Legal RERA

महत्त्वाची बातमी! मेंटेनन्सचे नवे नियम जाहीर; मोठ्या फ्लॅटधारकांना बसणार फटका
लिंक कमेंटमध्ये👇👇

फ्लॅटधारकांसाठी मोठी बातमी! मेन्टेनन्सची कटकट संपणार; राज्य सरकारचा नवा ऐतिहासिक नियम तयार

खालील महत्त्वाच्या रिअल इस्टेट विषयांवर अधिक माहिती आणि चर्चेसाठी आमंत्रित केले जात आहे, त्यामुळे कृपया प्रतिक्रिया (comment) द्या.

1️⃣ Delayed Possession ( विलंबित ताबा )
2️⃣ Property Buying Criteria ( मालमत्ता खरेदीचे निकष )
3️⃣ Redevelopment Projects ( पुनर्विकास प्रकल्प )
4️⃣ Pending RERA & Other Court Cases ( रेरा आणि इतर न्यायालयीन प्रकरणे प्रलंबित )

फक्त ५१ टक्के?
पुनर्विकास करताना कुठलाही विधिनिषेध न बाळगता ५१% चे बहुमत गाठण्याची अनिष्ट चढाओढ सध्या सुरू झाली आहे असे दिसते. या साऱ्याची अशा प्रकल्पात सहभागी असलेल्या १००% सभासदांना, बांधकाम व्यवसायाला तसेच अर्थव्यवस्थेला मोठी झळ पोहोचण्याची शक्यता आहे.
गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या पुनर्विकासादरम्यान पारदर्शकता राखण्यासाठी आणि सभासदांच्या कायदेशीर हक्कांचे रक्षण करण्यासाठी सध्याच्या सहकार कायद्यात सुधारणा करण्याची मागणी होत आहे.
मकरंद हेरवाडकर
गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या पुनर्विकसनात केवळ बहुमताच्या जोरावर होणारे अन्यायकारक निर्णय, रखडणारे प्रकल्प आणि अपारदर्शक कारभार यांमुळे सर्वच सभासदांसह संपूर्ण बांधकाम क्षेत्राला मोठी झळ पोहोचत आहे. सध्याच्या कालबाह्य सहकारी कायद्यातील त्रुटी, समितीची एकाधिकारशाही आणि बदलती आर्थिक परिस्थिती यांवर बोट ठेवत, सर्वसामान्य नागरिकांच्या हक्कांचे रक्षण करण्यासाठी सरकारने सक्षम कायदेशीर चौकट तयार करण्याची गरज आहे.
हाऊसिंग सोसायटींच्या पुनर्विकास योजनांच्या संदर्भात किमान ५१% सभासदांच्या बहुमताने घेतलेल्या निर्णयांना कोर्टाची मान्यताच नव्ह, तर त्याच्या अंमलबजावणीसाठी उरलेल्या ४९% लोकांना घराबाहेर काढण्यासाठीही कोर्ट बहुमतवाल्या सभासदांना तात्काळ मदत करतात असा एक सार्वत्रिक समज आहे. पुनर्विकास योजनांच्या संदर्भात सभासदांच्या हितरक्षणासाठी सरकारने ७९ (अ) या कलमांतर्गत काढलेले निर्देश पाळण्याचीदेखील गरज नाही असेही तज्ज्ञांचे म्हणणे आहे.
सहकारी कायदे नियम वगैरेंचा पुनर्विकास प्रकल्पामध्ये मोठ्या प्रमाणात होणारा भंग, अपारदर्शकता, सभासदांना विश्वासात न घेणे या सर्व गोष्टी टाळणे ही यावर उल्लेखिलेल्या निर्देशांची मुख्य उद्दिष्टे आहेत. वरील निकालांमध्ये या व इतर उद्दिष्टांच्या पालनाची खबरदारी घेण्यात आली होती वा नाही यावर विचार होणे व न झाली असल्यास त्यासाठी तातडीने उपाययोजना करणे गरजेचे आहे.
