Geodetic

🔹 Jak liczyć wysokość budynku do projektu budowlanego?
🔹 Jakie elementy dachu wchodzą do wysokości budynku?
🔹 Od jakiego poziomu terenu mierzyć wysokość budynku?
🔹Jak nakazuje mierzyć wysokość budynku ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
🔹 Jak mierzyć wysokość budynku do jego odbioru?
🔹 Jakie są różnice w pomiarze budynku w prawie budowlanym a ustawanie o planowaniu przestrzennym?
🔹 Czy mierzymy wysokość budynku od kondygnacji podziemnej wystającej ponad poziom terenu?
🔹 Czy taras na parterze wpływa na wyliczenie wysokości budynku?
🔹 Jakimi zabiegami zwiększyć wysokość budynku na etapie projektu?
🔹 Z jaką tolerancją wysokości możemy wybudować i odebrać budynek?
🔹 Od jakiej wysokości budynku musimy mieć windę?
🔹 Jaką wysokość względem poziomu terenu muszą mieć pomieszczenia mieszkalne przeznaczone na stały pobyt ludzi?
🔹 Czy mieszkanie może istnieć w kondygnacji w budynku położonym na stoku, gdzie część pomieszczeń jest poniżej poziomu terenu przylegającej kondygnacji?

W niniejszym materialne przekazałem jedynie kilka wybranych zagadnień. Wiedza dotycząca wysokości budynku spisana została przez nas w jednym z działów „VADEMECUM INWESTORA”. Dział ten zawiera ponad 23 strony
Adrian Hołub
[email protected]
tel: +48 608 577 042
www.geodetic.co
www.investorrealestateexpert.co


https://www.youtube.com/watch?v=AXMlwiIir2g&feature=youtu.be

SPRAWDZENIE DZIAŁKI PRZED ZAKUPEM - DANE EWIDENCYJNE – CZEŚĆ 1

"Poszukując nieruchomości na cele inwestycyjne lub własne cele budowlane musimy skontrolować podstawowe parametry przedmiotowej nieruchomości. Celowo napisałem, że musimy ponieważ kontrola powinna dotyczyć absolutnie każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utwierdza to ilość spraw jakie opiniuję jako biegły sądowy w kontekście problemów po zakupie nieruchomości. Błędne powierzchnie, problemy z granicami, dostęp do drogi, urządzenia infrastruktury technicznej, służebności to tylko niewielka część problemów z jakimi borykają się inwestorzy po zakupie. Niestety sprawy te ciągną się latami, pochłaniając cenny czas inwestorów oraz pieniądze niezbędne na obsługę prawną oraz biegłych. Postanowiłem zatem napisać szereg artykułów, które pokażą w jaki sposób wykonać podstawową analizę działki, jakie parametry sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę w ramach analizy. Co można wykonać we własnym zakresie, a co należało by zlecić profesjonalnym podmiotom. Mam ogromną nadzieję, że dzięki tym publikacjom, problemów po zakupie nieruchomości będzie zdecydowanie mniej, a inwestorzy będą dokonywali świadomych zakupów. Warto również zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt analizy. Może być ona cennym dokumentem do negocjacji ceny z sprzedającym lub dokumentem informującym o większej wartości nieruchomości niż oferowana. W pierwszej kolejności na warsztat wezmę dane ewidencyjne działki. Mam tu na myśli numer działki, obrębu, powierzchnię, granice, użytki i numer KW. " pisze prezes Geodetic Rafał Rychlicki

Sprawdzenie działki przed zakupem. Dane ewidencyjne – cz.1 Poszukując nieruchomości na cele inwestycyjne lub własne cele budowlane musimy skontrolować podstawowe parametry przedmiotowej nieruchomości. Celowo napisałem, że musimy ponieważ kontrola powinna dotyczyć absolutnie każdej transakcji, nawet z pozoru tej bardzo łatwej. To co mnie w tym utw...

NIEZGODNOŚĆ PROJEKTU BUDOWLANEGO Z MIEJSCOWYM PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Zespół Geodetic znalizował kilka tematów, w których wydano pozwolenie na budowę, które w pewnym zakresie nie było zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W większości przypadków wynikało to z niewychwycenia błędów w projekcie przez Wydział Architektury wydający PnB. Sprawy dotyczyły usytuowania linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, linii zabudowy, funkcji, stref ochronnych lub wskaźników urbanistycznych. Inwestorzy mając prawomocne pozwolenie na budowę zwyczajowo nie mieli obaw w realizacji inwestycji twierdząc, że decyzja jest prawomocna i nie da się jej uchylić. Niestety rzeczywistość wygląda inaczej o czym świadczą przepisy i liczne wyroki sądów. Niezgodność PnB z zapisami MPZP moze stanowić rażące naruszenie prawa i być podstawą do uchylenia decyzji PnB.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 października 2015 r. (II OSK 215/14)

"Skutki zaaprobowania projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu.

