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【 建材商能不执行 事前签的合同吗？】

自从政府落实了 #柴油价格自由浮动措施后，可谓争议不断，特别是 #建筑业。

因相关措施造成柴油价格上涨， #直接导致运输费增加，而且预料会比原先的增多一半。
当建材供应商在事前就已经签署了合同，同意将建筑材料送到建筑工地，但事后因柴油起价，试图与发展商协调，却无法达成调整价格的共识时，这种情况下的“不可抗力”可否导致合同“不能被执行”？

什么情况可谓不可抗力？

对此，执业律师刘健辉表示，我们必须要先了解什么是“ #不可抗力”。
所谓不可抗力（Force Majeure），意即在不能预见、不能避免且不能克服的客观情况下，导致合同的义务无法完成。
一般来说，“不可抗力”所涵盖的突发状况就有自然灾害、战争、罢工、骚乱和政府政策（如冠病疫情的管控令等）；因此很多人以为，只要发生了不可抗力事件，合同就可以作罢，这是很大的误解！

合同要清楚列明“不可抗力”

原因是，不可抗力是必须存在于合同中的条款，意即需要被合同清楚阐明才会生效，若在你的合同中未含不可抗力条款，你就无法以“不可抗力”为由取消合同。
譬如在BIG Industrial Gas Sdn Bhd v Pan Wijaya Property Sdn Bhd and Another Appeal（2018）个案中，上诉庭就清楚表明，若有一方要靠不可抗力事件或条款取消合同，那合同就一定要清楚阐明什么事件属于双方都同意的“不可抗力”，也就是说不可抗力条款是必须获得双方同意，并包含在合同里的。

#价格涨跌应由当事人承担

然而，不可抗力的种类很繁杂，也会随时间不断地变化，甚至各国标准也未必相同。
但刘健辉强调：“我认为货物价格或原材料价格涨跌是属于商业或市场上的风险，应由当事人自行承担。”
“若把价格涨跌变成不可抗力事件，这也意味着法庭必须处理和干涉更多的类似案件，相信法庭也不可能应付如此繁重的工作导致海量的诉讼（Floodgates of Litigation）。”

#物价上涨欲解除合约遭驳回

实际上，在马来西亚已有类似的法律，即合约法的第57条文的合约“被挫败条款（Frustration of Contract）”。
许多案件都基于该条款“以物价上涨为由”提出了诉讼以解除合同，但都一一被法庭驳回了。

刘健辉总结道：“我认为柴油涨价导致物价上涨，在法律上‘不属于’不可抗力事件。”

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#马来西亚


马来西亚房地产发展商会（ ）主席拿督童银坤表示，雇员公积金局（ ）重组户头的最新举措，不会对潜在购屋者产生太大的短期影响。

他表示，这是因为个人仍可使用公积金存款，即结合第三户头的10%存款与第二户头的15%存款来买房。

“买房是一项长期投资，如果采取负责任的态度，还可以为退休积累大量储蓄。”

根据《星报》，他今日表示，负责任的一种做法，是考虑谨慎使用公积金存款来买房。

他说，重要的是，人们必须了解， #公积金主要目的是让国人为退休做好准备。

“2022年，用户大约提领16亿令吉，购买超过6万套房屋，每套价值超过2万6000令吉。”

他认为，允许提款用于投资房屋表明，人们意识到拥屋是准备和增加退休储蓄的良好长期方法。

目前，公积金会员可动用公积金第二户头的部分存款，购买房屋和保险，以及医疗保健与教育用途。

而从 #5月 11日开始，公积金会员的户头将从2个重组为3个，一旦完成重组后，会员缴纳的公积金，75%将存入第一户头，15%存入第二户头，其余10%进入新增的第三户头。

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接二连三的柔佛大型基础设施计划，提振了柔佛产业市场的正面情绪，例如 #柔新捷运（RTS）、 #金马士- #新山双轨电动火车、 #衔接丹绒宾与丹绒柏勒巴斯港的蒲莱河大桥。而紧密与新加坡合作纾缓新柔长堤交通，将对商业活动和旅游业产生积极作用。

除了中央政府，柔州政府主动采用“快速通道”概念，塑造投资友善目的地，提升了各方信心，也促使柔州截至去年第三季录得200亿令吉获批投资额，在全国排名第5高，其中制造领域就占约35%（70亿令吉）。

