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L'attività di Agente immobiliare è cambiata.

In meglio!

Per questo, EffettoCasa ha introdotto da molti anni la figura del Consulente Immobiliare, un Professionista moderno, dinamico, preparato, con grande voglia di intraprendere o migliorare una carriera ambiziosa, prestigiosa e ricca di soddisfazioni professionali ed economiche.

Selezioniamo Agenti Immobiliari iscritti al ruolo con esperienza pluriennale e Giovani Dinamici e Ambiziosi, Laureati in materie giuridiche, tecniche ed economiche, da inserire nell'organico aziendale e formare anche come futuri responsabili di Filiale e Business Line.

EffettoCasa è un’azienda dinamica ed attentissima alle evoluzioni del mercato.

Il Presidente del Gruppo, Corrado M. Artale, presente nel settore dal 1986, ha contribuito alla fondazione ed alla gestione manageriale di molti dei più importanti network immobiliari nazionali.

Da sempre l’Azienda ha intrapreso un innovativo percorso di Gestione del Cliente, che ha portato importanti risultati per mezzo dell'esclusivo sistema APMi.

EffettoCasa è poi la prima struttura immobiliare in Italia ad aver implementato le proprie attività di Marketing e Promozione con l’uso di Droni Professionali, Virtual Drone e, con la creazione del canale EffettoCasa TV su YouTube, dei profili social su Facebook e Instagram, della struttura di gestione marketing e social media CasainTV (www.casaintv.it), la collaborazione con la multinazionale statunitense di Realtà Virtuale Matterport (https://my.matterport.com/show/?m=Py2wnq8dWQb) oltre all'utilizzo delle più innovative tecniche di Intelligenza Artificiale, ha imposto nuovi standard al Mercato, ottenendo grandi riscontri dai Clienti.

Lo sviluppo tecnologico e professionale è da sempre un grande segno distintivo della nostra Azienda.

Se sei ambizioso e pensi di essere in grado di partecipare a quest'avventura, invia il tuo C.V. in formato europeo all'indirizzo [email protected].

Ci incontreremo per valutare insieme le molte opportunità disponibili.

Buon Lavoro e "Scopri anche tu che Effetto fa, EffettoCasa"

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COMPRARE CASA IN ITALIA CON IL MUTUO È PIÙ CARO CHE NEL RESTO D’EUROPA, MA...
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Che i tassi dei mutui siano in salita dall’inizio dell’anno lo sappiamo bene un po' tutti.

Quali siano le conseguenze nel Bel Paese lo abbiamo già scritto in recentissimi articoli (https://www.effettocasaroma.it/news/154).

Ma un interessante servizio del Sole24Ore, mette la situazione italiana a confronto con quanto accade nel resto d’Europa e vale la pena approfondire la questione, con un occhio particolare alle nostre realtà più importanti come Roma e Milano.

Tanta Domanda, Poco Riscontro

Poco indebitati (rispetto alla media Ue) ma molto tartassati, in termini di costi del finanziamento in confronto ai principali partner europei.

E così frenano bruscamente i mutui in un mercato, quello della casa, in cui la domanda potenziale resta molto elevata ma spesso insoddisfatta.

Anche perché si costruisce poco e ancor meno si risana l’esistente.

Gli investitori esteri si trovano davanti essenzialmente un “mercato di grandi città” con Milano e Roma, in testa.

Seguono, molto distanziate, Bologna, Firenze e Torino.

Servono studentati e un’offerta in affitto moderna e accessibile, gestita da professionisti.

Ma il dialogo con la Pubblica Amministrazione per permessi e tempi certi, scoraggia gli investitori esteri che infatti guardano con più favore alla Spagna.

A fotografare il mercato residenziale italiano è l’ultimo Italian Living Overview di Savills.

Mutui, redditi in Italia ed Europa

A luglio 2023, il tasso di interesse medio italiano sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di una casa era del 4,19%, +204 punti base rispetto a luglio 2022, il che significa oltre il 2% in più rispetto allo scorso anno.

