Resident1

4 pokojowe mieszkanie 95m2 za 1.080.000 👀

Dlaczego psychika konsumenta nie resetuje się razem z WIBOR-em.?
To jest „cisza po uderzeniu”.

Dłużej , bo to co widzicie w małych miastach, widzi dziś pół Polski.

Co tu się dzieje – w jednym zdaniu

👉 Ludzie mają obiektywnie trochę lżej na papierze, ale subiektywnie czują się niebezpiecznie – więc nie wydają, tylko czekają.

I czekają wszyscy naraz.

1️⃣ „Raty spadły, inflacja spada” – a kasy nie widać

To klasyczna pułapka opóźnienia:

stopy ↓ → raty ↓ teraz

ale:

przez 2–3 lata ludzie:

spalili oszczędności,

zadłużyli się drożej,

przyzwyczaili się do trybu „przetrwać”.

psychika konsumenta nie resetuje się razem z WIBOR-em.

Efekt:
🧠 „Jest trochę lepiej, więc… lepiej jeszcze poczekać”

2️⃣ Dlaczego tną właśnie: pedicure, kosmetyczkę, „lepsze” jedzenie

To bardzo ważny sygnał.

Ludzie nie tną wszystkiego – tylko:

usługi „dla mnie”

rzeczy przyjemnościowe, cykliczne

to, co łatwo sobie racjonalnie wytłumaczyć:

„Przecież mogę nie iść w tym miesiącu”

Pedicure i kosmetyczka to pierwsza linia odwrotu.
Zawsze. W każdej recesji.

3️⃣ Sklep spożywczy: „nigdy takich obrotów”

To brzmi dziwnie, ale pasuje idealnie.

Bo:

ludzie:

zmieniają sklepy na tańsze,

kupują mniej „impulsów”,

częściej gotują najprościej,

przestają „dorzucać coś przy kasie”.

obrót ↓ nawet jeśli liczba klientów podobna.

To nie jest bieda.
To jest tryb oszczędzania energii i pieniędzy.

4️⃣ Nieruchomości stoją – mimo promocji

Tu wchodzi strach systemowy:

ludzie myślą:

„a jak będzie jeszcze taniej?”

„a jak stracę pracę?”

„a jak kredyt jednak znowu wzrośnie?”

więc odkładają decyzje życiowe, nie zakupy.

Promocje deweloperów nie pomagają, bo:
❌ problemem nie jest cena
✅ problemem jest niepewność przyszłości

5️⃣ Dlaczego to wszystko dzieje się TERAZ

Bo jesteśmy w najgorszym możliwym momencie cyklu:

📉 po szoku inflacyjnym
📉 przed realnym odbiciem
📉 z niskim zaufaniem do jutra

To moment, kiedy:

dane makro mówią „już lepiej”

ludzie mówią „jeszcze nie wierzę”

I zawsze wtedy:

handel lokalny cierpi

usługi cierpią

nieruchomości zamierają

6️⃣ Co będzie dalej (ważne)

Są dwa możliwe scenariusze – i oba są logiczne:

🟢 Scenariusz A (bardziej prawdopodobny)

jeszcze 3–6 miesięcy marazmu

potem:

powolny powrót wydatków

najpierw: usługi + małe przyjemności

dopiero później: mieszkania

🔴 Scenariusz B

jedno większe „złe info” (rynek pracy / podatki / wojna)

i wtedy mamy prawdziwe cięcie, nie tylko wstrzymanie

7️⃣ Najważniejszy wniosek dla Ciebie (praktyczny)

To nie jest moment na:

„wszyscy kupią”

„ludzie wrócą sami”

To jest moment na:

poczucie bezpieczeństwa w komunikacji

raty, przewidywalność, „bez ryzyka”

mówienie: „nie musisz teraz, możesz spokojnie”

Sprzedaż dziś wygrywa ten, kto:

nie pcha
tylko uspokaja

poniżej przykład rynku

Bardzo możliwe, że jesteśmy już w fazie korekty dla mieszkań 3 pokojowych.

Co widać po danych i zachowaniach sprzedających:

Coraz więcej mieszkań stoi na portalach po 6–12 miesięcy bez realnych zapytań.

Sprzedający zaczynają obniżać ceny o 100–200 tys. zł, często po kilku miesiącach bez efektu.

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga już 10–20% — jeszcze rok temu było to 3–5%.

