Dwell Properties

Jak przygotować lokal usługowy, żeby był bezpieczny inwestycyjnie – dziś i za kilka lat?

W praktyce rynkowej coraz częściej widać, że sama lokalizacja nie wystarcza. O realnym bezpieczeństwie inwestycji decyduje sposób przygotowania lokalu: jego elastyczność, zaplecze techniczne i to, jak łatwo można dopasować go do zmieniających się potrzeb najemców.

Na blogu Dwell Properties dzielimy się doświadczeniem z pracy przy lokalach usługowych i pokazujemy:

dlaczego elastyczny układ funkcjonalny skraca czas komercjalizacji

jakie instalacje realnie zwiększają grono potencjalnych najemców

jak znaleźć balans między standardem wykończenia a rentownością

jakie błędy właścicieli generują ryzyko pustostanów

Jeśli traktujesz lokal usługowy jako produkt inwestycyjny, a nie tylko przestrzeń, ten artykuł pomoże Ci podejmować bardziej świadome decyzje – zarówno przy zakupie, jak i przygotowaniu nieruchomości pod najem.

👉 Przeczytaj pełny artykuł na blogu:
🔗 https://dwellproperties.pl/blog/jak-przygotowac-lokal-uslugowy-pod-najem-bezpieczny-inwestycyjnie/

DwellProperties

Czy wysoki footfall naprawdę gwarantuje sukces lokalu usługowego?

Przez lata liczba przechodniów była jednym z głównych argumentów przy wyborze lokalizacji. Dziś coraz częściej okazuje się, że lokale w „najlepszych” punktach rotują najemcami, a mniejsze, dobrze dopasowane miejsca w dzielnicach mieszkaniowych zapewniają stabilny najem i przewidywalny cashflow.

Na blogu Dwell Properties pokazujemy, dlaczego footfall to tylko jeden z elementów układanki, i jak realnie ocenić potencjał lokalizacji usługowej - z perspektywy inwestora i właściciela lokalu.

W artykule poruszamy m.in.:
✔ różnicę między ilością a jakością ruchu
✔ znaczenie profilu użytkowników przestrzeni
✔ wpływ sąsiedztwa i tenant mixu
✔ rolę ekspozycji, widoczności i rytmu życia lokalizacji
✔ najczęstsze błędy popełniane przy ocenie adresu

Jeśli inwestujesz w lokale usługowe albo planujesz ich zakup, ten materiał pomoże Ci podejmować decyzje oparte na realnych danych i kontekście , a nie tylko na liczbach.

👉 Przeczytaj pełny artykuł na blogu:
🔗 https://dwellproperties.pl/blog/footfall-to-nie-wszystko-jak-realnie-ocenic-potencjal-lokalizacji-uslugowej/

DwellProperties

Pierwsza transakcja to zawsze moment szczególny – bo pokazuje sposób pracy, podejście do procesu i umiejętność łączenia interesów obu stron.

Mitia Markiewicz sfinalizował swoją pierwszą transakcję najmu lokalu usługowego, realizując projekt w Poznaniu, na Naramowicach (ul. Sielawy). Lokal w stanie deweloperskim, z potencjałem na funkcję usługową, został wynajęty pod żłobek w modelu wymagającym bardzo precyzyjnego zaplanowania adaptacji, harmonogramu i zapisów umowy. Kluczowe było stworzenie bezpiecznych warunków startu dla najemcy oraz stabilnej, długoterminowej relacji dla właściciela.

