TOPPA Assets Development

ปัจจุบัน.. ยอดปฏิเสธสินเชื่อ 40-45%
ยอดขออนุญาตก่อสร้างลดลง 50%
ยอดขอจัดสรรแนวราบลดลง 45%
ข้อมูลนี้ สะท้อนอะไร?

ครุฑสีไหนดีสุด?
ครุฑแต่ละสี...ไม่ได้บอกว่าใครดีกว่าใคร
แต่กำลังบอกว่า "คุณมีสิทธิอะไรกับที่ดินแปลงนั้น"
ดังนั้น ความแตกต่างสำคัญอยู่ที่
"สิทธิในการใช้ประโยชน์" มากกว่ารูปแบบของเอกสาร
หลายคนมองว่าเอกสารสิทธิที่ดินมีแค่ "โฉนด" กับ "ไม่ใช่โฉนด" แต่ในโลกอสังหาฯ จริง ๆ แล้ว ครุฑแต่ละสีสะท้อนสิทธิ ความเสี่ยง และโอกาสในการลงทุนที่แตกต่างกันอย่างมาก
✅ ครุฑแดง (น.ส.4 หรือโฉนดที่ดิน)
สิทธิสมบูรณ์ที่สุด ซื้อขาย โอน จำนอง พัฒนาโครงการได้เต็มรูปแบบ สภาพคล่องสูงสุด เหมาะทั้งผู้ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุน
✅ ครุฑฟ้า (ทรัพย์อิงสิทธิ)
ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เป็นสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวที่จดทะเบียนตามกฎหมาย สามารถโอนและใช้เป็นหลักประกันได้ตามเงื่อนไข เหมาะกับผู้ที่ต้องการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงโดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง
✅ ครุฑเขียว (น.ส.3 ก.)
มีการรังวัดค่อนข้างชัดเจน สามารถพัฒนาและยกระดับเป็นโฉนดได้ในอนาคต จึงเป็นที่ดินที่นักลงทุนสาย Value-Add มักจับตามอง
⚠️ ครุฑดำ (น.ส.3 / น.ส.3 ข.)
ซื้อขายและโอนได้ แต่ยังมีข้อจำกัดเรื่องแนวเขตและการพัฒนา ต้องตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน
⚠️ ครุฑน้ำเงิน (ส.ป.ก.)
มีวัตถุประสงค์เพื่อการเกษตร ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ การซื้อขายและการใช้ประโยชน์มีข้อจำกัดตามกฎหมาย จึงไม่เหมาะกับการลงทุนเชิงพาณิชย์ทั่วไป
📍 สำหรับคนทั่วไป
เลือกเอกสารสิทธิให้ตรงกับเป้าหมายการใช้งาน คือสิ่งสำคัญกว่าการมองแค่ "สีของครุฑ" หรือราคาที่ดินถูก
📍สำหรับนักลงทุน
การเข้าใจข้อจำกัดและศักยภาพของเอกสารแต่ละประเภท คือจุดเริ่มต้นของการประเมิน "โอกาส" และ "ความเสี่ยง" ของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการพัฒนาในอนาคต
โดยเฉพาะ "ทรัพย์อิงสิทธิ" ที่กำลังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ เพราะเพิ่มทางเลือก (ยกระดับสิทธิ) การใช้ประโยชน์จากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบที่แตกต่างจากการถือกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิม สนใจอ่านต่อได้ในลิ้งค์ใต้
Author : Golf ThinkofLiving

Bank เองก็เป็นใจ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย" ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
_________________

🔴 จาก ”กู้ไม่ผ่าน” สู่การตลาด ”กู้เงินเหลือ”

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ในหลายพื้นที่พุ่งสูงเกิน 70%

โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงระดับล่าง เมื่อผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ผู้ที่ยังมีศักยภาพในการ ”กู้ผ่าน” จึงกลายเป็นทรัพยากรที่มีค่าในตลาดทันที

ส่งผลให้ ”ผู้พัฒนาโครงการ-นายหน้า-ผู้เกี่ยวข้อง” ในธุรกิจอสังหาฯ ต่างแข่งขันกันดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้ โดยใช้เครื่องมือทาง ”การตลาด” หลากหลายรูปแบบ