Nowe inwestycje (rynek pierwotny) schodzą szybciej dzięki bonusom, dopłatom i elastycznym warunkom płatności.

Kupujący są ostrożni — po programie „Bezpieczny Kredyt” zniknął efekt paniki zakupowej, więc popyt naturalnie się schładza.

I uwaga, nie oceniajmy tylko poprzez średnią czasu sprzedaży wszystkich mieszkań.

Średnia ogólna (np. 113 dni z SonarHouse)

To uśrednienie wszystkich mieszkań, niezależnie od:

liczby pokoi,

standardu,

lokalizacji,

ceny za m².

Dlatego ta liczba jest często myląco optymistyczna.

Wlicza się w nią mnóstwo kawalerek, które schodzą błyskawicznie (czasem w 2–3 tygodnie), oraz mieszkań 2-pokojowych w dobrej cenie.

W efekcie rynek „wygląda zdrowo”, mimo że część segmentów już dawno się zatrzymała.

Średnia segmentowa (np. 3-pokojowe, 65–80 m²)

To dopiero prawdziwy wskaźnik kierunku rynku.
Jeśli:

3-pokojowe mieszkania stoją po 200–300 dni,

liczba wyświetleń ogłoszeń spada,

pojawia się presja na obniżki,
to znaczy, że w tym segmencie mamy już korektę – niezależnie od tego, co pokazuje ogólna średnia.

Jak to interpretować:

Korektę ocenia się po segmentach, nie po całości rynku.

Rynek jest asymetryczny: kawalerki i małe 2-pokojowe mogą się nadal sprzedawać szybko (bo są dostępne cenowo), podczas gdy duże 3-pokojowe tracą płynność.

W praktyce to właśnie dłuższy czas ekspozycji + większe negocjacje cenowe w jednym segmencie są pierwszymi objawami korekty.

Wniosek:

113 dni to „średnia pogodowa dla całej Polski” – nie mówi Ci, czy w Twoim mieście pada deszcz.

Jeśli myślisz o sprzedaży — lepiej zrobić to strategicznie, zanim rynek wymusi obniżkę za Ciebie.

NIE LICZ NA CUDA.

Chcesz wiedzieć, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie?

Zrób bezpłatną analizę porównawczą — pokażemy Ci dokładnie, gdzie Twoja oferta stoi na tle innych.

Napisz teraz


korekta cen mieszkań 2025

przeszacowane mieszkania 3-pokojowe

ile naprawdę warte jest mieszkanie

czas sprzedaży mieszkania 2025

średni czas sprzedaży nieruchomości

analiza porównawcza mieszkań

raport cen mieszkań Grodzisk Mazowiecki

sprzedaż mieszkania Grodzisk

dlaczego mieszkanie się nie sprzedaje

jak ustalić realną cenę mieszkania

rynek nieruchomości w korekcie

Sonar House statystyki rynku

𝐆𝐨𝐭𝐨𝐰𝐞 𝐝𝐨 𝐰𝐩𝐫𝐨𝐰𝐚𝐝𝐳𝐞𝐧𝐢𝐚 𝐩𝐫𝐳𝐲 𝐝𝐰𝐨𝐫𝐜𝐮 𝐏𝐊𝐏 𝐎𝐬𝐢𝐞𝐝𝐥𝐞 𝐏𝐥𝐚𝐭𝐢𝐧𝐮𝐦, 𝐍𝐨𝐰𝐨𝐜𝐳𝐞𝐬𝐧𝐞 𝐳 𝐠𝐚𝐫𝐚ż𝐞𝐦 𝐢 𝐤𝐥𝐢𝐦𝐚𝐭𝐲𝐳𝐚𝐜𝐣ą!

Biuro dewelopera osiedla Platinum zaprasza do kupna gotowego mieszkania na naszym osiedlu:

