PALATYN

Interwencja bez zgody właściciela
ZA Wspólnota Mieszkaniowa 18 marca 2026
Pytanie. W lokalu mieszkalnym doszło do awarii instalacji wodnej, która powoduje zalewanie lokalu położonego niżej. Właściciel lokalu, w którym znajduje się źródło awarii, przebywa za granicą i nie reaguje na próby kontaktu ze strony zarządcy. Z kolei najemca lokalu odmawia wpuszczenia ekipy technicznej bez zgody właściciela. Zarząd wspólnoty zastanawia się, czy w tej sytuacji może podjąć decyzję o wejściu do lokalu bez zgody właściciela oraz kto ponosi odpowiedzialność za powstałe szkody.

Odpowiedź. Właściciel, a w przypadku najmu także najemca, ma obowiązek udostępnić lokal na żądanie zarządu, przy czym w sytuacjach nagłych zagrażających życiu, zdrowiu lub mieniu dopuszczalne jest natychmiastowe wejście do lokalu bez zgody właściciela, z późniejszym zabezpieczeniem i udokumentowaniem czynności.

Uzasadnienie. W ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, sposoby zarządu nieruchomością wspólną, a także uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej. I tak, zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl, „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. W konsekwencji, w sytuacjach określonych w powołanym przepisie, właściciel lokalu ma obowiązek umożliwić wejście do lokalu ekipie technicznej. W przypadku dalszej odmowy wspólnota może dochodzić swoich uprawnień na drodze postępowania sądowego, co jednak wiąże się z istotnym wydłużeniem czasu realizacji czynności.

Należy jednak tę sytuację odróżnić od sytuacji nagłych wymagających natychmiastowych decyzji i wejścia do lokalu, m.in. dotyczących zagrożenia życia, zdrowia, mienia czy też konstrukcji budynku. Wówczas wejście do mieszkania jest dopuszczalne natychmiast i bez zgody właściciela. Przykładem takich nagłych sytuacji może być ulatniający się gaz, poważna awaria wodna czy pożar, w których liczy się ochrona całej nieruchomości i szybka reakcja. Po akcji należy zabezpieczyć mieszkanie, sporządzić stosowny protokół oraz wezwać właściciela i poinformować o zaistniałej sytuacji. Ponadto, w takich przypadkach nazywanych „stanem wyższej konieczności” zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. art. 424 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) nie dochodzi do odpowiedzialności za wyrządzone szkody w mieszkaniu takie jak uszkodzenie zamka, wyłamanie drzwi itp.

Dodatkowo należy zauważyć, że z przedstawionych okoliczności wynika, że lokal został oddany w najem. Z chwilą zawarcia umowy najmu najemca zyskuje prawo do wyłącznego korzystania z lokalu, a tym samym do podejmowania decyzji w zakresie dopuszczenia do niego ekipy technicznej w celu wykonania niezbędnych prac, bez konieczności uzyskiwania odrębnej zgody właściciela. Dla zapewnienia przejrzystości i prawidłowego udokumentowania czynności zasadne jest sporządzenie protokołu z wykonanych prac.

Reasumując, właściciel jest obowiązany na żądanie zarządu udostępnić lokal w przypadku wystąpienia sytuacji określonych w art. 13 uwl, a w przypadku odmowy wspólnota może skierować sprawę na drogę sądową. Natomiast w sytuacjach nagłych stwarzających zagrożenie dla życia, zdrowia czy mienia w znacznych rozmiarach można wejść do lokalu natychmiast bez zgody właściciela.

Magdalena Kosińska-Petecka
radca prawny

Można usunąć ze strychu zalegające rzeczy

Za Wspólnota Mieszkaniowa 26 listopada, 2025

Zarządca nieruchomości, działając w imieniu wspólnoty, miał prawo opróżnić strych z nieoznaczonych rzeczy właścicieli lokali, aby przywrócić mu pierwotną funkcję suszarni. Brak zgody wspólnoty na zajmowanie części wspólnej i brak oznaczeń własności usprawiedliwiały przekonanie, że pozostawione przedmioty zostały porzucone.