📍 Kluczowe informacje o transakcji:
• Najemca: żłobek
• Metraż: 90 m²
• Lokalizacja: parter budynku mieszkalnego
• Stan lokalu: deweloperski
• Wejście i witryna: z dwóch stron budynku
• Umowa: długoterminowa – 5 lat
• Model: najem z adaptacją po obu stronach
• Start działalności: po zakończeniu fit-outu
• Warunki startowe: rent-free – niecałe 3 miesiące

🔧 Wyzwania transakcyjne:
• precyzyjne ustalenie harmonogramu prac adaptacyjnych
• jasny podział odpowiedzialności po stronie właściciela i najemcy
• dopasowanie zapisów umowy (gwarancje, indeksacja, czynsz)
• synchronizacja terminów adaptacji, wejścia i otwarcia działalności
• wypracowanie realnych warunków startowych dla najemcy

🤝 Rozwiązania i wartość dla obu stron:
✔ lepszy start finansowy dla najemcy dzięki rent-free i wsparciu w fit-out
✔ wspólna roadmapa otwarcia: lista formalności + konkretne terminy
✔ atrakcyjniejszy parter i większa wartość osiedla
✔ właściciel zyskuje stabilnego, długoterminowego operatora

📍 Lokale usługowe przyszłości – kto wygra w latach 2026–2030?

Rynek lokali usługowych zmienia się szybciej niż kiedykolwiek.
Nie każda branża będzie rosła, nie każdy lokal obroni swoją wartość.

🔍 Co realnie będzie napędzać popyt w najbliższych latach?
✔ usługi zdrowotne i wellbeing
✔ lokalne usługi codzienne
✔ nowoczesna gastronomia oparta na doświadczeniu
✔ edukacja i usługi dla rodzin
✔ butikowy fitness i koncepty specjalistyczne

Jedno jest pewne: elastyczność lokalu i właściwy dobór najemcy stają się kluczowe dla bezpieczeństwa inwestycji.

👉 W nowym artykule analizujemy, które branże będą fundamentem stabilnych lokali usługowych w latach 2026–2030 – i jak się na to przygotować jako inwestor lub właściciel.

🔗 Czytaj więcej:
https://dwellproperties.pl/blog/lokale-uslugowe-przyszlosci-jakie-branze-beda-napedzac-popyt-w-latach-2026-2030/

Zakup nieruchomości inwestycyjnej w 2026 roku

Doświadczeni inwestorzy nie szukają „okazji życia”.
Szukają dobrze policzonych projektów.

W artykule pokazujemy:

na co naprawdę zwracają uwagę profesjonaliści

jakie błędy popełniają początkujący

jak ocenić rentowność i ryzyko

dlaczego strategia wyjścia jest kluczowa

👉 Pełny artykuł na blogu:
https://dwellproperties.pl/blog/zakup-nieruchomosci-inwestycyjnej-w-2026-roku-na-co-naprawde-zwracaja-uwage-doswiadczeni-inwestorzy/

Off-market w nieruchomościach komercyjnych – gdzie są najlepsze okazje

Najlepsze transakcje często nigdy nie trafiają na portale.
Rynek off-market to miejsce, gdzie działają doświadczeni inwestorzy.

W artykule opisujemy:

czym naprawdę są transakcje off-market

dlaczego najlepsze okazje nie są publiczne

jak powstają takie oferty

jak realnie do nich dotrzeć

👉 Czytaj więcej:
https://dwellproperties.pl/blog/off-market-w-nieruchomosciach-komercyjnych-jak-powstaja-najlepsze-okazje-i-jak-do-nich-dotrzec/

Mercato Metropolitano w Mayfair - Food hall w byłym kościele Św. Marka w Londynie.

Andrea Rasca (MM) twierdzi, że lepszy food hall niż pusty kościół.

Patrzę na to przez pryzmat polskiego rynku nieruchomości kościelnych - i mam jedno pytanie: czy Polska jest gotowa na podobne przekształcenia?

Dlaczego to temat na teraz w Polsce (twarde dane):
1. Frekwencja: w niedzielę do kościoła chodzi ok. 29% wiernych (ISKK 2023)
2. Deklaracje: tylko 34% osób twierdzi, że uczestniczy we mszy co tydzień (CBOS 2024)
3. Skala majątku: 10 344 parafie; do tego setki kaplic i sanktuariów prowadzonych przez zakony męskie i żeńskie (ISKK 2023)

Uwaga: nie ma jednego publicznego spisu majątku kościelnego - ale powyższe liczby obrazują skalę.