In pochi mesi, i tassi di interesse sono saliti al livello più alto degli ultimi 10 anni (la media era del 2,24%).

Così un mutuo a 20 anni è cresciuto del 22% in soli 12 mesi.

«Oggi – spiega Peter Allen, head of Operational Capital Markets Uk&Emea di Savills– per acquistare un appartamento della metratura maggiormente preferita (106,8 mq in media) con un loan to value (rapporto tra l’importo del mutuo erogato e il valore del bene) del 79%, una famiglia italiana ha bisogno di uno stipendio netto mensile di 3.300 €, mentre un anno fa ne bastavano 2.700».

In termini di reddito disponibile per famiglia, i dati variano in maniera sostanziale tra i paesi europei.

Quello di una famiglia italiana ammonta in media a 48.180 €, inferiore del 6% rispetto alla media dell’area Euro (sotto di noi solo Spagna, Portogallo e Polonia tra i primi 15 mercati di riferimento).

«Tuttavia – spiega ancora Allen – entro 10 anni il reddito disponibile delle famiglie crescerà del 7% in termini reali nell’Eurozona mentre le previsioni italiane prevedono un aumento del 2%, ampliando il divario con la media europea».

Milano e Roma rimangono Competitive

In Italia solo Milano e Roma, se paragonate ad altre 15 città europee, restano molto competitive.

Il prezzo medio per l’acquisto di un bilocale, situato fuori dal centro cittadino, è pari a 320mila € (-4% anno su anno), variando dai 170mila di Madrid ai 590mila di Londra.

Il rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile delle famiglie necessario per l’acquisto, registra il livello più alto a Parigi e Monaco (8 anni) e il più basso a Madrid (3 anni), Dublino e Bruxelles (4 anni).

L’Italia sembra più abbordabile: si va dai 4,4 anni di Roma ai 5,3 anni di Milano.

Come ci vedono gli Investitori Internazionali

Gli investitori in Europa guardano essenzialmente a student e senior housing e al multifamily (residenziale in locazione gestito da operatori professionali).

«Un’offerta ancora largamente insufficiente – ha detto Luca Migliaccio, director di Ardian – per cui serve anche una regolamentazione chiara».

Se Marco Denari, member of management di Partners Group, sottolinea che «in Italia è centrale puntare sul recupero e la riqualificazione dell’esistente», Joe Persechino, head of Residential Axa-Im Real Assets, fa notare che «in Italia mancano sviluppi di investimento di grandi dimensioni e, quando si trovano, è difficile interagire con la Pubblica Amministrazione. Dunque, in assenza di tempi chiari, che si traducono in maggiori costi, si va altrove».

«L’anno scorso in Italia – spiega Marco Montosi, head of Investments Italy di Savills – il totale degli investimenti nel settore living ha toccato gli 1,3 miliardi di euro (su 60 miliardi in Europa).

Nel I semestre siamo a 620 milioni (20 miliardi in Europa). Il settore rappresenta il 30% del Real Estate in Italia, è resiliente, offrendo un vantaggio competitivo rispetto ad altri asset, con Milano e Roma come hub primari e un crescente interesse per Firenze, Torino e Bologna, con focus sugli student housing, le prime strategie build to rent con requisiti Esg».

Conclusioni

Ci rendiamo conto che questa volta siamo andati molto sul tecnico, anche con l’utilizzo di molti termini anglofoni che purtroppo sono quelli ormai comunemente utilizzati nel settore dell’industria del Real Estate (perché di attività industriale ormai si tratta) e potrebbe non essere tutto immediatamente chiarissimo, ma la sintesi è che nonostante l'aumento dei tassi d'interesse, il mercato Italiano rimane tra i più interessanti d'Europa, anche se spesso poco appetibile per gli investitori stranieri, non abituati alle nostre lungaggini burocratiche che ci rendono unici a livello continentale e che certo non contribuiscono allo sviluppo economico e industriale del Paese.

