Extra Value - Project Management

Se está a pensar construir ou reabilitar para habitação, esta é provavelmente a alteração fiscal com mais impacto direto na viabilidade do seu projeto nos próximos anos.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, permite aplicar a taxa de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de habitação, em vez dos 23% habituais.

São 17 pontos percentuais. Numa empreitada de 1 milhão de euros, a diferença é de 170 000 €, ou seja, 230 000 € de IVA a 23% contra 60 000 € a 6%.

E há um detalhe que muitos proprietários desconhecem: na venda de habitação, o IVA da empreitada não é, regra geral, dedutível para o promotor. Não é um valor que se recupera mais tarde. É custo puro, que entra diretamente na margem do projeto.

Quem pode beneficiar

Promotores que constroem ou reabilitam para venda, com valor até 660 982 €.
Investidores que constroem ou reabilitam para arrendar, com renda até 2 300 € por mês.
Particulares que constroem ou reabilitam habitação própria permanete.

O prazo é o que raramente se lê...

O regime aplica-se a processos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

Quatro anos parecem muito tempo. Não são. Entre a decisão de avançar, a due diligence, o projeto e o licenciamento, é fácil consumir dois anos antes de a obra começar. Quem começar a planear tarde arrisca-se a f**ar de fora de um benefício que já estava disponível.

O que fazer agora?

Se tem um terreno, um prédio ou um projeto em análise, vale a pena responder a três perguntas: o seu produto cabe nos limites de preço ou de renda, o seu calendário permite iniciar o processo dentro da janela, e qual é o impacto real destes 17 pontos no seu modelo financeiro.

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𝗦𝗶𝘀𝘁𝗲𝗺𝗮 𝗘𝘅𝘁𝗿𝗮 𝗩𝗮𝗹𝘂𝗲 · 𝗙𝗮𝘀𝗲 𝟬𝟭: 𝗩𝗶𝗮𝗯𝗶𝗹𝗶𝗱𝗮𝗱𝗲 𝗲 𝗩𝗮𝗹𝗼𝗿𝗶𝘇𝗮çã𝗼

Num projeto imobiliário, as decisões mais caras não se tomam em obra. Tomam-se antes do primeiro esboço de arquitetura.

Um erro de tipologia, de segmento ou de preço não se corrige com uma boa execução. F**a no projeto até à última escritura: em unidades que demoram a vender, em margem que se perde, em capital parado mais tempo do que o previsto. ⏳

Só avançamos quando as respostas estão sustentadas em números. 📊

𝗗𝗲𝗰𝗶𝗱𝗶𝗿 𝗯𝗲𝗺 𝗻𝗼 𝗶𝗻í𝗰𝗶𝗼 𝗰𝘂𝘀𝘁𝗮 𝗽𝗼𝘂𝗰𝗼. 𝗖𝗼𝗿𝗿𝗶𝗴𝗶𝗿 𝗱𝗲𝗽𝗼𝗶𝘀 𝗰𝘂𝘀𝘁𝗮 𝗺𝘂𝗶𝘁𝗼 𝗺𝗮𝗶𝘀.

𝗦𝗶𝘀𝘁𝗲𝗺𝗮 𝗘𝘅𝘁𝗿𝗮 𝗩𝗮𝗹𝘂𝗲 · 𝗙𝗮𝘀𝗲 𝟬𝟭 - 𝗗𝘂𝗲 𝗗𝗶𝗹𝗶𝗴𝗲𝗻𝗰𝗲.

A pergunta mais cara no imobiliário é: "o que é que eu não sabia quando comprei?"

A due diligence existe para que essa pergunta nunca precise de ser feita. Antes de avançar, estudamos o ativo em todas as frentes

Conhecemos cada força e cada fraqueza antes de comprar, não depois de assinar. Porque o risco no imobiliário não se elimina: controla-se. E controla-se aqui.

Uma análise completa hoje é a base de um projeto sólido amanhã.

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Um imóvel sem uso não é um ativo em pausa. É um custo em crescimento.

Um imóvel sem ocupação há mais de um ano pode ser classif**ado como devoluto, e o IMI passa a ser cobrado ao triplo da taxa. Em Zonas de Pressão Urbanística pode chegar a 6 vezes, com agravamento anual até 12 vezes.

