dadarman_melki

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
⁉️ اگر میخوای قرارداد ملکیت جعل نشه حتما...
1️⃣ تنظیم قرارداد در دفترخانه رسمی
اسناد رسمی (با شماره و شناسه یکتا) قابل استعلام و جعل‌ناپذیر هستند چون در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، هر مبایعه‌نامه یک کد رهگیری یکتای منحصر به فرد دارد.
✅ اسناد رسمی طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، دارای اعتبار مطلق هستند و انکار و تردید نسبت به آن‌ها مسموع نیست.

2️⃣ استفاده از برگه چاپی دارای شماره و مهر رسمی
اگر به هر دلیل قرارداد دستی تنظیم می‌کنی:
حتماً از برگه‌های دارای شماره سریال چاپی استفاده کن.
هر صفحه را با امضا، اثر انگشت و تاریخ دقیق امضا کن.
در انتهای هر بند بنویس: «این بند مورد قبول طرفین است».
این کار مانع از اضافه یا حذف کردن صفحات بعد از امضا می‌شود.
3️⃣ امضا و اثر انگشت در تک تک صفحات
یکی از شایع‌ترین جعل‌ها، اضافه کردن برگه یا بند جدید بعد از امضا است.
برای جلوگیری:
همه طرفین باید در پایین تمام صفحات امضا و اثر انگشت بزنند.
امضاها نباید از نوع دیجیتال یا کپی باشند.
4️⃣ احراز هویت دقیق طرفین
از کارت ملی و شناسنامه اصلی طرف مقابل کپی برابر اصل بگیر.
در قرارداد بنویس: «مشخصات با کارت ملی مطابقت دارد».
اگر نماینده است، حتماً وکالتنامه رسمی بررسی شود
5️⃣ استفاده از گواهی امضای الکترونیکی (در قراردادهای دیجیتال)
در قراردادهای آنلاین (مثلاً برای اجاره یا بیع اینترنتی) می‌توان از گواهی امضای دیجیتال معتبر مرکز ریشه کشور استفاده کرد.
این امضا رمزنگاری‌شده و غیرقابل جعل است.
🔰 بهتر است دو شاهد با درج کدملی تمام صفحات را امضا بزنند

📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
⁉️ انواع وجه التزام در قراردادهای ملکی
1️⃣وجه التزام تأخیر در تنظیم سند رسمی:
اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود، باید به خریدار مبلغی معین بابت هر روز تأخیر بپردازد.
مثال:
«در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه در تاریخ مقرر، روزانه مبلغ ۵ میلیون ریال به عنوان وجه التزام پرداخت خواهد شد.»

2️⃣ وجه التزام تأخیر در تحویل ملک
وقتی فروشنده یا سازنده تعهد کرده در تاریخ مشخصی ملک را تحویل دهد ولی تأخیر کند.
مثال:
«در صورت تأخیر در تحویل مورد معامله بیش از ۱۵ روز، فروشنده موظف است بابت هر روز تأخیر مبلغ ۳ میلیون ریال پرداخت کند.»

3️⃣ وجه التزام تأخیر در پرداخت ثمن (پول ملک)
مربوط به خریدار است.
اگر خریدار در پرداخت اقساط یا بخش‌هایی از ثمن تأخیر کند، باید جریمه دیرکرد بدهد.
مثال:
«در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر قسط، موظف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ۲ میلیون ریال بپردازد.»

4️⃣وجه التزام برای انصراف یا فسخ غیرمجاز قرارداد:
اگر یکی از طرفین برخلاف قرارداد، از انجام معامله منصرف شود یا فسخ غیرمجاز کند، باید مبلغی بپردازد.
مثال:
«در صورت انصراف هر یک از طرفین از انجام معامله، مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت خواهد شد.»

5️⃣ وجه التزام بابت انجام ندادن سایر تعهدات
برای تعهدات فرعی مثل تخلیه ملک، انتقال انشعابات، یا رفع رهن.
مثال:
«در صورت خودداری فروشنده از فک رهن ملک تا تاریخ مقرر، مکلف است روزانه مبلغ ۲ میلیون ریال وجه التزام پرداخت کند.»