Sta di fatto, comunque, che pur in un momento complesso come quello in cui viviamo, l'investimento immobiliare, sopratutto nei grandi centri urbani, è ancora particolarmente vantaggioso.

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DOCUMENTI NECESSARI PER UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
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Uno degli argomenti che possono sembrare più semplici e scontati (e di sicuro non lo sono) in una compravendita immobiliare, sono i documenti che venditore e acquirente devono fornire al professionista immobiliare per le opportune verifiche che consentano il corretto svolgimento della trattativa e successivamente al notaio per poter effettuare la stipula.

Abbiamo espressamente scritto che “sembrano” semplici e scontati perché nella maggior parte delle volte non lo sono affatto.

Lo stato dell’Arte

Può capitare che i venditori non abbiano tutta la documentazione necessaria, perché magari la compravendita originaria è stata effettuata molti anni prima.

Oppure perché la proprietà proviene da una vecchia successione (https://www.effettocasaroma.it/news/26) e i documenti originali sono andati smarriti.

O ancora, perché sono state effettuate delle modifiche all’immobile e non si è provveduto nei termini consentiti alla regolarizzazione urbanistica e catastale (https://www.effettocasaroma.it/news/87).

In effetti possono essere moltissimi i motivi per cui è necessario fare un recap completo di tutto quello di cui si è in possesso e di quello che manca, pena l’impossibilità di procedere alla compravendita.

Capita poi che alcune volte gli stessi venditori sottostimino l’importanza di avere la totalità dei documenti necessari alla compravendita, spesso perché "l’amico esperto" di turno o il fantomatico "cugino" che tutti noi conosciamo, gli hanno detto che non c’è bisogno di procurarli.

Il tono sembra scherzoso ma le conseguenze della mancata fornitura di tutta la documentazione necessaria può portare a conseguenze serissime, sia in termini economici sia in quelli giuridici.

Forse non tutti sanno che una parte significativa delle cause civili tra privati ha come tema la compravendita immobiliare e di certo non sempre perchè una delle parti agisce in malafede, ma semplicemente perchè ha trascurato le conseguenze di una gestione superficiale di tutte le attività connesse.

Posto quindi che sia nel caso ci si voglia affidare ad un professionista immobiliare per la gestione della vendita sia che si voglia operare in autonomia, sarà comunque necessario farsi seguire sin dall'inizio da persone realmente competenti per la verifica e per l’eventuale completamento del proprio portafoglio documentale, perchè è impensabile portare davanti al notaio una situazione già compromessa sperando che si possa sistemare tutto senza conseguenze prima del rogito.

Vediamo allora quali sono i documenti assolutamente necessari dal principio della trattativa per ambo le parti, salvo doverli integrare con quelli che dovessero servire in casi specifici.

Il Dettaglio dei Documenti del Venditore

a. Quando il Venditore è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza (in alcuni casi)

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando il Venditore è una Persona Giuridica:

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta

• Eventuale delibera con delega poteri

• Visura societaria aggiornata.

c. Documentazione relativa all’Immobile:

• Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione di successione e dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (testamento, accettazione di eredità, certificato successorio europeo)

• Accettazione tacita di eredità in caso di acquisto mortis causa (differente dall'accettazione di eredità sopra riportata), da effettuare anche contestualmente al rogito notarile di compravendita

• Copia della planimetria “rasterizzata” depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali dell’immobile da compravendere e delle sue eventuali pertinenze

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto (assegni, bonifici o altro)

• Copia del preliminare di vendita registrato

• Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento

• Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del muto e della lettera di assenso alla cancellazione o lettera del notaio che sta curando la cancellazione ovvero attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate

• Copia del regolamento di condominio (consigliato) e dichiarazione dell’amministratore del condominio attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso

