratore
di eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condo
mini (in particolare art. 1130, comma 1, n. 1) e non
consentono, per l'azione in questione, alcuna deroga
alle scelte adottate dalla sovrana assemblea dei condo
mini.
3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Difetto
di pronunzia nullità del procedimento rilevante ex artt.
112 e 360, comma 1, n. 4, c.p.c.
La censura è ripetitiva della precedente sotto il pro
filo dell'omessa pronuncia rispetto al relativo motivo
di appello.
3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono fon
dati.
Risulta dalla sentenza impugnata che la ricorrente
aveva lamentato con il primo motivo di appello sia che
la domanda attorea non rientrasse tra i poteri dell'am
ministratore di condominio sia che questi potesse pro
muoverla autonomamente malgrado le difformi deli
berazioni in proposito adottate dall'assemblea dei con
domini, ritenendo dirimente l'inderogabilità dettata
dall'art. 1138, quarto comma, del c.c.
Secondo parte ricorrente, infatti, numerosi condo
mini (costituenti la maggioranza in base ai millesimi
indicati nella prima pagina del verbale) avevano deli
berato di non promuovere l'azione.
Il condominio, nel controricorso, afferma che in re
altà solo una sparuta minoranza di condomini erano
contro l'azione giudiziaria volta alla demolizione del
manufatto apposto sulla terrazza di pertinenza della
ricorrente.
Va premesso che, perché possa dirsi esistente una
delibera assembleare occorre soltanto individuare
strutturalmente l'espressione di una volontà riferibile
alla maggioranza avente portata organizzativa (Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 1367 del 18/01/2023). Una delibera
zione condominiale può quindi dirsi inesistente sol
quando manchi un elemento costitutivo della fattispe
cie del procedimento collegiale. Gli eventuali vizi del
relativo procedimento di convocazione, di costituzione
e di documentazione dell'assemblea, come anche l'as
senza del quorum necessario, non escludono ex se la
riconducibilità della decisione al modello legale delle
deliberazioni assembleari e, quindi, l'imputazione al
condominio nel cui ambito viene assunta, e possono,
semmai, incidere sulla qualificazione del vizio della
delibera, agli effetti dell'applicabilità della disciplina di
cui all'art. 1137 c.c. (Sez. 2 - , Ordinanza n. 9387 del
05/04/2023). Né, del resto, il giudice può accertare in
cidentalmente che la deliberazione dell'assemblea sia
stata o meno approvata con la maggioranza necessa
ria, in quanto una delibera adottata con maggioranza
inferiore a quella prescritta dalla legge è annullabile e
perciò, ove non impugnata dai condomini assenti, dis
senzienti o astenuti nel termine di trenta giorni previ
sto dall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti
di tutti i partecipanti al condominio (Sez. 2 - , Senten
za n. 18003 del 01/07/2024).
Questa premessa si rende necessaria in quanto ciò
che rileva in questa sede, è che la Corte d'Appello ha
del tutto omesso di pronunciarsi sull'esistenza o meno
di una delibera del condominio che esprimeva una vo
lontà contraria all'azione giudiziaria nei confronti della
ricorrente. Di conseguenza si impone l'accoglimento
delle censure, dovendosi stabilire nel giudizio di rinvio
se effettivamente l'amministratore ha ritenuto autono
mamente di proporre la domanda in oggetto nono
stante la volontà contraria -eventuale e da accertare -
espressa dai condomini.
In proposito, infatti, deve affermarsi il seguente
principio: l'assemblea, essendo provvista di una com
petenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi
all'amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al
criterio di normale revocabilità dell'incarico di cui
all'art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce della sin
dacabilità dei provvedimenti dell'amministratore con
ricorso all'assemblea ex art. 1133 c.c.
Infatti, così come l'assemblea ha il potere di transi
gere la lite (con diverse maggioranze a seconda
dell'oggetto) allo stesso tempo ha il potere di impedire
il sorgere della lite stessa allorquando si tratti di diritti
disponibili da parte del condominio medesimo o di ri
nunciarvi.
Non ignora il Collegio che in altra pronuncia si è af
fermato che tra gli atti conservativi relativi alle parti
comuni dell'edificio, rientranti nelle attribuzioni
dell'amministratore ex art. 1130 n. 4 c.c., sono ricom
prese le azioni di reintegrazione del possesso dei beni
condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del
danno derivante dalle lesioni del possesso di detti be
ni, con la conseguenza che, da un lato, l'eventuale de
libera di rinuncia all'azione di reintegrazione autono
mamente intrapresa dall'amministratore non vincola
quest'ultimo (Cass. Sez. 2, 24/04/2023, n. 10869, Rv.