➖ وجه التزام باید در خود قرارداد ذکر شود تا قابل مطالبه باشد.
➖ اگر وجه التزام تعیین شده باشد، معمولاً دادگاه خسارت دیگری اضافه نمی‌کند (مگر در موارد خاص).
📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
🔰اگر طرف مقابل قرارداد به تعهداتش عمل نکرد اینجوری ازش خسارت بگیر ....

⁉️وجه التزام مبلغی است که طرفین قرارداد برای جبران خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات خود تعیین می‌کنند.
این مبلغ توافقی است که چنانچه یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، باید به طرف دیگر پرداخت نماید
شرایط دریافت و میزان آن باید به وضوح در قرارداد ذکر شود
🔰 وجه التزام یا جریمه دیرکرد، در تمام عقود مالی استفاده می شود، ولی کار برد بیشتر آن، در عقود تملیکی است؛ یعنی قراردادهایی مانند قرارداد خرید و فروش یا عقد بیع که طبق آن، مالی از مالکیت یک نفر، طبق قرارداد، خارج می شود و به مالکیت فرد دیگر در می آید

📚ماده ۲۳۰ قانون مدنی می‌گوید:
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به‌عنوان خسارت بپردازد، حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه مقرر شده است محکوم کند.
یعنی دادگاه دقیقاً همان مبلغ توافق‌شده را ملاک قرار می‌دهد، نه کمتر و نه بیشتر.
📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
⁉️تفاوت جمله «سند به نام خریدار منتقل می‌شود» با «متعهد به تنظیم سند» در قرارداد ملکی چیست؟
تفاوت بین این دو عبارت در قدرت الزام‌آور و زمان انتقال مالکیت است

🔰 سند به نام خریدار منتقل می‌شود
یعنی انتقال قطعی و انجام ‌شده است.
این جمله نشان می‌دهد که فروشنده تعهدش را انجام داده یا باید فوراً انجام دهد.
انتقال مالکیت باید قطعاً و بدون شرط صورت بگیرد.
فروشنده موظف است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی به نام خریدار بزند.
اگر نیاید، خریدار می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.
در واقع، این جمله نقل‌وانتقال قطعی یا حتمی را می‌رساند.

🔰 جمله : متعهد به تنظیم سند رسمی است
یعنی فروشنده فعلاً فقط قول داده که در آینده سند را منتقل کند.
هنوز مالکیت منتقل نشده.
فروشنده صرفاً متعهد شده که در آینده در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام خریدار بزند.
اگر نرود، خریدار باید از طریق دادگاه او را ملزم کند تا این تعهد را انجام دهد (دعوای الزام به تنظیم سند رسمی).
این جمله نشانه‌ی تعهد به انجام عمل حقوقی در آینده است، نه انتقال واقعی در لحظه.

✅ مثال ساده:
فرض کن ملکی می‌خری و در قولنامه نوشته شده:
«فروشنده متعهد است در تاریخ ۱ آذر ۱۴۰۴ سند رسمی را به نام خریدار تنظیم کند.»
یعنی هنوز مالک نشده‌ای؛ فقط حق داری اگر فروشنده نیامد، از دادگاه بخوای مجبورش کنه.
اما اگر نوشته بود:
«سند رسمی در تاریخ ۱ آذر ۱۴۰۴ به نام خریدار منتقل می‌شود.»
یعنی توافق بر انتقال قطعی در آن تاریخ صورت گرفته و خریدار از الان مالکِ منتظر سند رسمی محسوب می‌شود.

📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
⁉️ تفاوت‌های اصلی مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان:
➖ تفاوت مالکیت زمین و بنا
- در مدیریت پیمان : تمام ملک در مالکیت مالک باقی می‌ماند
- در قرارداد مشارکت در ساخت: مالکیت پس از ساخت بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود
➖ تأمین هزینه‌ها
- در مدیریت پیمان : همه هزینه‌ها بر عهده مالک است
- در قرارداد مشارکت در ساخت: هزینه‌ها معمولاً بر عهده سازنده است
➖ سـود و زیان پروژه
- در مدیریت پیمان : مالک سود یا زیان را می‌برد
- در قرارداد مشارکت در ساخت: هر دو در شریک به نسبت سهم در سود و زیان شریک‌اند
➖ ریسک پروژه
- در مدیریت پیمان : ریسک مالی با مالک است
- در قرارداد مشارکت در ساخت: ریسک بین طرفین تقسیم می‌شود
➖ نقش پیمانکار/سازنده
- در مدیریت پیمان : فقط مدیر و مجری کار است
- در قرارداد مشارکت در ساخت: شریک و سرمایه‌گذار است
➖نوع پرداخت
- در مدیریت پیمان : درصدی از هزینه ساخت یا مبلغ ثابت - در قرارداد مشارکت در ساخت: سهم از ملک (مثلاً چند واحد یا درصدی از بنا)
➖ نیاز به سند رسمی
- در مدیریت پیمان : معمولاً نیاز ندارد (قرارداد خصوصی کفایت می‌کند)
- در قرارداد مشارکت در ساخت: باید در دفترخانه و با تنظیم سند رسمی انجام شود
➖مدت زمان قرارداد
- در مدیریت پیمان : تا پایان عملیات اجرایی تا تحویل نهایی و تقسیم واحدها
- در قرارداد مشارکت در ساخت: کنترل و نظارت با مالک است با توافق دو طرف، معمولاً کمیته مشترک
📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
🔰تأییدیه استعلام ثبتی یعنی پاسخی رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک به دفترخانه که نشان می‌دهد وضعیت ثبتی ملک چگونه است.
این استعلام معمولاً قبل از تنظیم سند رسمی فروش، صلح یا رهن ملک انجام می‌شود.

🔰 هدف از استعلام ثبتی
دفترخانه قبل از تنظیم سند باید مطمئن شود که:
1. ملک به نام فروشنده ثبت شده و مالک واقعی همان شخص است.
2. ملک در بازداشت یا توقیف نیست (مثلاً بابت مهریه یا بدهی).
3. ملک در طرح دولتی یا شهرداری (مثل خیابان‌کشی یا طرح نوسازی) قرار ندارد.
4. سند فاقد اشکال ثبتی (مثل معارض یا ابطال‌شده بودن) است.
5. محدوده و پلاک ثبتی ملک دقیقاً مشخص است.

🔰 مراحل دریافت تأییدیه استعلام ثبتی
۱. خریدار و فروشنده به دفترخانه مراجعه می‌کنند.
۲. دفترخانه با مشخصات سند (پلاک ثبتی، شماره دفتر املاک و غیره) از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام می‌گیرد.
۳. اداره ثبت بررسی می‌کند و در پاسخ اعلام می‌کند:
وضعیت مالکیت،
بازداشت یا نبود بازداشت،
و مشخصات دقیق ملک.
۴. این پاسخ را با کد رهگیری رسمی به دفترخانه ارسال می‌کند.
۵. دفترخانه پس از دریافت تأییدیه استعلام ثبتی اجازه تنظیم سند رسمی را دارد.
📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
5️⃣ پرهیز از اختلاف در محدوده و مساحت:
در زمین‌ها و باغ‌ها معمولاً مرزها دقیق نیست. پلاک ثبتی مرجع قطعی تشخیص محدوده است و جلوی ادعاهای بعدی رو می‌گیره.
هر ملک در اداره ثبت اسناد و املاک دارای یک شماره پلاک ثبتی منحصر‌به‌فرده که در نقشه ثبتی (کاداستر) دقیقاً محدوده و مساحتش مشخص شده.
یعنی با شماره پلاک ثبتی می‌تونیم بفهمیم:
دقیقاً تا کجا زمین ادامه داره
متراژ دقیق چقدره
همسایه‌ها از کدوم سمت هستن
ملک در کدوم بخش ثبتی ثبت شده
وقتی در قرارداد، شماره پلاک اصلی، فرعی و بخش ثبتی ملک درج میشه
هر دو طرف مطمئن می‌شن دقیقاً درباره چه ملکی صحبت می‌کنن.
اگر اختلافی درباره متراژ یا مرز پیش بیاد، مرجع رسیدگی فقط نقشه رسمی ثبت خواهد بود.
قاضی یا کارشناس رسمی دادگستری هم برای تشخیص محدوده، به همان پلاک استناد می‌کند نه به حرف یا نقشه دستی طرفین.

📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
داوری
یعنی طرفین قرارداد (مثلاً خریدار و فروشنده ملک، یا موجر و مستأجر) توافق می‌کنن اگر بینشون اختلافی پیش اومد، به جای اینکه به دادگاه برن، یک شخص مورد اعتماد (داور) بینشون قضاوت و تصمیم‌گیری کنه. همون نظر لازم‌الاجرا باشه.»

