LandCheck

Upomínka pro ty, kteří ještě nezaplatili daň z nemovitosti – na konci května musíte zaplatit alespoň první splátku. 💲🏛

Touto dobou byste již měli mít informace k platbě od finančního úřadu (složenku nebo email). Přiznání se podává do konce ledna, daň se platí do konce května.

Přístupová cesta k pozemku a developerské projekty, to je evergreen možných nástrah koupě. Podobně jako u ostatních aspektů koupě od developera i zde platí to, že ve většině případů se musíte spolehnout na solidnost developera.

Na seznamzpravy.cz se můžete v posledním díle Záhad podívat, jak to vypadá, když sázka na developera nevyšla. Jsou to již poněkud extrémní případy, ale ukazují, do jaké situace se při neobezřetnosti může kupující dostat.

Sluší se ještě podotknout, že obce opravdu nemají prostředky na to, aby tahaly z bryndy vlastníky pozemků, které nějaký spekulant drží v šachu. Ostatně co by na to řekli zbylí obyvatelé obce, kdyby se obecní peníze použily k drahému výkupu pozemků pro příjezdovou komunikaci k několika parcelám místo opravy školky například.

Odkaz na reportáž: https://www.seznamzpravy.cz/clanek/porady-zahady-skupina-spekulantu-s-pozemky-drzi-v-sachu-obec-i-obcany-201392

Koeficient zeleně 🌳🌱

tento příspěvek je tematicky zaměřen na dnešní Den Země 🌍. Koeficient zeleně je totiž nástroj, jak zamezit „vybetonování celého pozemku“ a zastavění všech ploch. Uplatní se zejména v městské zástavbě (v centru), ale pozor si na něj musíme dát i při výběru malého pozemku, kam chceme umístit větší dům, nebo i velkého pozemku, kam chceme umístit velké množství zpevněných ploch.

Co se počítá jako plocha zeleně, definuje územní plán. Zpravidla to bývají trávníky, záhony a porosty keřů a stromů. Často se tam také počítají zvlášť stromy zasazené ve zpevněných plochách. Koeficient zeleně je stanoven pro každé území zvlášť, pohybuje se obvykle kolem 50-60 %, což je dostačující i pro splnění legislativních podmínek pro zasakování dešťové vody na pozemku. Pro velké pozemky může být stanoven přísněji (např. 80 % pro pozemky nad 1500 m2).

Při koupi pozemku se nezapomeňte podívat, jestli si pro vás v tomto ohledu územní plán nenachystal nějaký špek, standardní stavební záměry ale problém nemívají.

Ochranná pásma týkající se přírody 🌲🏞

Jsou méně častá než infrastrukturní, ale i tak je třeba na ně dát pozor při koupi pozemku.

Při koupi stavebního pozemku se nejčastěji setkáme s ochranným pásmem lesa. Nejedná se o klasické ochranné pásmo, ale pro zjednodušení ho tak můžeme nazývat. Les je chráněn obecně lesním zákonem, který stanoví, že pro stavby nacházející se do 50 m od hranice lesa je nutné získat souhlas orgánu státní správy lesů (obecní úřady obcí s rozšířenou působností). Vedle toho bývá často stanoveno v územním plánu obce, že v určité vzdálenosti od lesa nelze stavět vůbec nebo jen něco. Tato pravidla pak budou hrát roli ve stanovisku odboru územního plánování.

Mezi další ochranná pásma „přírodního“ charakteru bychom mohli zařadit i OP vodního zdroje (týká se zejména nádrží, vodních toků, pramenů apod.), OP lázeňská, OP přírodních památek (národních parků, CHKO apod.), OP památných stromů a jiné. Tato ochranná pásma vznikají zpravidla ze zákona a je třeba si na ně dát pozor alespoň vždy, když tušíte, že by váš pozemek mohl být jimi dotčen (pozemek u řeky, v lázeňském městě, v národním parku). Každé ochranné pásmo má svá specifika a omezení, které se týkají výstavby.

V územním plánu bývají také vyznačeny lokality územního systému ekologické stability (ÚSES), v nichž není zástavba možná nebo jen za přísných podmínek. Ačkoli by pak pozemek ani neměl být stavební, je lepší zkontrolovat, zda není dotčen ochranou ÚSES z důvodu např. blízkosti. Zde pak záleží na detailnosti a přísnosti konkrétního územního plánu.

Dobrým východiskem je jako vždy územní plán, z něhož zjistíte, čeho „se můžete obávat“.