• Copia dei provvedimenti edilizi (https://www.effettocasaroma.it/news/116) relativi alla costruzione del fabbricato (numero del permesso a costruire se la costruzione è successiva al 1^ settembre 1967, pratiche di eventuale variante anche sotto forma di condono edilizio)

• Copia di ogni documento urbanistico (anche in sanatoria) relativo ad eventuali variazioni effettuate dal momento del rilascio del primo permesso a costruire, con relativo riallineamento catastale

• Copia del certificato di agibilità (https://www.effettocasaroma.it/news/65) o della documentazione che ne attesti la richiesta (documento comunque non indispensabile alla compravendita in determinate condizioni)

• In caso di cessione di terreni o nel caso che l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000, certificato di destinazione urbanistica (CDU)

• Se si tratta di locali commerciali, terreni agricoli o appartamenti locati ex legge 431/98, la documentazione riguardante il rispetto delle norme relative a eventuali diritti di prelazione

• Attestato di prestazione energetica (APE)

Il Dettaglio dei Documenti dell'Acquirente

a. Quando l’Acquirente è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando l’Acquirente è una Persona Giuridica:

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale e Visura Camerale aggiornata

• Eventuale delibera con delega poteri.

c. In caso di acquisto di abitazione come Prima Casa

• Copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).

d. In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione Prima Casa

• Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione a cui collegare la pertinenza.

e. Altra Documentazione necessaria all’Acquisto

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e indicazione dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Copia del preliminare di vendita registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

f. In caso di richiesta di mutuo:

• Ogni informazione atta a contattare la banca che concederà il mutuo per coordinare le attività.

Considerazioni Finali

Come si vede quindi c’è una grande complessità documentale da produrre e soprattutto da verificare con occhi esperti per non incorrere in errori o omissioni che possono costare molto caro.

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E' GUERRA AGLI AFFITTI BREVI
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Cosa succede in questo periodo relativamente al tema dei Contratti di Locazione di Breve Durata, i cosiddetti “Affitti Brevi”, gestiti in genere da piccoli proprietari di appartamenti che decidono di locare (essenzialmente a turisti e per pochi giorni) le loro case per ricavarne un reddito?

E come stanno procedendo le cose nel nostro Paese in merito?

Sembra proprio che l'agenda politica di molti Stati non riesca a fare a meno di considerare come di assolutà priorità la modifica alle norme e alle consuetudini che regolano questi contratti.

La cosa particolare è che stia avvenendo con curiosa simultaneità in mezzo mondo.

In questo nostro articolo cerchiamo di fare il punto della situazione, vedendo anche quali sono oggi e quali saranno a breve, le differenze e le difficoltà alle quali un proprietario, un investitore o un semplice turista, andranno incontro al termine di questa autentica rivoluzione.

New York e la Battaglia contro gli Affitti Brevi

Dallo scorso 5 settembre, affittare una casa a New York per brevi periodi è diventato praticamente impossibile.

Nella Grande Mela è entrata in vigore la Local Law 18, una legge che punta a limitare i brevi pernottamenti nella città, ponendo un freno di fatto anche all'attività di Airbnb e siti similari.

Secondo le nuove regole, il proprietario che vorrà affittare per pochi giorni la propria abitazione, potrà farlo solo registrandosi in comune presso il Mayor's Office of Special Enforcement e, una volta ottenuta la complicatissima autorizzazione, sarà obbligato a essere presente fisicamente nella casa per tutta la durata del soggiorno, pena sanzioni che possono arrivare fino a 5.000 dollari.

In alternativa, la locazione potrà essere portata a termine per un periodo non inferiore ai 30 giorni, mettendo di fatto fuori gioco praticamente tutto il comparto del turismo.

La società Airbnb, leader del mercato degli affitti brevi, ha dichiarato che questa norma potrebbe portare alla rimozione di oltre il 70% delle attuali case in Affitto a Breve Termine nella sola città di New York.