📚 بر اساس مواد ۴۵۴ تا ۵۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی، هر شخصی که اهلیت قانونی داشته باشه می‌تونه اختلاف خودش رو از طریق داور حل کنه.
در واقع داوری یک روش خصوصی و جایگزین دادگاه برای حل‌وفصل اختلافه.

🔰 موارد استفاده در قراردادهای ملکی:
در قراردادهای خرید و فروش، اجاره، مشارکت در ساخت یا پیش‌فروش ساختمان معمولاً یک بند به این صورت نوشته میشه
در صورت بروز هرگونه اختلاف ناشی از اجرای مفاد این قرارداد، حل موضوع از طریق داوری جناب آقای ... صورت خواهد گرفت و رأی داور برای طرفین لازم‌الاجراست

✅ مزایای درج شرط داوری
1. سرعت بالا: داور می‌تونه در مدت کوتاهی تصمیم بگیره (برخلاف دادگاه که زمان‌بره).
2. کاهش هزینه: معمولاً هزینه داوری کمتر از هزینه دادرسیه.
3. تخصص: می‌تونید داوری انتخاب کنید که در امور ملکی خبره است.
⚠️ معایب
1. اگر داور بی‌طرف نباشه یا به یکی از طرفین نزدیک باشه، رأیش ممکنه عادلانه نباشه.
2. رأی داور فقط در شرایط محدود (مثل تخلف از قانون یا بی‌اعتباری قرارداد) قابل اعتراضه.

- بهتره مشخصات کامل داور (نام، شماره ملی، نشانی) در قرارداد قید بشه.
- بنویسید که رأی داور برای طرفین لازم‌الاجراست.
- اگر داور فوت کرد یا حاضر نشد داوری کنه، تکلیف تعیین داور جایگزین رو هم بنویسید.

📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
🔰 تنظیم در بنگاه معتبر و دریافت کد رهگیری
قرارداد را فقط در بنگاه دارای مجوز رسمی و کد رهگیری املاک تنظیم کن.
از بنگاه بخواه قرارداد را در سامانه معاملات املاک کشور ثبت کند.
- قراردادهای بدون کد رهگیری در دعاوی حقوقی قدرت اثبات کمتری دارند.

🔰 بررسی وضعیت سرقفلی و مستأجر
اگر ملک تجاری است، بررسی کن آیا مستأجر دارد یا نه؟
اگر دارد، حق سرقفلی، زمان تخلیه و شرایط قرارداد اجاره را حتماً قید کن.

🔰 پرداخت مالیات، عوارض و بدهی‌ها
مسئولیت پرداخت مالیات نقل‌وانتقال، عوارض شهرداری، آب، برق، گاز و شارژ معوقه را تعیین کن.
معمولاً تا روز تحویل با فروشنده و بعد از آن با خریدار است.
📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com

⚖️ موسسه حقوقی دادآرمان
3️⃣ نکته مهم در قرارداد اجاره ملک تجاری

1️⃣ تعیین نوع فعالیت و کاربری ملک

حتماً نوع شغل یا فعالیت تجاری مستأجر (مثلاً آرایشگاه، کافی‌شاپ، فروشگاه و...) در قرارداد ذکر شود.
زیرا اگر مستأجر بدون اجازه موجر شغل را تغییر دهد، طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، موجر حق فسخ اجاره را دارد.

2️⃣ تنظیم قرارداد در بنگاه یا دفترخانه رسمی
اگر مبلغ رهن یا ارزش ملک زیاد است، بهتر است قرارداد در دفترخانه رسمی تنظیم شود تا در صورت اختلاف، قابل اجرای فوری از طریق اجرائیه ثبت باشد.
قرارداد دست‌نویس یا بنگاهی نیز معتبر است و حتما برای آن کدرهگیری دریافت کنید، اما اثبات تخلف در آن زمان بر خواهد بود.

3️⃣ مدت و شرایط تخلیه
مدت اجاره باید دقیقاً مشخص باشد (مثلاً یک سال شمسی).
همچنین بنویسید که پس از پایان مدت، مستأجر موظف به تخلیه فوری است و در صورت تأخیر، باید وجه التزام روزانه بپردازد.

📱تماس با ما

09120627820
09336267878

02122904873
02122904874

⚖️
#وکیل #وکیلملکی #ارث

dadarman.com
kiandad.com