Co pokazuje przykład z Mayfair? Przekształcenie obiektu sakralnego może stworzyć:
→ miejsce żyjące 7 dni w tygodniu
→ przychody na utrzymanie zabytku
→ program społeczny (edukacja, rzemiosło, warsztaty) z zachowaniem szacunku dla miejsca

Czy Polska - społecznie, prawnie i finansowo - jest gotowa pójść drogą Mercato Metropolitano? Kto zrobi pierwszy krok: samorządy, diecezje, operatorzy gastronomiczni czy inwestorzy z misją społeczną?

- Marcin Kubik

Wielokrotnie słyszałem, że "gdyby nie IIWŚ, to Warszawa wyglądałaby jak Wiedeń".

Nie jestem specjalnie przywiązany do takiej gimnastyki historycznej, wolę odpowiedzieć sobie na pytanie "dlaczego w komunikacji o naszych miastach wciąż balansujemy między idealizacją a pogardą?".

Mam mało oryginalną opinię: kocham Wiedeń. Ale nie wszystko co wiedeńskie jest piękne.

Wychodzę ze Staatsoper. Bosko. Łapię kiełbasę z szampanem w stalowej budce, mijam Albertinę. Sacher po lewej. Wpadam prosto w reklamowe piekło Kärntner Strasse.

Piękna ulica a na niej wielkie loga McDonald's, Burger King, H&M. To nie Piccadilly Circus, ani via Condotti. To po prostu miszmasz. Kalejdoskop historii, logotypów i bezguścia.

Vis a vis katedry stoi makabryła Haas-Haus. "Nowoczesna architektura w dialogu z historią."

Dialog? To monolog szkła krzyczący na gotyk. Każdy taki budynek to rana, po której blizna goi się dziesiątki - jak nie setki - lat.

Lekcja? Przestańmy się biczować, że "znowu w Polsce nam coś nie wyszło".

Paryż ma Tour Montparnasse.
Londyn - Walkie-Talkie.
Bruksela - całe EU Quarter.

Wszyscy popełniamy błędy. Różnica: co z nimi robimy.

Polski paradoks: narzekamy na siebie, idealizując innych. Tymczasem nasze miasta często lepiej radzą sobie z zachowaniem charakteru, niż te zachodnie.

Kraków nie pozwolił na wysokościowce w centrum.
Gdańsk walczy z reklamami.
Wrocław chroni osiedla z czerwonej cegły.

To świetna okazja, której nie możemy przegapić. Jest wystarczająco dużo „blizn” w Polsce po poprzednim ustroju.

Najbliższe 10 lat zdecyduje jak będą wyglądać nasze miasta przez kolejne 100. Patrzmy z podziwem na to, co dobre za granicą, ale uczmy się krytycznie na tym, co złe.

Bo najlepsza nauka, to nauka na cudzych błędach.

Co wybieramy: szybki zysk czy długą grę?

- Marcin Kubik

W Toskanii mówi się "nie codziennie jest niedziela".

Symbolizuje to, że nie zawsze wszystko układa się po naszej myśli - i to normalne. Raz mamy szczęście, raz nie. To taki ludowy sposób na powiedzenie: "cieszę się, że odkryłeś, że nie jesteś nieomylny - teraz wracaj do pracy".

Na drugim końcu wiedzy, tej mniej ludowej a bardziej naukowej, Kahneman dostał Nobla za udowodnienie tego, co każdy inwestor wie, ale nie chce przyznać: jesteśmy irracjonalni. Systematycznie. Przewidywalnie.

W luźnym tłumaczeniu, oczekujemy, że codziennie będzie niedziela.

Polski rynek nieruchomości to laboratorium błędów poznawczych:

🫡Confirmation bias "Mieszkania zawsze drożeją" (sprawdź Irlandię 2008)

🐑Herd bias "Sąsiad kupił, syn koleżanki mamy kupił, to ja też"

⚓Anchoring "Sąsiad sprzedał za X, ja chcę X+20%" (bez transakcji)

⌚Recency bias - "Ostatnie 12 miesięcy były rekordowe, więc kolejne też będą"

Najdroższy bias?🤿Sunk cost fallacy. "Już tyle w to włożyłem, nie mogę teraz sprzedać ze stratą."