668072 - 02).
Tale pronuncia fa seguito ad altra sentenza con la
quale si è affermata, invece, la vincolatività della ri
nuncia rispetto ad una precedente delibera di autoriz
zazione dell'amministratore ad agire in giudizio per
l'esercizio di diritti che, ancorché riferiti alle parti co
muni dell'edificio condominiale, non rientrano nella
rappresentanza giudiziale attiva attribuitagli dall'art.
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1131 c.c. in quanto una delibera siffatta determina l'in
sorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art.
1130, n. 1, c.c., di darne attuazione (Sez. 6-2, Ord. n.
5645 del 21/02/2022, Rv. 664181).
La tesi della non vincolatività della rinuncia o della
volontà contraria muove dal presupposto dell'indero
gabilità delle norme che conferiscono la rappresentan
za processuale all'amministratore.
In senso opposto, si è affermato che: Il regolamento
condominiale (approvato per contratto o anche in vir
tù di deliberazione assembleare) può legittimamente
sottrarre all'amministratore il potere di decidere auto
nomamente in ordine al compimento di eventuali atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio, per conferirlo esclusivamente all'assem
blea, subordinando alla deliberazione di questa l'eser
cizio da parte dell'amministratore della relativa azione
giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regola
mento condominiale, in favore dell'assemblea, della
norma di cui all'art. 1130 cod. civ. sulle attribuzioni
dell'amministratore, che ha carattere suppletivo e non
imperativo (Cass. Sez. 2, 08/09/1997, n. 8719, Rv.
507680 - 01).
A parere del collegio, tuttavia, la questione della rap
presentanza processuale, anche quella ex lege, non
può che esaminarsi in stretto collegamento con la si
tuazione sostanziale fatta valere in giudizio e, dunque,
dipendere dalla legittimazione inerente alla titolarità
del diritto in contesa. In altri termini non può scindersi
del tutto la titolarità del rapporto sostanziale, comun
que spettante ai condomini, dalla legittimazione pro
cessuale dell'amministratore, il cui potere rappresenta
tivo in ordine al rapporto dedotto in giudizio non elide
il necessario collegamento tra diritto alla tutela giuri
sdizionale e affermazione della spettanza della posi
zione del diritto sostanziale.
Infatti, è un dato certo quello secondo il quale l'am
ministratore costituito in giudizio in rappresentanza
del condominio non è parte del rapporto giuridico so
stanziale oggetto di lite, egli può agire come rappre
sentante ex lege ma pur sempre facendo valere i diritti
dei singoli condomini sulle parti comuni dell'edificio.
A tal proposito, si è detto, che i singoli condomini che
intervengono in giudizio a sostegno del condominio,
rappresentato dall'amministratore, in controversia con
altri condomini per la tutela dei diritti della collettività,
non sono terzi rispetto al condominio, ma si identifi
cano con tale parte in giudizio (Cass. Sez. 2,
30/06/2014, n. 14809, Rv. 631211 - 01, nello stesso
senso Cass. Sez. 6, 19/11/2021, n. 35576, Rv. 662900 -
01). Di conseguenza, l'amministratore, nella sua qualità
di rappresentante legale, non può autonomamente di
sporre del diritto in caso di una decisione contraria
dell'assemblea dei condòmini titolari del rapporto so
stanziale, dovendo comunque adeguarsi alla loro vo
lontà validamente espressa, salvo il caso in cui egli sia
portatore di un proprio interesse sostanziale da far va
lere in giudizio anche in contrapposizione ai condomi
ni e contro la volontà dell'assemblea.
Peraltro, nel caso si discuta di azioni relative alle
parti comuni aventi natura reale, la tutela del singolo
condomino dissenziente rispetto alla maggioranza si
realizza attraverso la sua autonoma legittimazione ad
agire, anche in caso di deliberazione contraria dell'as
semblea o di rinuncia agli atti in corso di causa o di
volontà di non appellare una sentenza sfavorevole. Si è
ripetutamente affermato, infatti, che il singolo condo
mino nell'ambito del giudizio introdotto dall'ammini
stratore di condominio a tutela delle parti comuni può
spiegare intervento privando in tal modo l'amministra
tore della rappresentanza processuale della sua singola
posizione o può proporre autonomamente impugna
zione pur non essendosi personalmente costituito nel
giudizio precedente.
