Cyra Reality

V pronajatém bytě už lze žít jako ve svém

Legislativa nyní upravuje nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti mnohem rozsáhleji než předešlá norma. Zákoník přináší větší smluvní volnost a také lepší ochranu nájemci jakožto slabší smluvní straně. Pronajímatelé i nájemci by měli především vědět, že podle nového občanského zákoníku se řídí i právní vztahy vzniklé před nabytím jeho účinnosti, tedy před 1. lednem 2014.

Smluvní volnost

Občanský zákoník nyní umožňuje smluvním stranám dohodnout se prakticky na čemkoli, co není zákonem výslovně zakázáno a neodporuje dobrým mravům či veřejnému pořádku.

Ovšem i když nový zákoník dává nájemníkům i pronajímatelům větší prostor, aby si věci ujednali tak, jak jim to nejlépe vyhovuje, nemohou se domluvit na něčem, co by zkracovalo práva nájemce bytu stanovená zákonem. Tento přístup slouží k lepší ochraně nájemníků, kteří jsou považováni za slabší stranu.

Ustanovení je podstatné pro výklad a platnost smluvních omezení, která se často objevují ve standardních nájemních smlouvách. Zákoník také výslovně stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která nájemci ukládají povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, například za poškození majetku patřícího majiteli bytu, nebo která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Nově upraveným právem nájemce je možnost chovat v bytě zvíře. To však jen v případě, kdy chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud se kvůli chovu zvířete zvýší náklady na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Kdyby se však pronajímatel a nájemce dohodli, že nájemce není oprávněn chovat domácí zvířata (kočky, psy), podle našeho názoru se neuplatní ustanovení zákona, ale přednost dostane smlouva. Ta je totiž svobodným vyjádření vůle obou stran. Pronajímatel by chov zvířat mohl spojit s vyšší kaucí.

Další novinkou je, že pokud pronajatý byt či dům není určen k bydlení, nesmí být tato skutečnost na újmu nájemci. To znamená, že pokud se na tom strany dohodnou, je možné pronajmout i jiný než obytný prostor. I na tento nájem se pak budou vztahovat zákonná ustanovení o nájmu bytu, a to i v případě, že daný prostor nebude k bydlení zkolaudován. Pokud však bude chybět kolaudace, která je podmínkou veřejného práva, může tento stav vést k uložení sankcí majiteli nemovitosti.

Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou podobu. Pokud ji pronajímatel nemá, není oprávněn vůči nájemci namítnout její neplatnost. V případě, že nájemce písemně uzavřenou smlouvou nedisponuje, ale užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, a to navíc na dobu neurčitou.

V současnosti už také platí, že pokud nájemce předem ví o své nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce, je povinen včas oznámit tuto skutečnost pronajímateli. Současně musí určit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí vstup do bytu, bude-li to nezbytné.

Pokud nájemce takovou osobu neurčí, stává se jí pronajímatel. Nesplní-li si nájemce tuto povinnost a v důsledku toho nastane vážná újma, například v bytě vypukne požár, který nebude včas uhašen, považuje se takové jednání za závažné porušení povinností nájemce. To může vést k výpovědi z nájmu.

Podnikat dovoleno

Kauce, nově nazývaná „jistota", nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Nájemce má nově podle zákona nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tato zákonná sazba však není nijak definována a výklad její výše může být předmětem sporu.

Podle jednoho z názorů se nárok řídí obecným zákonným ustanovením o úrocích. V tom případě by se jednalo o úroky obvykle požadované za úvěry, které poskytují banky v sídle dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy.

Druhý názor říká, že se jedná o takzvaný vkladový úrok, kterým se úročí peníze na běžném bankovním účtu. Pronajímatel už zároveň nemusí ukládat jistotu na zvláštní účet. Pokud tak však učiní, lze předpokládat, že výše zákonných úroků bude taková jako u tohoto účtu.

Na nájemní smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, tedy před 1. lednem 2014, se vztahuje nová úprava, takže zákonné úroky z dříve složené jistiny lze požadovat od pronajímatele i u těchto smluv.

V občanském zákoníku je teď výslovně uvedeno, že nezpůsobí-li to zvýšené zatížení bytu či domu, nájemce může v bytě i pracovat nebo podnikat, a to bez souhlasu majitele. Toto ustanovení dle našeho názoru nelze smluvně vyloučit, jelikož by tím došlo k výše zmíněnému zkrácení práv nájemce.

Nájemce má také možnost dát část bytu do podnájmu třetí osobě, a to rovněž bez souhlasu pronajímatele. To však jen za předpokladu, že v bytě trvale bydlí.

