Ron Lin

🇺🇸 美國商業地產：加州「物流倉庫」正在擠泡沫？
最近知名地產數據平台 CoStar 觀察到一個重要趨勢：作為全美最核心物流中心之一的南加州內陸帝國（Inland Empire），大宗物流倉庫的投資市場變天了。

1️⃣ 倉庫價格在下跌(擠泡沫): 價值1000萬美元以上的大倉庫，其 Cap Rate（資本化率, 可粗略理解為買樓的租金年化回報率) 從之前的不到 4% 猛漲到了 5.5% - 6%。 說明倉庫賣得越便宜。由於美聯儲前幾年加息，買家貸款成本變高，只能壓低房價。

2️⃣ 投資人玩法變了, 不再指望「買到就暴賺」 以前買家靠賭房價暴漲。現在因為整體市場租金從高位回落，房價漲不動了。買家改走「長線收租流」—— 看重長期總回報。

3️⃣ 「亞馬遜老租約」成了搶購對象 市場上現在的租金雖然比前兩年跌了，但比起 2018-2019 年依然高出了 30%。當年亞馬遜（Amazon）在當地低價簽了大量長期租約。 現在的投資人算盤打得很精：先低價把帶亞馬遜租約的倉庫買下來，等過幾年亞馬遜的低價老合同到期，立刻按現在的市場價漲租 30%！

📌 總結： 前幾年電商爆發，大倉庫被炒成了天價。現在伴隨高利率，市場正在經歷健康的回調。雖然短期陣痛，但只要熬到老租約續簽，長線依然有巨大回報。

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《美國工業地產市場重回房東時代》

經歷了疫情期間的供應高峰與租客主導期後，美國工業暨物流地產市場正初現重回「房東市場」的跡象。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）報告顯示，美國 35 個主要市場中，有 16 個市場的環境對房東更為有利 (由「傾向租客」轉為「中立」或「傾向房東」)。相較於全球僅 8% 的市場向房東傾斜，美國市場表現相對強勁。

全球地緣政治衝擊： 中東衝突引發運費與燃料成本上漲、打亂航線，不確定性已成供應鏈常態。

租金預期上漲：儘管部分地區空置率偏高，美洲仍有 55% 的市場預期租金上漲。內陸帝國(Inland Empire) 與亞特蘭大等核心物流樞紐成長蓄勢待發，部分南部市場租金已開始走高。

空置率與需求改善：美國工業地產正走出低迷。第一季空置率自 2025 年底的高峰回落10 個基點；全年淨吸納量年增35%；租賃活動連續四季突破1.7億平方英呎, 顯示需求穩健。

面臨的逆風：關稅政策不明朗導致超 60%的美國受訪者推遲租賃決策 (其中無限期推遲的比例全球最高)。此外，能源成本上升與地緣政治波動也持續為企業帶來壓力。

➥ 核心結論
權力天平轉移：疫情期間的龐大新增供應已被市場消化，供需逐步恢復平衡。隨著空置率穩定, 租賃保持活躍，市場基本面正全面轉向有利於資產所有者(房東)。

【南加州工業地產 2026 Q1 四縣快報】

南加州四大工業市場第一季數據出爐，整體淨吸收全面轉正，但空置率普遍走高，市場分化明顯。

📦 洛杉磯 — 空置率 5.53%，基本持平。全年吸收達110萬呎，成功扭轉2024年940萬呎的負吸收，關稅備貨與電商需求是主要推手。

🏗️ 橙縣 — 空置率升至 5.79%（近年新高），但連續兩季正吸收（Q1 +53萬呎）。新供應交付仍快於需求，空置短期難降。

⚠️ 聖地牙哥 — 空置率 7.29%，為2014年以來最高。Q1吸收看似亮眼（+86萬呎），但幾乎全靠一棟亞馬遜倉庫，剔除後仍為負值。

📊 內陸帝國 — 空置率 8.82%，全區最高。Q1吸收+158萬呎，但遠低於上季。2022–2025累計吸收僅1,300萬呎，對比2018–2021的6,500萬呎，市場大幅降溫一目了然。