Ochranná pásma vodovodu a kanalizace 💧🔧

jsou celkem zrádná. Na jednu stranu vodovod a kanalizaci v blízkosti svého pozemku chceme, abychom se na ně mohli napojit bez zvýšených nákladů, na druhou stranu i tyto inženýrské sítě disponují ochrannými pásmy, která mohou omezit naši stavbu.

Ochranná pásma vodovodního řadu i kanalizační stoky do průměru 500 mm činí 1,5 m, nad tento průměr činí 2,5 m. U potrubí nad 200 mm uloženého více než 2,5 m pod povrchem se tyto vzdálenosti zvyšují o další metr. V ochranném pásmu lze mimo jiné provádět stavby a zemní práce jen se souhlasem vlastníka či provozovatele.

Rozsah ochranných pásem vodovodu a kanalizace není tedy příliš omezující. Problém zpravidla nastává v případech, kdy původně pozemek vůbec nebyl určen k zastavění a z nějakého důvodu bylo rozhodnuto o vedení potrubí „jeho prostředkem“. Mírné komplikace mohou také nastat v případě, že je vodovod nebo kanalizace umístěna na okraji komunikace, pak může omezovat vlastníka pozemku například při umístění plotu nebo zpevněných ploch. Také by měl být zachován volný přístup k potrubí pro provozovatele za účelem oprav.

Obecně doporučujeme zjistit si umístění vodovodního řadu a kanalizační stoky, v případě stísněných podmínek nebo trasy kolidující s vašimi záměry je pak na místě zvýšená pozornost.

Elektrizační a plynárenská zařízení 🔌🛢

patří mezi infrastrukturní a technická ochranná pásma.

Spolu s vodovody a kanalizacemi omezují výstavbu na pozemcích nejčastěji. Jedná se zejména o ochranná pásma liniových staveb a jejich příslušenství. Mnohdy jsou umístěna pod zemí, tudíž se nelze řídit pravidlem „co nevidím, to tady není“.

U elektrizační soustavy se jedná zejména o nadzemní a podzemní vedení, elektrické stanice a výrobny elektřiny. Rozsah ochranného pásma závisí na napětí a technické vybavenosti zařízení, doporučujeme proto zjistit jeho přesný rozsah od provozovatele nebo vlastníka zařízení. V ochranném pásmu nelze mimo jiné bez souhlasu vlastníka umisťovat stavby a konstrukce, provádět zemní práce. U elektrických drátů je také regulováno vysazování a růst porostů.

Plynárenská zařízení disponují kromě ochranných pásem také bezpečnostním pásmem. Plynovody a přípojky jsou chráněny v závislosti na tlaku v nich ochranným pásmem až 4 metry (technologické objekty též), zásobníky plynu a jejich sondy 30 metrů. Rozsah bezpečnostních pásem je různý dle typu zařízení. Doporučujeme se tedy opět informovat u vlastníka nebo provozovatele. Při splnění technických a bezpečnostních podmínek by mělo být možné v ochranném i bezpečnostním pásmu umisťovat stavby. Porosty jsou tentokrát omezeny v případě, že koření hlouběji než 20 cm.

Závěrem bychom chtěli podotknout, že přítomnost elektrizačních i plynárenských zařízení na pozemku a jejich ochranných pásem je rušivá, pojí se s ní jistá omezení, a tak by měla být reflektována nižší cenou.

Druhy ochranných pásem 🚯❌

a u jakých staveb a zařízení je můžete očekávat. Minule jsme se rozpovídali o důležitosti prověřování ochranných pásem, dnes se zaměříme na jejich druhy a objekty, které jsou jimi obvykle chráněny.

Infrastrukturní a technická ochranná pásma chrání stavby a zařízení technické a dopravní infrastruktury. Mezi ně patří typicky třeba liniové stavby, tj. stavby, jejichž délka výrazně převyšuje šířku a výšku, jako je například kanalizační a vodovodní potrubí, elektrické a telekomunikační vedení, plynovody, silnice nebo železnice. Dále se jedná o související stavby, např. trafostanice, plynojemy, vodárny apod.

Přírodní ochranná pásma slouží k ochraně přírody. Nejčastěji se u stavebních pozemků setkáváme s ochranným pásmem lesa, vodního zdroje, památných stromů nebo zvláště chráněných území. Zde je třeba vzpomenout také biokoridory a biocentra, kde rovněž nelze zpravidla umisťovat stavby, ale na to většinou územní plány pamatují a zařazují je do ploch zeleně.

