IngatlanAngyal

⁉Milyen ÁLLAPOTÚ ingatlanokat preferálnak a vevők?

A Duna House minden hónapban kiadja Barométer c. összefoglalóját a lakáspiacról a saját tranzakciós statisztikái alapján.

Az egyik kedvenc statisztikám ezen belül a vevők minőségi preferenciái. Alább a májusi hónapban megvásárolt ingatlanok minőségi összetétele látható, mely jelentős regionális különbségeket mutat.

Azért veszem elő ezt a témát, mert az elmúlt időszakban három olyan ügyfélnek magyaráztam az ingatlan állapotának a jelentőségéről, akiknek felújítandó állapotú eladó ingatlan van. Alátámasztásul az aktuális havi minőségi preferencia ábrát mutattam. Felhívtam ügyfeleim figyelmét, hogy az eladási esélyeknél ezzel számolni kell - a célcsoport jóval kisebb lesz, mint egy jó vagy nagyon jó állapotú ingatlan esetében.

Természetesen tudom és megértem, hogy az eladók jelentős része nem akar vagy nem tud felújítást és home staginget megvalósítani eladás előtt. Ezt tiszteletben kell tartani. Ugyanakkor fontosnak tartom transzparensen kommunikálni ügyfeleimnek, hogy felújítandó állapot esetén hosszabb eladási időre kell számítani, ráadásul vélhetően az elképzelt eladási árból majd engedni kell.

Amikor a májusi adatot megláttam, megdöbbentem a budapesti 3% felújítandó részarányon, ugyanis ez a szám áprilisban még 8% volt. Az elmúlt években jellemzően 7-13% körül mozgott a főváros vonatkozásában a felújítandó arány.

"Minél drágább egy piac, annál inkább a beköltözhető, jó állapotú lakások felé tolódik a tényleges vásárlás."- áll a DH közleményében.

Kíváncsian várom, hogy a következő hónapok mit hoznak. Stabilizálódik ez az alacsony arány vagy pedig kiderül, hogy ez csupán egy kivételes hónap volt?

Ábra forrása: Duna House, Barométer 2026. június

🏠Bruttó, nettó, hasznos, redukált - többféle ALAPTERÜLETE van egy ingatlannak🏠

Akár eladsz, akár veszel, fontos tudni, hogy:
➡ melyik fogalom mit jelent
➡ a támogatott hitelek (Otthon Start és CSOK Plusz) milyen alapterület számítást alkalmaznak

🟠BRUTTÓ alapterület: Az épületszerkezetek (külső határoló falak, belső válaszfalak) vastagságával növelt nettó alapterület. Ez az a teljes terület, amit az épület a külvilágból fizikailag elfoglal.

🟠NETTÓ alapterület: A helyiségek vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott terek vízszintes vetületben számított területe – azaz a falak belső, vakolt kontúrján belül mért, ténylegesen burkolható padlófelület.

🟠HASZNOS alapterület: A nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter.

Sok ingatlannál a nettó és a hasznos alapterület egybeesik, míg a tetőtér beépítéses ingatlanoknál a nettó alapterületnél kisebb a hasznos alapterület.

Ideális esetben egy lakás tulajdoni lapja a hasznos alapterületet mutatja.

Hogy a banki értékbecslő milyen alapterületet vesz igénybe, azt egyrészt a hitel típusa határozza meg, másrészt pedig az adott bank szabályai.

Miért írok erről az alapterület sokszínűségről? Azért, mert adásvételek múlnak rajta, különösen hitelekkel történő fizetés esetén. És azért is, mert sokszor látom, hogy se az eladók, se a vevők nincsenek ezzel tisztában.

Mindenesetre lakások esetében tanácsos a tulajdoni lapon lévő mérettel hirdetni az ingatlant. Bizalomvesztéssel járhat, ha a vevő később rájön, hogy a tulajdoni lapon kisebb alapterület van, mint amit a hirdetésben olvasott.

⁉ MENNYI LAKÓINGATLANT🏠 ADTAK EL MÁJUSBAN⁉

A Duna House tranzakciószám-becslése alapján májusban 8892 adásvétel történt a lakáspiacon. Ez 9,4 százalékkal marad el az áprilisi szinttől, a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest pedig még markánsabb, 13,3 százalékos a csökkenés.

Azt látható, hogy az Otthon Start Program sem képes már érdemben élénkíteni a lakáspiacot. Olyan magasan vannak az árak, hogy az ingatlant keresők nem hajlandók ezen a szinten vásárolni. A magas négyzetméterárak és a csökkenő adásvételi számok összefüggése azt mutatja, hogy a piac elérte a megfizethetőség határát.