總結： 急性修正已過，但完全復甦以年計。租金維持溫和，房東仍有讓步空間——對租戶與買家來說，議價窗口尚未關閉。

《橙縣 vs 內陸帝國｜2026 Q1 工業地產對比》

同樣是 8.9% 空置率，兩個市場走向截然不同。

【數字背後】
橙縣空置率從 7.7% 上升至 8.9%，市場走弱，租金年跌 9%（$1.56→$1.42）；內陸帝國則從更高點下降至 8.9%，連續兩季淨吸收為正，租金跌幅收窄，正在觸底回穩。

【規模差異】
橙縣總存量 1.5 億呎，屬成熟填充型市場，土地稀缺，部分庫存靠辦公改建補充；內陸帝國存量近 8 億呎，是南加州工業地產新供應的主力，適合大面積物流與製造需求。

【租金溢價】
橙縣 $1.42 vs 內陸帝國 $1.00，相差 42%。10 萬呎租約全年差距約 50 萬美元。橙縣靠近港口與機場，適合高貨值、時效敏感品類；內陸帝國性價比更高，是華人製造業與進出口企業的首選。

【供應同步收縮】
橙縣在建量從 180 萬呎降至 59 萬呎，跌幅 67%；內陸帝國在建量亦急速萎縮。兩個市場未來 12–24 個月租金回升條件正在形成。

【結語】
橙縣短期對租戶有利，內陸帝國中期機會更大。現在入市，或許正是下一輪週期的起點。

#南加州工業地產 #橙縣 #內陸帝國 #工業廠房 #商業地產

根據 2026 年 5 月的最新經濟數據顯示，南加州地區的經濟實力再次震撼全美。這份報告指出，涵蓋洛杉磯、橙縣、聖地牙哥及內陸帝國等八個縣的南加州區域，其生產總值（GDP）已正式突破 2 兆美元大關。這項里程碑最具指標性的意義在於，僅南加州一個地區的經濟規模，就已經超越了整個佛羅里達州的州生產總值。長期以來，佛州與德州常被視為企業遷徙與人口成長的熱點，但最新的數據回擊了「加州衰落」的說法，證明了南加州依舊是全美乃至全球的經濟引擎。

南加州之所以能維持如此龐大的經濟體量，主要歸功於其產業結構的高度多樣化與高附加價值。雖然面臨人口流動的挑戰，但該地區在航空航天、人工智慧、生物科技及數位創意產業等領域仍保持領先地位。特別是在風險投資方面，加州在 2025 年吸引了全美約 62% 的資金，而南加州在國防科技與清潔能源轉型上的投入，更是帶動了新一輪的增長。與此同時，儘管佛州在就業人數成長上表現不俗，但南加州新增職位的薪資水平顯著更高，平均年薪已達到約 13.2 萬美元，反映出該地區勞動力的高生產力與技術密度。

然而，在亮眼的經濟數據背後，挑戰依然存在。報告也客觀地提到，南加州的高昂住房成本與生活開支，仍是阻礙人才持續流入的主要負擔。儘管如此，從整體的經濟能量來看，南加州憑藉著強大的資本集中度與創新能力，成功在全球經濟競爭中鞏固了其不可動搖的霸主地位。這份數據不僅為加州的政策制定者注入了信心，也提醒投資者：南加州依然是全球最具活力的經濟體之一，其影響力早已超越了傳統行政疆界的定義。

《Prologis 與 GIC 成立 16 億美元合資企業 押注量身訂製物流地產》

全球最大物流地產公司 Prologis 與新加坡主權財富基金 GIC 合作，成立 16 億美元合資企業，購買並開發全美客製化（build-to-suit）物流設施

該合資將資助約 410 萬平方英尺的專案組合，並具未來投資擴張空間。Prologis 將透過其策略資本資產管理部門（Prologis Strategic Capital）運營該合資企業。