POČENICE-TETĚTICE, prodej RD 4+1

Řadový třípodlažní dům zastavěná plocha 162 m2 s předzahrádkou a dvorkem, CP pozemku 181 m2 . Vše ve velmi dobrém stavu, topení a okna jsou původní. Nastěhování je možné ihned. Přímo v obci MŠ, ZŠ, knihovna, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství. Přímé spojení autobusy bez přestupů do Morkovic, Kroměříže, Vyškova, Brna. Autem se na okraj Brna dostanete za pouhých 35min a přitom bydlíte ve velmi klidné lokalitě! Přízemí: vstupní hala, garáž, kotelna, sklad, prádelna (vč. vany), úložný prostor pod schody, chodba, schodiště. První patro: kuchyně, spíž, WC, koupelna, velký obývací pokoj (možno rozdělit na pokoje), schodiště. Druhé patro: 3 pokoje, komora se vstupem do podkroví, koupelna s WC. Podkroví: kvalitní sedlová střecha, pod ní je možno vybudovat další místnosti. Tel:608309072

Pronájem bytu 2+1, Brno-ul. Výstavní

Nabízíme exkluzivně k dlouhodobému pronájmu byt 2+1 v centru Brna. CP je 74 m2, 5.p. , pokoj 24 m2, pokoj 16 m2, kuchyň 12 m2, koupelna předsíň, WC. Byt je částečně vybaven kuchyňskou linkou, sporákem, lednicí, pračkou, v pokojích jsou parkety, v předsíni a kuchyni je dlažba, připojení na internet, televizi. V předsíni jsou vestavěné skříně. Dům je zateplen, plastová okna, balkon, sklep, nový výtah. Spojení do centra je cca 5 min – MHD. V okolí jsou obchody a další občanská vybavenost. Byt je volný od 1.12.2014. Nájemné činní včetně služeb 8.500,-/měs. + vratná kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu. Po vzájemné dohodě je možný trvalý pobyt. Byt je vhodný pro rodiny s dětmi, pracující pár. Zvířátka jsou možná.Tel:608309072

Pronájem bytu 3+1, Brno-ul. Purkyňova

Nabízíme exkluzivně k dlouhodobému pronájmu byt 3+1 v Králově Poli. CP je 73 m2, 4.p. , pokoj 20 m2, pokoj 18 m2, pokoj 16 m2 kuchyň 12 m2, koupelna, předsíň, WC. Byt je částečně vybaven kuchyňskou linkou, sporákem, lednicí, v pokojích jsou parkety. připojení na internet, televizi. Kuchyň a koupelna jsou po rekonstrukci. V předsíni jsou vestavěné skříně. Byt má plastová okna, balkon, sklep. Spojení do centra je cca 10 min – MHD. V okolí jsou obchody a další občanská vybavenost. Byt je volný ihned. Nájemné činní včetně služeb 9.500,-/měs., služby 4.000/5 os. + vratná kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu. Po vzájemné dohodě je možný trvalý pobyt. Byt je vhodný pro rodiny s dětmi, pracující pár. Zvířátka jsou možná. Tel:608309072

K pronájmu byt 4+1, Brno-Nový Lískovec

Nabízíme k pronájmu byt 4+1 v Brně, Oblá. Byt je vhodný pro 6 studentů nebo 2 páry a 2 jednotlivce. Byt se nachází ve velmi klidné lokalitě, dostupnost do centra je cca 15 min. V bytě jsou 4 neprůchozí pokoje se samostatnými vstupy o výměrách 20,5m2, 12,5m2 8,2 m2 a 8,2 m2, kuchyně 12 m2, předsíň, samostatné WC a koupelna, výtah. Dům je po rekonstrukci, nová okna, nové zateplení. Náklady na vytápění jsou nízké. K bytu náleží balkón a sklep. U domu se dá bezproblémově zaparkovat. Internet a kabelová TV je v bytě zavedena. Byt se nachází kousek od Campus Square. Prodejna potravin Albert a zastávka MHD je 100 m od domu. Nájem činí 11.500 Kč + služby 3.500 Kč. Byt je ihned k nastěhování. Byt je vhodný pro rodiny, pracující, studenty.Tel:608309072

Pronájem bytu 2+1, Černá Pole

Nabízíme k dlouhodobému pronájmu byt 2+1 Černá Pole o CP 70m2. Byt je částečně vybaven nábytkem, kuchyňská linka, lednice, pračka, koupelna, WC. Dostupnost do centra je cca 10 min. Byt je vhodný pro rodinu, pracující pár. Zvířata nevadí. Byt je volný od 1.12. Nájem činní 9.500,- Kč , služby a energie činní 2.500,- . Energie si může nájemník převést na sebe. Tel:608309072

Co ovlivní cenu nemovitosti při koupi-prodeji ?

Kupovat nemovitost pochopitelně není jen tak. Pokud jste se rozhodli do nějaké investovat, porovnejte cenu nejen se svými možnostmi, ale i s dalšími faktory.