Mindeközben mi a helyzet a kínálattal? Az ingatlan.com adatainak általam történő gyűjtése alapján a lakóingatlanok (lakások és házak együtt) kínálata tovább bővül. 2025. június 1-hez képest így változott a kínálat:
- Budapesti lakások➡ +44%
- Országosan lakások ➡ +36%
- Budapesti házak ➡ -3%
- Országosan házak➡ -5%
Teljes lakáspiac: +10%

Világosan látszik, hogy a fővárosi lakások kínálatában van drámai emelkedés. Összességében pedig elmondható, hogy az egy évvel ezelőtti helyzethez képest sokkal több lakás, viszont némileg kevesebb ház van a piacon.

Nézzük, mit mond mindeközben a Magyar Nemzeti Bank májusi Lakáspiaci Jelentésében! A két kulcsmondat számomra:

1.) 2025-ben a lakásárak éves nominális növekedési üteme országosan 23,5 százalékot ért el, ezzel reálértelemben 19,0 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami az elmúlt 25 év legmagasabb reál lakásár-drágulása.

2.) 2025 negyedik negyedévében országosan 22,5 százalékot ért el a lakásárak fund-
amentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése. Vagyis: 22,5%-kal túlértékeltek a lakásárak.

Ezen tények magukért beszélnek. Aki tényleg el akar adni, az kénytelen lesz engedni az árból. Aki pedig teheti, el fogja halasztani az ingatlanvásárlását. A befektetők elszivárogtak a keresleti oldalról, viszont cserében egyre többen vannak a kínálati oldalon. Tegyük hozzá, mindig konkrét piaci szegmenst kell nézni!

Források:
- Duna House tranzakciószám-becslése és grafikonja
- Magyar Nemzeti Bank 2026. májusi Lakáspiaci Jelentése

A képet pedig az MI-al készíttettem. A posztot kizárólag teljes terjedelmében és a forrás megjelölésével kéretik felhasználni.

.

️‼️BEZÁRT A BUDAFOKI ÚTI FÖLDHIVATAL‼️

Ma valószínűleg rengeteg embert ért váratlanul, amikor a zárt bejárati ajtó előtt azt a feliratot olvasták, hogy bezárt a Budafoki úti földhivatal.

Próbáltam egy kicsit nyomozni, hogy mit lehet erről tudni. Semmit.
A foldhivatal.hu honlapján egy szó sincs róla, de ezen nagyon nem is csodálkoztam, mert egy végtelenül elavult honlapról van szó. A nyitó oldalon az utolsó bejegyzés 2026. február 12.-i.

Felhívtam a 1818-as. Fogalmuk sincsen.

Itt megint azzal van a baj, hogy nincs információ, nincs tájékoztatás.

Nyilván megvan ennek az oka. Vélhetően az E-ING és a digitalizáció, vagy ki tudja. Csak hát, akinek van ingatlan ügye, azt tapasztalja tavaly ősz óta, hogy iszonyú lassan megy az ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetés. Csúsznak a földhivatali bejegyzések. Sokat, nagyon sokat.

Nem lehetne, hogy erről a bezárásról valaki, kompetens mondana valamit?

Hogyan lesz pótolva a Budafoki út ügyfélszolgálat kapacitása? Vagy valaki azt gondolta, hogy bezárják, és akkor legalább kevesebb lesz a panaszbejelentés és kérelem? Tényleg nem értem.

Rengeteg kérdés merül fel ezzel kapcsolatban, és vélhetően a több évtizedes szokás miatt sok ember rutinból fog odamenni, hogy aztán bumlizhasson át a város másik részébe.

Szóval ti legalább ne menjetek a Budafoki úti földhivatalba , és osszátok meg ezt a posztot, hogy minél többen tudjanak róla!

A Google térképen azt látjuk: "Végleg bezárt", szóval nem arról van szó, hogy felújítják. Az jó, hogy valaki erre gondolt, mert így talán lesznek, akik észreveszik, ha útvonalat terveznek.

📷Játék és tapasztalás a fénnyel📷

Jurassza Zsófi workshopján jártam ma. Úgyis mondhatom, hogy megjutalmaztam magam ezzel hasznos, kellemes és szórakoztató tanulással, ami igazi kikapcsolódást jelentett számomra. Mivel sokszor volt már Zsófival home staging és egyéb jellegű közös munkánk, biztos voltam benne, hogy érdemes lesz résztvennem és jól fogom érezni magam "A kész projekten túl" című workshopján.

