R2 Asset Management

18.03.22 представители R2 Asset Management приняли участие в 36-м Russian Breakfast, который был посвящён новым вызовам, с которыми за последние несколько недель столкнулся рынок коммерческой недвижимости. Участники и гости обсудили вопросы, значимые для рынка на сегодняшний день.

С 05.03.2022 на должность Генерального директора R2 Asset Management назначен Глеб Иванов, который ранее занимал позицию Инвестиционного директора компании и руководил направлением «Дистресс», связанного с приобретением, оптимизацией и реализацией стрессовых активов в различных секторах недвижимости от ритейла до складов.

На сегодняшний день под управлением R2 находятся объекты торговой складской и офисной недвижимости, представленные в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области. За 2021 год были приобретены объекты торговой недвижимости, и запускается новый гастрономический проект.

Глеб Иванов имеет опыт в сфере коммерческой недвижимости с 2009 года, на протяжении 5 лет занимает руководящие должности. В компании R2 Asset Management с 2019 года. В 2021 году вошел в рейтинг перспективных специалистов рынка коммерческой недвижимости России – СRE 40/40. В числе успешно реализованных проектов в R2 Asset Management являются закрытие 5 сделок по продаже объектов недвижимости на общую сумму 2,3 млрд рублей, приобретение в состав портфеля компании офисного здания в ЦАО.

С введением ограничений по карантину произошли значительные изменения во взаимоотношениях арендодателей со своими арендаторами. Новые формы договора аренды теперь всё чаще привязываются к доходу арендатора в виде процента с оборота.
Стороны договора прорабатывают данную схему оплаты для соблюдения обоюдных интересов.
Подобная практика существовала и ранее, в основном, в секторе общественного питания.
Арендатор предполагал возможный оборот магазина в конкретной локации, и исходя из этого формировалась стоимость аренды. При такой договоренности арендатор выплачивал аренду, в случае если торговая точка выходила на запланированный уровень торговли.
Стороны договаривались на комфортный процент от товарооборота, но с обязательным фиксированным платежом.
В рамках изменившегося рынка арендатор может заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится. Собственнику помещения это менее выгодно, т.к. он не может полноценно оценить свои поступления от арендных платежей и планировать расходную часть по содержанию активов недвижимости, которыми владеет.
Поэтому диалог строится на компромиссных вариантах решения, а именно - устанавливается ставка аренды, которая определена рыночными показателями и дополнительно процент от товарооборота.
Арендная плата с товарооборота оплачивается на основании ежемесячных отчётов арендатора, которые он обязан направлять арендодателю не позднее определенной сторонами даты. Арендодатель рассчитывает платеж и выставляет арендатору счет.
Условия выхода из договора для сторон и форма взимания платежей происходит, как и в классической аренде.
Подобная партнерская форма договора позволяет обеим сторонам чувствовать себя более защищенными от негативных воздействий пандемийного рынка, обоюдно сглаживая факторы, снижающие выручку.

https://www.forbes.ru/biznes/454673-uskol-zausie-den-gi-kak-vladel-cy-trc-i-ih-arendatory-delat-dohody

Текущая ситуация в мире и на рынке торговли формирует новые, связанные с минимизацией контактов у населения, а также оптимизацией расходов на логистику, тренды.
Сегодня мы можем наблюдать интенсивный всплеск открытий пунктов выдачи заказов. Изначально ПВЗ открывались силами самого Маркетплейса, а чуть позже перешли на модель франшизы, которую активно использует мелкий бизнес и индивидуальные предприниматели.
Таким образом, спрос на помещения под ПВЗ существенно возрос. В наиболее интересных для данного направления локациях: спальных районах, районах с высоким трафиком, а также возле логистических (транспортных) центров района, вся ликвидная недвижимость, как правило, уже находится в аренде, поэтому возрастает спрос на менее ликвидные помещения.
У каждого крупного представителя сегмента e-commerce существует чёткий список требований к помещению партнеров-франчайзи. Так, например, СДЭК запрашивает не менее 35 квадратных метров, а для ПВЗ Boxberry достаточно 20-ти кв.м.
В среднем требуемая площадь варьируется в пределах от 30 кв., где площадь клиентской зоны не менее 10 кв. м, а высота потолков не менее 2.5м.
Преимуществом становятся: примерочная, стол для проверки заказов, а также вместительность складов. Важным фактором является и наличие соответствующего технического обеспечения: компьютеров, камер видеонаблюдения, сигнализаций и прочего необходимого для работы оборудования.
Но даже с учётом возросшего спроса на неликвидные помещения ставка аренды для ПВЗ не может превышать 20%, в противном случае торговый бизнес арендатора становится убыточным.
ПВЗ достаточно привлекательный и прибыльный бизнес. В современных реалиях он не требует особых затрат и динамично развивается, однако после насыщения районов необходимым количеством ПВЗ различных операторов Сетей и Маркетплейсов, объем продаж и доставок, скорей всего, снизится, а значит, ПВЗ придется бороться за каждого клиента.