Wyrokiem z 27 sierpnia 2020 r. (sygn. akt III Ca 2301/19) Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację właściciela lokalu od wyroku sądu rejonowego oddalającego jego powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości wspólnej o wydanie rzeczy przechowywanych przez właściciela na strychu, ewentualnie o zapłatę 20 tys. zł jako równowartości tych rzeczy.
Sąd ustalił, że właściciel lokalu przechowywał swoje przedmioty, przede wszystkim księgozbiór, na strychu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Nie był on przy tym jedyną osobą wykorzystującą strych jako magazyn prywatnych rzeczy. Żadna z tych osób nie uzyskała też zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy na zajęcie części wspólnej.
Powód nie mieszkał w swoim lokalu. Mieszkała tam natomiast jego matka z opiekunką i jej córką. Część właścicieli lokali żądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. Dlatego zarządca nieruchomości umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia ze strychu do 14 lutego 2014 r. wszystkich rzeczy ruchomych. Polecenie to zostało zdjęte 30 maja 2014 r. jednocześnie z usunięciem przedmiotów zalegających na strychu, które zostały wywiezione przez zarządcę do kontenera na śmieci.
Sąd uznał, że właściciel lokalu nie wykazał swojego roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Tylko nieliczne z rzeczy przechowywanych na strychu potrafił zindywidualizować w sposób umożliwiający ich wycenę przez biegłego. Pracownicy zarządcy nie popełnili w ocenie sądu czynu zabronionego, a tym samym zarządca nie odpowiada za szkodę właściciela rzeczy (art. 430 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Wbrew zarzutom skargi sąd nie przyjął domniemania, że właściciel porzucił swoje rzeczy na strychu z zamiarem wyzbycia się ich własności. Uznał, że rzeczy te w chwili usunięcia nadal pozostawały własnością powodowego właściciela i nie zastosował art. 180 kc (właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej poprzez porzucenie jej, pod warunkiem świadomego zamiaru pozbycia się własności tej rzeczy; jest to czynność prawna wymagająca zarówno fizycznego aktu pozostawienia rzeczy, jak i wyraźnego zamiaru właściciela, aby rzecz stała się niczyja). Wyjaśnił jednak, że wobec braku jakichkolwiek oznaczeń na rzeczach (np. wskazania numeru lokalu) usprawiedliwione było przekonanie pracowników zarządcy, że są to rzeczy porzucone, a tym samym osobom tym nie można przypisać winy. Podkreślił, że właściciele lokali nie mogą samodzielnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych. Nawet więc, jeśli to nie powód jako pierwszy rozpoczął używanie strychu jako magazynu prywatnych rzeczy, to zarządca działający w imieniu wspólnoty ma prawo przywrócenia pierwotnego przeznaczenia strychu na suszarnię. Termin 3,5 miesiąca od wywieszenia na tablicy ogłoszeń polecenia zabrania rzeczy do ich faktycznego usunięcia był, w ocenie sądu, wystarczający i działanie takie nie powinno zaskoczyć właścicieli. Podkreślił też, iż obowiązkiem właściciela niemieszkającego w swoim lokalu jest zobowiązanie najemcy lub używającego mieszkania w oparciu o inny tytuł do sprawdzania tablicy ogłoszeń i przekazywania na bieżąco ich treści właścicielowi. Uznał, że brak oznaczeń na rzeczach usprawiedliwiał brak ich odrębnego spakowania i przechowania do czasu upewnienia się, że właściciel ich nie porzucił. Opróżniając wspólny strych z nieoznaczonych rzeczy pozwany, zarządzający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pomieszczeniami wspólnymi (art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), działał w zakresie swoich uprawnień i nie naruszył prawa własności właścicieli lokali. Wprost przeciwnie – to niektórzy członkowie wspólnoty, przez wykorzystywanie strychu jako magazynu, naruszyli prawa pozostałych właścicieli do korzystania z tego pomieszczenia zgodnie z zasadami ustalonymi przez wspólnotę lub zarządcę w imieniu wspólnoty.
Sąd stwierdził, że założenie istnienia obowiązku zarządcy przechowywania usuniętych rzeczy do czasu, kiedy zgłoszą się po nie ich właściciele, oznaczałoby, że zarządca zobowiązany jest większej dbałości o mienie pozostawione na poddaszu, niż sami właściciele tego mienia.

Wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2025 r., sygn. akt II CNPP 13/23

Brak współpracy właścicieli nie uchyla uchwały
ZA "Wspólnota Mieszkaniowa
12 listopada, 2025"
Sąd uznał, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej, której celem było przywrócenie dopływu gazu po awarii, nie naruszała interesów właścicieli lokalu, którzy utrudniali przeprowadzenie remontu instalacji. Ochrona interesu jednostki nie może odbywać się kosztem bezpieczeństwa i potrzeb pozostałych mieszkańców.