Akit megcsapott a home staging szele, az tudja, hogy mennyire fontosak a magas színvonalú enteriőr fotók. A jó enteriőr fotós felteszi a home stager munkájára a koronát. Azt is megtanultam az évek alatt, hogy mennyire fontos a fény szerepe, de hogy ennek mennyi rétege és milyen összetettsége van, az ma bomlott ki számomra.

Nos, a fény volt a mai workshop főszereplője. FÉNY NÉLKÜL NINCS FÉNYKÉP - akár ez is lehetne ennek a workshopnak a mottója. Véletlenül se ambicionálom, hogy fotós legyek, viszont úgy döntöttem, hogy el kell kezdenem barátkozni a fotózással, hogy időnként - különböző célból - egyedül is meg tudjak színvonalasan örökíteni egy-egy enteriőr részletet, kompozíciót - ha már egyszer ezekkel a csoda okostelefonokkal annyi mindent lehet csinálni.

Sok izgalmas témát érintettünk: volt elmélet és sok-sok gyakorlat. Nagyszerű tippeket kaptunk Zsófitól a közösségi média posztokhoz, és persze nem maradhatott el a mesterséges intelligencia témája sem.
A legfontosabb a gyakorlat volt, a kísérletezés öröme, ahogy tét nélkül játszhattunk a kompozíciók összeállításával és a fény számtalan variációjával.

Hiába van a kezemben a telefon folyamatosan, mivel elsősorban író-megfigyelő-elemző ember vagyok, magamtól bizony eddig alig fedeztem fel a telefon fotózási képességeit. De a mai napon Zsófi átbillentett ezen. Sok mindent megmutatott és kipróbáltuk, amit viszek magammal.

Köszönöm ezt a tanulságos, hasznos és inspiratív napot, Photo by Zsofia Jurassza !🥰

Íme a mai workshopon készült kompozíciók és a fénnyel való kísérletezés eredményei.🙂

⁉ KINEK AD(OTT) IGAZIBÓL ESÉLYT AZ OTTHON 🏠 START PROGRAM?

"Otthon Start: Nem a fiatalok önereje, hanem családjuk jövedelmi teherbírása számít igazán"
szögezi le a HVG cikke, amely az MNB és az OTP új statisztikái alapján íródott.

Az Otthon Start Program (OSP) tavaly szeptemberi kezdete óta nagy kérdés, hogy mennyire segíti az valójában a fiatalokat, illetve a kevésbé vagyonosokat. Az OTP Bank HVG számára eljuttatott adatai szerint az biztos, hogy jelentősen nőtt a fiatalok aránya a hitelfelvevők között: az OSP felvevők 53%-a 35 évnél fiatalabb, ezen belül 25 és 30 év között vannak a legtöbben.

Az MNB legfrissebb statisztikái szerint a magyar lakásh*telpiac 2025 végére látványos szerkezeti elmozdulást mutatott:
➡️ az utolsó negyedévben jelentősen nőtt a 30 év alatti hitelfelvevők aránya,
➡️ és nőtt az alacsony önerővel felvett, magas hitelarányú (LTV) lakásh*telek súlya.

A 18-30 év közötti fiatalok 2025 januárjában csak a lakásh*telek 18%-át vették fel, év végére ez az arány viszont már 31%-ra emelkedett. Míg tavaly év elején az új lakásh*telek mindössze 3,5%-át nyújtották 80% feletti hitelaránnyal, úgy ez év végére körülbelül ötszörösére, 17,3%-ra emelkedett.

Konklúzió:
Ez azt jelenti, hogy sok fiatal viszonylag korán kiszolgáltatottá válik a hitelpiac irányába, így egy jövőbeli munkahelyváltás vagy váratlan költség a törlesztőrészlet miatt az átlagosnál nagyobb problémát okozhat majd.

Az MNB szerint a reálbér-növekedés és az ezzel járó vásárlóerő-bővülés is hozzájárulhatott a hitelképes fiatalok számának növekedéséhez. Kiemelték azt is, hogy a fiatalok hitelfelvételi aktivitását nem elsősorban az önerő, hanem a jövedelmi teherbírás határozza meg. A jövedelemarányos törlesztés miatt a magas LTV-jű hitelek tehát döntően stabil, kiszámítható jövedelemmel rendelkező ügyfelekhez kerülnek – áll a jegybank közleményében.

Az Otthon Startról Kovács Vera szociálpolitikus, az Utcáról Lakásba! Egyesület társalapítója szerint más lehetőség híján teljesen racionális, hogy a fiatalok úgy döntenek, élnek a lehetőséggel, ugyanakkor ezt elsősorban azok tehetik meg, akiket családjuk generációs transzferek formájában támogat.