因近年投機性倉庫建設過剩，全國工業空置率升至 7.6%，開發商轉向客製化專案（去年佔 Prologis 開發啟動 61%）。這是 GIC 今年第二筆大型交易，先前已與 Realty Income 成立 15 億美元類似美墨物流合資。
GIC 房地產首席投資官 Goh Chin Kiong 指出，電子商務成長、供應鏈回流及穩健消費支出，使北美工業地產成為強勁長期投資主題。

GIC（Government of Singapore Investment Corporation，新加坡政府投資公司）是新加坡主權財富基金，1981 年成立，負責管理國家外匯儲備，採取長期紀律投資策略，資產類別涵蓋股票、固定收益與實物資產（含房地產及基礎設施）。其房地產部門積極布局全球物流與工業地產，已投入數十億美元資金。本次與 Prologis 的 16 億美元合資，是其今年第二筆大型美國物流交易（先前 1 月與 Realty Income 簽 15 億美元類似建-to-suit 協議），凸顯 GIC 看好電子商務成長、供應鏈重組帶來的北美工業地產長期機會。

《油價上漲如何影響商業地產》

在中東霍爾木茲海峽等地緣政治緊張局勢下, 全球油價大幅上漲, 這不僅影響能源市場, 更會波及整個經濟與商業地產。

油價急升時, 首先衝擊運輸業: 卡車, 船舶與飛機的燃料成本上升, 導致貨運費用增加, 進而推高供應鏈中原料與成品的價格。這對工業地產帶來雙重影響 —— 企業為降低物流成本, 傾向尋求更靠近人口中心與交通樞紐的高效率配送設施, 進而提升這些優質工業物業的需求。

其次, 油價上漲助長通脹。能源成本上升會轉嫁給消費者, 引發廣泛物價上漲。聯準會等央行通常會升息應對, 導致借貸成本增加。這直接影響商業地產：物業價值可能受壓, 新開發案的可行性降低, 投資回報變得更難達成。

但並非所有地區都同樣受負面影響。能源產業集中的城市(如休士頓, 奧克拉荷馬市）反而受益 — 油價高時, 鑽探活動增加, 就業成長, 帶動辦公室, 工業空間與住宅需求上升。

另一方面, 油價波動常伴隨地緣不確定性, 企業傾向暫緩擴張, 延後資本支出, 租賃活動放緩, 市場趨於謹慎。

長期來看, 高油價可能加速經濟結構轉型：企業縮短供應鏈, 將生產移回本土, 或投資更高效的物流系統, 這對工業地產(尤其是現代化倉儲與配送中心)形成新機會。

美國所有集裝箱進口的近40%透過洛杉磯港與長灘港處理, 這使得南加州成為全球供應鏈中最關鍵的動脈之一。每天數以萬計的卡車, 火車與貨物處理作業維持這一網絡, 將貨物從港口運往內陸中心, 零售據點及全國製造基地。這持續的貨物流動直接影響房地產決策 —— 從選址, 倉庫設計到租賃條款。對房東, 租戶, 開發商與投資者而言, 全球貿易不再是遙遠的變數, 而是塑造南加州工業與商業物業建造, 使用及再投資的核心力量。

南加州位於美國貿易網絡的核心。洛杉磯港與長灘港雙港系統處理約40%的全國集裝箱進口, 是跨太平洋貿易的主要入口點。該地區透過直接連接州際高速公路(I-5, I-10, I-15）及鐵路, 實現貨物從海岸高效運往內陸, 支持最後一哩配送及區域海外倉。南灣 (South Bay), 內陸帝國 (Inland Empire, 如 Ontario, Riverside) 等子市場因此蓬勃發展, 大量高淨空倉庫, 跨碼頭設施及物流中心湧現。

南加州工業房地產長期前景看好, 其戰略性位置是最大優勢, 尤其在土地受限, 競爭激烈的子市場(如內陸帝國西部), 持續吸引機構資本。該地區仍是全國物流趨勢的風向標。業主需密切關注全球貿易變化(如港口吞吐量, 新航線, 內陸樞紐), 以適應策略。

