Project Treehouse

Ich besitze über 90 Eigentumswohnungen und so prüfe ich ein Exposé in wenigen Minuten.

Beispiel: Kaufpreis 150.000 €.
Ich rechne mit 10 % Verhandlungsspielraum, also 135.000 €.

135.000 € × 0,055 = ca. 619 € monatlich für Zins und Tilgung.

Darauf rechne ich nochmal 20 % für Hausgeld und Instandhaltung. Damit lande ich bei rund 745 € im Monat.

Liegt die Kaltmiete darüber, ist die Wohnung für mich Cashflow-positiv und interessant.

Wichtig: Die meisten Immobilien sind online erstmal Cashflow-negativ. Entscheidend ist, ob du sie durch höhere Miete, einen separat vermieteten Stellplatz oder eine andere Aufteilung ins Positive drehen kannst.

Genau diese Hebel machen aus einem durchschnittlichen Inserat einen guten Deal.

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Viele schauen beim Immobilienkauf nur auf den Kaufpreis.
Ich schaue auf die monatliche Belastung.
Denn erst die entscheidet, ob eine Immobilie langfristig zu deiner finanziellen Situation passt.

Diese Rechnung ist eine vereinfachte Faustformel und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Sie zeigt aber sehr gut, welche Größenordnung du einplanen solltest.

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Als Immobilienexpertin habe ich oft gesehen, wie Leute ihre erste Immobilie rein aus dem Bauch heraus gekauft haben. Emotional. Weil sie "sich verliebt" haben.

Das Problem: Eine Kapitalanlage ist keine Beziehung. Sie muss sich rechnen.

Bevor du kaufst, frag dich:
Wie hoch ist die Mietrendite wirklich?
Passt die Lage zur Nachfrage – nicht nur zu deinem Geschmack?
Was kostet die Immobilie dich wirklich pro Monat, nach allen Nebenkosten?

Zahlen schlagen Bauchgefühl. Immer.

2026 mit Immobilien durchstarten – auch ohne viel Eigenkapital?
Ich zeige dir, wie du dir mit nur 1–3 Objekten ein monatliches Zusatzeinkommen von 1.000–2.000 € aufbaust.

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Ich hab im B2B-Bereich einer Bank gearbeitet – und trotzdem hat mir nie jemand erklärt, wie viel Geld man beim Immobilienkauf über die Steuer zurückholen kann.

Die meisten denken bei einer Finanzierung nur an eine Frage: Kann ich mir das leisten?

Aber die eigentlich spannende Frage kommt danach: Was davon bekomme ich über die Steuer zurück?

Abschreibung auf das Gebäude. Absetzbare Finanzierungskosten. Absetzbare Instandhaltung.

Eine vermietete Immobilie ist nicht nur ein Vermögenswert. Sie ist auch ein Steuerinstrument wenn man weiß, wie man sie nutzt.

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Der größte Mythos, den ich immer wieder höre: "Ich muss erst viel sparen, bevor ich überhaupt anfangen kann."

Ich hab aber oft das Gegenteil gesehen: Leute mit überraschend wenig Eigenkapital, die trotzdem finanziert wurden – weil die Immobilie selbst überzeugt hat, nicht nur ihr Kontostand.

Was zählt, ist oft wichtiger als wie viel du sparst:
Wie gut ist die Immobilie kalkuliert?
Wie stabil ist dein Einkommen?
Wie überzeugend ist dein Finanzierungskonzept?

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10 Millionen Euro Schulden.
Für viele klingt das nach einem Albtraum.

Für mich ist entscheidend, welche Vermögenswerte diesen Schulden gegenüberstehen.
Schulden sind nicht automatisch schlecht.
Es kommt darauf an, ob sie Konsum finanzieren oder Vermögen aufbauen.
Genau deshalb spreche ich auf diesem Account nicht nur über Immobilien, sondern auch über die Strategien, die erfolgreiche Investor:innen dahinter nutzen.

👉 Folge , wenn du lernen möchtest, wie Immobilien wirklich funktionieren und wie du langfristig Vermögen statt nur Einkommen aufbaust.

Was heute mit über 90 Einheiten funktioniert, hätte mit Anfang 20 genauso geklappt. Nur hat's mir damals keiner gezeigt.

Also nehmen wir mal an, sie ist 24. Verdient 2.400 € netto. Kein Vermögen, kein reicher Papa, nichts.