A szakember szerint: "A tőkeerős családok gyerekeinek vannak esélyei. Minél inkább a hitelpiac irányába tolódik a lakáspolitikai gondolkodás, annál jobban kiszorulnak a legkiszolgáltatottabbak. Az Otthon Start a legszegényebbeknek semmit sem nyújt, azt fel tudják venni a legjobb helyzetben lévők is, és nem is rászorultsági alapon működik.”

A poszt forrása: hvg.hu
A képet az AI készítette.

🏠ELKELT EZ A SZÉP KIS LAKÁS🏠

Örömmel jelentem, hogy elkelt a IX. kerületben, a Metrodom Greenben lévő 35 m2-es lakás. Ügyfelem május elején írta alá az adásvételi szerződést, és mostanra már a teljes vételárat is megkapta a vevőtől.

Vannak rövidebb és vannak hosszabb eladások. Ez az utóbbiak közé tartozik. Demeter Andrea, DEformál Interior kolléganőmmel csináltuk a lakás home stagingjét. Majd ingatlanközvetítőként én vittem tovább a folyamatot.

Most ízelítőül mutatok néhány képet, aztán hamarosan jövök az előtt-utána fotókkal.

Igazi élmény volt itt a lakás és a lakópark bemutatása. A Metrodom Green épülete engem lenyűgöz. Üde színfolt a sok lakópark viszonylag egyhangú kinézete között. Letisztult, skandináv stílusú, és ahogy a nevében van, sok-sok zölddel. A közösségi terek pedig igazi értéket képviselnek - legközelebb erről is írok. Több díjat is kapott - megérdemelten.

A lakás fotóit Csondor Ágnes készítette.

🏠 MENNYI INGATLAN-ADÁSVÉTEL TÖRTÉNT ÁPRILISBAN?🏠

Várakozásomnak megfelelően alakult az áprilisi forgalom a lakáspiacon. A Duna House ingatlanközvetítő cég tranzakciószám-becslése alapján a múlt hónapban 9815 darab lakóingatlan cserélt gazdát.

Ez kevesebb, mint a márciusi (11554) szám, és alacsonyabb az egy évvel korábbi adatnál is. Márciusban, különösen a hónap második felében csökkent a kereslet. Így nem lehet csodálkozni az áthúzódó hatás (idő, mire a felek a szerződést aláírják) miatt a márciushoz képest alacsonyabb áprilisi tranzakciószámon. Mivel áprilisban a húsvét, tavaszi szünet és választások elvitték a fókuszt, nem várhatunk nagy csodát a májustól sem.

Bár a hangulat jobb lett április 12 után, a bizonytalanság továbbra is ott van a lakáspiacon - vajon milyen intézkedéseket hoz az új kormány a lakáspiacon? Marad-e az Otthon Start? Ha igen, mennyiben fognak változni az igénybevétel feltételei?

Az árak továbbra is magasan vannak a lakáskeresők nagy része számára, hiszen a tavalyi év brutális emelkedése sokak számára irreális magasságba lökte az árakat.

Mindeközben a lakáskínálat folyamatosan nő, ami legnagyobb mértékben a budapesti lakáskínálatra igaz: 2025. március eleje és 2026 május eleje között az ingatlan. com adatait alapul véve 80 százalékkal nőtt a kínálat. Ezen belül jelentősen bővült az új építésű lakások kínálata is.

Ha megnézzük az alábbi ábrát, azt látjuk, hogy 2026-ban minden egyes hónapban rosszabbul teljesített a lakáspiac, mint tavaly. Szóval azok az év elejei lelkendezések néhány szakértőtől, hogy majd idén nagyobb lesz a tranzakciószám, mint tavaly, nem tűnnek reálisnak.

A mostani lakáspiacon minden egyes eladásért nagyon keményen meg kell dolgozni. A kereslet alacsony, a kínálat bőséges. A vevők kevesen vannak, és ők bizony sokkal megfontoltabbak, óvatosak és válogatnak az ingatlanok között. Az értékesítési idő nő, akárcsak az alku mértéke. Ennek mértéke nagyban függ az ingatlan lokációjától, állapotától, adottságaitól -és persze az árazás realitásától.

⁉️Mikor készítik el és mikor kellene elkészíttetni az ingatlanok energetikai tanúsítványát?

Mondom a gyakorlatot: az adásvételi szerződés aláírása előtti napon megy a kapkodás. Ez a tipikus. Ha tippelnem kellene, akkor a tranzakciók 90%-a így zajlik. A kisebb százalék pedig már a hirdetés előtt elkészítteti ezt a dokumentumot.

