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Estruturação Imobiliária e Gerenciamento de Vendas

Desenvolvemos um trabalho de apoio a construtoras, incorporadoras e proprietários a potencializar as vendas dos seus produtos.

Produzimos estudo de mercado, prospectamos e acompanhamos o trabalho de corretores e imobiliárias, oferecendo gestão, planejamento e peças para divulgação.

Banco Central do Brasil, divulgou por meio da portaria n° 31.018 de 08/12/2021, uma Taxa Referencial 0,0488%.

Essa Taxa, é a mesma utilizada para atualização monetária dos saldos de FGTS, cadernetas de poupança, contratos habitacionais dentre outros e desde setembro de 2017 estava em 0%, o que levava os contratos que tinham sua atualização monetária calculados pela TR, na pratica a só ter os juros, tornando os contratos de financiamento com o sistema PRICE momentaneamente fixos e que agora sofrerão um aumento mensal enquanto o Banco Central assim decidir. Outra consequência desse aumento, é que os financiamento imobiliários pelo sistema SAC / TR vão diminuir menos com o passar de um mês para o outro e uma melhora da perda financeira que os saldos de FGTS sofrem quando descontada a inflação.

Na teoria econômica, só existem 2 formas de financiar déficit público: inflação e impostos. Se não criarmos novos impostos ou cortar gastos, mais inflação será gerada.

“Nada é permanente , exceto a mudanca.”
Heráclito 500DC

Idosa de 82 anos usa NFT para comprar 20% de apartamento no RS; entenda como funciona o sistema Com a aquisição, Lenita Ruschel receberá aluguel proporcional. Propriedades digitalizadas são novidade no país. Iniciativa não exige financiamento e promete facilitar acesso à aquisição da casa própria ou a imóveis como investimento.

O QUE É O IGPM E COMO ELE IMPACTA O SALDO DEVEDOR DE UM FINANCIAMENTO IMOBILIARIO?

O Índice Geral de Preços de Mercado é a média ponderada resultande de 60% do IPA-M / Índice de Preços ao Produtor Amplo, 30% do IPC-M / Índice de Preços ao Consumidor e 10% do INCC-M / Índice Nacional de Custo da Construção.

Na Composição do IGP-M, o:

Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) é o principal indicador no setor atacadista. Produtos agropecuários: lavouras temporárias, lavouras permanentes e pecuária; Produtos industriais da indústria extrativa: carvão mineral, minerais metálicos e minerais não-metálicos; Produtos industriais da indústria de transformação: produtos alimentícios e bebidas, metalurgia básica, produtos químicos, entre outros; Bens finais: alimentação, combustíveis, máquinas e equipamentos, entre outros; Bens intermediários: embalagens, suprimentos, materiais e componentes para manufatura, entre outros; Matérias-primas brutas: agropecuárias e minerais.
Os habitos de consumo determinam os pesos que incidem sobre a variação de cada um.

Índice de Preços ao Consumidor (IPC): conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais. Sua pesquisa de preços se desenvolve diariamente, cobrindo as sete principais capitais do país, mais especif**amente Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Os bens são divididos em: alimentação; habitação; vestuário; saúde e cuidados pessoais; educação, leitura e recreação; transportes; despesas diversas; comunicação. Habitação e alimentação são os maiores pesos.

Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) : custo da construção habitacional civil no Brasil,nas 7 principais capitais de estados do país. Medindo as variações de "Materiais, equipamentos e serviços" e "mão-de-obra".

Muito se discute sobre os imactos e qual o indice ideal para atualização dos contratos de longo prazo, seja INCC, CUB, IGPM, IPCA ou TR o saber das trajetorias de cada um , como saber que a TR esta congelada em 0% desde 2017, saber a hora de contratar ou fazer a troca/portabilidade do crédito, calculando sempre o impacto sobre o saldo devedor com o indice disponivel.

Como exemplo,um contrato de um financiamento de um lote, corrigido pelo IGPM, comprado por 100.000 a prazo de 120 meses em 2019.

Após 12 meses e tendo pago 12 parcelas de R$ 1.000, o saldo devedor no final de 12 meses será de 88.000 + o IGPM de 2019 que foi de 7,30% resulda em um saldo devedor de R$ 94.424.
Continuando a pagar os mesmos R$ 1.000 por mais 12 meses, resulta em 82.424 (=94.424 - 12.000) que somado o IGPM de 2020 de 23,14% resulta no saldo devedor de R$ 101.496. Repetindo a mesma amortização e atualização no ano de 2021 o saldo devedor pode chegar a 110.206 .