去年首9个月，柔佛产业市场持续上升势头，交易量增长31.8%，录得4万5451交易单位，交易价值跃升58.7%，达275亿令吉。

跨国产业咨询与中介公司大马亨利行（Henry Butcher）指出，尽管国家产业资讯中心（NAPIC）的统计交易有显著改善，不过受到建材成本上升兼令吉货币汇率疲软，导致更高的生活和经商成本，整体的柔佛产业市场在2023年可能仅上升15%至20%。

亨利行总营运长邓志明说，柔佛产业市场今年会比去年好，至少有7大要素受市场密切关注，即

（一）柔新捷运（ ）：新山市中心、捷运沿线地区和面海区域的产业

（二） #森林城市金融特区与依斯干达经济特区

（三）在柔州设立数据中心有持续的需求

（四）柔新经济特区（ ）

（五）隆新高铁（ ）

（六）新元对令吉汇率持续扬升

（七）柔州整体住宅产业市场向好

【狮城涨税 外国买家转向柔佛】

狮城政府调涨房产额外买房印花税（ABSD），预计影响外国买家和租户，进而转移至柔佛。

房屋可负担性仍是产业买家首要关注的事，为此发展商已经缩小新推出的高楼单位，以符合可负担售价，尽管进一步检查发现，每平方尺建筑面积的价钱其实比往年更高。

去年首9个月，柔佛有地住宅的交易量按年提升51%，达1万4490单位（前年为9577单位），交易价值按年上扬64%，达77亿1800万令吉（前年为47亿1300万令吉）。

高楼住宅的交易量和交易价值分别按年上升35%和140%，交易量为3733单位，值19亿7300万令吉（前年为2767单位、8亿2200万令吉）。

尽管市场一片活跃，柔佛的滞销房产仍受关注，有地和高楼住宅的滞销情况按季分别下跌7%和5%。产业价格和利率上升也对当地人构成挑战。

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槟城 LRT 将会在2024年开始动工，以下是LRT的路线以及站点，共有23个车站轻轨，全程26.8km, 预计将于2028年完工，其中一些车站将建在地下和海底。

The Penang LRT is set to commence construction in Year 2024, featuring a route with 23 light rail transit (LRT) stations spanning a total distance of 26.8 kilometers. The project is anticipated to be completed by 2028. Notably, some of the stations will be constructed underground and underwater.


#槟城交通大蓝图 #分享全马资讯

#槟城交通大蓝图（ ）被视为一个巨大的投资机会，特别是对建筑领域和地产开发商。达证券发布的报告强调了这一机会，并提出了一些相关的投资观点。

1.槟城建筑领域潜在受益者：

槟城交通大蓝图将创造大规模的基础设施项目，这将有望使建筑领域重新估值。金务大和KERJAYA集团等公司被认为是主要受益者，因为它们在槟城市场有良好的业务记录，并涉足了槟城的建设项目。其他上市建筑公司，如怡保工程、WCT控股和双威建筑，也将从铁路和城镇发展等土木工程方面获益。

2.地产开发商和土地价值增值：

槟城交通大蓝图将提高土地价值，刺激经济活动，增加住房需求。拥有槟岛地库的产业开发商将从改善的道路和公共交通连通性中受益。一些可能的受益者包括东家、宏升集团、玮力产业和马星集团，以及绿盛世、百乐园、恒大置地和实达集团。

3.乐观的住宅产业市场：

槟城的住宅产业市场前景乐观，这主要得益于医疗和旅游业的复苏，以及工业领域的增长。这为产业和产托领域带来了机会。

该报告还提到，槟城发展机构（PDC）在推动槟城增长方面发挥了关键作用，特别是在战略工业和综合发展举措以及桂花城的规划和发展方面。

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#槟城是今年上半年东盟住宅价格涨幅第二大的城市。

跨国产业咨询公司莱坊（Knight Frank）发布2023年上半年亚太区住宅指数，显示今年上半年亚太住宅价格平均按年萎缩0.2%，在所追踪的25座城市中，有14座城市在上半年录得价格增长。
新加坡以按年增长8%的表现傲视亚太，我国槟城则按年增长5.78%，是亚太涨幅第四和东南亚表现第二好的城市。