Lépjünk egyet hátra! A 2012 óta kötelező energetikai tanúsítványt rengetegen felesleges pénzkidobásnak tartják. A szándék szerintem jó, csak szokás szerint a kivitelezésbe hiba csúszott.
Vannak tanúsítók, akik ki se jönnek megnézni a lakást és vannak, akik igen.

2023 óta viszont több változás is van, köztük a következő: lakás hirdetésekben vagy bérbeadásra vonatkozó hirdetésekben a korábbi lehetőség helyett a változások hatálybalépésétől (2024. január 1.) kötelező lett az energetikai tanúsítvány szerinti energetikai besorolás feltüntetése.

Igaziból eddig ezzel nem törődött sem az eladók, sem az ingatlanközvetítők nagy része. Vélhetően nem tudtak erről a szabályról.

A jogalkotó szándéka világos: Uniós szinten az energetikai tanúsítvány eredeti célja az volt, hogy a vevők már az ingatlanhirdetések böngészésekor lássák, milyen energiahatékonyságú az az ingatlan, amit meg szeretnének vásárolni. Hiszen utólag már nem sokat ér ez az információ.

Anélkül, hogy vitatnánk az energetikai tanúsítvány milyenségét, egy biztos, jogszabály írja elő, hogy el kell készíttetni és a hirdetésben meg kell jeleníteni. Szerintem ez a vevőjelöltek korrekt tájékoztatását szolgálja, vagyis része a vevő-központú hozzáállásnak.

Mindazonáltal, amíg nincs következmény, addig sok minden nem történik.

Aztán most követ dobtak a tóba....a Fogyasztóvédelmi Hatóság egy adott esetben ugyanis egyéb hiányosságok mellett ezt a hiányosságot is kiszúrta és büntetett.

Vannak ingatlanközvetítők, akik fel vannak ezen háborodva. Nem pontosan értem, miért. Nem az eladótól kéne várni ezt a dokumentumot, hanem meg kellene csináltatni. Nekem része a szolgáltatásomnak, hogy ezt is elintézem, kifizetem, akár csak a villamos biztonsági felülvizsgálatot. Ez ugyanolyan elemi dolog, mint a megbízási szerződés előtt letölteni egy friss tulajdoni lapot és ellenőrizni, hogy minden rendben van-e jogilag az ingatlannal.

Az ingatlanközvetítés egy kényelmi szolgáltatás - legyen akkor tényleg kényelmes az eladónak.

A vevőt pedig tájékoztassuk transzparensen az ingatlanról - minden vonatkozásban! Ez a tisztességes, ez építi a bizalmat az adásvétel során, másrészt a kellékszavatosság miatt sem utolsó dolog.

Szóval, kedves eladó, ha egyedül értékesíted lakásodat vagy házadat, készíttesd el az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálatot már a hirdetés megkezdése előtt! Majd tüntesd a hirdetésben.

Kérlek, oszd meg ezt a posztot, hátha valamelyik barátod éppen árulja lakását! Nehogy büntetést kapjon!🙂

🏠ELSŐ LAKÁS VÁSÁRLÓKNAK CSENDES, VILÁGOS, KERTRE NÉZŐ LAKÁS DÉL-BUDÁN🏠

Első lakást keresel Budán? Lehet, hogy most megtaláltad.

Sok első lakás vásárló ugyanazt mondja:
👉 „Ne kelljen felújítani”
👉 „Legyen jó helyen”
👉 „Ne legyen magas a rezsi”

Ez a XI. kerületi, Kondorosi lakóparkban lévő garzon pont ezt tudja.

🏡 29 m², 1 szoba
🌿 csendes, belső kertre néz
☀️ világos, mégsem melegszik túl nyáron
🛠️ jó, megkímélt állapot – tényleg csak költözni kell
💸 alacsony fenntartási költségek

📍 Ami még nagy előny:
- kiváló közlekedés sok villamossal és busszal - Újbuda központ, M4, Kelenföld gyorsan elérhető
- boltok és szabadidős sportolási lehetőségek, Duna-part pár perc
- biztonságos, rendezett lakópark

💡 Ez tipikusan az a lakás, amit:
✔ egyedülállók
✔ párok
✔ első vásárlók
imádni szoktak, mert élhető + fenntartható + jó döntés hosszú távon is

➡️ És ami még fontos: tehermentes + azonnal birtokba vehető

💰A lakás ára: 58,9 millió Ft

Figyelem! A lakás Otthon Start Programra és CSOK Pluszra sem alkalmas. Viszont várjuk a normál banki hitellel fizető vevőket.

További részletekért és megtekintési időpontért itt tudsz elérni:
30-966-1035

Még több információ az első kommentben.