कोर्टाची ही भूमिका काही लोकांना योग्य वाटते, तर काहींना ती अत्यंत अन्यायकारक. विशेषतः सभासदांच्या मूलभूत हक्कांची पायमल्ली करणारी अशी वाटते. या निकालांवर अवलंबून कुठलाही विधिनिषेध न बाळगता ५१% चे बहुमत गाठण्याची अनिष्ट चढाओढ सध्या सुरू झाली आहे असे दिसते.
या साऱ्याची अशा प्रकल्पात सहभागी असलेल्या १००% सभासदांना, बांधकाम व्यवसायाला तसेच अर्थव्यवस्थेला मोठी झळ पोहोचण्याची शक्यता आहे.
म्हणूनच या निकालांमुळे उद्भवलेल्या धोक्यांच्या संदर्भात सरकारने संबंधित कायद्यांचे त्वरित पुनरावलोकन करून एक नवीन सक्षम आर्थिक निकषांवर आधारित अशी कायद्याची चौकट तयार करण्याची गरज निर्माण झाली आहे. खालील मुद्दे या संदर्भात लक्षात घेण्यासारखे आहेत.
१. ५१% म्हणजे लोकशाही
या निर्णय पद्धतीवर बऱ्याच विचारवंतांनी जी टीका केली आहे ती अल्प मतातील समूहावर होऊ शकणाऱ्या अन्यायामुळेच. अज्ञानी व माहिती नसणाऱ्या लोकांचा बहुमतात सहभाग असलेले निर्णय शहाणपणाचे व योग्य नसतात असे विचारवंतांनी वेळोवेळी सांगितले आहे. समजा एखाद्या सोसायटीत ४० सभासदांची घरे आहेत व १० सभासदांची दुकाने अशा वेळी घर मालक असणारे सभासद ५१ % च्या सूत्राचा सहजासहजी गैरवापर करून फक्त त्यांना मिळणाऱ्या फायद्याचा निर्णय दुकानदारांची पर्वा न करता घेऊ शकतात आणि हे न्याय्यअसेल का? विशेष म्हणजे प्रत्येक सभासदांची मालमत्ता (घर किंवा दुकान ) ही त्यांची वैयक्तिक मालमत्ता असूनही पुनर्विकासामध्ये त्या मालमत्तेचे हक्क किंवा त्या संदर्भात निर्णय घेण्याचे हक्क इतर सभासदांकडे कुठल्या कायद्यांमुळे हस्तांतरित होतात याचे उत्तर कायदे तज्ज्ञांनी सांगणे गरजेचे आहे. कारण सहकारी कायद्यांमध्ये तरी याचा उल्लेख नाही असं मला वाटतं.
हे उत्तर देताना पुनर्विकास प्रकल्पामध्ये असणारे खालील मुख्य धोके लक्षात घ्यायला हवेत.
१. प्रकल्प चालू झाल्यावर विस्थापित होण्याची गरज.
२. प्रकल्प रखडणे किंवा कधीच पूर्ण न होण्याची शक्यता.
३. भाडे थांबण्याची शक्यता.
प्रत्येक सभासदाला त्याच्या जागेचे स्थान आणि त्याचा होणार उपयोग यावर त्याचे मूल्य तो ठरवत असतो आणि त्याच संदर्भात वरील धोक्यांची तीव्रता ही प्रत्येक सभासद आपआपल्या वैयक्तिक पातळीवर ठरवत असतो सामूहिक नाही.
कंपनी कायद्यातील काही तरतुदींचा या संदर्भात विचार करणे योग्य राहील.
कंपनी कायद्यात सभासदांचे वेगवेगळे प्रकार असू शकतात आणि त्या समूहांचे वेगवेगळे निर्णय घेण्याचेही नियमही व्यवस्थित केले आहेत. अल्प मतातील सभासदांवर अन्याय होणार नाही याचीही दक्षता घेतली जाते.
निर्णयाच्या महत्त्वावर किती टक्क्याचे बहुमत (५१% , ७५% ) असावे याचाही या कायद्यात विशेष विचार केला आहे. कुठल्या निर्णयांना विशेष माहिती देण्याची गरज आहे याचाही या कायद्यात विचार केला आहे. व्यवस्थापनातील लोकांचे वैयक्तिक स्वारस्य सभासदांना मारक ठरणार नाही याचीही दक्षता घेण्यात आली आहे.