Le motivazioni di fondo dei promotori di questa legge hanno sicuramente una propria logica ma le conseguenze su quale impatto questa avrà sul mercato immobiliare, sulle mancate entrate fiscali e su tutto ciò che è connesso ai mancati introiti di tutto l'indotto del turismo perduto, sembrano non interessare.

La situazione nel resto del Mondo?

La nuova normativa newyorkese segue l’esempio di altre città come, tra l’altro, Parigi, Amsterdam, Barcellona e impone rigide limitazioni alle piattaforme che operano in questo mercato che dovranno, d’ora in avanti, assicurarsi che gli host che abbiano effettuato la registrazione, possiedano tutti i requisiti richiesti.

Non sarà più possibile, quindi, soggiornare in appartamento per un weekend o comunque per un periodo limitato.

Anche altre città statunitensi stanno portando avanti la lotta agli affitti brevi, come ad esempio Dallas che ha limitato i brevi soggiorni a determinati quartieri per contrastare gli schiamazzi o San Francisco che ha imposto ai proprietari un massimo di 90 giorni l’anno per affittare i propri immobili su Airbnb.

Alcune capitali europee hanno fatto la stessa cosa: Parigi ha stabilito un limite di 120 notti all’anno, Amsterdam addirittura solo 30.

E in Italia?

La bozza di decreto-legge per disciplinare e limitare la diffusione degli affitti brevi nelle località a forte vocazione turistica non è stata discussa nel corso dell’ultimo Consiglio dei ministri, come invece precedentemente previsto.

Gli uffici del ministero del Turismo vorrebbero invece correre per chiudere la partita.

Un allarme è giunto lo scorso sabato dal vicepremier e ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini che, parlando al convegno di Confedilizia, a Piacenza, ha detto: "È sbagliato aggredire la proprietà immobiliare. La proprietà privata è sacra, frutto del lavoro e di sacrifici. E questo si applica anche al tema degli affitti brevi. Ognuno deve essere libero di decidere come mettere a reddito il proprio immobile".

I Dettagli della nuova Legge

Nel testo che verrà successivamente comunque discusso e presumibilmente approvato, saranno confermati il pernottamento minimo di due giorni consecutivi (tranne per le famiglie con più di tre figli) e gli obblighi di dotazioni di sicurezza ed anti-incendio.

Come sempre noi riportiamo sic et simpliciter i fatti, senza aggiungere alcuna osservazione che ogni lettore avrà la possibilità di proporre anche nei commenti dei nostri social.

Le Logiche del Testo

L’obiettivo dichiarato del testo è fornire una disciplina uniforme a livello nazionale per le locazioni per finalità turistiche, contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore e prevedere il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione.

Tra i chiarimenti dell’ultima ora riportiamo come "il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non potrà avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli".

In pratica, non meno di due notti tranne se si hanno da tre figli in su.

Si reintroduce quindi la variabile delle famiglie numerose per il limite di due notti mentre sono stati tolti "i requisiti soggettivi", precedentemente previsti, per affittare.

Per assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, come anticipato nella bozza di inizio settembre, il ministero del Turismo assegnerà, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale – CIN – ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, ancorché già munito di un codice identificativo regionale – CIR – rilasciato dalla regione competente o di un codice identificativo rilasciato dal comune competente.

Le Critiche di Associazioni e Operatori

Non sono certo mancate le critiche delle associazioni degli intermediari immobiliari e gli operatori di affitti brevi.

"Un testo illiberale e, sotto molti profili, incostituzionale, che mira a introdurre divieti e restrizioni lesive del diritto di proprietà – hanno scritto le 14 associazioni di proprietari, intermediari immobiliari, operatori e gestori di affitti brevi. Sul pernottamento minimo di due notti non si comprende quale sia la motivazione alla base di una così grave limitazione del diritto di proprietà. Bene il CIR, a patto che si eliminino altre registrazioni e adempimenti a livello locale. No invece alla norma che stabilisce che chiunque conceda in locazione un appartamento per finalità turistiche (quindi anche chi lo faccia per poche settimane all’anno con un’abitazione normalmente tenuta a propria disposizione) debba trasformare casa propria in una sorta di simil-hotel, inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura. La finalità, evidente, è il disincentivo a locare".