Hned na samotném začátku je zapotřebí si uvědomit základní ekonomické pravidlo. Ceny se odvíjejí hlavně od poptávky, tedy kdy a zač jsme ochotní své finanční prostředky do nemovitostí vkládat. Kupní cena nemovitosti vždy odráží momentální situaci na trhu. Prodávající kalkuluje s představou, že aktuální situace je natolik příznivá, že nemá smysl s prodejem otálet, protože by kupce za požadovanou cenu v budoucnosti jen stěží hledal. Naopak kupujícího v této souvislosti napadá pravý opak. Kalkuluje s tím, že ceny klesnou, tudíž je třeba s nákupem vyčkat. Rovněž se však může obávat dramatického nárůstu ceny v blízkém časovém období, a proto s nákupem nechce příliš otálet.

Než podepíšete smlouvu, porovnejte pro a proti.
Velice důležitým faktorem je pro kupujícího rovněž dostupnost úvěrových prostředků a s tím související výše úrokových sazeb. V současnosti jsou úrokové sazby na historicky nejnižších úrovních, čímž nepřímo tlačí ceny nemovitostí vzhůru. Tato situace proto nahrává těm, kteří nemovitost prodávají.

Mluvíme-li o kupních cenách nemovitostí, můžeme konstatovat, že v praxi existují dva druhy těchto cen – tzv. tržní ceny a ceny odhadní. Tržní cena odráží aktuální vztah mezi nabídkou a poptávkou na trhu s nemovitostmi. O odhadních cenách mluvíme v souvislosti se zákonem o oceňování majetku (často se objevuje termín úřední cena, kterou dle výše uvedeného předpisu stanoví znalec v oboru ceny a odhady nemovitostí).

Na problematiku odlišných druhů cen narazíte i při placení daně z převodu nemovitosti. Základem daně z převodu nemovitosti je při prodeji vyšší ze dvou cen – ceny sjednané (tržní cena uvedená v kupní smlouvě) nebo z ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti (úřední cena).
Je nezbytné si uvědomit, že úřední cena se od té prodejní mnohdy výrazně liší, a to směrem nahoru. Jak již bylo výše sděleno, prodejní cenu určuje trh v daném místě a čase a ten se v rámci regionů v naší zemi výrazně různí. K ozřejmení lze použít následující příklad. Luxusní rodinná vila s nejmodernějším vybavením ve špatně dopravně dostupné lokalitě či v lokalitě se zhoršeným životním prostředím někde na vesnici může stát méně, než cihlový byt ve větším městě.

Stejně jako v životě, tak i na trhu s nemovitostmi hraje vedle lokality velkou roli vzhled nemovitosti, tedy jakýsi její první dojem. Zachovalá fasáda, okna, vstupní dveře, zajímavé architektonické prvky a dobře využitý prostor hrají v tuto chvíli velice podstatnou roli. Na první pohled zvenčí se může zdát, že se bude jednat o výhodnou koupi. Ale pozor, pod slupkou se mohou skrývat mnohá úskalí (špatný stav rozvodů vody, elektřiny, topení, dosluhující konstrukce krovu, špatný stav hydroizolace apod.). Proto lze jen doporučit, abyste si před koupí objednali odborníka, který vás na možná úskalí upozorní.
Podíváme-li se v poslední době globálně na ceny stavebních pozemků, zjistíme, že nárůst cen je v posledních letech v porovnání s nárůstem cen rodinných domů či bytů velice zajímavý. Proto by se vám právě teď mohla investice do nákupu pozemků několikanásobně vrátit i v případě, že sami žádný pozemek nepotřebujete.
Nákup pozemků ve srovnání s nákupem bytu má několik nezanedbatelných výhod. Významnou roli při rozhodování může sehrát fakt, že na rozdíl od vlastnictví bytového domu nebude vámi kupovaný pozemek potřebovat zvláštní pozornost s výjimkou jeho základní údržby (sečení trávy). To je v porovnání s vlastnictvím bytového domu bezesporu velikou výhodou, protože vám denodenně nehrozí potíže s nájemníky, živelné pohromy v podobě větrem odnesené střechy či rozbitých oken, padání omítky a podobných nepříjemných událostí.

Pečlivě zvažte, jestli nemovitost opravdu stojí za peníze, které do ní chcete investovat.
Úřední cena pozemků (cena ze znaleckých posudků) se odvíjí od několika faktorů. V první řadě se vychází z druhu pozemku a stanoveného účelu využití. Samotnou tržní cenu pozemku rovněž stanovuje nabídka a poptávka na trhu s nemovitostmi, a tak se ceny pozemků, i když se stejným účelem využití, mohou na území naší republiky významně lišit.