และหนึ่งในคำที่ถูกพูดถึงมากขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คือคำว่า “กู้เงินเหลือ” หรือที่หลายคนเรียกว่า “อสังหาริมทรัพย์เงินทอน”

กูรูในวงการอสังหาฯรายหนึ่ง สะท้อนว่า ในมุมของผู้บริโภคหลายคนอาจมองว่า ”กู้เงินเหลือ” เป็นเพียงการได้รับเงินส่วนต่างกลับมา หลังจากซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แต่ในความเป็นจริง ปรากฏการณ์นี้อาจมีความซับซ้อนและส่งผลกระทบต่อตลาดมากกว่าที่หลายคนคิด

🔴 EEC -กรุงเทพฯระบาดหนัก

“พื้นที่ EEC อย่างชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา รวมถึงบางพื้นที่ในกรุงเทพฯ ได้มีการพูดถึงปรากฏการณ์ดังกล่าวอย่างกว้างขวางในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯหลายโครงการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก ที่มีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริงค่อนข้างมาก บางกรณีส่วนต่างอาจสูงถึง 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สิน”

จากช่องว่างระหว่าง “ราคาประเมิน” และ “ราคาซื้อขายจริง” จึงได้กลายเป็น”จุดขายสำคัญ”ของหลายโครงการ เนื่องจากเมื่อราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริง”ผู้ซื้อบางราย”อาจสามารถขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินตามราคาประเมิน และได้รับเงินส่วนต่างกลับมาในรูปแบบต่าง ๆ จนเกิดวลีในตลาด”ซื้อบ้านแล้วได้เงินกลับ”

-อ่านข่าวฉบับเต็มในลิงก์ใต้คอมเมนต์-

พอร์ตสินทรัพย์รอการขายของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ แบม ทะยานสู่ระดับ 41,046 ล้านบาท เป็นข้อมูลเชิงประจักษ์ที่สะท้อนว่าการยึดทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นในอัตราเร่ง ปรากฏการณ์นี้สวนทางกับความเชื่อทั่วไปที่ว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีสภาพคล่องหมุนเวียนได้ดีตามปกติ แต่ในความเป็นจริง มูลค่าการยึดทรัพย์สะสมที่สูงขนาดนี้กำลังบ่งชี้ถึงวิกฤตกำลังซื้อฐานรากอย่างรุนแรง
โครงสร้างหนี้ครัวเรือนไตรมาส 4 ปี 2568 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 16.44 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 86.7% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ดาต้าเชิงลึกจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติชี้ให้เห็นข้อมูลที่น่ากลัวกว่านั้นคือ ปริมาณหนี้เสียพุ่งแตะ 1.31 ล้านล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น 9.45% จากไตรมาสก่อนหน้า หรือคิดเป็นสัดส่วน 9.59% ของสินเชื่อรวมทั้งหมดในระบบ
กลไกการเกิดหนี้เสียไหลลามจากสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตของกลุ่มคนรุ่นใหม่อายุต่ำกว่า 25 ปี ที่มีพฤติกรรมการบริโภคตามเทรนด์ออนไลน์ ขึ้นไปกัดเซาะสินเชื่อก้อนใหญ่อย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้กลุ่มสินเชื่อที่ค้างชำระ 31-90 วัน หรือกลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ มีมูลค่าสะสมสูงถึง 480,000 ล้านบาท คิดเป็น 3.51% ของสินเชื่อรวม ซึ่งพร้อมจะกลายเป็นหนี้เสียก้อนใหม่ในอนาคตอันใกล้
เมื่อภาคครัวเรือนขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง สินทรัพย์จึงถูกยึดผ่านกระบวนการทางกฎหมายไหลเข้ามาเป็นทรัพย์สินรอการขายในตลาดรวมมากกว่า 700,000 ยูนิต โดยกลุ่มราคาต่ำกว่า 3,000,000 บาท มีสัดส่วนทะลักเข้ามามากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มประชากรที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจสูงสุดและผ่อนชำระต่อไม่ไหว ในขณะที่ซัพพลายบ้านมือสองล้นตลาด ดีมานด์กลับถูกแช่แข็งด้วยมาตรการสกัดความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินพุ่งสูงทุบสถิติถึง 70% ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3,000,000 บาท ขณะที่วงเงินกู้เกิน 3,000,000 บาท มีอัตราการอนุมัติเหลือเพียง 50% เท่านั้น ความเข้มงวดนี้ส่งผลให้โครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ที่ถูกยึดของแบมจำนวน 41,046 ล้านบาท แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยสูงถึง 23,324 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ 10,339 ล้านบาท โดยกระจุกตัวอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลสูงถึง 15,096 ล้านบาท
วิกฤตการยึดทรัพย์ครั้งนี้กลับกลายเป็นขุมทรัพย์และโอกาสทางธุรกิจรูปแบบใหม่ของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีกระแสเงินสดหนาแน่น ตัวเลขพันธมิตรที่เซ็นสัญญากวาดซื้อทรัพย์มือสองล็อตใหญ่ไปรีโนเวตเพื่อขายต่อเพิ่มขึ้นจากเดิม 2-3 ราย เป็นมากกว่า 10 รายในปัจจุบัน เนื่องจากเป็นโมเดลที่ทำกำไรได้เร็วกว่า มีต้นทุนการจัดหาต่ำกว่า และได้ทำเลศักยภาพสูงในเมืองที่ไม่มีที่ดินเปล่าเหลือให้พัฒนาโครงการใหม่แล้ว
Bangkok Commercial Asset Management PCL | 2026 | Financial Performance and NPA Portfolio Q1/2026 | Stock Exchange Disclosure
#หนี้ครัวเรือน #หนี้เสีย #บ้านมือสอง #ทรัพย์NPA #บริหารสินทรัพย์ #อสังหาริมทรัพย์ #วิเคราะห์เศรษฐกิจ #ข้อมูลเครดิตบูโร #ยอดปฏิเสธสินเชื่อ #การเงินภาคครัวเรือน #รีโนเวตบ้าน #ทำเลทอง #สภาพคล่อง #การลงทุนอสังหา