Gli Altri Obblighi

Rimane il limite delle 2 notti solo per le città metropolitane ed è previsto l'obbligo, per chi ha più di due case adibite a locazioni brevi, di aprire la partita Iva.

Le Conclusioni

Al di là delle legittime critiche di chi si sente defraudato di un proprio diritto, è comunque evidente come la più che probabile modifica normativa italiana sulle locazioni brevi che abbiamo appena presentato, avrà un impatto enormemente inferiore rispetto a quanto stia già avendo in tante grandi metropoli estere.

Che sia la volta buona che i grandi gruppi immobiliari internazionali possano essere spinti a tornare ad investire da noi e che anche i piccoli investitori possano trarne dei vantaggi significativi?

Stanti così le cose, le possibilità ci sono.

Speriamo solo di saper sfruttare con intelligenza questa opportunità a tutti i livelli, viste anche le attuali condizioni favorevoli per l’acquisto di proprietà immobiliari.

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MUTUO CASA – COSA CONVIENE FARE OGGI?
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La Situazione

Non è certo un mistero che il continuo aumento dei tassi di interesse di mutui e finanziamenti stia mettendo in gravi difficoltà la maggior parte delle famiglie.

Sia che abbiano già un finanziamento a tasso variabile in corso sia che siano oggi alla ricerca della casa da acquistare.

E se diverse analisi di mercato indicano come molti degli immobili di maggior pregio (e costo) siano oggi acquistati da investitori abbienti senza l’intervento degli istituti bancari, il problema riguarda essenzialmente le giovani coppie e le famiglie che un tempo non troppo lontano, venivano indicate come appartenenti alla media borghesia e che oggi soffrono del fortissimo impatto di maggiori costi ed inflazione.

Quale Mutuo è più conveniente?

Premesso che indicare delle verità assolute è sempre un esercizio fine a sé stesso e molto autoreferenziale, cercheremo come sempre di dare delle informazioni oggettive da cui ognuno potrà prendere le proprie indicazioni, secondo le necessità individuali.

Analizzeremo quindi un interessante articolo pubblicato dal Corriere della Sera che fa il punto sulla situazione che stiamo esaminando.

Cosa ha senso fare quindi dopo l’ultimo aumento dei tassi deciso dalla Bce, il decimo consecutivo da luglio 2022, puntare sul tasso variabile per richiedere un mutuo o rimanere in sicurezza con un tranquillo tasso fisso?

Per rispondere, partiamo da alcuni dati di fatto.

Il primo è che oggi i tassi fissi costano in media tra 80 centesimi e un punto meno dei variabili: è una situazione atipica e che contraddice il buon senso ma è così ormai da un anno e non si sa fin quando perdurerà.

La seconda è che l’Euribor, il parametro di indicizzazione dei mutui variabili, non segue più pedissequamente l’andamento del tasso Bce.

Attualmente il parametro a tre mesi è 55 centesimi più basso rispetto al 4,5% del tasso di riferimento di Francoforte, l’Euribor a 1 mese è 70 centesimi più basso.

Significa che tutto sommato sul mercato dei capitali non si ritiene che livelli così alti del costo del denaro siano destinati a consolidarsi.

Terza considerazione è che il variabile non va bene a chi abbia timore del futuro e quindi la scelta in questo caso è fuori discussione.

Idem per la quarta considerazione: per avviare un mutuo variabile bisogna avere la capacità finanziaria di rimborsare rate più elevate di quella iniziale qualora il costo del denaro aumentasse.

Se si parte con un esborso mensile al limite delle propie capacità di rimborso, meglio lasciar perdere.

Tassi mai così alti da aprile 2012

Attualmente il tasso medio sui nuovi mutui per l’acquisto di case è ai massimi dall’aprile del 2012 e ad agosto 2023 è salito al 4,29%.