Zatem zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu może stanowić rażące naruszenie prawa o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W niniejszej sprawie niewątpliwie zasadnie stwierdzono, że wydana decyzja o pozwoleniu na budowę stanowi rażące naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, albowiem w sposób oczywiście sprzeczny z prawem zezwolono na wybudowanie elektrowni wiatrowej na gruntach przeznaczonych pod uprawy polowe."

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 października 2016 r. (II SA/Gd 333/16)

"Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Negatywny wynik ustaleń organu co do zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy przekreśla możliwość wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a zaaprobowanie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, w sytuacji, gdy projekt ten jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu, może stanowić rażące naruszenie prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a."

Niemniej w tych przypadkach warto znać warunki w których decyzja nie może zostać uchylona. Ma to miejsce jeżeli upłynęło dziesięć lat od wydania decyzji, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne.

Warto zatem analizując do zakupu nieruchomość z prawomocnym pozwoleniem na budowę, wykonać audyt zgodności tego pozwolenia z zapisami MPZP. Pozwoli nam to uniknąć sytuacji, o której mowa powyżej.

ZGODA NA ZBYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Kilka tygodni temu temu opublikowaliśmy artykuł Rafał Rychlicki na temat inwestycji w nieruchomości rolne - przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku.
https://resources.geodetic.co/inwestycja-w-nieruchomosci.../
Autor napisał, że niezależnie od uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy, podziału nieruchomości, wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub prawomocnego pozwolenia na budowę obowiązuje 5 letni zakaz zbycia. W celu potwierdzenia tej tezy wystąpiliśmy do KOWR o interpretację. Poniżej odpowiedź w tym zakresie:

" W tym miejscu należy wyjaśnić, że ww. obowiązki i ograniczenia określone w art. 2b ust. 1 i 2 ww. ustawy – co do zasady - dotyczą wszystkich nabywców nieruchomości rolnych, którzy nabyli je po dniu 29 kwietnia 2016 r. chyba, że przepisy ustawy stanowią inaczej. Ponadto należy zauważyć, że w powyższym zakresie ustawodawca przewidział też zamknięty katalog wyjątków określony w art. 2b ust. 4 ustawy. Wśród tych wyjątków nie znalazły się natomiast wskazane przez Pana sytuacje. Uzyskane po 30.04.2016 r. warunki zabudowy, czy wyłączenie gruntów z produkcji rolnej w świetle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają żadnego wpływu na możliwość obrotu taką nieruchomością. Należy również podkreślić, iż ograniczenia, o których mowa w art. 2b ust. 2 ustawy, odnoszą się do całej powierzchni nabytej nieruchomości rolnej, jak też do każdej wydzielonej z niej części.
W przypadku zamiaru zbycia chociażby części nieruchomości nabytej pod rządami ww. ustawy – w sytuacji, gdy ww. ograniczenia dotyczą jej właściciela – niezbędnym jest wcześniejsze uzyskanie stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Stosownie do postanowień art. 2b ust. 3 ustawy - na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, ale wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela tej nieruchomości lub interesem publicznym. Powyższe oznacza, że aby uzyskać ww. zgodę należy spełnić co najmniej jedną z ww. przesłanek ustawowych. Wyrażenie ww. zgody jest zatem swoistego rodzaju „odstępstwem” od generalnej reguły, a jako takie może mieć miejsce jedynie w istotnie „ważnych” okolicznościach. Wyrażenie zgody, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy następuje w drodze decyzji administracyjnej. "

W piśmie podkreślono, że zgoda może być wydana wyłącznie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela lub interesem publicznym.

Ciekawi jesteśmy jakie są Wasze doświadczenia odnośnie uzyskania zgody na wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej ?

ROZBIEŻNOŚĆ ZAPISÓW MPZP Z PRZEPISAMI WYŻSZEGO RZĘDU

Co zrobić jeżeli zapisy w MPZP są rozbieżne z zapisami aktów wyższego rzędu ?