W mieszkaniu powódki w połowie czerwca 2018 r. nastąpił wyciek gazu. Poinformowała jednak o tym przedstawicieli wspólnoty dopiero dwa tygodnie później. Zachowanie powódki, która zawiadomiła o wycieku pogotowie gazowe, ze wskazaniem, że miało to miejsce w piwnicy budynku (co nie znalazło potwierdzenia w okolicznościach faktycznych) oraz bez powiadomienia pozostałych mieszkańców, doprowadziło do zamknięcia dopływu gazu do całego budynku i niemożności korzystania z gazu przez członków wspólnoty. Zachowanie powódki przyczyniło się też do tego, że pracownicy pogotowia gazowego nie mogli dostać się do środka budynku, aby ocenić, czy zgłoszenie było zasadne i w związku z tym, dla bezpieczeństwa mieszkańców, zdecydowali o zamknięciu dopływu gazu do całego budynku. W konsekwencji członkowie wspólnoty przez 4 miesiące nie mieli gazu w mieszkaniach.
Wśród mieszkańców były osoby, którym dostęp do gazu był niezbędny, w tym matka z dwójką małych dzieci, osoby starsze. Odcięcie gazu sparaliżowało codziennie życie mieszkańców wspólnoty.
Sąd miał uwadze, że wszystkie te wydarzenia miały co prawda miejsce w okresie letnim, jednak mieszkańcy, aby zdążyć do sezonu zimowego, a tym samym grzewczego, kiedy instalacja gazowa jest niezbędna do ogrzewania, chcąc uzyskać do niej dostęp musieli podejmować szybkie decyzje, aby skutecznie i sprawnie przeprowadzić jej remont. Niestety, swoim zachowaniem powódka im tego nie ułatwiała, bowiem jak wynikało wprost z przesłuchania, mimo posiadanej wiedzy o planowanych pracach remontowych nie wpuszczała ekipy remontowej do swego mieszkania, najpierw usprawiedliwiając się niemożnością dojazdu z innego miasta na wskazane terminy prac, później zaś twierdząc, że nie znając zakresu remontu nie zgadza się na jego przeprowadzenie.
Powódce umożliwiono wgląd do dokumentacji, który jednak uznała za niedostateczny. Ostatecznie oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość żądanej przez nią dokumentacji, nie wyrazi zgodę na remont w jej lokalu.
Sąd dostrzegł, że powódka nie zamieszkiwała na stałe w swoim mieszkaniu we wspólnocie, a jedynie sezonowo z niego korzystała, za to swoim zachowaniem utrudniła życie pozostałym mieszkańcom nieruchomości. W świetle powyższych okoliczności, biorąc pod uwagę całkowity brak współpracy ze strony powódki w dokonaniu remontu instalacji gazowej, by przywrócić przed okresem zimowym dopływ gazu do budynku, członkowie pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę, którą powódka zaskarżyła. Zawarte w pozwie zarzuty skupiały się na okolicznościach nieistotnych z punktu widzenia przesłanki uchylenia uchwały, jaką jest naruszenie interesu właściciela lokalu, np. ustalenie, że najprawdopodobniej ekipa przeprowadzająca remont w mieszkaniu powodów spowodowała niedrożność wentylacji, przy czym skarżąca nie wspomniała, że usterka taka została wskazana w opinii kominiarskiej przeprowadzonej przed rozpoczęciem remontu. Bez znaczenia była też, w ocenie sądu, kwestia, czy do konieczności wymiany instalacji doszło wskutek braku należytej konserwacji, skoro bezspornie taka potrzeba zaistniała – gaz do budynku został odcięty wskutek wycieku. Nie miało również znaczenia, czy powódce udostępniono dokumentację planowanego remontu, skoro oświadczyła, że nawet jeśli otrzyma całość dokumentacji, i tak nie wyrazi zgody na remont. Nie miał również znaczenia przywoływany przez skarżącą dowód z wyroku Sądu Okręgowego z 19 czerwca 2020 r. (sygn. akt XV C 417/19). Z uzasadnienia tego wyroku w żaden sposób nie wynika, aby przyczyną uchylenia uchwały była krytyczna ocena działań zarządu wspólnoty pozwanej w sprawie remontu instalacji gazowej.
Sąd przywołał stanowisko judykatury, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być osadzona w realiach faktycznych sprawy. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, czyli rzeczy objętej współwłasnością, a zatem interesy poszczególnych właścicieli powinny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. Dla uchylenia uchwały musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
W związku z tym sąd przyjął, że uchwała nie zmierzała do pokrzywdzenia powódki, lecz jej celem było umożliwienie pozostałym właścicielom lokali korzystania z instalacji gazowej, ponieważ gaz służył nie tylko do celów kuchennych, ale także do ogrzewania mieszkań, a jego brak sparaliżował życie mieszkańców, co stawało się szczególnie istotne wobec nadchodzącej zimy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 28 grudnia 2023 r., sygn. akt I ACa 1677/23 (opublikowany 18 czerwca 2025 r.)
Oprac. PB