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Sistema Extra Value · Fase 01 - Identif**ação da Oportunidade. 👇

O melhor negócio imobiliário raramente está num portal. Está numa rede, de proprietários, mediadores e fundos, que trabalhamos todos os dias. É por isso que muitas oportunidades nos chegam antes de chegarem ao mercado.

Mas aceder não chega. É preciso saber escolher. 👀

Cada oportunidade a que identif**amos e a que nos chega, passa pela mesma avaliação objetiva: o Score de Oportunidade Extra Value, que pontua viabilidade do terreno, potencial comercial, retorno do investimento e exposição ao risco, sempre de acordo com aquilo que procura. ✨

Só avança o que cria valor. Quando uma oportunidade lhe chega, o trabalho já está feito, chega-lhe já filtrada, à medida do seu perfil. 🤝

É assim que começa um investimento com método.

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🔑 Uma nova etapa. Uma nova forma de olhar para o imobiliário.

Estou a iniciar um projeto dedicado à identif**ação, análise e desenvolvimento de oportunidades imobiliárias no Norte.

Em cada oportunidade, avalio:
- o que pode ser feito no local;
- os custos envolvidos;
- os prazos previsíveis;
- o enquadramento do projeto;
- o valor potencial no final.

Porque um projeto lucrativo não se constrói com promessas. Constrói-se com análise, estratégia e decisões bem fundamentadas.

Para isso, conto com uma equipa especializada, arquitetos, engenheiros e outros profissionais, que me permite analisar cada oportunidade de forma integrada e transformar uma ideia num projeto viável e bem estruturado. 👷‍♀️

🔍 E há uma parte que muita gente desconhece: grande parte das melhores oportunidades nunca chega aos portais. Terrenos, prédios e casas para recuperar mudam de mãos antes de serem anunciados. Acompanhando-me por aqui, f**a a saber delas primeiro.

O meu trabalho não é apresentar-lhe mais um imóvel.

É perceber consigo se está perante uma verdadeira oportunidade, para tomar a melhor decisão segundo as suas necessidades e objetivos!

📍 Norte de Portugal
📩 Diga-me o que procura e até quanto. As melhores oportunidades saem antes de chegarem aqui, e nessas avanço primeiro a quem já me disse o que quer.
📞 +351 913 281 061

Método, rigor e confiança!

𝐆𝐑𝐀𝐃𝐄𝐒 𝐕𝐄𝐑𝐃𝐄𝐒 | 𝐑𝐄𝐒𝐄𝐑𝐕𝐀𝐒 𝐀𝐁𝐄𝐑𝐓𝐀𝐒 🌿

Em Arcozelo, Vila Nova de Gaia, nasce o Grades Verdes, um novo empreendimento pensado para quem procura mais espaço, privacidade e qualidade de vida.
Com tipologias T3 e T3+1, jardins privativos e a tranquilidade de um condomínio fechado.

𝐀𝐬 𝐫𝐞𝐬𝐞𝐫𝐯𝐚𝐬 𝐣á 𝐞𝐬𝐭ã𝐨 𝐚𝐛𝐞𝐫𝐭𝐚𝐬.

𝐂𝐨𝐳𝐢𝐧𝐡𝐚𝐬 𝐩𝐞𝐧𝐬𝐚𝐝𝐚𝐬 𝐩𝐚𝐫𝐚 𝐨 𝐬𝐞𝐮 𝐝𝐢𝐚 𝐚 𝐝𝐢𝐚

No 𝐅𝐚𝐢𝐚𝐥 𝐏𝐚𝐫𝐤 𝐑𝐞𝐬𝐢𝐝𝐞𝐧𝐜𝐞𝐬, funcionalidade e elegância encontram-se em cada detalhe.

𝐏𝐨𝐫𝐪𝐮𝐞 𝐮𝐦𝐚 𝐜𝐚𝐬𝐚 𝐛𝐞𝐦 𝐩𝐞𝐧𝐬𝐚𝐝𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐞ç𝐚 𝐧𝐨𝐬 𝐝𝐞𝐭𝐚𝐥𝐡𝐞𝐬.