Wyjątkowe, nowoczesne mieszkanie na Osiedlu Platinum – jednej z najlepiej położonych inwestycji w Grodzisku Mazowieckim, tuż obok stacji PKP.Mieszkanie

powierzchnia: 50 m²
układ: salon z aneksem kuchennym + sypialnia + łazienka + balkon
piętro: 3/4, winda
rok budowy: 2014
ekspozycja: północna, spokojna część osiedla, osłonięta od torów
Mieszkanie zostało wykończone w wysokim standardzie, w nowoczesnym stylu:

podwieszane sufity z oświetleniem LED,
duże, eleganckie kafle na podłodze,
czarna tafla lustrzana optycznie powiększająca salon (NAPINANY SUFIT)
zabudowa kuchenna w bieli z nowoczesnym AGD,
klimatyzacja w salonie,
nowoczesna duża jak na takie mieszkanie łazienka w prostokątnym układzie,
w cenie pozostaje m.in. czarna kanapa i część umeblowania.
Dodatki

garaż podziemny – dodatkowo płatny,
balkon z widokiem na wewnętrzne patio osiedla,
brak komórki lokatorskiej.
Lokalizacja

Osiedle Platinum to najbliżej położone osiedle względem PKP w całym Grodzisku Mazowieckim – do stacji pieszo tylko kilka minut.

Wokół pełna infrastruktura: sklepy, usługi, restauracje, parki i szkoły.

dziennie odbywa się około 78 połączeń kolejowych z Grodziska Mazowieckiego do Warszawy

Dojazd do Warszawy koleją zajmuje ok. 33 minut i POREGIO 18 minut (kilka razy dziennie)

To czyni Grodzisk Mazowiecki jednym z najlepiej skomunikowanych satelitów Warszawy – idealna lokalizacja, zwłaszcza dla mieszkań przy samej stacji.

To mieszkanie jest idealne dla osób, które:

codziennie dojeżdżają do Warszawy i chcą mieszkać najbliżej stacji PKP,
szukają gotowego, eleganckiego wnętrza bez dodatkowych kosztów remontu,
doceniają komfort garażu i klimatyzacji.
Zapraszam do kontaktu i umówienia prezentacji!

Ceny 2-pokojowych mieszkań w Grodzisku – analiza rynku

Ostatnie oferty pokazują, że 2-pokojowe mieszkania w Grodzisku w najlepszych lokalizacjach (centrum, blisko PKP) wyceniane są dziś średnio na poziomie 13 500–14 500 zł/m².

Dla przykładu:

ul. Obrońców Getta (2021, 52 m²) → 14 984 zł/m²

ul. Wioślarska (52,9 m²) → 14 170 zł/m²

ul. Tokarzewskiego (2023, stan deweloperski, 53 m²) → 12 547 zł/m² (+koszt wykończenia ok. 70.000zł)

Osiedle Platinum (2014, 50 m², gotowe, garaż, klimatyzacja) → 12 580 zł/m²

https://www.otodom.pl/pl/oferta/przy-dworcu-pkp-osiedle-platinum-nowoczesne-z-garazem-i-klimatyzacja-ID4y4Co

📌 Co z tego wynika?

✅ Rozpiętość cen w tym segmencie jest spora – od 12 500 do prawie 15 000 zł/m².
✅ Najdroższe są mieszkania wykończone, gotowe do zamieszkania, blisko PKP.
✅ Najtańsze w przeliczeniu na m² – mieszkania w stanie deweloperskim (ale wymagają dodatkowych nakładów).

💡 To ciekawy sygnał dla lokalnego rynku: w Grodzisku można dziś znaleźć mieszkania wycenione poniżej średnich widełek, ale i takie, które celują w segment premium lub są przeszacowane.

👉 Jak sądzicie – przy wyborze mieszkania bardziej liczy się cena za m², czy jednak lokalizacja i standard wykończenia?

💡𝐀𝐧𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚 𝐫𝐲𝐧𝐤𝐮 𝐧𝐚𝐣𝐦𝐮 𝐰 𝐆𝐫𝐨𝐝𝐳𝐢𝐬𝐤𝐮 𝐌𝐚𝐳𝐨𝐰𝐢𝐞𝐜𝐤𝐢𝐦 – 𝟑-𝐩𝐨𝐤𝐨𝐣𝐨𝐰𝐞 𝐰 𝐜𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮𝐦 𝐮𝐰𝐚𝐠

Dla inwestorów poszukujących okazji na rynku mieszkań pod wynajem w Grodzisku Mazowieckim mamy dziś wyjątkową sytuację:

👉 Na całym rynku dostępnych jest zaledwie 16 mieszkań na wynajem, z czego tylko 3 to mieszkania 3-pokojowe (link do ogłoszeń
).

🔎 Co to oznacza?

Bardzo niska podaż – cały rynek wynajmu to tylko 16 ofert, a w segmencie 3-pokojowym praktycznie pustka.