Mój ulubiony? Survivor bias: "powstaje dużo inwestycji" - widzimy tylko zakończone projekty - nie widzimy tych, które nigdy nie wyszły poza fazę planów lub upadły w trakcie. Kiedyś napiszę o tym osobny post.

Na podstawie mojej pracy z setkami inwestorów, prawdziwe liczby z mojej praktyki:

100% klientów nie kupuje danych żeby zyskać przewagę nad konkurencją (tak, inwestorzy ze sobą konkurują o okazje)
99% inwestorów nie sprawdza planów zagospodarowania
81% nie robi analizy porównawczej
67% kupuje w mieście który "zna"
50% nie sprawdza umów z prawnikiem - oszczędza
___% przecenia swoją wiedzę o rynku (rodo 😉)

Rezultat? -40% zamiast -10%.

Antidotum?

1. Dane > opinie (zawsze)
2. Adwokat diabła w zespole
3. Checklist jak pilot A380

Prawda wyzwala. Również od złych inwestycji.

- Marcin Kubik

Sztuka zawsze pobudza mnie do życiowych i biznesowych refleksji.

Stałem w Augustinerkirche już kilkudziesiąty raz w życiu (creature of habit 🫠). Ten sam grób Marii Krystyny. Ta sama rzeźba Canovy.
Ale tym razem zobaczyłem coś zupełnie innego.

Z przodu: neoklasyczna perfekcja. Elegancka kompozycja, spokojna i ponadczasowa. Symetria, którą tak kochał Winckelmann. Spokój. Harmonia. Wieczność zatrzymana w marmurze.

Z prawej: procesja pełna żałoby, ale też piękna i siły. Muzy kroczące z nieziemską panache, alegoria Współczucia prowadząca niewidomego. To hołd cnót habsburskich: siły i dobra. Przykuwają uwagę idealnie odwzorowane szlachetne choć skromne neoklasyczne płótna, podkreślające imperialny i ponadczasowy charakter rodziny cesarskiej.

Z lewej: dramat. Zgarbione plecy, opuszczone głowy, lew ze spuszczonym wzrokiem. Zrozpaczony aniołek. Słabość, poddanie się tymczasowości ziemskiego życia, której nie widać od frontu.

Philippe Daverio powiedziałby: "L'arte non è quello che vedi, ma quello che fai vedere agli altri" - sztuka to nie to co widzisz, ale to co pozwalasz zobaczyć innym.

Rzeźba "a tutto tondo" - pełna, trójwymiarowa - nie pozwala na jedną perspektywę. Zmusza do ruchu. Do myślenia. Do zobaczenia tego samego inaczej.

Od lekcji sztuki w gimnazjum do dzisiaj - ta sama rzeźba uczy mnie wciąż czegoś nowego. Bo to ja się zmieniam, nie ona.

Mam poczucie, że - dziś jak nigdy - dostęp do tak wielu profilowanych informacji powoduje, że żyjemy w bańkach.

Czasem wystarczy zmienić kąt o kilka kroków, żeby zobaczyć zupełnie inną rzeczywistość. Tak staram się robić w życiu prywatnym i zawodowym, gdy jestem przekonany do czegoś, próbuję usiąść na innym krześle i sprawdzić jak wszystko wygląda z zupełnie innej perspektywy.

Jak często oglądasz swoje założenia z innej strony?

- Marcin Kubik

Rozmawiamy od lat o CPK, metrze w Krakowie, rozbudowie metra w Warszawie. Jak infrastruktura wpływa na Twoją inwestycję?

Lubię porównywać case'y z różnych krajów europejskich, ponieważ często wywraca to totalnie moją perspektywę i poszerza horyzonty.

3 lata temu mój znajomy kupił kamienicę w Messinie za 180k EUR. Wszyscy się z niego śmiali. Małe, zapyziałe miasto na niebezpiecznej Sycylii. Pod wulkanem.