Infatti, nei giudizi promossi dall'amministratore a
tutela delle parti comuni, l'intervento del singolo con
domino si connota come intervento adesivo autono
mo, ovvero quale costituzione di una delle parti origi
narie in senso sostanziale, determinatasi a far valere le
proprie ragioni direttamente e non più tramite il rap
presentante comune, sicché, configurandosi un unico
giudizio con pluralità di parti, si determina tra queste
ultime un litisconsorzio processuale necessario (Cass.
Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695, Rv. 653486 - 01).
Il singolo condomino, dunque, a tutela del proprio
diritto di comproprietario "pro quota" dei beni comu
ni, oltre ad avere legittimazione concorrente e aggiun
tiva rispetto a quella dell'amministratore nei giudizi in
cui questi abbia già assunto legittimamente la difesa, è
altrettanto legittimato a promuovere azioni (o a resi
stere ad azioni proposte da altri), senza che assuma a
tal fine rilevanza la volontà degli altri condomini (Cass.
Sez. 2, 14/06/2023, n. 16934, Rv. 668319 - 01).
Deve richiamarsi in proposito l'arresto delle Sezioni
Unite di questa Corte secondo cui: Nelle controversie
condominiali che investono i diritti dei singoli con
dòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in
considerazione della natura dei diritti contesi, un au
tonomo potere individuale - concorrente, in mancan
za di personalità giuridica del condominio, con quel
lo dell'amministratore - di agire e resistere a tutela
dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", sicché
è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del con
dòmino che, pur non avendo svolto difese nei prece
denti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavo
revoli della sentenza pronunciata nei confronti del
condominio senza risentire dell'analoga difesa già
svolta dallo stesso (Cass. Sez. U., 18/04/2019, n.
10934, Rv. 653787 - 01).
Per questo motivo, come sopra si è fatto cenno, in
caso di transazione di una lite avente ad oggetto diritti
reali comuni è necessario il consenso unanime di tutti
i condomini (Sez. 6-2, Ord. n. 514 del 11/01/2022 Rv.
663806 - 01) mentre in caso di lite avente ad oggetto
rapporti obbligatori l'assemblea può deliberare la tran
sazione a maggioranza e, in tal caso, la volontà dell'as
semblea vincola anche il singolo condomino, così co
me l'amministratore.
Dunque l'amministratore è sempre vincolato dalla
volontà dell'assemblea mentre per i singoli condomini
deve distinguersi tra azioni reali a tutela delle parti co
muni dove sussiste una legittimazione individuale e
quelle aventi ad oggetto diritti e obblighi di altra natu
ra nelle quali la volontà dell'assemblea vincola il sin
golo condomino anche in relazione alla convenienza o
meno ad intraprendere, proseguire o transigere una li
te. In proposito, si è detto, infatti, che l'obbligo del sin
golo partecipante di contribuire agli oneri condomi
niali derivanti dalla transazione approvata dall'assem
blea con riguardo ad una lite insorta con un terzo cre
ditore ha causa immediata non nell'efficacia soggettiva
del contratto, ma nella disciplina del condominio, es
sendo le deliberazioni prese dall'assemblea vincolanti
per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostene
re "pro quota" le spese necessarie alle parti comuni
(Cass. Sez. 2, 13/05/2022, n. 15302, Rv. 664796 - 01).
D'altra parte, anche in tema di mediazione, il re
cente correttivo all'attuazione della legge delega (n.
206/2021) approvato con il decreto legislativo 27 di
cembre 2024 n. 216 che ha inserito l'art. 5 ter nel
D.Lgs. n. 28/2010, pur rafforzando i poteri dell'am
ministratore, oggi legittimato a partecipare alla pro
cedura di mediazione sia come istante che come ade
rente senza la necessità di avere una delibera condo
miniale autorizzativa, ha comunque previsto che egli
debba comunque ricorrere all'assemblea condominia
le, nel caso il mediatore formuli una proposta conci
liativa o nel caso si raggiunga un accordo conciliativo
e vi sia un "verbale contenente l'accordo di concilia
zione".
Infatti, secondo la disposizione letterale della norma
l'assemblea condominiale è tenuta a deliberare sul ver
bale contenente l'accordo di mediazione, e ciò entro
un termine prestabilito. Qualora la delibera non giun
ga entro detto termine la conciliazione deve intendersi
conclusa con mancato accordo.