सहकारी कायद्याचे मूळ कंपनी कायद्यातच आहे, पण १९६० साली हाऊसिंग सोसायटींना तेव्हाचा सहकारी कायदा लागू केला तेव्हा वरील बऱ्याच गोष्टींची दखल घेणे राहून गेले. तसेच तेव्हाच्या बऱ्याच सहकारी कायद्यातले त्रुटी काढून टाकण्याचेदेखील राहून गेले.
पुनर्विकासाच्या संदर्भात या सर्व मुद्द्यांची त्वरित दखल घेऊन सहकारी कायद्यात / नियमात आणि बाय लॉमध्ये योग्य ते बदल त्वरित करणे अत्यावशक आहे. जागतिक ‘कायद्याचे अधिराज्य’ या क्रमवारीत १४३ देशांमध्ये भारताचा क्रम गेल्या काही वर्षात ५७ वरून ८६ वर घसरला आहे. नागरिकांवर होणाऱ्या अन्यायाचा परिणाम राष्ट्रीय उत्पन्नावर ०.५ ते ३.०० % होतो असा अंदाज संशोधनाद्वारे सिद्ध झाला आहे. हेही एक कारण कायद्यांच्या पुनर्वालोकनासाठी विचारात घेता येईल.
२. सध्याची आर्थिक परिस्थिती
येणारा काही काळ सर्वांनाच कठीण जाणार असल्याची लक्षणे सध्या दिसत आहेत. व्याज दर आणि कच्च्या मालाच्या किमती यात वाढ होण्याची शक्यता तसेच मागणीच्या जोरात घट होण्याची शक्यता लक्षात घेता अनुभवी डेव्हलपर्सनी कमी जास्त प्रमाणात आस्ते कदम धोरणाचा वापर सुरू केला असेलच. कमी फायद्याच्या, रखडलेल्या, वादविवादात अडकलेल्या पुनर्विकास प्रकल्पांपासून प्रथित यश डेव्हलपर्स नेहमीच दूर राहतात. आणि असेच प्रकल्प म्हणजे या क्षेत्रातील कमी दर्जाच्या, अननुभवी आर्थिकदृष्ट्या कमकुवत आणि अपारदर्शक अशा डेव्हलपर्सना सुवर्ण संधी असते.
अशा डेव्हलपर्सबरोबर अपारदर्शक आणि हुकूमशाही असलेल्या सोसायटीच्या समितीची एकजूट झाली तर सध्याच्या आर्थिक, अनिश्चित परिस्थितीच्या संदर्भात अश्या पुनर्विकसन प्रकल्पांचे काय होणार हे सांगायलाच नको. आणि अशा वेळी सर्वच बांधकाम व्यवसाय टीकेचा विषय ठरू शकतो.
बांधकाम व्यवसायाचे देशाच्या अर्थव्यवस्थेतील महत्त्वाचे स्थान लक्षात घेता यातील अनिष्ट प्रवृत्तींना आळा घालणे गरजेचे झाले आहे. या क्षेत्रातील लिंबूटिंबू डेव्हलपर्स ना न झेपणाऱ्या प्रकल्पांपासून दूर ठेवून सामान्य नागरिकांचे (ज्यांना या क्षेत्रातील जोखीम समजणे कठीण असू शकते) रक्षण करण्यासाठी, तसेच या क्षेत्राला प्रोत्साहन देणारे त्याचे नियमन (Regulate) करणारी अशी व्यवस्था या गुंतवणूक क्षेत्रात आणणे ही काळाची गरज आहे. आणि सरकार त्यावर लवकरच पावले उचलतील अशी अपेक्षा.
३. सोसायटीच्या निर्णयातील एकाधिकार शाही
लोकशाहीच्या सुरुवातीला गरिबांना (गरीब लोक, अमीर उमराव यांच्यापेक्षा जास्त असल्यामुळे) मताचा अधिकार दिल्यामुळे बहुमत मिळण्याची शक्यता वाढली आणि त्यामुळे बहुमत हीच लोकशाहीची खुण बनली. पण या तात्विक ऐतिहासिक बैठकीला सोसायटीच्या विद्यमान परिस्थितीत विशेष स्थान राहिले नाही, याचे एक कारण म्हणजे प्रत्येक सोसायटीत सामान्यतः एकाच आर्थिक स्थरातील लोक असतात.