Ihre erste Wohnung kauft sie ohne einen Cent Eigenkapital. Off-Market, die Kaufnebenkosten laufen mit in die Finanzierung. Und jetzt kommt der Teil, den die meisten nicht verstehen: Die Wohnung kostet sie nichts – sie trägt sich über die Miete selbst. Statt weniger Geld hat sie plötzlich mehr: rund +130 € im Monat, nur durch die Steuervorteile. 📈

Ein Jahr später macht sie es einfach nochmal. Zweite Immobilie, gleiche Strategie, wieder ohne Eigenkapital. Jetzt steht sie bei 2 Wohnungen und ca. +260 € Liquidität im Monat.

Und während andere in ihrem Alter noch mühsam sparen, macht sie einen entscheidenden Unterschied: Sie gibt die Steuervorteile nicht aus. Sie legt sie zurück.

Nach 2–3 Jahren hat sie genug „Eigenkapital auf dem Papier", um die nächste, größere Immobilie zu finanzieren – wieder ohne eigenes Geld. Und so wiederholt sich das Spiel.

Nach rund 10 Jahren kann sie die ersten Objekte steuerfrei verkaufen und den Gewinn direkt reinvestieren.

So entsteht Vermögen. Kein Hexenwerk, kein Glück – ein System. Und der größte Hebel dabei ist nicht Geld, sondern Zeit. ♟️🏡

Du bist dir bei deiner Strategie unsicher? Kommentier START und du bekommst meinen Immobilien-Starterguide gratis in deine DMs.

Ich hab als Immobilienexpertin hunderte Finanzierungsanfragen gesehen. Und ich kann dir sagen: Die wenigsten scheitern am Geld.

Sie scheitern daran, dass man sich nicht traut zu fragen. Nicht traut, "dumme" Fragen zu stellen. Nicht traut, den ersten Schritt zu machen, bevor man sich 100% sicher fühlt.

Aber hier ist die Wahrheit: Du wirst dich nie 100% bereit fühlen. Die, die investieren, sind nicht die, die alles wissen. Es sind die, die trotzdem anfangen.

Deine erste Immobilie muss nicht perfekt sein. Sie muss nur der erste Schritt sein.

💁‍♀️Für mehr finanzielle Bildung und Vermögensaufbau mit Immobilien folge

Die besten Immobilien sehen auf den ersten Blick oft gar nicht besonders aus.
Genau deshalb übersehen sie die meisten.

Ich suche nicht nach der schönsten Wohnung. Ich suche nach Potenzial, das andere nicht erkennen.
Denn dort entsteht der Gewinn.
Nicht nach dem Kauf. Sondern beim Einkauf.

Wer lernt, Immobilien richtig zu analysieren, findet Chancen, an denen andere vorbeilaufen. 🏡

Wenn du wissen möchtest, wie ich Objekte bewerte und worauf ich bei jeder Immobilie achte, dann kommentiere START und ich schicke dir meinen kostenlosen Starterguide mit den wichtigsten Grundlagen für den Einstieg ins Immobilieninvestment.

:innen :innen

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Immobilien kaufen ist am Ende ein Zahlenspiel. Reiner Vertrieb. Unter Marktwert kaufen ist kein Hexenwerk – du musst nur oft genug anfragen und der Verkäufer muss sofort merken: Mit der ist es einfach.

Genau das macht diese Nachricht. Sie ist kurz, freundlich und bereitet null Aufwand für die andere Seite:

„Guten Tag,

das Objekt gefällt mir sehr. Könnten Sie mir bitte das vollständige Exposé zusenden?

Ich kann Ihnen eine schnelle, unkomplizierte Abwicklung zusagen – die Finanzierung ist bereits angefragt.

Viele Grüße
Indra"

Das war's. Kein Roman, keine 20 Rückfragen, kein „ich überleg's mir noch". 😊

Und jetzt kommt der Teil, den die meisten nicht verstehen: Von 70 Anfragen werden die wenigsten was. Aber du brauchst auch keine 70. Du brauchst die 3, bei denen alles passt. 🏡

Wer nur ein Objekt anfragt und dann enttäuscht ist, hat das Spiel nicht verstanden.

Kommentier ROADMAP und ich schick dir meinen 5-Punkte-Plan für deine erste Immobilie – inklusive der Kriterien, nach denen ich meine Objekte auswähle. 🚀