Kulturní ochranná pásma ovlivňují stavění hlavně v centrech větších nebo historických obcí, a to z hlediska odstraňování, změny a vzhledu staveb. Archeologické nálezy samotnou možnost výstavby neblokují, ale mohou ji výrazně zpozdit.

Ochranná pásma specifických staveb jsou taková „zbytková“ kategorie. Některé stavby mívají ochranná pásma velmi často, např. letiště (včetně ochranného hlukového pásma) nebo pohřebiště. Dalšími představiteli objektů s ochranným pásmem jsou ty, které mohou negativně působit na své okolí, to jsou zejména zemědělské a průmyslové provozy. Jejich ochranná pásma bývají zřízena jako součást rozhodnutí o povolení stavby.

Rozsah ochranného pásma se u jednotlivých staveb a zařízení liší. Stejně tak způsoby zjištění jejich zřízení. Je však velmi důležité vědět, že existují a že mohou výrazně ovlivnit stavbu vašeho domu.

Ochranná pásma – proč je řešit 📡📴

Ochranná pásma zasahující do vašeho pozemku zásadním způsobem ovlivňují možnosti umístění staveb, případně provádění různých činností či vysazování porostů.

Možná jste již slyšeli historky o tom, jak si někdo koupil pozemek, který skrz naskrz protínaly dráty vysokého napětí a na kterém pak nebylo možné postavit rodinný dům. Vedení vysokého napětí má totiž ze zákona ochranné pásmo, které v závislosti na použité technologii může činit až 10 metrů.

V ochranném pásmu nelze bez souhlasu vlastníka, potažmo provozovatele, mimo jiné umisťovat stavby. Nestačí si tedy říct, že se prostě drátům (nebo jiné konstrukci) vyhnu a dům postavím těsně vedle. Stejně tak nestačí zaměřit se pouze na viditelné konstrukce, velká část zařízení s ochranným pásmem vede pod zemí nebo se budou teprve budovat, ale ochranné pásmo již zřízeno mají.

Může se opravdu stát, že na vybraném pozemku budete mít souběh několika ochranných pásem, případně jiných blokací (např. odstupové vzdálenosti), takže dům na něm nepůjde postavit, případně bude mít nedostatečnou plochu či obskurní tvar (případ pozemku na fotce).

Jaké stavby či zařízení kromě elektrického vedení disponují ochranným pásmem si povíme v jednom z dalších příspěvků. Rozhodně doporučujeme před koupí ochranná pásma prověřit, i když to může trvat.

Druh pozemku podle katastru nemovitostí mate mnoho lidí, včetně našich klientů. ❓🤔

Někdy tyto údaje mohou být překvapivé – např. pozemek se nabízí jako stavební, ačkoli v katastru je veden jako zahrada nebo naopak zahrady domů v satelitu jsou všechno orná půda.

Druh pozemku podle katastru nemá na možnost stavět vliv. Tento údaj odráží spíše dřívější zařazení pozemku podle jeho hospodářského a reálného využití (zemědělské, lesní a vodní pozemky, zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha).

Z hlediska stavby domu je rozhodující funkční využití pozemku dle územního plánu. V územním plánu obec stanovuje plochy, které budou využity např. k bydlení, rekreaci, občanské vybavenosti nebo technické infrastruktuře. Možnosti využití dle územního plánu pak mají na cenu pozemku zásadní vliv.

Takže pozemek v úvodu, který je veden v katastru jako zahrada, ale v územním plánu je určen k bydlení, je tím, který jako budoucí stavebník hledáte. Naopak pozemek vedený v katastru jako zastavěná plocha a nádvoří, který je územním plánem určen k rozšíření uličního prostoru, vám bude k ničemu, pokud nechystáte developerský projekt.

Pokud právě vás něco zajímá, neváhejte se nás zeptat zde v komentáři nebo ve zprávě. Rádi vám odpovíme.

Prověřovat nemovitosti před koupí není v Česku zatím zvykem, ať už se jedná o byt, dům nebo pozemek. 🏠 🆘

Kupující často rozmýšlí více nad koupí kola, kočárku nebo počítače za pár desítek tisíc víc než nad koupí nemovitosti za několik milionů.

Obzvlášť u domů a pozemků se takový přístup může pořádně vymstít. Na rozdíl od nevhodného počítače vás to totiž může stát celoživotní úspory a hypotéku k tomu.