💢 เช็กให้ชัวร์ก่อนลงทุน! สีผังเมืองมีกี่ประเภท แล้วพัฒนาอะไรได้บ้าง?
อีกหนึ่งข้อสำคัญที่คนซื้อบ้าน-ที่ดินควรรู้ คือ “ผังเมือง” เพราะกรุงเทพฯ ในวันนี้เต็มไปด้วยอสังหาฯ และสิ่งปลูกสร้างแทบจะครบทุกประเภท เพื่อให้รองรับกับจำนวนประชากรที่มีมากขึ้นทุกปี ผังเมืองจึงต้องมีการกำหนดประเภทอย่างชัดเจน ตามศักยภาพทำเล และวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินนั้น ๆ สีไหนทำอะไรได้ มีข้อจำกัดอย่างไร วันนี้ผมรวมมาให้แล้ว
อยากรู้ว่าที่ดินของเราอยู่ในเขตสีอะไร รหัสอะไรแบบละเอียด สามารถเข้าไปเช็กในเว็บไซต์ http://map.longdo.com/ ได้เลยครับ

#นักสืบอสังหา #ผังเมือง #สีผังเมือง #ที่ดิน #อสังหาริมทรัพทย์

อุปสรรคไม่ได้น่ากลัว
ที่น่ากลัวคือ
ไม่กล้าที่จะลงมือทำ

เซ็ตเลข 5 เลขแห่งสติปัญญา ครับ

แล้วพบกันใหม่หลังสงกรานต์นะครับ💦

ร้านสะดวกซื้อก็มีแล้ว ร้านกาแฟก็มีแล้ว กระทั่งร้านซักอบผ้าก็มีแล้ว แล้วทำไมจะมี ‘โรงแรมในปั๊ม’ ไม่ได้ล่ะ?
สะเทือนวงการโรงแรมราคาประหยัดครั้งใหญ่! เมื่อเจ้าของปั๊มน้ำมัน PTT อย่าง OR จับมือ 'กลุ่มเซ็นทารา' ทุ่ม 700 ล้านบาท ตั้งบริษัทร่วมทุนครั้งใหม่ เพื่อทำโรงแรมราคาประหยัด (Budget Hotel) โดยเฉพาะ
ตอนนี้มีแผนก่อสร้างโรงแรมแล้ว 6 แห่ง ในกรุงเทพ ภูเก็ต สงขลา (หาดใหญ่) อยุธยา ชลบุรี และกาญจนบุรี
แบ่งเป็นโรงแรมในปั๊มน้ำมัน 5 แห่งและโรงแรมนอกปั๊มน้ำมัน 1 แห่ง (ทั้ง OR และเซ็นทาราลงความเห็นว่าโลเคชันดีมาก)
แต่ละแห่งจะมีจำนวนห้อง 70-80 ห้อง ราคาเริ่มต้นคืนละ 800-1000 บาทต้นๆ คาดแห่งแรกจะสามารถเปิดให้บริการได้ภายในกลางปี 2570 นี้
ถ้าใครนึกไม่ออกว่าโรงแรมราคาประหยัดที่ว่าจะหน้าตาประมาณไหน สามารถนึกถึงโรงแรมราคาประหยัดอย่าง Hop Inn ได้เลย นั่นคือรูปแบบของโรงแรมราคาประหยัดที่ OR ตั้งใจจะทำ
[ ปั๊มโลเคชันดี พื้นที่ใหญ่ กินอาหารเช้าใน Cafe Amazon ได้เลย ]
