Pragmaticus

http://pragmaticus.com.pl/kompleksowa-obsluga-prawna-przy-obrocie-nieruchomosciami/

Kompleksowa obsługa prawna przy obrocie nieruchomościami | Pragmaticus Kompleksowa obsługa prawna przy obrocie nieruchomościami W związku z rosnącymi potrzebami naszych Klientów, by sprostać wymaganiom stawianym przez Prywatnych Inwestorów, Firmy i Deweloperów na rynku nieruchomości inwestycyjnych i o podwyższonym standardzie (flipping, najem krótko- i...

Osoby zainteresowane tematem odszkodowań od Portów Lotniczych, zapraszam do lektury i ostrzegam, że liczy 5 stron A4 w przyjaznej formie artykułu, który systematyzuje sporne kwestie i przedstawia ich już 2-u letnią historię procesową:)

ODSZKODOWANIA OD LOTNISKA CHOPINA

Po dwóch latach sporu, sprawy nie ruszyły z miejsca.
W dniu 25 czerwca Sąd Najwyższy (SN) odpowiedział przecząco na pytanie prawne "Czy Rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego Nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r., w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (Dz.U. Woj. Maz. z 2007 r. Nr 156, poz. 4276) utraciło moc z dniem 15 listopada 2008 r.?" Jednak jakie znaczenie ma to rozstrzygnięcie dla losów tysięcy pozwów mieszkańców Warszawy i okolic?

Porty lotnicze już osiągnęły ogromny sukces

Przypomnijmy, że istotą sporu jest sposób liczenia terminu na zgłoszenie Portom Lotniczym w Warszawie (PL) roszczeń przez właścicieli nieruchomości położonych w strefie ograniczonego użytkowania. Zagadnienia tego nie można analizować w oderwaniu od ich charakteru, a konstrukcja prawna stanowiąca ich poparcie jest dość skomplikowana. Nie wdając się niepotrzebnie w szczegóły, poprzestać wystarczy na przykładzie, iż same sądy powszechne kwalifikują tego rodzaju sprawy w różny sposób, m.in. jako sprawy o odszkodowanie, o zapłatę, czy o ochronę naturalnego środowiska człowieka. Chociaż temu ostatniemu poglądowi nie można kategorycznie odmówić słuszności, gdyż w istocie roszczenia znajdują swe źródło w ustawie o ochronie środowiska, to stwierdzić trzeba, że okazał się on najbardziej kontrowersyjny. Problem dotyczył tu rodzaju opłaty od pozwu (stosunkowa vs. stała w wysokości 100 zł). Ostatecznie ten, kto stał na stanowisku, że zastosowanie znajdzie opłata stała, nie wniósł skutecznie pozwu, a Porty Lotnicze wygrały sprawę nawet o tym nie wiedząc (nie doszło do doręczenia im odpisu pozwu). Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że wielu powodów wycofało się na skutek złożenia odpowiedzi na pozew przez PL. Uwypuklenia wymaga, że ci powodowie, którzy cofnęli pozew bez zrzeczenia się roszczenia, a jednocześnie zgłosili wcześniej roszczenia bezpośrednio do PL, mogą ponownie wytoczyć powództwo, gdyż termin przedawnienia tak zgłoszonych roszczeń wynosi 10 lat. Od przedawnienia, o którym mowa wyżej, trzeba odróżnić termin na zgłoszenie roszczeń, o którym mowa w art. 124 u.4 ustawy prawo ochrony środowiska (upoś). Przepis ten explicite stanowi, że roszczenia zgłosić należy w ciągu dwóch lat ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania.

Prawo nie tam gdzie logika

Rozporządzeniem Wojewody nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 r. ustanowiono strefę ograniczonego użytkowania (strefa 1), a następnie Uchwałą Sejmiku wprowadzono kolejną strefę, w dniu 4 sierpnia 2011 r. (strefa 2). Ten drugi akt prawny już w samym tytule zawiera wyrażenie „tworzy się”, co oznacza że zamiarem i celem ustawodawcy było wprowadzenie nowego obszaru ograniczonego użytkowania. Na tej płaszczyźnie rzecz tylko rozpatrując logicznym wydaje się, że kto zgłosił roszczenia przed upływem dwóch lat od 4 sierpnia 2011 r., ten dochował terminu, o którym mowa w upoś. Pamiętać przy tym trzeba, co pozostaje poza sporem, że ten termin jest terminem zawitym, co oznacza że w przypadku jego przekroczenia roszczenia bezpowrotnie wygasają i w żaden sposób nie można ich skutecznie przywrócić. Skąd w takim razie twierdzenie, że pozwy złożone pod reglamentacją Uchwały Sejmiku Województwa Mazowieckiego nie zostały złożone w terminie?