Silny popyt na większe metraże – rodziny i pary z dziećmi potrzebują 3 pokoi, a konkurencja między najemcami jest coraz większa.

Nadpodaż dwupokojowych – „dwójki” dominują w ofertach, co obniża ich atrakcyjność inwestycyjną i wymusza konkurencję cenową.

✅ Wniosek: zakup mieszkania 3-pokojowego pod wynajem to dziś strategicznie lepsza decyzja niż inwestycja w dwupokojowe. Brak podaży w tym segmencie daje przewagę inwestorowi – szybszy wynajem, wyższe stawki i stabilny dochód pasywny.

📊 Dane mówią same za siebie – tylko 3 trzypokojowe na całe miasto. To segment, w którym inwestor praktycznie nie ma konkurencji.

Poniżej przykład mieszkania 3 pokojowego na sprzedaż

https://www.otodom.pl/pl/oferta/sobota-ostatni-dzien-aby-zobaczyc-3-pok-rodzinne-w-platinum-ID4xEH0

Krótka analiza dla Rynku wtórnego w Grodzisku faktycznie mocno zwolnił:

Choć średnie ceny w raportach wciąż pokazują lekki wzrost, w praktyce widzimy: mniej klientów, więcej mieszkań wiszących miesiącami i wyraźne przesunięcie zainteresowania w stronę rynku pierwotnego.

Zainteresowanie spadło – liczba zapytań i telefonów od klientów kupujących jest znacznie mniejsza niż jeszcze rok temu.

Oferty zalegają – wiele mieszkań wisi po kilka miesięcy, a właściciele często niechętnie schodzą z ceny.

Kupujący wybierają pierwotny – deweloperzy kuszą promocjami, programami typu „stare na nowe”, elastycznymi formami płatności i to odbiera klientów rynkowi wtórnemu.

Kredyt 2% się skończył, 0% jeszcze nie działa – część kupujących wstrzymuje decyzje, czekając na nowe dopłaty.

Rynek pierwotny rośnie – ponad 190 ofert, ceny od 11 400 zł/m².

To dobry moment, żeby właściciele mieszkań z rynku wtórnego przemyśleli strategię sprzedaży – rozważenie korekty ceny, atrakcyjnej prezentacji.

𝟐 𝐩𝐨𝐤𝐨𝐣𝐨𝐰𝐞 𝐦𝐢𝐞𝐬𝐳𝐤𝐚𝐧𝐢𝐞 𝐧𝐚 𝐏𝐫𝐚𝐝𝐳𝐞-𝐏𝐨ł𝐮𝐝𝐧𝐢𝐞 - 𝟗𝟏𝟐 𝟕𝟎𝟎 𝐳ł
𝐯𝐬. 𝟐 𝐩𝐨𝐤𝐨𝐣𝐨𝐰𝐞 𝐰 𝐆𝐫𝐨𝐝𝐳𝐢𝐬𝐤𝐮 𝐌𝐚𝐳𝐨𝐰𝐢𝐞𝐜𝐤𝐢𝐦 - 𝟒𝟑𝟕 𝟓𝟎𝟎 𝐳ł.

Lokalizacja: Grodzisk Mazowiecki przy stacji PKP, (około 36 minut kolejką do stacji Metro Centrum).

Zapraszamy osoby zainteresowane ( również kupno pod wynajem)

Jaki wpływ będzie miała 𝐢𝐧𝐰𝐞𝐬𝐭𝐲𝐜𝐣𝐚 𝐂𝐞𝐧𝐭𝐫𝐚𝐥𝐧𝐞𝐠𝐨 𝐏𝐨𝐫𝐭𝐮 𝐊𝐨𝐦𝐮𝐧𝐢𝐤𝐚𝐜𝐲𝐣𝐧𝐞𝐠𝐨 𝐧𝐚 𝐜𝐞𝐧𝐲 #𝐧𝐢𝐞𝐫𝐮𝐜𝐡𝐨𝐦𝐨ś𝐜𝐢?

Zapraszamy gorąco jutro na 13:30 na 2 część rozmowy z Marek Wielgo i Oskar Płukis ekspertem rynku nieruchomości z portalu .

link do rozmowy https://radiobogoria.pl/player/

Zapraszamy do wysłuchania audycji nt. nieruchomości podwarszawskich, którą prowadzi Oskar Płukis - założyciel Resident1.