Kryteria nieważności głosu oddanego na uchwałę
Za " Wspólnota Mieszkaniowa 24 września, 2025

Uchwała nie została skutecznie podjęta, ponieważ nie uzyskała wymaganej większości udziałów właścicieli lokali, a część głosów oddano z naruszeniem przepisów o reprezentacji i ważności oświadczeń woli. Skoro uchwała nie zaistniała w sensie prawnym, nie mogła być ani uchylona, ani uznana za nieważną.

Powódka pierwotnie domagała się uchylenia uchwały w trybie art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl), następnie żądanie zmieniła i domagała się ustalenia jej nieważności. Są to dwa odrębne roszczenia, choć pewne wątpliwości co do ich rozróżnienia dotyczą sytuacji niezgodności uchwały z przepisami prawa – w takim przypadku uchwała może, ale nie musi być jednocześnie nieważna w rozumieniu art. 58 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93; dalej: kc). Niemniej jednak zarówno dla ustalenia niezgodności uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo ustalenia, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego (art. 25 uwl), tak samo jak dla ustalenia, że uchwała jest nieważna z powodu sprzeczności z prawem (art. 58 kc) konieczne jest, aby taka uchwała istniała.
Powódka pomimo pierwotnie zgłoszonego żądania uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 uwl, a następnie żądania ustalenia jej nieważności z powodu jej niezgodności z prawem, od początku koncentrowała dowodzenie na kwestiach związanych ze skutecznością oddanych głosów. Okoliczności te miały jednak pierwszoplanowe znaczenie nie tyle dla oceny zgodności uchwały z prawem, ile dla oceny, czy uchwała w ogóle została podjęta.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W myśl art. 23 ust. 2 uwl uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Sporna uchwała, wbrew twierdzeniom strony powodowej, została poddana pod głosowanie w prawidłowy sposób, tj. przez indywidualne zbieranie głosów. Dla jej oceny pod kątem zgodności z prawem bez znaczenia było, czy wcześniej został sporządzany projekt uchwały, czy też była ona dyskutowana przez członków wspólnoty dopiero na zebraniu, gdyż ustawa o własności lokali nie stawia w tym zakresie żadnych wymogów.
Niemniej jednak, jak wynikało z analizy zebranych w sprawie dowodów, sporna uchwała nie została poparta przez większość właścicieli w rozumieniu art. 23 ust. 2 uwl, tj. nie została podjęta większością głosów właścicieli liczoną w oparciu o wielkość ich udziałów. Ustawa o własności lokali nie określa rodzaju i formy pełnomocnictwa, jakie wymagane jest dla oddania głosu (za wyjątkiem sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli lokalu wykonuje prawa pozostałych podczas głosowania na zasadzie: jeden właściciel, jeden głos; taka sytuacja jednak nie miała miejsca w przedmiotowej sprawie). Zastosowanie w tych warunkach mają zatem przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, że