VLM Law Firm

VLM Law Firm

VLM Law Firm is a medium-size business law firm with skilled lawyers who immerse in providing client

Operating as usual

24/05/2022

THỎA THUẬN ĐẶT CỌC, GIỮ CHỖ KHI DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN HUY ĐỘNG VỐN CÓ VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA LUẬT

Trước tiên VLM mời Quý vị cùng tìm hiểu các quy định về mức vốn tối thiểu của Chủ đầu tư và các nguồn vốn mà chủ đầu tư được phép huy động trong Dự án Bất động sản.
Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 và Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:“Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên”.
Như vậy, để được xem xét lựa chọn làm chủ đầu tư dự án thì trước tiên chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu đáp ứng mức tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư (đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha) và 15% tổng vốn đầu tư (đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên).
Sau khi đáp ứng được mức vốn chủ chở hữu nêu trên thì theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 chủ đầu tư được phép huy động thêm các nguồn vốn như sau:
(i) Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
(ii) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
(iii) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam
Vậy khi nào chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Việc huy động vốn phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở 2014:“Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Đồng thời, Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi tuân thủ quy định nêu trên, việc huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện thì không có giá trị pháp lý hay nói cách khác là trái luật.
Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ hoặc thoả thuận quyền ưu tiên mua căn hộ/ nhà ở hình thành trong tương lai có xem là hình thức huy động vốn?
Trong một số văn bản trả lời của cơ quan nhà nước và một số bản án mà chúng tôi được tiếp cận đều có xu hướng chấp nhận thoả thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ là môt giao dịch dân sự trên nguyên tắc tự nguyện được quy định tại Khoản 2 Điều 3 và Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015; đồng thời, xác định nếu việc chủ đầu tư không sử dụng tiền này để phục vụ dự án thì không được xem là huy động vốn; do vậy, các thoả thuận này không trái luật.
Tuy nhiên, Chúng tôi cho rằng việc chấp thuận thoả thuận nêu trên chỉ trên cơ sở quy đinh của Bộ Luật dân sự là chưa đầy đủ, cần áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bởi một bên trong các thoả thuận là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án đã hình thành về mặt phát lý và đối tượng mà các bên hướng đến là việc mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai.
Khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và cấm việc huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.
Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Như vậy, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giới hạn cụ thể về điều kiện và hình thức huy động vốn, cấm việc huy động vốn với các hình thức khác được quy định tại luật này. Điều này nhằm bảo đảm chủ đầu tư thực sự có đủ năng lực tài chính khi được xem xét chấp thuận/lựa chọn làm chủ đầu tư dự án, dự án có thể được triển khai theo tiến độ và cam kết của chủ đầu tư; chủ đầu tư chỉ được huy động vốn cho dự án khi đáp ứng các điều kiện và tuân thủ các hình thức luật định.
Do đó, khi chủ đầu tư nhận tiền của người sẽ mua căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lại đối với dự án của mình thông qua các thoả thuận đặt cọc, giữ chỗ hoặc các hình thức khác không đúng các hình thức huy động vốn được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn cần được xác định là huy động vốn trái phép. Điều này cũng phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ Luật Dân sự 2015 “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Riêng đối với quan điểm nếu vốn không phục vụ cho dự án thì không được xem là huy động vốn. Chúng tôi cho rằng điều này chưa phù hợp với thực tế, chưa đúng bản chất, bởi nếu nguồn vốn cho dự án không có vấn đề, chủ đầu tư sẽ không chấp nhận hứa và cam kết bán sẽ bán cho người sẽ mua căn hộ/ nhà ở cụ thể thuộc dự án của mình với giá bán thấp hơn so với giá tại thời điểm đủ điều kiện hoặc các ưu tiên khác; đồng thời, người sẽ mua cũng không xuống tiền nếu chủ đầu tư không xác định cụ thể căn hộ/ nhà ở cụ thể cũng như giá bán cụ thể hoặc mức ưu đãi đối với căn hộ/ nhà ở tại thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Do đó, việc đưa ra ý kiến vốn cần phục vụ cho dự án thì mới được xem là huy động vốn là không phù hợp.
Tóm lại, trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua, các giao dịch liên quan đến căn hộ/ nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh Bộ Luật dân sự 2015 cần phải áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do vậy, mặc dù tại thời điểm ký kết các thoả thuận, các bên hoàn toàn tự do và tự nguyện; tuy nhiên, các thoả thuận huy động vốn khác hoặc không phù hợp các hình thức huy động vốn được quy định bởi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2015 khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn cần được xem là huy động vốn trái phép, vi phạm điều cấm của luật.

Photos from VLM Law Firm's post 20/05/2022

VLM just obtained Permanent Resident Card (PRC) for foreigner with a smooth process! Well-done.