W jednej z ostatnich analizowanych spraw klientka zakupiła nieruchomość bez wnikliwej weryfikacji zapisów w obowiązującym MPZP. Klientka sprawdziła przepisy dotyczące odległości zabudowy od terenu kolejowego, które w ustawie o transporcie kolejowym wynoszą odpowiednio 10 metrów od granicy obszaru kolejowego i 20 metrów od osi skrajnego toru. Niepokoju klientki nie wzbudziło użycie w ustawie sformułowania "odległości nie mniejszej niż". Następnie sprawdziła MPZP, w którym działka przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową. Wszystko się zgadza więc dokonała zakupu. Niestety rzeczywistość okazała się brutalna. W jednym z punktów w MPZP widniał zapis, że nieprzekraczalna linia zabudowy powinna być oddalona od granicy terenu kolejowego nie o 10, ale o 30 metrów. Po zakupie działka okazała się bezwartościowa. Poniżej prosta symulacja obszaru wyłączonego z zabudowy.
Czy możemy w takim przypadku wystąpić o odstępstwo od zapisów w MPZP. Niestety nie. Jedyną możliwością rozwiązania tej sytuacji jest wnioskowanie o zmianę zapisów MPZP w trybie uchwalenia nowego MPZP lub zmian do istniejącego MPZP. Oczywiście musi tu być przychylność gminy. Dodatkowo musimy mieć też świadomość długiego czasu procedowania tych zmian przez gminę. Niebawem pojawi się szerszy artykuł na ten temat.

Dostępność nieruchomości pod zabudowę jest coraz mniejsza, a ich cena stale wzrasta. Większość działek dostępnych na rynku posiada jakieś problemy, które trzeba rozwiązać. Czy jest zatem jakiś magiczny sposób, żeby pozyskać duże tańsze grunty i przeznaczyć je pod zabudowę? Więcej na ten temat opowie Rafał Rychlicki - viceprezes Geodetic.

Inwestycja w nieruchomości rolne – przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku Rafał Rychlicki – Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1,2) Dostępność nieruchomości pod zabudowę jest coraz mniejsza, a ich cena stale wzrasta. Większość działek dostępnych na rynku posiada jakieś problemy, które trzeba rozwiązać. Czy jest zatem jakiś magiczny ...

Batalia o metry kwadratowe pod ścianami. Kolejna porażka w sądzie W Polsce rozpędza się spór pomiędzy deweloperami a klientami o metry kwadratowe pod ścianami działowymi. Właśnie zapadł kolejny niekorzystny dla właścicieli mieszkań wyrok. W obronę takie osoby bierze Adrian Hołub z Polskiego Komitetu Normalizacyjnego.

Adrian Hołub jako członek Polskiego Komitetu Normalizacyjnego miał przyjemność skomentować najświeższe wyroki sądowe dotyczące możliwości wliczania powierzchni pod ściankami działowymi w lokalach deweloperskich. W jednym z ostatnich wyroków sąd w Siemianowicach Śląskich uznał za nielegalne praktyki doliczania do powierzchni użytkowej powierzchni pod ściankami działowymi. Więcej na ten temat w artykule poniżej.

Batalia o metry kwadratowe pod ścianami. Kolejna porażka w sądzie W Polsce rozpędza się spór pomiędzy deweloperami a klientami o metry kwadratowe pod ścianami działowymi. Właśnie zapadł kolejny niekorzystny dla właścicieli mieszkań wyrok. W obronę takie osoby bierze Adrian Hołub z Polskiego Komitetu Normalizacyjnego.

Wykorzystaliśmy mobilny skaning naziemny do inwentaryzacji parkowej zieleni. W wyniku wykonanej segmentacji otrzymaliśmy załączniki graficzne oraz zestawienie tabelaryczne zawierające interesujące nas parametry każdego z drzew: współrzędne, wysokość, pierśnica oraz szerokości korony. Czas skanowania 0,3 ha to tylko 5 min.

Jeśli potrzebuje wykonać inwentaryzację zieleni, to zapraszam do kontaktu.

Filip Ryczywolski
[email protected]
www.geodetic.co

Za nami niezwykle intensywny szkoleniowy okres. Oprócz Forum Dewelopera, w którym udział wzięli Adrian Hołub i Rafał Rychlicki, mieliśmy przyjemność przekazać wiedzę z zakresu due diligence nieruchomości i poprowadzić szkolenie w firmie Herbewo. Następnie dzięki uprzejmości Daniel Siwiec poprowadziliśmy szkolenie dla sporej grupy inwestorów związanych z Danielem. Adrian Hołub omówił bardzo szczegółowo temat podziałów lokali na mniejsze. Opisał tryby, procedury, zagrożenia oraz sposoby ich rozwiązania. Z uwagi na burzliwą dyskusję i duże zainteresowanie tematem szkolenie znacznie się przedłużyło co nas bardzo cieszy.
Rafał Rychlicki pokazał w swoim wystąpieniu w jaki sposób weryfikować nieruchomości przed zakupem przy wykorzystaniu internetowych portali. Na co zwrócić uwagę, jakie dane wykorzystać i w jaki sposób je analizować.