KH Project Consult

با تشكر از اسپانسر راديو نواي كلگري، آقاي رضا پسند مورتگيج بروكر، از شما همراهان عزيز راديو دعوت ميشود برنامه یکشنبه ۲۹ ژوئیه ۲۰۱۸ با حضور سرکار خانم ساحل امینایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در ایران(مقیم کانادا) در خصوص سرویسها و انواع خدمات دفتر ایشان را با اجرای سارا و بهاره و گزارش ورزشی با کورش را از لينك زير دانلود كرده و بشنوید.
https://www.dropbox.com/s/unwcscujuibtv3f/persian%20jul%2029.mp3?dl=0
همچنین ميتوانيد اخرين برنامه و آرشيو برنامه هاي راديو را از صفحه راديو نوا در سايت پيكوبينو بشنويد .
http://picobino.com/radionava/

مراحل انحصار وراثت چگونه هست و باید چگونه اقدام کرد؟

- وراث پس از فوت متوفی باید لیست تمامی اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول او را به اداره دارایی حوزه محل سكونت متوفی ارایه و رسید آن را دریافت کنند و همراه با تقاضای گواهی انحصار وراثت به دادگاه تقدیم کنند.

- اما مدارک مورد نیاز:

- برای اقدام به این کار مدارکی از قبیل گواهی فوت، شناسنامه متوفی و ورثه لازم است همچنین اگر متوفی قبل از فوت، متاهل بوده باشد، ارایه سند ازدواج به انضمام اظهارنامه مالیاتی و استشهادیه ضروری است؛ بر اساس استشهادیه، شهود در دفتر اسناد رسمی شهادت می‌دهند که ورثه فرد متوفی که در تاریخی مشخص فوت کرده است، چه کسانی هستند.پس از آماده شدن این مدارک و ارایه آنها توسط ورثه به شورای حل اختلاف، این شورا به صدور گواهی حصر وراثت اقدام می‌کند.

- علاوه بر این ها ارایه دادخواست به شورای حل اختلاف هم لازم هست.

- گواهی حصر وراثت به موجب دادخواستی که به شورای حل اختلاف ارایه می‌شود و با انجام تشریفاتی که در قانون امور حسبی پیش‌بینی شده است، صادر می‌شود.دادگاه پس از ملاحظه اسناد و مدارک مربوط، با هزینه متقاضی، درخواست وی را یک نوبت در یكی از روزنامه‌های كثیرالانتشار یا محلی آگهی می‌کند.

- پس از گذشت یک ماه از تاریخ نشر آگهی در صورتی كه كسی به آن اعتراض نکند بدون تشكیل جلسه رسیدگی و دعوت از وراث، گواهی انحصار وراثت كه بیانگر مشخصات و تعداد وراث و نسبت آنها با متوفی و سهم آنها از ماترک است، صادر می‌کند.صدور گواهی تصدیق حصر وراثت بدان معناست که ورثه فرد متوفی منحصر به افرادی است که نامشان در این گواهی قید شده است.

✅ تعريفی مختصر از مبحث سرقفلی

سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.

نکته: این حق مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند.

در حال حاضر به افرادی که ملکی تجاری اعم از مغازه یا دکانی را در اختیار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر می‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 تنظیم کنند، به طور حتم به مساله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید توجه کنند.

✅ نکاتی برای فروش سرقفلی
برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد:
نخست اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
دوم. اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت، در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
سوم. توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال.
در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

✅ چگونگی انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:

الف. انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب. انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.

ج. انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

🔸 اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است

🔸 انتقال سرقفلی با سند عادی
اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

🔸 انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

🔸 نداشتن حق انتقال به غیر
انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

🔸 یک عبارت مهم برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.»
بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.

✅ بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟
در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

‌ 🔷 با مصوبه جدید ریاست قوه قضائیه : حضور زوجین برای مشاوره حقوقی قبل از طلاق الزامی شد و وکیل پذیرفته نیست.

🖋 استناد قانونی: تبصره۱ ماده 43 دستورالعمل شماره ۹۰۰۰/۶۵۱۳۳/۱۰۰ مورخ 26/12/1396 ریاست محترم قوه قضائیه درخصوص «نحوه تشکیل و فعالیت مراکز مشاوره خانواده» مندرج در روزنامه رسمی دوشنبه 28/ 12/ 1396 :

{در طلاق های توافقی حضور زوجین در مراکز مشاوره خانواده برای انجام مشاوره الزامی است، ولو اینکه زوجین یا یکی از آن ها دارای وکیل باشد.}

🔷 استثنا: ماده 44 دستور العمل فوق الذکر: {ماده۴۴ـ در طلاق‌های توافقی و سایر دعاوی خانواده اگر زوجین یا یکی از آن ها مقیم خارج از کشور باشند یا حضور شخص آن ها با توجه به مدارک و مستندات ابرازی به تشخیص واحد مشاوره امکان پذیر نباشد، انجام خدمات مشاوره خانواده می‌تواند با حضور وکیل یا وکلای آنان انجام شود.}

ساحل امینایی
وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در ایران مقیم کانادا
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز(تهران)
کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل از دانشگاه شهید بهشتی

اقامه دعوی در دادگاه های ایران:
-دعاوی ملکی از قبیل تخلیه،خلع ید، مطالبه و تعدیل اجاره بها، الزام به تنظیم سند رسمی، انجام کلیه معاملات به وکالت از فروشنده یا خریدار،فسخ مبایعه نامه و...
-دعاوی خانوادگی از قبیل طلاق و طلاق توافقی، حضانت فرزندان، مهریه، استرداد جهیزیه، ممنوعیت خروج، نفقه، تمکین، فسخ نکاح و...
-دعاوی ثبتی از قبیل تفکیک عرصه و اعیان، افراز و فروش ملک مشاع، ابطال سند مالکیت، اعتراض به ثبت و...
-امور حسبی از قبیل اخذ گواهی انحصار وراثت، تقسیم و فروش اموال متوفی، نصب و عزل قیم، حجر و...
-دعاوی کیفری از قبیل خیانت در امانت، فروش مال غیر، کلاهبرداری، تصرف عدوانی و...
-دعاوی بانکی و تجاری از قبیل مطالبه وجه چک، دعاوی ورشکستگی و...
-دعاوی درخصوص مالکیت فکری اعم از دعاوی مربوط به اختراعات، طرح های صنعتی و علامات
Sahel Aminaee
Member of Iranian Bar Association
Master of International Business law from Shahid Beheshti University

ملاقات با تعیین وقت قبلی
ساحل امینایی- کیوان حزینی 6454-561 (403)