Deve, dunque, affermarsi che l'amministratore non
ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei ti
tolari del rapporto sostanziale, né ha un autonomo in
teresse alla proposizione o prosecuzione del processo,
sicché non è legittimato a proporre o a proseguire un
giudizio contro uno o più condomini o contro terzi se
l'assemblea abbia espresso un intendimento contrario
o abbia deciso di rinunciarvi o di transigere la causa
non sussistendo un interesse giuridico dell'ammini
stratore a proporre o a proseguire una causa relativa
alle parti comuni dell'edificio contro l'assemblea o alla
quale la volontà dei condomini validamente espressa
intenda rinunciare.
In altri termini, le attribuzioni gestorie dell'ammini
stratore non possono privare l'assemblea della compe
tenza a deliberare circa l'amministrazione delle cose
comuni, dovendosi comprendere nella generalizzata
competenza dell'assemblea la facoltà di non proporre,
transigere o rinunziare alla lite proposta dall'ammini
stratore, sia pure nell'ambito delle attribuzioni sostan
ziali dello stesso.
La Corte d'Appello, nel giudizio di rinvio, nel fare
applicazione del suddetto principio dovrà valutare se,
come sostenuto dalla ricorrente e contestato dalla con
troparte, l'assemblea dei condomini aveva effettiva
mente deliberato, in particolare nell'assemblea del 17
ottobre 2011, di non procedere per via giudiziaria in
relazione alla sopraelevazione posta in essere dalla ri
corrente medesima.
4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Omes
so esame - rilevante ex art. 360, comma primo, n. 5
del c.p.c. - del fatto
(decisivo e dibattuto) consistente nella sussistenza
di deliberazioni assembleari aventi ad oggetto la deci
sione di non promuovere il giudizio che ne occupa.
La censura è ripetitiva della precedente sotto il pro
filo dell'omesso esame di un fatto decisivo costituito
dalla deliberazione dell'assemblea di non promuovere
il giudizio.
4.1 Il quarto motivo è assorbito dall'accoglimento
dei precedenti.
5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: In su
bordine -Violazione, in relazione all'art. 360, comma 1,
n. 3, c.p.c. degli artt. 1, 11 e 12 delle Preleggi, della
Cost., art.3, dell'art. 20 della 12 L.R. n 4 del 16/04/2003
e dell'art. 9 della L.R. n. 37 del 10/08/1985 La Corte
territoriale, così come in precedenza aveva fatto il Tri
bunale, avrebbe errato nel considerare la struttura de
dotta in giudizio come sopraelevazione, ovvero fabbri
ca assoggettabile al divieto di cui all'art.6 del regola
mento condominiale ed alla disciplina sulle distanze
minime di cui all'art.873 del c.c.
L'errore consisterebbe, in particolare, nel non aver
ritenuto inapplicabile il divieto poiché detta struttura,
consistente in una veranda aperta su un lato, realizza
ta, ai sensi e per gli effetti del comma 4 dell'art. 20 del
la L.R. n 4 del 16/04/2003 e dell'art. 9 della L.R. n. 37
del 10/08/1985 è risultata perfettamente rispettosa di
tale disciplina e, per espressa previsione normativa, in
deroga ad ogni altra disposizione di legge, è precaria e
non comporta aumento di superficie utile o di volume,
né modificazione della sagoma della costruzione esi
stente Il Condominio appellato aveva sostenuto, fra
l'altro, che la veranda aperta di cui si tratta non sareb
be stata conforme alla normativa in discorso e sarebbe
stata abusiva e contrastante anche con la normativa
antisismica. Ed invece, il Tecnico officiato nel primo
grado dell'odierno giudizio, Ing. PA.AL., in seno alla
relazione depositata il 26 settembre 2014 ha piena
mente certificato ed attestato che la struttura è confor
me alla detta normativa e che non viola affatto la nor
mativa antisismica.
Sarebbe erronea l'affermazione secondo cui "la nor
mativa richiamata dall'appellante, dal carattere mera
mente urbanistico, è finalizzata a disciplinare i rapporti
tra i privati e la pubblica amministrazione, senza assu
mere incidenza alcuna nei rapporti tra i privati".
La ricorrente richiama il costante insegnamento del
la suprema Corte, rinnovato, fra l'altro, con la sentenza
emessa dalla Sez.2° il 4/06/2018, con n.14289.