商業地產貸款債權人從「展延」轉向「強制執行」

在多年的「展延與假裝」(extend and pretend)之後, 商業地產(CRE)貸款機頭正在拔掉插頭 —— 引發違約激增，特別是在辦公樓領域。

數據顯示: 辦公樓 CMBS 逾期率在 1月達到創紀錄的12.34%, 為 2000年以來最高。約 250 億美元的貸款已超過到期日, 今年即將到期的近 1000億美元貸款中, 超過一半不太可能及時再融資。

自 2022年利率飆升以來, 許多貸款機構延長了超低利率貸款, 賭市場狀況會改善。但這場賭注正在消退。再融資成本往往高出 300個基點以上, 讓部分借款人無法彌補差距 —— 於是選擇棄守。

貸款債權人現在視辦公樓困境為結構性問題, 而非週期性。混合工作模式 (hyrbid work)已降低需求, 在波特蘭和聖路易斯等城市拉低價值與租金, 導致更多法拍,「殭屍大樓」以及投資延後。

比如: 布魯克菲爾德(Brookfield)對前紐約時報大樓部分樓層的5.15億美元貸款 ——自 2020年以來已展延五次——在錯過到期日後轉入特殊服務(special servicing), 因為該物業即將失去主要租戶。

銀行面臨壓力: 美國商業地產債務總額近5兆美元, 其中銀行持有約36%。雖然大型銀行避開了重大衝擊, 但區域性貸款機構正進入所謂的「困境高峰期」。

然後並非全然悲觀：工業資產與零售持續展現韌性, 受惠於較穩定的需求。CMBS 發行量在 2025年反彈至1256億美元, 年增21% —— 為金融危機前以來最強年度表現。

南加州工業市場呈現不均勻但穩定的格局。整體而言，市場先前快速的活動步伐已放緩至歷史正常水準，但租金報價仍高於疫情前水平，新建案略微超過需求，因此工業空置率達到十年來最高，但仍屬全國最低之一。

在南加州，工業市場正經歷不均勻但穩定的景況。洛杉磯以 4.6% 的低空置率 脫穎而出，並擁有該地區最強勁的淨吸納量，受惠於港口活動的韌性以及穩健的租賃，即使租金成長趨緩，相較之下，橙縣的空置率已上升至 5%，租賃活動保持謹慎，受物流與製造業持續重新調整的影響。

進入 2026 年，持續的關稅波動(特別是與中國) 繼續帶來不確定性，並造成貨運量的間歇性波動。2025 年前八個月港口活動激增，因為貨主提前裝載貨物以因應預期的關稅期限。大規模倉庫使用者和長期規劃者持續制定長期計劃，但短期波動正影響新租賃與續約。

洛杉磯縣工業市場：空置率維持在 4.6%。儘管空置率高，年度淨吸納量轉為正值，這是自 2022 年以來首次。租金已軟化，連續第九季下跌至每月每平方英尺 1.33 美元(NNN)。然而，相較疫情前，租金仍高出 47.5%。

橙縣工業市場：空置率連續第12季上升，季比增加 10 個基點至 5.0%。然而，有個亮點：淨吸納量在八季以來首次轉正。新供應壓力小，全橙縣僅有 15 棟工業建築、總計 170 萬平方英尺正在興建。其中四棟(約佔興建面積 30%)已獲得預租。

內陸帝國工業市場：整體空置率上升至 8.1%，季比增加 60個基點，遠高於 10年平均 4.0%。房東與租戶預期的差距持續挑戰租賃活動，高營運成本(保險, 稅金, 公共區域物業費) 增添複雜性。即使租金報價軟化，總佔用成本仍高，促使部分使用者縮減規模或合併營運。大型使用者日益探索內陸帝國以外的二三線市場，以管理成本並分散據點。

聖地牙哥工業市場：整體空置率季比下降至 7.2%，連續第二季出現正淨吸納 (今年稍早起步較慢)。年度租賃量達 560 萬平方英尺。運輸, 倉儲與公用事業以及製造業仍是 2025 年最活躍部門, 分別佔租賃量的 24% 與 20%。批發貿易與國防各佔 10%。Otay Mesa 領先租賃活動(佔 26%)，Carlsbad 與 Vista 各佔 12%。