सोसायटीत एकाधिकार शाही निर्माण होण्यासाठी सध्याचा सोसायटीचा कायदाच कारणीभूत आहे. कारण या कायद्यात सभासदांना दुय्यम आणि समितीला विशेष अधिकार बहाल करण्यात आले आहेत.
काही सोसायटीतील समित्या या विषम मांडणीचा पुरेपूर वापर करून आपली एकाधिकारशाही अधिकच बळकट करतात आणि त्याचे विपरीत परिणाम सभासदांना भोगावे लागतात.
वारसांना हस्तांतर करताना कागदपत्रातील त्रुटींकडे कानाडोळा करणे, सामाईक जागेचा काही सभासदांनी केलेल्या बेकायदेशीर वापर दुर्लक्षित करणे, सभेत असलेल्या बहुमताच्या जोरावर BYE LAW मोडून केलेली मासिक देखभाल खर्चाची वसुली, जवळच्या लोकांना देण्यात येणारी कंत्राटे, दुरुस्ती खर्चाच्या व्यतिरिक्त खर्चावर बंधन नसणे यामुळे समितीकडे मोठ्या प्रमाणात अधिकार एकवटतात आणि त्यामुळे होणाऱ्या संधीसाधू सभासदांच्या गर्दीमुळे समितीची हुकूमशाही अधिक बळकट होते. आणि याही सगळ्यांच्या पलीकडे असणारा सगळ्यात मोठा अधिकार म्हणजे सभेच्या वृत्तांतावर असणारी समितीची पकड. सभासदांच्या विचारांना आक्षेपांना, विधानांना सभेच्या वृत्तांतात किती जागा (उदाहरणार्थ – शून्य जागा) द्यायची हे सर्वस्वी समितीच्या किंवा अध्यक्षांच्या हातात असते. सभासदांना बैठक बोलावण्यात आणि विश्वासार्ह वृत्तांत तयार होण्यासाठी कमकुवत अधिकार दिले गेले आहेत आणि अर्थातच यामुळे या महत्त्वाच्या सभासदांच्या निर्णयांचा दस्तऐवज, सभासदांच्या हातात राहत नसून समितीच्या अखत्यारीत जातो. पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये दिली जाणारी तोंडी आश्वासने, पॉवरपॉईंटची चकचकीत सादरीकरणे याला भुलून, तज्ज्ञांच्या मार्गदर्शनाविना सभासदांची संमत्ती घेणे ही सामान्य बाब होऊ लागली आहे.
बैठकीमध्ये सभासदांना अपुरी माहिती देणे किंवा काहीच माहिती न देणे यामुळे सभासदांच्या निर्णय प्रक्रियेवर विपरीत परिणाम होणे हे तर साहजिकच धरले जाते. अशा परिस्थितीत सोसायटीचे सभेच्या वृतान्तातील निर्णय हे सभासदांचेच प्रातिनिधिक निर्णय असतीलच हे गृहीत धरणे चुकीचे ठरेल; आणि पुनर्विकास प्रकल्पात या परिस्थितीचा सामाजिक आणि आर्थिक परिणाम भीषण असू शकेल.
पुनर्विकास प्रकल्पांमुळे मुंबई शहरातील बहुतांशी नागरिक मोठ्या प्रमाणात सोसायट्यांचे सभासद होणार आहेत. आणि या वाढत्या सभासदांच्या लोकसंख्येसाठी सध्याचा सोसायटीचा कायदा निश्चितच अपुरा आहे. त्यातच या कायद्याचा, त्यातून निर्माण झालेल्या वादग्रस्त Case Law चा आणि बांधकाम व्यवसायाच्या नियमनांचं, पुनर्विकास प्रकल्पांच्या संदर्भात सखोल विचार करणे देशाच्या आर्थिक व्यवस्थेला ही पूरक ठरेल अशी खात्री वाटते.
#पुनर्विकास



#गृहनिर्माणसोसायटी













#सहकारकायदा
#सभासदांचेहक्क
#पारदर्शकता
#लोकशाहीकीबहुमत


#फक्त51टक्के











#सभासदांचेहक्क
#पुनर्विकास
#पारदर्शकता