skoro uchwały właścicieli lokali dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to do udziału w głosowaniu nad nią wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, określające typ czynności, do których pełnomocnik jest umocowany. Dla podjęcia uchwały w przedmiocie odwołania zarządu wystarczy więc pełnomocnictwo rodzajowe, które nie musi mieć ani formy pisemnej, ani szczególnej (art. 98 kc w związku z art. 99 § 1 i 2 kc), może być zatem udzielone ustnie lub w sposób dorozumiany.
Jak jednoznacznie wynikało z zeznań właścicielki lokalu przesłuchiwanej w charakterze świadka, działała ona w błędzie co do treści dokonywanej czynności prawnej, tj. bez świadomości, że oddaje głos za odwołaniem zarządu, a w przekonaniu, że kwestia ta będzie jeszcze przedmiotem dalszych obrad na zebraniu współwłaścicieli. Ponieważ oddanie głosu w sprawie uchwały nie należy do grupy oświadczeń woli składanych innej osobie, a zatem uchylenie się od skutków prawnych tego oświadczenia nie wymaga formy pisemnej, ani złożenia oświadczenia w tym przedmiocie adresatowi oświadczenia wadliwego, sąd przyjął, że jednoznaczna i stanowcza wypowiedź właścicielki na rozprawie spełniała wymogi oświadczenia, o jakim mowa w art. 84 § 1 zd. 1 kc. Błąd niewątpliwie dotyczył treści czynności i był błędem istotnym, a zatem czynność oddania głosu była nieważna w powodu wady oświadczenia woli (art. 84 § 1 kc). Nieskuteczne były też głosy oddane przez dwóch kolejnych właścicieli.
Zgodnie z art. 1027 kc, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego nie pozwalały przyjąć, aby wspomniane osoby mogły wykazać swoje prawa do spadku po osobach ujawnionych w księgach wieczystych jako właściciele. Brak też było podstaw do przyjęcia, iż nabyły własność tych lokali w inny sposób.
Kolejne zastrzeżenia wynikały z faktu, że głosowana uchwała stanowiła integralną całość w tym sensie, że pod głosowanie poddano odwołanie trzech wymienionych imiennie członków zarządu łącznie, a nie każdego odrębnie. Nie istniała zatem możliwość zagłosowania za odwołaniem dwóch wymienionych w uchwale członków zarządu, a przeciw odwołaniu jednego z nich. Taki głos traktowany powinien być jako nieważny i w żadnym wypadku nie mógł być uznany za głos za uchwałą.
Głosujący, który w tej sytuacji zamierzał wyrazić prawidłowo swoją wolę i sprzeciwić się odwołaniu powódki ze składu zarządu, powinien głosować przeciwko uchwale jako całości. Po odliczeniu udziałów właścicieli, których głosy sąd uznał za nieważne, od sumy głosów oddanych za uchwałą, tj. 0,5658, otrzymano wartość 0,4894. W tej sytuacji sąd stwierdził, iż nie doszło do podjęcia uchwały, albowiem nie uzyskała ona większości głosów obliczonej wedle zasad wynikających z art. 23 uwl.
Jako że uchwała nie została podjęta, a zatem nie istniała, nie było aktu, który mógłby podlegać ocenie pod kątem nieważności, co skutkowało oddaleniem powództwa.