资料来源: https://www.enanyang.my/node/561898

#房地产知识 #房地产资讯 #房地产新闻 #房地产走势 #马来西亚 #槟城 #吉隆坡 #时事新闻 #房价涨幅

#房价涨了又涨， #消费者直接不买账！

PropertyGuru发布的《2023年第三季度马来西亚房产报告》（MPMR）指出，消费者的需求和房地产价格，存在明显的不匹配现象。

与此同时，房产查询呈急剧下降趋势，销售需求指数也下降了10.2%，显示潜在购房者继续抗拒升高的房价。报告指，销售价格指数增长了2.1%。

iProperty.com与PropertyGuru.com.my区域经理谢尔顿费南德斯表示，数据持续显示房产需求下降，但鉴于目前的隔夜政策利率（ ）为3%，低于疫情前的3.25%，因此期待随着通货膨胀的缓解，房产需求会随之回升。

另一方面，调查显示，素来备受潜在购房者关注的 #吉隆坡蕉赖区房产 的询问度有所提升，因为它是一个发展成熟的城区，交通便利，可直达主要高速公路和捷运站。

“随着市中心的房产价格持续上涨，购房者正把注意力转向郊区更实惠的选择。地理位置优越的市郊城区，如蕉赖的康乐花园、安邦的班登英达，以较低的房价提供相对有价值且交通便利的房产。鉴于目前的市场趋势，这些地区最近竣工的房产越来越受到潜在购房者的青睐并不足为奇。”

另外，柔佛州新山百万镇在可负担的房价、毗邻新加坡、长线投资潜力等因素推动下，在房产市场日益受关注。

与上一季度类似，浏览量最高的两个房产项目都位于柔佛州。位于新山的丽舍庄园仍然高居榜首，而位于雪州加影的绿野山庄则是巴生谷地区最受欢迎的房产项目。这两个项目皆属于封闭式社区，拥有宽敞的绿化地带，这表明价格极具竞争力且附带绿化环境的住宅区更吸引消费者。

#房地产专业知识 #房地产马来西亚

(08月23日) #大马年轻人独立生活都在推迟
租金超出预算，大马年轻人干脆不搬了！

近年来不断上涨的租金，加上日益加剧的通货膨胀问题，导致越来越多年轻人宁愿选择继续住在家中，也不愿搬离独立生活。

根据PropertyGuru发布的《2023年第三季度马来西亚房产报告》（MPMR），租房需求指数下跌了11.3%。这可能是因为租金涨幅超出了许多潜在租客的预算，同期的租金上涨了9%。

由于房东的期望与租客的经济能力存在反差，这可能表明更多的马来西亚年轻人正在推迟搬离原生家庭独立生活的计划。

同时，租金供应指数上升13.1%，意味着随着经济逐渐复苏以及外国投资带来更多的就业机会，业主们对于经济前景抱持乐观态度。

该报告指，2023年第二季度，柔佛州新山的公主湾持续成为潜在租户中最受欢迎的高层住宅。

#租屋子 #买房子

#东南亚首条高铁将于6月开通 #全长142公里

连接印尼首都雅加达和旅游名城万隆的雅万高铁，周一开始联调联试，标志著雅万高铁建设取得新的重大进展，并预计在下个月建成通车。

澎湃新闻报导，据中国铁路国际有限公司相关负责人介绍，联调联试是在高速铁路开通前进行的严格试验检测和设备调整优化，以确保动车组列车安全平稳运行。

报导指出，目前，工程建设进展顺利，路基、桥涵、隧道等土建工程全部完成，轨道、四电（通信、信号、电力和电力牵引供电）工程基本完成，运营准备工作有序展开。联调联试结束后，还要进行运行试验和安全评估，以上环节完成后将开通运营。预计今年6月建成通车。

雅万高铁是印尼和东南亚的首条高速铁路，连接雅加达和万隆，全长约142公里，最高设计时速350公里。建成通车后，两地间的旅行时间将由现在的3个多小时，缩短至40分钟。

雅万高铁是“一带一路”建设和中印尼两国合作的标志性项目，也是中国高铁首次全系统、全要素、全产业链在海外建设项目，全线采用中国技术、中国标准。

#一带一路 #东南亚首条高铁