Il tasso medio precedente, praticato dalle banche, era al 4,19%.

L’ultimo rapporto mensile dell’Abi, l’Associazione bancaria italiana, segnala anche un ulteriore aumento dei tassi sui prestiti, che passano al 4,48% sul totale rispetto al 4,42% di luglio.

Mentre il tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese registra una lieve riduzione al 5,03% dal 5,09% di luglio.

Facciamo qualche esempio pratico

Tornando alla domanda iniziale, un approccio per rispondere nella maniera più possibile oggettiva una strada è quella di simulare che cosa potrebbe succedere a due coppie di mutui da 150 mila euro, a 20 anni e a 30 anni, con il passare del tempo, a parità di spread e di spese di istruttoria e perizia.

Cominciamo con il finanziamento a 20 anni, il fisso parte all’Eurirs di periodo al tasso mensile su 365 giorni/anno, per entrambi lo spread medio applicato considerato all'1,2%.

I valori dei parametri sono quelli registrati il 14 settembre 2023.

Tasso fisso o tasso variabile

Il fisso ha un tasso nominale del 4,3% e una rata di 933 euro.

Il variabile parte al 5% con una rata da 990.

Se tra un anno i tassi fossero mezzo punto più alti si arriverebbe a 1.051 euro, con l’aumento di un punto (scenario considerato improbabile) si salirebbe a 1.111 euro, al contrario con una discesa di mezzo punto si arriverebbe a 929 euro, con un punto in meno a 869.

Tra tre anni, la salita di mezzo punto porterebbe la rata a 1.047 euro, un punto in più a 1.103 euro.

Al contrario con la discesa dei tassi di mezzo punto la rata sarebbe di 933 euro, con un punto in meno a 877 e con un punto e mezzo in meno a 820.

Infine, a cinque anni con mezzo punto in più si arriverebbe a 1.042 e con un punto in più a 1.094.

Con una discesa di mezzo punto la nuova rata sarebbe di 938 euro, con un punto in meno di 886, un punto e mezzo in meno 834 e con due punti in meno a 781 euro.

I Conti in tasca

A trent’anni il fisso parte al 4,15% con una rata da 729 euro, il variabile al 5,1% e rata da 814.

Tra un anno con tassi più alti di mezzo punto la rata passerebbe a 876 e con un punto in più a 938. Con una discesa di mezzo punto la rata sarebbe di 752 euro, con un punto in meno di 690.

A tre anni l’aumento di mezzo punto fa salire l’esborso a 874 e quello di un punto a 933.

Con mezzo punto in meno si arriva a 755, con un punto in meno a 695, e con un punto e mezzo in meno 636. Infine, tra cinque anni, con mezzo punto in più si sale a 872 e con un punto in più a 930.

In caso di discesa con mezzo punto in meno si arriva a 756, con un punto in meno a 699, con un punto e mezzo di riduzione a 642 e con due punti a 585.

Come Agire in Sicurezza

Fare una scelta in autonomia è decisamente complicato e le banche spingono naturalmente per acquistare i propri prodotti indicandoli come la panacea alla situazione attuale.

Ma anche le banche, come tutti gli esercizi commerciali in genere, devono raggiungere i propri obiettivi e non sempre sono più attente alle esigenze del Cliente che alle proprie.

Conviene quindi sempre rivolgersi ad un Professionista Indipendente del Credito che possa mettere a confronto le diverse proposte di molti istituti e individuare il miglior prodotto nell’esclusivo interesse del Cliente.

Sarà poi sicuramente fondamentale farsi rilasciare un documento di Pre-Delibera (come il PASS MUTUO dei i nostri partner) PRIMA di firmare qualsiasi proposta di acquisto, per avere la certezza che il proprio reddito sia adeguato all’importo di mutuo che si intende ottenere, senza il rischio di trovarsi senza il totale delle somme necessarie con tutti i rischi connessi.

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