‘หม่อมหลวง ปีกทอง ทองใหญ่’ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปตท. น้ำมันและค้าปลีก จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า ปัจจุบัน OR มีสถานีบริการน้ำมันมากกว่า 2,000 แห่ง และมีหลายแห่งอยู่ใน Prime Area ใกล้สนามบิน ใกล้สถานที่ท่องเที่ยว จึงอยากจะใช้โลเคชันดีๆ ของสถานีบริการน้ำมันให้เป็นประโยชน์
สถานีบริการน้ำมันกว่า 70-80% ของ OR เป็นของดีลเลอร์ที่มีศักยภาพมาก หลายคนเป็นเศรษฐีท้องถิ่น มีโฉนดที่ดินจำนวนมาก และเป็นที่ดินศักยภาพที่มีศักยภาพมากด้วย
โดยสถานีบริการน้ำมันบางแห่งในต่างจังหวัดมีพื้นที่มากกว่า 5-10 ไร่ มีพื้นที่เหลือเพียงพอสำหรับการก่อสร้างโรงแรม
แล้วยังต้องบอกว่า สถานีน้ำมัน PTT มีความพร้อมอยู่แล้ว สามารถทำโรงแรมแบบไม่ต้องมีร้านอาหารได้เลย เพราะมี Cafe Amazon ให้บริการอยู่แล้ว
ในอนาคตก็จะพัฒนา Cafe Amazon ให้สามารถเสิร์ฟเมนูอาหารเช้าอย่าง Breakfast หรือ Waffle ได้ด้วย พร้อมๆ กับที่ลูกค้าของโรงแรมสามารถซื้อสินค้าจาก 7-Eleven ซักเสื้อผ้าใน Otteri หรือจอดเติมน้ำมันหรือชาร์จไฟฟ้าได้สะดวกด้วย
[ โรงแรมดึงคนเข้าปั๊ม ร้านค้าได้ประโยชน์เพิ่ม ]
สาเหตุที่ OR ตัดสินใจไม่ทำโรงแรมเอง เพราะไม่ได้เก่งด้านโรงแรม แม้จะทำเองได้ แต่คาดว่าจะใช้เวลาเรียนรู้นาน จึงเลือกเซ็นทาราที่มีความสามารถและมีวัฒนธรรมใกล้เคียงกัน
คาดว่าจะสามารถทำงานร่วมกันได้ราบรื่น นำจุดแข็งมารวมกันและลงทุนร่วมกัน ทำให้ธุรกิจมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงสุด
และการมาของโรงแรมยังสามารถช่วยดึงคนเข้ามาใช้บริการสถานีเติมน้ำมันเพิ่มขึ้นได้ด้วย ทำให้ทั้งสถานีบริการน้ำมัน ร้านกาแฟ ร้านซักอบผ้า ร้านอาหาร และร้านค้าอื่นๆ ในสถานีได้ประโยชน์ด้วย
ส่วนที่ว่าจะขยายเพิ่มจาก 6 แห่งนี้ไหม ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินการของโรงแรม 6 แห่งแรกออกมาเป็นอย่างไร และ OR กับเซ็นทาราจะตัดสินใจต่อว่าจะขยายไปทั่วประเทศหรือไม่
#ธุรกิจคิดใหม่ #ปั๊มPTT