https://www.forbes.ru/biznes/453937-spros-iz-podvorotni-kak-za-scet-retejlerov-rastet-arenda-nelikvidnyh-pomesenij

В Москве в отеле Hilton Garden Inn на Верхней Красносельской улице состоялось традиционное мероприятие What is the Plan, в ходе которого представители различных сегментов рынка коммерческой недвижимости рассказали о текущем положении на рынке и поделились своими ожиданиями от 2022 года.

Речь на конференции шла в том числе о торговых центрах и ритейле. В этой части мероприятия обсудили три мифа о торговой недвижимости:
1) Торговые центры умрут?
2) Ритейл никогда не будет прежним?
3) В ТЦ останутся еда, развлечения и услуги?..

Генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов, со свой стороны высказал следующее мнение:
- Ренессансу торговых центров быть, но с изменениями. Если ТЦ не изменятся под конъюнктуру, то таким объектам не быть на рынке. Девелоперы и собственники действующих ТЦ должны были на протяжении последних двух лет не просто думать, а уже начать заниматься реконцепцией своих объектов, потому что ковид останется с нами навсегда, как и часть, связанных с ним ограничительных мер. В итоге победят те, кто сможет перестроиться и дать посетителям ТЦ максимально востребованный формат.

2022 год можно будет назвать «годом ЗПИФ в недвижимости» - считает генеральный директор компании R2 Asset Management Вячеслав Рожманов. По его мнению, в нынешнем году основным драйвером на рынке строящегося жилья останется проектное финансирование – в сегменте коммерческой недвижимости сохраниться стремление инвесторов привлекать банковское финансирование в объеме до 70-80% от общей стоимости проекта.

При этом эксперт прогнозирует рост коллективных инвестиций по схеме ЗПИФ. «Мое мнение, что 2022 год можно будет назвать «годом ЗПИФ в недвижимости», годом коллективных инвестиций. Платформу для этого подготовили как профессиональные игроки инвестиционного рынка недвижимости, так и основные крупные девелоперы жилья, которые формируют ЗПИФы и наполняют их своими объемами помещений коммерческой недвижимости, расположенной составе жилых микрорайонов», - говорит Вячеслав Рожманов.

Также, по его оценкам, в 2022 году по-прежнему сохраниться большое количество частных инвесторов, ожидается и ряд крупных инвестиционных сделок, которые будут реализованы серьезными институциональными инвесторами. Что же касается поведения инвесторов, то главным здесь станет более тщательный подход у выбору объектов и инвестиционных проектов.
2022 год будет переходным и вернет баланс спроса, предложения и стоимости объектов, который должен будет наступить в 2023-2024 годах.

Основной зоной инвестиционной привлекательности по-прежнему останется Москва. В 2022 году сохраниться и даже усилится тренд на инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга.
Региональные проекты, даже если они будут реализовываться московскими девелоперами, будут востребованы непосредственно в этом регионе у местных инвесторов, которые хорошо знают и понимают свой рынок.

2022 год станет годом восстановления для большинства сегментов рынка недвижимости — считает Вячеслав Рожманов, глава компании R2 Asset Management.

В сегменте торговой недвижимости эксперт ожидает восстановление оборотов ритейлеров и, как следствие – активизацию девелоперских проектов ТЦ, в основном — районных, комьюнити-центров и торговых площадок в составе ТПУ.

Все это подтолкнет арендные ставки к росту в пределах 10–15%.
Гостиничная индустрия уже сегодня демонстрирует динамику фактически предпандемийного уровня, чему способствует рост внутреннего туризма.
Крупнейшие игроки рынка наращивают объемы номерного фонда и строят новые гостиницы в регионах России. Одним из основных трендов 2022 года становится строительство эко-отелей и глэмпингов.
Продолжает восстановление и офисный сегмент, где ожидается ввод порядка 800 тыс. кв.м и увеличение вакансии до 10%. Основные новеллы этого сектора довольно четко отлеживаются последние годы — это укрепление позиций гибких офисов и коворкингов, а также рост доли проектов built-to-suit.

Вuilt-to-suit остается и главным трендом складского рынка — здесь планируется рекордный ввод таких объектов – около 1,3 млн кв.м, что выше показателей 2021 года на 30%. Ставки аренды демонстрируют плавный рост, который, по предварительным прогнозам, в 2022 году составит не менее 10%.