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z 30 stycznia 2024 r., sygn. akt I C 536/23
oprac. PB

Kamera w wizjerze narusza prywatność
Za "Wspólnota Mieszkaniowa
27 sierpnia, 2025"

Rejestrowanie obrazu i dźwięku z klatki schodowej narusza prawa osób trzecich i nie mieści się w wyłączeniu spod stosowania RODO. Nawet zagrożenie bezpieczeństwa nie usprawiedliwia monitoringu, który obejmuje przestrzeń wspólną i przetwarza dane bez podstawy prawnej.

Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych (PUDO) nakazał sąsiadowi osoby skarżącej, by ten niezwłocznie zaprzestał nagrywania tego, co dzieje się za drzwiami jego mieszkania. Sąsiad ów podnosił, iż nieznana osoba nękała go podrzucając skórki od banana i różne kartki pod drzwi. Nie mogąc ustalić, kto jest sprawcą, właściciel lokalu zainstalował zaawansowaną kamerę z detekcją ruchu i noktowizją oraz obiektywem umieszczonym w wizjerze w drzwiach. Kamera nagrywała obraz i dźwięk – tak więc skarżący nagrywany był za każdym razem, gdy wychodził i wchodził do mieszkania. Sąsiad nie zapytał go o zgodę na monitoring. Interwencje nie pomogły, stąd skarga do PUODO.
Właściciel lokalu, który zainstalował kamerę, wyjaśnił w piśmie do PUODO, że monitoring nie miał na celu naruszania prywatności skarżącego ani żadnej innej osoby, lecz jego zamontowanie wynikało z zagrożenia bezpieczeństwa z powodu powtarzających się na przestrzeni ostatnich miesięcy ataków na drzwi wejściowe do mieszkania, wycieraczkę przed drzwiami oraz obszar klatki schodowej przylegający do lokalu. Ataki te właściciel wielokrotnie zgłaszał do administracji wspólnoty mieszkaniowej oraz na policję. Nie przyniosło to jednak skutku. Ponieważ ani działania administracji, ani policji nie były w stanie zapobiec kolejnym atakom i zapewnić właścicielowi poczucia bezpieczeństwa w jego mieszkaniu, zainstalował on kamerę, po czym ataki ustały.
PUODO po zbadaniu sprawy stwierdził, że właściciel lokalu nie może skorzystać z wyjątku RODO pozwalającego na monitoring (art. 2 ust. 2 lit. c), gdyż zapis ten pozwala wyłącznie na monitoring własnej nieruchomości, a kamera w wizjerze obejmowała zasięgiem klatkę schodową i drzwi innych mieszkań. A zatem, choć właściciel lokalu miał interes prawny, aby nagrywać to, co dzieje się na klatce schodowej, to interes ten nie był nadrzędny wobec praw i wolności skarżącego. Ten ma bowiem prawo do prywatności i tego, aby sąsiad nie przetwarzał bezpodstawnie jego danych osobowych. Istotne było również to, że kamera nagrywała głos, a nie były to informacje niezbędne do celu, jaki spełnić miał monitoring.
PUODO podkreślił, iż funkcje, które nie są niezbędne, powinny zostać dezaktywowane, zwłaszcza że chodziło o korytarz i klatkę schodową, gdzie ludzie powinni móc rozmawiać bez ryzyka, że ktoś będzie ich nagrywał. Organ wskazał również, że uprawnienia do stosowania rejestracji głosu posiadają wyłącznie służby porządkowe i specjalne na podstawie ustaw regulujących ich działalność. W związku z tym używanie monitoringu z taką funkcją przez inne osoby jest nielegalne. PUODO uzupełnił swoją decyzję wskazaniami wyroków sądów, które podzielają taką interpretację sytuacji z kamerą w wizjerze.

Sygnatura sprawy: DS.523.703.2024; Biuletyn UODO Nr 04/04/25
Oprac. PBZ

Zadłużony kandydat do zarządu
Za "Wspólnota Mieszkaniowa"

Członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Przyjęte jednak rozwiązanie nie może być za bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne.

Zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: uwl) drogą hybrydową – w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz przez zamknięty system telekomunikacyjny. Z uwagi na bezpieczeństwo, wysoki poziom indywidualizacji i prywatności głosowania poprzez system telekomunikacyjny było ono w ocenie sądu prawidłowym sposobem na przeprowadzenie wyborów we wspólnocie. Ponadto taki sposób oddawania głosów został usankcjonowany wcześniejszą uchwałą właścicieli lokali.
Sąd przychylił się też do argumentacji pozwanej wspólnoty co do legalności zbierania głosów nie tylko przez zarząd, ale także przez administratora. Zaznaczył, że powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przysługuje tylko w razie wyjątkowo rażącego naruszenia prawa, które prowadzi do ustalenia, że uchwała nie istnieje, chociaż wspólnota i zarząd traktuje ją jako wiążącą. Powód jednak okoliczności takich nie udowodnił. Kluczowe dla ustalenia słuszności roszczenia powoda było rozstrzygnięcie, czy zarząd miał prawo skorzystać z uchwał, które określały procedurę zgłaszania kandydatur do zarządu oraz zobowiązywały potencjalnych kandydatów do wypełnienia oświadczenia, w którym należało podać informację o nieposiadaniu sumarycznych zaległości wobec wspólnoty wyższych niż kwota jednego czynszu w przeciągu ostatnich 12 miesięcy, charakterze użytkowania lokalu (zamieszkanie albo prowadzenie działalności gospodarczej) oraz o charakterze i statusie relacji ze współlokatorem.
W ocenie sądu uchwały te nie mogły jednak stanowić podstawy w wyborach, ponieważ zostały przyjęte w niewłaściwej formie wynikającej z art. 18 uwl. Przepis ten dopuszcza możliwość modyfikowania ustawowych zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą mieć uzasadniony interes, aby ukształtować obowiązujące ich reguły wykonywania takiego zarządu w sposób, który ogranicza możliwość reprezentowania wspólnoty np. przez osoby spoza ich grona. Jednakże, jak wynika z art. 18 ust. 1, 2 i 2a uwl, ograniczenie takie musi zostać wprowadzone w drodze umowy notarialnej wszystkich właścicieli lub w drodze uchwały większości zaprotokołowanej przez notariusza. Rozwiązanie to wynika z faktu, że takie postanowienie stanowi zmianę obowiązującego sposobu zarządu, polegającą na częściowej modyfikacji reguł wynikających z ustawy. Takie stanowisko zajął np. Sąd Apelacyjny w Warszawie, wskazując w uzasadnieniu wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 329/16), że do naruszenia art. 20 ust. 1 uwl prowadzi uchwała wspólnoty, w której zdolność do piastowania funkcji członka zarządu została ograniczona ze względu na kryterium podmiotowe – w ten sposób, że wybrany na tę funkcję mógł zostać wyłącznie właściciel lokalu.
Przedstawione stanowisko doktryny i orzecznictwa dotyczy pozbawienia biernego prawa wyborczego osób nie będących członkami wspólnoty, jednak określa szerszą zasadę obejmującą swym zakresem każdą próbę ingerencji w ustawową regulację o tym, że członkiem zarządu może być każda osoba fizyczna. Mając powyższe okoliczności na uwadze, sąd uznał, że przedmiotowe uchwały naruszały dyspozycję art. 18 ust. 1 i 3 uwl z uwagi na niezachowanie formy, jaka jest wymagana dla modyfikacji ustawowych regulacji zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie sądu wprowadzenie przez wspólnotę dodatkowych ograniczeń przy kandydowaniu do zarządu, jak wynikało to z zeznań świadków, miało wpływ na samo głosowanie, bowiem część osób nie została w ogóle dopuszczona do kandydowania, część nie chciała podać żądanych danych, a część w ogóle zrezygnowała z kandydowania pomimo zakwalifikowania ich przez komisję weryfikacyjną. Niewątpliwie mogło też budzić wątpliwości właścicieli branie udziału w pracach tej komisji członków zarządu, którzy ponownie starali się o wybór. Sąd zaznaczył przy tym, że rozumie problem, który stał u podstaw wprowadzenia ograniczeń przy kandydowaniu na członka zarządu, jednak przyjęte rozwiązanie było bardzo daleko idące, a wobec niezachowania odpowiedniej formy uchwały – niedopuszczalne. To członkowie wspólnoty w trakcie głosowania powinni mieć możliwość zdecydowania, czy chcą, aby reprezentowały je osoby zadłużone we wspólnocie (co wobec braku działań nowego zarządu może prowadzić np. do przedawnienia roszczeń) lub będące w sporze ze wspólnotą, w tym w sporach sądowych. Wydaje się, że do tego wystarczające byłyby mniej ingerujące rozwiązania, np. ustalenie, że takie informacje o kandydacie zostaną przekazane osobom biorącym udział w głosowaniu. Na podstawie powyższych wywodów sąd ustalił, że zaskarżone uchwały były sprzeczne z przepisami prawa z przyczyn formalnych – z uwag na sposób ich podjęcia. W związku z tym podlegały one uchyleniu.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 4 lipca 2024 r., sygn. akt I C 2275/21
Oprac. PB
Prev
POPRZEDNI
Jak w praktyce wykorzystać nowe technologie?

Montaż systemu monitoringu
Za "Wspólnota Mieszkaniowa
25 czerwca, 2025"

Uchwała w sprawie modernizacji monitoringu nie narusza interesów właściciela lokalu ani zasad prawidłowego zarządzania, gdyż służy poprawie bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej. Tego typu inwestycja ma na celu ochronę mieszkańców przed realnymi zagrożeniami, a nie realizację indywidualnych interesów członków wspólnoty.