Mudar de indice, se eu fosse um juiz ou o loteador nunca, pois sem esse mecanismo de atualização monetária em um país economicamente instável, é temerário principalmente porque a "inflação interna" da loteadora , pode ter sido na prática maior que os 23% da média de mercado por er composto de muitas variáveis, inclusive imcopetencia financeira.

A solução baseada em minha experiencia pessoal é:

A - se tiver um imóvel residencial e com habite-se, quitado e desimpedido, da para liberar a uma taxa de 12% ao ano, um emprestimos na Caixa de até 60% o valor do imovel dado em garantia e este dinheiro por nao ter destinação especif**a pode ser usado para um churrasco ou para quitar uma divida "cara".

B - Outra opção é caso ainda tenha saldo devedor com a loteadora e tenha renda familiar acima de R$ 7.000,00, a contratação da modalidade de financiamento chamada de "aquisição e construção em terreno" da caixa tambem. Com um custo de R$ 150.000,00 da casa + R$ 135.000 do terreno = R$ 285.000,00, para comprar o terreno e construir a casa. Exemplo: Entrada de 20% = R$ 57.000,00 , se seu saldo devedor com a loteadora for de R$ 100.000,00 você ja tem R$ 35.000 da entrada que para os R$ 57.000 f**a faltando R$ 22.000,00 sua real entrada + financiamento com a primeira parcela em R$ 2.103,60 e a ultima R$ 571,34. Assim troca-se uma parcela de 1.100 de um terreno que pode continuar subindo por uma parcela decrescente que esse ano iniciaria em 2.103,600 e em 12 meses cairia para R$ 1.978,00 caindo até 571,00. Ou seja por R$ 22.000 de entrada + 20.000,00 documentos, impostos e taxas = 42.000,00 e $1.000,00 A MAIS por mes do que a maioria paga hoje , podemos voltar a ter um bom negocio.

C - Vender cobrindo os custos de aquisição + saldo devedor + comissão de quem for vender.

D - Continuar pagando a loteadora somente se o saldo devedor estiver diminuindo ano a ano.
Não importa o caminho a ser tomado, contando que ele tenha consciencia.

Edgar Cabidelle
https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2021-04/metodologia-igp-m-abr21.pdf
http://www.yahii.com.br/igpm.html
https://www.valor.srv.br/indices/igp-m.php

ES contará com primeira colheita de trigo comercial da história Pinheiros, município localizado no Norte do ES, será pioneiro na produção de trigo comercial. Esse movimento, liderado pelo produtor Arthur Orletti, é a primeira colheita do estado com foco no comércio e que também deve ser vendida para outra empresa capixaba, movimentando a economia local e ...

RENTABILIDADE REAL DA POUPANÇA EM 2021 x IGP-M POSE SER DE -11%

Garantir ganhos reais (rendimento – inflação) nos investimentos, torna-se cada vez mais desafiador na atual conjuntura econômica.

Pela regra vigente da remuneração da caderneta de poupança, sua rentabilidade nominal (antes da inflação) está diretamente ligado a SELIC. Uma vez que pela atual regra, até uma SELIC de 8,5% a remuneração da poupança é de 70% da SELIC + TR, que se levarmos em conta que desde 2017 a TR esta zerada, resulta no rendimento máximo de 5,95% ao ano. Uma SELIC acima de 8,5% resulta em 0,5% ao mês que capitalizado é igual a 6,17% ao ano.

Estando a SELIC, diretamente ligada ao controle da inflação (simploriamente= aumento da SELIC, diminui-se a liquidez do mercado e consequentemente diminuindo a inflação e ao diminuir da SELIC, aumenta-se a liquidez, estimulando o consumo e a inflação) e segundo o Relatório Focus do Banco Central , que compila as projeções de mercado, indicando uma SELIC de 8,25% em 2021, 8,50% em 2022, 6,75% em 2023 e 6,25% para 2024. Assim como uma inflação (IGP-M) de 17,67% para 2021, 5% para 2022, 4% para 2023 e 3,78% em 2024. Quem tem suas reservas aplicadas na poupança, possivelmente irão apurar -11% em 2021, +1,17% em 2022, +2% em 2023 e +2,22% em 2024.

Nossos resultados estão acima de 24% em cada operação de compra e venda de imóveis em leilões e por isso poucas coisas são tão seguras e rentáveis quanto esses imóveis.

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Values Avaliações & Leilões.

Fontes:
Boletin Focus: https://www.bcb.gov.br/publicacoes/focus
Calculo rentabilidade da Caderneta de poupança: https://www4.bcb.gov.br/pec/poupanca/poupanca.asp?frame=1 #:~:text=70%25%20da%20meta%20da%20taxa,inferior%20a%208%2C5%25.
SELIC: https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/taxaselic

Rendimentos das nossas operações: IR 2011 a 2020

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