La tettoia in esame sarebbe per legge equiparata ad
una sorta di ombrellone e sarebbe anche più sicura,
proprio grazie alle prescrizioni normative che ne assi
curano l'ancoraggio e prevengono il pericolo di volo e
precipitazione in caso di burrasche e trombe d'aria (or
mai sempre più frequenti). La Corte catanese avrebbe
errato nel dire che detta parificazione non sarebbe in
alcun modo riferibile ai rapporti fra privati.
40
6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: In su
bordine ulteriore - Violazione in relazione all'art. 360,
comma 1, n. 3, c.p.c. - dell'art. 873 del c.c. e dell'art. 6
del regolamento condominiale.
Il manufatto non costituiva sopraelevazione o fab
brica mancando l'incremento di superficie e volume
tria. Infatti, non si dovrebbe tener conto del criterio
dell'altezza della linea di gronda ma si quello dell'au
mento di volume. Anche la giurisprudenza delle Sezio
ni Unite, a parere della ricorrente, ha confermato che
la sopraelevazione va identificata in una nuova costru
zione e che "Il criterio distintivo è, in sostanza, analogo
a quello cui vien fatto ricorso, in tema di edilizia, per
distinguere le ipotesi della ristrutturazione e della rico
struzione da quella della nuova costruzione". La tettoia
in questione pertanto non costituirebbe una sopraele
vazione atteso che essa, anche per espressa previsione
della richiamata normativa speciale e regionale (in vir
tù della quale è stata realizzata), in deroga ad ogni al
tra disciplina, è precaria, non comporta aumenti di vo
lume e di superficie, né modifiche di sagoma, non im
plica concessioni edilizie e non costituisce una fabbri
ca e cioè non contiene alcuno dei requisiti che la legge
vuole per rientrare nel concetto giuridico di "sopraele
vazione"
La veranda in questione non violerebbe le distanze
prescritte dall'art.873 del c.c., come, invece, ha reputato
la corte catanese, atteso che tale norma disciplina le
distanze fra "costruzioni" e che la veranda a perta stes
sa non rientra in tale genere, in virtù della più volte ri
chiamata presunzione assoluta e normativa ("in dero
ga ad ogni altra disposizione di legge") di assenza di
aumenti di volumi e di superficie e considerato anche
che non occorre alcuna concessione edilizia.
7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: Difet
to di pronunzia, nullità del procedimento rilevante ex
artt. 112 e 360, comma 1, n. 4, c.p.c.
La censura è ripetitiva della precedente sotto il pro
filo della omessa pronuncia.
7.1 Il quinto, sesto e settimo motivo di ricorso che
possono essere esaminati congiuntamente stante la lo
ro evidente connessione sono infondati.
La violazione accertata dalla Corte d'Appello ri
guarda il divieto di sopraelevazione dei terrazzi con
dominiali, anche se ad uso esclusivo, stabilito nel re
golamento condominiale, sicché il fatto che l'opera o
il manufatto sia regolare dal punto di vista urbanisti
co non ha alcuna rilevanza, mentre quanto alla quali
ficazione dello stesso come costruzione o sopraeleva
zione la Corte ha fatto riferimento alle risultanze del
la consulenza tecnica e ha ben motivato le ragioni
per le quali ha ritenuto che si trattasse di una soprae
levazione.
Deve ribadirsi in proposito che: La sopraelevazione
dell'ultimo piano dell'edifico, da parte del condomino
che ne sia proprietario, non conferisce agli altri condo
mini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui
la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione
della violazione delle norme urbanistiche in ordine al
divieto di aumentare la volumetria degli immobili, at
teso che le disposizioni locali che pongono tale divieto,
rispondendo ad interessi pubblici e non essendo diret
te a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno ca
rattere integrativo delle disposizioni del cod. civ. in
materia di proprietà edilizia (Cass. Sez. 2, 17/10/2006,
n. 22224, Rv. 592964 - 01). Questo principio comporta,
del pari, che qualora il divieto di sopraelevazione sia
previsto nel regolamento condominiale, la regolarità
urbanistica dell'opera non può essere dedotta per af
fermarne la legittimità sotto questo diverso profilo.
D'altra parte, si rivela infondata anche l'argomenta
zione dell'appellante secondo cui l'opera, essendo stata
realizzata, ai sensi e per gli effetti del comma 4 dell'art.