Stron powodowa wskazywała, że podjęcie uchwały naruszyło zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesy powódki. Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty z powodu jej niezgodności z przepisami prawa albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 6 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) – to na stronie powodowej spoczywa ciężar wykazania i udowodnienia przyczyn uzasadniających uchylenie uchwały.
W omawianej sprawie powódka, w ocenie sądu, nie wykazała, że zaistniały przyczyny uzasadniające uchylenie uchwały stanowiącej przedmiot sporu. Przeprowadzone postępowanie nie wykazało okoliczności, które pozwoliłyby uznać, że uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy skarżącego właściciela. Mimo że strona powodowa podjęła inicjatywę w zakresie sformułowania szeregu zarzutów odnośnie do niegospodarności pozwanej wspólnoty w związku z inicjatywą zmierzającą do dokonania modernizacji systemu monitoringu, to w nie zasługiwały one na uwzględnienie. Sąd uznał, iż uchwała nie naruszała prawa ani interesu właściciela lokalu, bowiem służyła bezpieczeństwu całej wspólnoty. Główną przesłanką podjęcia uchwały była potrzeba zmodernizowania istniejącego od wielu lat systemu i dostosowanie go do nowych technologii, m.in. podłączenia do 24-godzinnego monitoringu nadzorowanego przez pracownika agencji ochrony. Działanie wspólnoty w tym zakresie determinowane było w znacznej mierze prowadzeniem w lokalu powodowej spółki usług hotelarskich, które generowały dla wspólnoty liczne szkody, zakłócenia, zaśmiecanie nieruchomości wspólnej, a nawet zagrożenia dla zdrowia i życia ludzkiego, jak miało to miejsce w sytuacjach, kiedy goście hostelu wychodzili na dach.
Odnosząc się do twierdzeń przedstawiciela powodowej spółki, który zarzucał wspólnocie niegospodarność z uwagi na fakt, że spółka deklarowała gotowość montażu dodatkowej kamery na klatce schodowej prowadzącej do jej lokalu i poniesienia kosztów z tym związanych, sąd uznał, iż wspólnota słusznie podniosła, że taki monitoring pozostawałby w wyłącznej dyspozycji powódki, co mogłoby rodzić problemy z dostępem do niego. Podkreślił, że bezsporną intencją wspólnoty była chęć posiadania nowoczesnego systemu monitoringu, z nowymi kamerami o dużej rozdzielczości, dlatego pozwana dokonała wymiany kamer i dodała kilka nowych, między innymi na klatce schodowej i na dachu, który niejednokrotnie był wykorzystywany w sposób niewłaściwy i zagrażający życiu ludzi. Dotychczasowy system monitoringu był przestarzały, co utrudniało dostęp do nagrań, jak również wpływało na niską jakość nagrywanego obrazu uniemożliwiającą identyfikację sprawców zdarzenia. Sprawdzanie nagrań z monitoringu odbywało się doraźnie w razie zaistnienia niepożądanej sytuacji i polegało na czasochłonnym przeglądaniu wszystkich zapisów z kamer w celu wychwycenia określonej sytuacji. Natomiast nowy monitoring wizyjny posiada system sztucznej inteligencji, niezwłocznie informujący o niepożądanym zdarzeniu, co pozwala na szybką interwencję odpowiednich służb. Okoliczność ta w ocenie sądu niewątpliwie wpłynęła na zwiększenie poczucia bezpieczeństwa mieszkańców. A zatem brak jest podstaw do uznania spornej uchwały za nieracjonalną z punktu widzenia prawidłowych zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Sprzeczność z tymi zasadami zachodzi tylko wówczas, gdy większość właścicieli lokali podejmuje decyzje w sposób oczywisty nieracjonalne ekonomicznie, tj. takie, które z całą pewnością lub przeważającym prawdopodobieństwem nie mogą prowadzić do osiągnięcia założonego celu. Natomiast decyzja właścicieli lokali podyktowana została koniecznością zapewnienia poczucia bezpieczeństwa stałym mieszkańcom wobec nadmiernej uciążliwości gości przebywających w hostelu prowadzonym w lokalu powodowej spółki.
Sąd podkreślił, że to większość właścicieli lokali ma prawo decydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, tym samym brak zgody mniejszości właścicieli nie może być utożsamiany z naruszeniem ich interesów. Sąd odniósł się również do zarzutu powódki, jakoby wspólnota podejmując uchwałę decydowała się na poniesienie ciężaru finansowego, który powinien obciążać miasto jako właściciela gruntu użytkowanego przez wspólnotę. Sąd stwierdził, że podjęta przez wspólnotę próba uzyskania od miasta dofinansowania modernizacji systemu monitoringu stanowiła wyraz gospodarności. Natomiast miasto nie było zobowiązane do partycypowania w takich kosztach. Sąd skonstatował, że teren należący do miasta został udostępniony wspólnocie na jej wyłączny użytek, o czym świadczy fakt, że na teren podwórka prowadzi prześwit z bramą, do której klucze i piloty posiadają wyłącznie członkowie wspólnoty. Natomiast kamery od strony ulicy obejmują elewację budynku oraz wejście do niego. Kamery obserwują więc teren miasta (chodnik) z tego tylko powodu, że z chodnika jest dostęp do budynku. Zatem to wejście na posesję wspólnoty zostało objęte monitoringiem i miasto nie ma ani obowiązku prawnego, ani interesu faktycznego w jego finansowaniu.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 maja 2024 r., sygn. akt XXV C 734/22
Oprac. PB