Dzisiaj, gdy Ponte sullo Stretto wchodzi w fazę realizacji po 50 latach gadania, śmieją się ci, którzy kupili.

To nie jest historia o moście. To historia o tym, jak infrastruktura tworzy milionerów i przepłacających - zależy tylko, w której fazie wchodzisz.

Messina to przypadek podręcznikowy. Smutne, zapomniane miasto na krańcu Sycylii. Cap rate 8-9% gdy w Mediolanie ledwo 3%. Ale...

Most to nie tylko połączenie. To 13,5 miliardów EUR inwestycji, spodziewany wpływ na terytorium 23 miliardów EUR, 120K nowych miejsc pracy, transformacja całego regionu.

Na każdym rynku, zawsze, gdzieś jest okazja. Niektórzy je widzą od razu, inni w trakcie realizacji, a jeszcze inni... nigdy.

Gdzie jesteś na krzywej kiedy inwestujesz?

Innovators (2,5%): kupili 5 lat temu "na wszelki wypadek"
Early adopters (13,5%): weszli 2-3 lata temu gdy projekt zaczął wydawać się pewny
Early majority (34%): wchodzą teraz, gdy jest "pewne"
Late majority (34%): kupią jak zobaczą pierwsze filary
Laggards (16%): zapłacą x3 gdy most będzie gotowy

Zwrot dla early adopters? 22-25% rocznie. Dla late majority? Może ze 7%.

Gdzie będzie następny "most"? CPK? Rail Baltica? Metro w Krakowie? Eski z Wrocławia do Karkonoszy?

Następne dwie podróże do Włoch mam zaklepane, trzecią planuję właśnie do Messiny, może to będzie nowy rynek dla Dwell Properties Italia.

P.S. Sprawdź plany infrastrukturalne na najbliższe 10 lat. Tam może kryć się Twój święty graal inwestycyjny.

- Marcin Kubik

Schron w apartamentowcu na Chłodnej od Lewandowskiego. Serio.

Monting Development (Lewandowski jest współwłaścicielem) dostał pozwolenie na budowę Chłodna 35. W piwnicy będzie schron. Konsultowany ze specjalistami, zgodny z najwyższymi standardami.

Dlaczego to ważne dla rynku?

Bo pokazuje gdzie idzie percepcja bezpieczeństwa w segmencie premium. Nie chodzi o apokalipsę. Chodzi o kontrolę w niepewnych czasach.
Zamożni przestali się jarać basenem i rooftopem. To już jest standard.

Teraz płacą za:
👁️Biometrię przy wejściu
🧳Brak możliwości Airbnb (tylko stali mieszkańcy)
🚀Własny schron

Pracuję z inwestorami którzy mają domy w Hiszpanii i Włoszech. Guess what? Nadal chcą mieć kawałek Polski. Szczególnie teraz.

W obliczu zmieniającego się świata, zmieniają się zarówno oferta, jak i potrzeby klientów. Ciekawi mnie co było pierwsze, podaż czy popyt?

Ostatnio zapytany o klimat na rynku, odpowiedziałem: "gęsto". Część osób panicznie rezygnuje z inwestycji w Polsce, część inwestorów wrzuca wszystko w zachód i środek kraju i mówi "jest tanio, a będzie dobrze".

Co w razie czarnego scenariusza? Konsumenci premium mają schrony. A inwestorzy? Poza geograficzną dywersyfikacją portfela, widzę trend: nieruchomości na zachodzie, REITy, złoto, lokale usługowe w miastach 200km+ od wschodniej granicy.

W Dwell Properties dmuchamy na zimne, dlatego skupiamy nasze działania na miastach centralnych i zachodnich. Jestem przekonany, że geografia to kluczowy driver ROI na najbliższe lata. Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja - stara prawda, nowy kontekst.

Chłodna 35 to sygnał, nie anomalia. Rynek mówi wprost: bezpieczeństwo stało się produktem.

- Marcin Kubik