20 della L.R. n 4 del 16/04/2003 e dell'art. 9 della L.R.
n. 37 del 10/08/1985, è precaria e non comporta au
mento di superficie utile o di volume, né modificazio
ne della sagoma della costruzione esistente. Infatti, la
Corte d'Appello ha ritenuto con accertamento non sin
dacabile in sede di giudizio di legittimità, che come
evidenziato dal CTU "quanto realizzato rappresenta
certamente una costruzione e quindi una sopraeleva
zione della terrazza esistente al di là che si tratti di
corpo chiuso o semplice tettoia aperta su un lato e an
cora che quanto realizzato è destinato a restare nel
tempo proprio perché previsto dalla normativa invoca
ta (L. 4/2003) e quindi non può che essere ritenuta
costruzione non precaria".
Pertanto, quanto alla natura di nuova costruzione o
sopraelevazione del manufatto, non si riscontra alcuna
violazione della normativa invocata e tantomeno può
dirsi mancante la motivazione. In ordine a tale aspetto
questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che dopo la ri
forma dell'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., ope
rata dalla legge 134/2012, il sindacato sulla motivazio
ne da parte della cassazione è consentito solo quando
l'anomalia motivazionale si tramuta in violazione di
legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente
all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio ri
sulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere
dal confronto con le risultanze processuali; in tale pro
spettiva detta anomalia si esaurisce nella "mancanza
assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico",
nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriduci
bile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazio
ne perplessa ed obiettivamente incomprensibile",
esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di
"sufficienza" della motivazione (cfr. Cass. Sez. un.
8053/2014); - nel caso di specie, la grave anomalia
motivazionale per le ragioni esposte non sussiste, per
ché la Corte d'Appello ha sufficientemente motivato ri
chiamando le risultanze della CTU.
Ricorso incidentale
8. Primo motivo: violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c.
in relazione all'art. 360, comma primo. n. 3 e n. 5, c.p.c.
La Corte di Cassazione con giurisprudenza consoli
data, ha stabilito che, in tema di condominio degli edi
fici, l'azione contro il singolo partecipante, rivolta a
conseguire, in via cautelare o definitiva, la rimozione
di opere abusivamente realizzate sul lastrico solare, di
proprietà comune, configura atto di conservazione dei
diritti inerenti a detta porzione comune, e, pertanto,
può essere proposta dall'amministratore senza neces
sità di autorizzazione assembleare, ai sensi del combi
nato disposto degli art. 1130 e 1131 c.c., mentre resta a
tal fine irrilevante la natura reale o personale dell'azio
ne medesima, così come la circostanza che quelle ope
re abusive ledano anche diritti individuali dei singoli
condomini, e che questi possano a loro volta agire a
tutela delle cose di proprietà comune ed individuale
(Cass. Civ., sez. II, 27/07/1983, n.5160; Cass. Civ., Sez.
II, 12110/2000, n. 13611; Cass. Civ., Sez: II,
16/04/2008, n. 10040; Cass. Civ., Sez. II, 21102/2013,
n. 4338; Cass. Civ., Sez. II, 22/03/2013, n. 7327; Cass.
Civ., Sez. II, 04/06/2013, n. 24125; Cass. Civ., Sez. II,
29/11/2013, n. 26849; Cass. Civ., Sez. II, 04/12/2014,
n. 25634; Cass. Civ., Sez. 6, ordinanza n. 17350
del25/08/2016).
8.1 Il motivo di ricorso incidentale, da ritenersi con
dizionato all'accoglimento del primo motivo del ricor
so principale, è di conseguenza assorbito dal rigetto
del suddetto motivo come indicato al punto 1.1 della
presente sentenza.
9. In conclusione la Corte, accoglie il secondo e terzo
motivo, rigetta il primo, il quinto, il sesto e il settimo
motivo e dichiara assorbito il quarto motivo del ricor
so principale così come l'unico motivo del ricorso inci
dentale da ritenersi condizionato, cassa la sentenza
impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla
Corte d'Appello di Catania in diversa composizione che
provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di
legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo e terzo motivo, rigetta il
primo, il quinto, il sesto e il settimo motivo e dichiara as
sorbito il quarto motivo del ricorso principale, dichiara
assorbito l'unico motivo del ricorso incidentale, cassa la
sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia
alla Corte d'Appello di Catania in diversa composizione
che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di
legittimità.
Cass.Civ.,sez.II, sent.nr.12742/2026