Buďte prozíraví a prověřujte nemovitosti před tím, než je koupíte. Prověrka za pár tisíc se zvlášť u pozemku mnohonásobně vyplatí. Napište nám zde do zprávy o nezávaznou konzultaci nebo nás doporučte svým známým!

Přístupová cesta 🛣🚒

Banalita? Naopak! Všem je asi jasné, že se na svůj pozemek nebo ke svému domu musí nějak dostat. Faktická schopnost se tam dostat ovšem automaticky nestačí, musíte mít také právo cestu používat.

Ne všechny cesty můžete využívat k dopravení se na vlastní pozemek. Cesta musí být veřejná nebo musíte mít právo ji využívat. Některé účelové komunikace veřejné nejsou, oprávnění k jejich užívání však může plynout z věcného břemene (popíšeme níže), případně jiné smlouvy nebo ze spoluvlastnictví cesty (soukromě vybudovaná příjezdová cesta k několika domům).

Kámen úrazu může také nastat tehdy, když se mezi obecní komunikací a vaším pozemkem nachází ještě pruh pozemku, který náleží sousedovi. Lze ho snadno přejet nebo přejít, ale ve chvíli, kdy budete projektovat dům, musíte vyřešit jeho napojení na onu obecní komunikaci. K vybudování sjezdu přes pozemek souseda potřebujete jeho souhlas a mít právo využívat sousedův pozemek jako cestu. To se nejčastěji řeší pomocí zřízení věcného břemena, konkrétně služebnosti cesty. Buď se může prodávat spolu s pozemkem, nebo si ho musíte se sousedem sami vyjednat.

Zajištění přístupové cesty slouží ještě k jednomu účelu, kterým je zřízení přípojek inženýrských sítí. Přípojky se vedou zpravidla v komunikaci nebo podél ní. Pro zřízení přípojky budete potřebovat souhlas vlastníka pozemku, přes který trasa přípojky povede, dále se pak zřizuje služebnost inženýrských sítí. Zejména soukromá osoba vám však nemusí souhlas dát, přece jen se jedná o poměrně velký zásah do pozemku.

V neposlední řadě je u přístupové cesty třeba myslet na splnění požadavků požární bezpečnosti (přístup hasičů), dopravní obslužnost a parkování. Podrobně jsme se o tomto rozepsali v naší příručce: https://landcheck.cz/infrastruktura/pristupova-cesta/

O tom, kde zjistíte, na jaký druh komunikace se budete připojovat, a zda je veřejná, píšeme také zde: https://gisportal.cz/digitalizace-pasportu-komunikaci/

Seriál Druhy pozemků v nabídce, III. díl – Pozemky s projektem 📌🏠

Tak dneska to bude snad konečně kratší, protože pozemek s projektem je celkem výhra. No vlastně, jak kdy, záleží totiž, jestli je ten projekt už povolený nebo ne.

Pozemek, který se prodává již se stavebním povolením nebo alespoň územním rozhodnutím na dům, totiž většinou značí to, že s pozemkem nebude žádná velká potíž. Koneckonců kupujícího nejvíc zajímá, jestli na pozemku opravdu postaví to, co chce.

Zádrhel může přijít v tom, že na pozemku chcete postavit úplně jiný dům, než je povolený. Zejména pokud dům má být výrazně větší, vyšší, jinak umístěný nebo s odlišným typem střechy. Pak je třeba prověřit, zda je takový záměr možný. Vedle toho je potřeba samozřejmě prověřit platnost povolení i podmínky v něm stanovené. Další zádrhel pak bývá v tom, že si prodávající rád nechá za luxus schváleného projektu v ceně pozemku připlatit.

Často se v nabídkách objevují pozemky s vizualizací nebo neschváleným projektem domu. Bývá to v případech, kdy je pozemek jinak neatraktivní (svažitost, nepořádek na pozemku) nebo kdy si je prodávající vědom jiného hendikepu (vyšší cena).

Samotná vizualizace bez dalšího nemá pro kupujícího z hlediska prověření pozemku velkou hodnotu. Alespoň trochu rozpracovaný projekt domu, kdy je patrné umístění, zastavěnost, členění objektů a jejich výška, slouží velmi dobře (pokud tedy odpovídají alespoň částečně představě kupujícího) pro účely získání územněplánovací informace nebo údajů o kolizi s ochrannými pásmy.

Projekt nebo vizualizace domu může být u pozemků skvělý sluha, ale velmi zlý pán, když se necháte nalákat na krásnou představu bydlení a rozum jde stranou.