Rozłam orzeczniczy

Pierwotną przyczynę takiego stanu rzeczy stanowi błąd ustawodawcy. W nowelizacji art. 135 u.2 upoś, ani żadnym innym akcie normatywnym, ustawodawca nie wypowiedział się, co do mocy i czasu obowiązywania strefy 1, dlatego też z tym zagadnieniem zmierzyć się musiała judykatura. Dziś już można powiedzieć stanowczo, że w orzecznictwie powstał rozłam, który z punktu widzenia mieszkańców nie ma żadnego uzasadnienia, jednak z prawnego punktu widzenia nie jest to już takie oczywiste.
Chodzi tu o to, iż zgodnie z utrwalonym stanowiskiem NSA, strefa 1 przestała obowiązywać z dniem 15 listopada 2008 r., natomiast zgodnie ze stanowiskiem SN obowiązywała do wprowadzenia strefy 2, czyli do 3 sierpnia 2011 r . Dla wyjaśnienia tej kwestii przypomnieć należy, że dla niektórych dziedzin prawa, czy też nawet na potrzeby konkretnej ustawy, tworzy się definicje legalne, czy instytucje bądź instrumenty prawne, dostosowane do charakteru danej dziedziny prawa, czy ustawy. Dla zobrazowania powyższego powołać można przykładowo, że definicja człowieka (moment czy zakres objęcia ochroną prawną) jest inna na gruncie prawa cywilnego i karnego. Jedną z konsekwencji takiego stanu rzeczy jest to, że w zależności, na którym gruncie prawnym będziemy się poruszać, możemy dojść do zgoła odmiennych wniosków (np. potocznie rozumiane pomówienie może stanowić naruszenie dóbr osobistych z art. 23,24 k.c., co w żaden sposób nie oznacza, że wypełni znamiona czynu zabronionego z art. 212 k.k.).
Z podobnymi skutkami mamy do czynienia w sprawach lotniskowych. Orzeczenie NSA jest skuteczne na gruncie prawa administracyjnego i wiąże organy administracji publicznej, które stosując prawo muszą się podporządkować dokonanej przez NSA wykładni. To dlatego wydawały pozwolenia na budowę, uznając, że strefy 1 od 15 listopada 2008 r. po prostu nie ma.
Tego typu orzeczenie nie wiąże natomiast automatycznie innych sądów. Dlatego też SN, dokonując analizy tego problemu na gruncie szeroko rozumianego prawa cywilnego, mógł w ogóle nie brać pod uwagę stanowiska NSA.

Jeden termin dla dwóch stref?

Dnia 25 czerwca 2015 r. SN wskazał kategorycznie, ze strefa 1 nigdy nie straciła mocy obowiązującej, jednak w żaden sposób nie przesądza to o sposobie liczenia terminu. Być może w uzasadnieniu odpowiedzi na pytanie prawne kwestia ta zostanie szczegółowo omówiona, jednak do tego momentu nie ma żadnych podstaw do twierdzenia, że skutkiem uznania nieprzerwanego istnienia strefy 1, jest wygaśnięcie roszczeń.
Wprawdzie logicznym wnioskiem wydaje się być wniosek przeciwny, na którym zresztą swoją obronę opierały PL, jednak w istocie twierdzenie PL jest dużo bardziej złożone. Podstawowe założenie rzeczywiście dotyczy nieustannego obowiązywania strefy 1, aż do wejścia w życie uchwały ustanawiającej strefę drugą. Następnie twierdzi się, że dla nieruchomości, których sprawy dotyczą, obszary te są identyczne, tzn. tożsame, co do stanowionych przez nie uciążliwości. Dopiero konstatacją tych założeń jest teza, że strefa 2 stanowi nic więcej jak tylko „kontynuację” strefy 1, dlatego właśnie początek biegu terminu zgłoszenia roszczeń brać początek winien od dnia wprowadzenia strefy 1.

SN orzekł, ale nie przesądził

SN przesądził do tej pory o losach tezy 1, a jak widać z wyeksponowanych wyżej założeń, do konkluzji o spóźnieniu się przez powodów z roszczeniami, jeszcze daleka droga. W istocie SN nie dotknął nawet istoty problemu, a i nie mógł tego zrobić, bo pytanie prawne zadano w taki, a nie inny sposób. Kolejną do zweryfikowania tezą pozostaje zatem wykazanie, że obie strefy są identyczne, bądź strefa 2 jest łagodniejsza, tzn. wprowadza mniejsze uciążliwości niż jej poprzedniczka. Wtedy dopiero traktować by można było strefę 2, jako „kontynuację” strefy 1, co usprawiedliwiać by mogło liczenie terminu od pierwszej z nich.