Pokusme se zaměřit na pozemky určené územním plánem k zastavění. Obecně lze konstatovat, že ceny stavebních parcel stoupají s blízkostí větších měst nebo tam, kam směřují investice zahraničních společností. Aby byla vaše investice opravdu výhodná, musíte získat správné informace, které vaše konečné rozhodnutí pomohou usnadnit. Zjistíte-li například, že město, ve kterém žijete, získalo prostředky z fondu Evropské unie na zasíťování pozemků pro podnikání a navíc jedná s několika potenciálními investory, máte ty nejlepší indicie k definitivnímu rozhodnutí – nákupu pozemků. Nové pracovní příležitosti přilákají nové zaměstnance a ti samozřejmě budou chtít někde bydlet. Využijte proto tuto situaci k nákupu parcel buď přímo v katastru daného města, nebo v jeho těsné blízkosti. Tímto se i nevýznamná vesnice těsně sousedící s větším městem stává atraktivní pro budoucí stavitele.

Jsou-li v těsné blízkosti pozemku inženýrské sítě či možnost se na ně připojit, bude tato investice ještě daleko výhodnější. V současné době je vysoká poptávka po pozemcích u měst, jako jsou Brno, Ostrava, Pardubice, Hradec Králové, Olomouc, Liberec, České Budějovice a Žatec. Poté, co se stanete vlastníkem této parcely, nezbývá než čekat na správného kupce, který vám za původně bezvýznamný pozemek zaplatí tak vysokou kupní cenu, se kterou jste možná ani původně nepočítali.

• nízké stáří nemovitostí
• kvalitní zdivo
• zateplení pláště domu
• vybavenost nemovitosti inženýrskými sítěmi
• atraktivnost lokality
• dostupnost veřejné dopravy
• životní prostředí
• pracovní příležitosti v lokalitě
• blízkosti občanské vybavenosti (škola, nemocnice, kulturní vyžití)
• umístění v záplavové oblasti
• blízkost silnice, průmyslové výrobny
• rizikové životní prostředí
• použití nekvalitních stavebních materiálů
• složitá dopravní obslužnost
• špatné hydrogeologické podmínky
• vysoké stáří domu
• nedostatečná nebo vadná inženýrská síť
• vlhkost

Prodej DB 3+kk, Bílovice nad Svitavou

Nabízíme k prodeji ve výhradním zastoupení majitele DB 3+kk o CP 74 m2 v 3.p cihlového domu, byt i dům je po celkové rekonstrukci. Jádro bytu je zděné, nová plastová okna, balkón 5 m2, sklep 3 m2. Byt je zařízen kuchyňskou linkou a elektrickou troubou s keramickou varnou deskou, dále je v bytě volně stojící krb na dřevo s litinovou vložkou. Koupelna je zařízená prostornou rohovou vanou a oddělené WC. Parkovací stání přímo před domem. Výborná dostupnost autem, vlakem a autobusem z centra Brna. Dům v kterém je tento byt, se nachází v klidném prostředí nedaleko lesa a dětského hřiště. V obci je plná občanská vybavenost. Zajistíme financování. Tel:608309072

Prodej RD 3+1, SMOLÍN u Pohořelic

Nabízíme exkluzivně k prodeji cihlový RD 3+1 v klidné okrajové části Smolína. Dům je po kompletní celkové rekonstrukci o CP 1.607 m2, oplocená zahrada a ostatní plocha 1457 m2. Dům má pokoje 38 m2, 18 m2, 20 m2, kuchyň 20 m2, chodba 12 m2, koupelna 12 m2. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci a má vlastní studnu. Vytápění a ohřev vody je napojen na plynový kotel. Podlahy jsou betonové, plastová okna, obložený strop, ve dvou pokojích jsou zabudované dřevěné stropní trámy. K domu náleží dvě oddělené zahrady, které jsou oploceny cihlovou zdí poskytující majiteli naprosté soukromí. V domě je možné provést i půdní nástavbu. Velmi dobrá dostupnost do Brna (MHD,vlak, autobus) a Pohořelic, kde je dostupná veškerá občanská vybavenost. Zajistíme vám financování. Tel:608309072

Prodej bytu 3+kk, Pohořelice

Nabízíme ve výhradním zastoupení majitele, prodej bytu 3+kk v osobním vlastnictví o CP 125,2 m2 v Pohořelicích. Vybavení bytu je moderní kuchyňská linka, sporák s keramickou deskou, zabudovaná mikrovlnka, myčka nádobí a zabudovaná lednička. V koupelně je vana a sprchový kout a oddělené WC. K bytu náleží i sklepní kóje 9 m2. Budoucí vlastník může uplatnit přednostní pronájem parkovacího místa pro stání osobního automobilu v podzemních garážích. Z Brna výborná dostupnost vlakem, autem i autobusem. Zajistíme financování. Tel: 608309072