А вот объем первичного рынка апартаментов сократиться в связи с невозможностью строительства новых объектов до принятия соответствующего закона. Можно ожидать, что снижение предложения подогреет спрос, и, соответственно, приведет к росту цен как на строящиеся комплексы, так и на апартаменты, экспонирующиеся на вторичном рынке.

Состоялся бизнес-завтрак Urban, в котором приняли участие представители R2 Asset Management,
Среди основных тем встречи были:

✔️Представление первого в отрасли профессионального сообщества застройщиков
✔️Совместные спецпроекты с ведущими авторитетными изданиями
✔️Новые форматы мероприятий на 2022 год
✔️Нововведения в премиях

Перед гостями выступили руководители Оргкомитета премий и менеджеры проектов.

Благодарим Urban за приглашение и ждём новых встреч в похожем формате.

Подробности по ссылке:
https://www.urbanawards.ru/news/20220209-ekosistema-urban-zadaet-vysokuyu-planku-dlya-rynka-nedvizhimosti

Формат dark store относительно недавно начал свое развитие на российском рынке real estate, но, по мнению экспертов, уже не только занял заметную нишу, но и сформировал вполне устойчивые векторы развития.
По мнению Глеба Иванова – инвестиционного директора компании R2 Asset Management – на сегодняшний день этот формат продолжает набирать популярность, а динамика его развития, вероятно, будет сравнима с развитием традиционного ритейла 15-ти – 20-ти летней давности.
«Dark store-ы достаточно быстро покроют крупные города, после чего начнутся эксперименты с форматами и ассортиментом», - прогнозирует эксперт..
В регионах экспансия dark store менее заметна, и основными причинами этого являются меньшая плотность населения и более низкая покупательская способность. С последним связано распространение в регионах форматов жестких дискаунтеров, конкурировать по цене с которыми, дарксторы пока не могут.
Что касается инвестиционной привлекательности данного сегмента, то здесь необходимо учитывать, что крупные, профессиональные объекты с арендатором- даркстором – это институциональный инвестиционный продукт.
Если же говорить о небольших микрорайонных объектах, то в большинстве своем это неликвидные помещения, которые были выбраны оператором в первую очередь, из-за низкой ставки аренды.
«Переговорная позиция собственника в этом случае достаточно слабая, т.к. в случае съезда арендатора заменить его альтернативным оператором классического ритейла будет крайне сложно. Я бы рекомендовал подходить максимально взвешенно к приобретению таких объектов», – резюмирует Глеб Иванов.

Планируя бизнес-процессы на 2022 год, необходимо учитывать, что основным фактором в ближайшее время будет геополитическая ситуация, прогнозируют аналитика R2 Asset Management. В особенности это касается отношений между Россией, Украиной и США.

Вторым значимым моментом является политика ЦБ относительно ключевой ставки. Эксперты уже сейчас понимают, что ЦБ в 2022 году минимум дважды повысит ключевую ставку и уже в третьем квартале 2022 года она будет составлять не менее 10%. Отсюда вывод – кредиты на приобретение недвижимости, как жилой, так и коммерческой, станут дороже. Это, в свою очередь, снизит показатели доходности.

📌Текущие цены продажи недвижимости сохранятся в 2022 году и, скорее всего, покажут незначительный рост, в диапазоне 10-15 % в зависимости от сегмента. Что также будет одним из следствий повышения ключевой ставки, и роста инфляции.

📌На рынке недвижимости России и Москвы, в частности, будут преобладать внутренние инвестиции, локальные. Западных инвестиций в 2022 году ожидать в большом объеме точно не стоит. Их поток составит не более 5-7% от общего объема.

📌Девелопмент продолжит развиваться. Последние два года игроки рынка недвижимости не просто на коне, а на колесницах из тройки лучших арабских лошадей. Консалтинговые компании также останутся востребованы, обеспечивая продажи жилой и коммерческой недвижимости девелоперов.

📌На рынок девелопмента жилья в Московском регионе выйдут новые игроки. В основном это крупные региональные застройщики.

📌Основные Московские девелоперы - компании хорошо известны в обеих столицах: ПИК, «Кортрос», «Интеко», «ЛСР», «Setl Group», «ФСК» и «Инград» - берут курс на региональное присутствие и экспансию.

📌По-прежнему, сохранится большое количество частных инвесторов, которые, как и в 2021 году, будут активно размещать свои средства в недвижимость. Мы также увидим ряд крупных инвестиционных сделок, которые будут реализованы серьезными институциональными инвесторами.

И, пожалуй, один из важных моментов - 2022-й год будет переходным и вернет баланс спроса, предложения и стоимости объектов, который должен будет наступить в 2023-2024 годах.