Bez biegłego ani rusz

Takie ustalenie, przynajmniej dla porównania sytuacji nieruchomości położonych w strefie M (dla strefy 1), a następnie w strefie Z1 (dla strefy 2) wymaga już wiadomości specjalnych, a zatem konieczne będzie zasięgniecie pomocy biegłego sądowego ds. wyceny nieruchomości. To jednak leżeć powinno w gestii PL, gdyż to PL takie tezy formułują. Dziwić więc może fakt, że sądy oddalając powództwa, opierały się na samej jedynie analizie prawnej tych zagadnień, przyjmując bezrefleksyjnie za forsowanym przez PL stanowiskiem, że obie strefy (chodzi tu konkretnie o strefę M w porównaniu z Z1) są identyczne. Takie założenie świadczyć by mogło o tym, że zmiany mają charakter wyłącznie redakcyjno-techniczny, a do takiego twierdzenia na podstawie samej jedynie prawnej analizy merytorycznej zakresu uciążliwości wprowadzanych czy to rozporządzeniem, czy o uchwalą dojść nie można. Co więcej, skoro ustawodawca wprowadza („tworzy się”) strefę 2, to znaczy że jest to akt prawotwórczy, a zatem uznanie „kosmetycznego” charakteru strefy 2, stanowi w istocie wykładnię contra legem.

Wszystkie drogi wciąż otwarte

Z punktu widzenia stron procesów, komentowana odpowiedź na pytanie prawne niczego nie wyjaśniła. Przyjmując stanowisko wyrażone przez SN za pewnik, zasadniczo wciąż można brać pod uwagę następujące możliwości rozstrzygnięcia sporu prawnego, co do sposobu liczenia terminu zawitego:
1. zgodnie ze stanowiskiem PL, strefy 1 i 2 są najwyżej identyczne w swoich uciążliwościach, co skutkować będzie oddaleniem powództwa z powodu braku szkody, a przy założeniu „kontynuacji” stref – z powodu niezgłoszenia roszczeń w terminie;
2. spadek wartości nieruchomości spowodowany został przez ustanowienie strefy 2, jednak uwzględnić trzeba, że strefa 1 cały czas obowiązywała; przy czym oprzeć się trzeba na presupozycji, że strefa 2 wprowadza większe ograniczenia;
3. spadek wartości nieruchomości spowodowany został przez ustanowienie strefy 2, przy czym obowiązywanie strefy 1 nie ma znaczenia dla ustalenia wysokości odszkodowania.
Teza pierwsza stanowi odzwierciedlenie stanowiska PL i została już omówiona. Teza druga wydaje się logiczna, a ponieważ prawo logiczne nie jest, wystarczy poprzestać na twierdzeniu, że jest najbardziej prawdopodobna i racjonalna. W każdym zaś razie, dla nieruchomości położonych w strefie M, a następnie Z1, odbiera to możliwość przyjęcia a priori identyczności stanowionych przez nie uciążliwości, a potwierdzenia tej tezy szukać należy w opinii biegłego.
Najbardziej korzystna dla powodów i najtrudniejsza do obrony zdaje się być teza ostatnia. Może się bowiem wydawać, że zignorowanie obowiązywania strefy M przy obliczaniu wartości odszkodowania stanowi obejście przepisów dotyczących terminu zawitego (bo w istocie roszczenia powinny były być złożone w 2 lata od ustanowienia strefy M). Z drugiej jednak strony, powodowie nie osiągnęli wyrównania szkody pod reglamentacją strefy 1, bez swojej winy (powództwa były oddalane z powodu orzeczeń NSA, skutkiem czego pozostali mieszkańcy rezygnowali z wnoszenia pozwów, co okazało się błędne tak naprawdę dopiero z chwilą udzielenia odpowiedzi na komentowanie pytanie prawne, a więc około po 6 latach od upływu terminu zawitego). Zastanowić się więc można nad powołaniem zasad słuszności w świetle ewentualnego nadużycia prawa podmiotowego strony pozwanej ze względu na jej postawę procesową. W sprawach założonych pod reglamentacją strefy M, strona pozwana stała bowiem na stanowisku, że rozporządzenie ustanawiające strefę M przestało obowiązywać 15 listopada 2008 r., obecnie zaś – wręcz przeciwnie. Wprawdzie opieranie się o treść art. 5 k.c. w sprawach odszkodowawczych jest wysoce problematyczne, jednak nie można nie zauważyć wyjątkowości tej sytuacji i skomplikowanej natury roszczenia i o zapłatę i o odszkodowanie i o ochronę naturalnego środowiska człowieka.

Piotr Gieroń
/Lawyer, PhD Student at Warsaw University/