Skilled Lawyers & Practical Solution

19/05/2022

CÁC RỦI RO VỚI BÊN MUA KHI KÝ THOẢ THUẬN VÀO THỜI ĐIỂM DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN HUY ĐỘNG VỐN

Trong thời gian qua, trước những hứa hẹn của chủ đầu tư hoặc bên môi giới về những ưu đãi, ưu tiên khi dự án đủ điều kiện huy động vốn, đa số bên mua sẽ ký các thỏa thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ, hợp đồng tư vấn hoặc các hình thức khác (sau đây gọi là “Thoả Thuận”) ngay từ khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Đa phần bên mua thường không tìm hiểu kỹ về năng lực của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý, của dự án đã vội vàng xuống tiền chấp nhận rủi ro để ký kết các Thỏa thuận này.
Trước sự chủ động, những kỹ thuật của chủ đầu tư/bên môi giới, bên mua sẽ khó tránh khỏi những bất lợi phát sinh từ Thoả Thuận. Dưới đây VLM sẽ nêu là một số vấn đề nổi bật mà bên mua dễ gặp phải:

(1) Ký kết và thực hiện Thoả Thuận với bên không có thẩm quyền: Chỉ có chủ đầu tư hoặc bên được ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký kết. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, bên môi giới không được ủy quyền, nhưng lợi dụng sự thiếu hiểu biết và đánh vào tâm lí của bên mua để ký Thoả Thuận và chiếm dụng vốn.
(2) Không cam kết thời hạn mở bán của dự án: Chủ đầu tư không cam kết cụ thể thời hạn mở bán mà chỉ đưa ra một khoảng thời gian dự kiến và không có bất kỳ ràng buộc trách nhiệm nào, bên mua phải đợi đến khi có thông báo và việc chờ đợi có thể không xác định thời hạn.
(3) Không thể rút lại tiền đặt chỗ giữa chừng: Chủ đầu tư thường viện dẫn điều khoản không cho phép bên mua nhận lại tiền đặt chỗ bất cứ thời gian nào.
(4) Không cam kết và ấn định giá bán khi đủ điều kiện bán: Vì không có sự cam kết và ấn định giá cụ thể, khi vào lần mở bán đầu tiên chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá khiến bên mua không mua được mặc dù có thể có ưu đãi.
(5) Không quy định cụ thể sản phẩm mua bán: Hầu hết trong các Thoả Thuận sẽ không quy định chi tiết về sản phẩm, hơn nữa trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý về quy hoạch sẽ phần nào ảnh hưởng và làm thay đổi các sản phẩm mà chủ đầu tư đã ký Thỏa thuận với bên mua. Vì vậy, khi mở bán bên mua sẽ không mua được sản phẩm như ý muốn.
(6) Nhận tiền giữ chỗ nhiều hơn số lượng sản phẩm: Chủ đầu tư không hạn chế số người đặt cọc, giữ chỗ, bên mua cũng không biết là người thứ bao nhiêu. Do vậy, sẽ dễ phát sinh tranh chấp nếu có nhiều bên cùng lựa chọn một sản phẩm.
(7) Không án định được thời gian nhận hoàn trả tiền giữ chỗ khi dự án không thể triển khai: Số tiền giữ chỗ có thể không quá lớn và lợi dụng tâm lí ngại kiện tụng, nhiều chủ đầu tư kéo dài hoặc cố tình không hoàn trả tiền. Hơn nữa, bên mua cũng không biết được chủ đầu tư hoàn trả bằng cách nào, vào thời gian nào.
(8 ) Không thể biết được tiền giữ chỗ đi về đâu: Hiện nay không có cơ chế giám sát dòng tiền và mục đích sử dụng của chủ đầu tư, bên mua không thể biết được dòng tiền này đi về đâu. Nếu chủ đầu tư dùng sai mục đích và không đủ tiền để hoàn trả thì đây là một bất lợi lớn mà bên mua phải đối diện.
(9) Chủ đầu tư chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư mới: Việc chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính không có khả năng triển khai dự án dẫn đến việc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới. Do vậy khi bên mua ký các Thỏa thuận với chủ đầu tư cũ sẽ không có giá trị ràng buộc nào với chủ đầu tư mới.

Từ những rủi ro như đề cập bên trên, chúng tôi không khuyến khích khách hàng tham gia Thỏa Thuận nếu như không thực sự am hiểu về dự án cũng chưa như có sự chuẩn bị hoặc hỗ trợ về pháp lý. Bên cạnh đó về mặt pháp luật liệu rằng các Thỏa thuận này có đáp ứng được các quy định pháp luật hay chưa, có vị phạm các điều cấm của pháp luật hay không!
Trong bài viết tiếp theo Chúng tôi sẽ phân tích kỹ hơn để bạn đọc có cái nhìn đầy đủ về các Thỏa Thuận này.

Address


18 A Nguyễn Gia Trí, Phường 25, Quận Bình Thạnh
Ho Chi Minh City
700000

Other Lawyers & Law Firms in Ho Chi Minh City (show all)
GBS - Global Business Services LLC GBS - Global Business Services LLC
Level 4, 212 Pasteur Street, Dist. 3
Ho Chi Minh City, 700000

GBS is one of the leading business and legal service organizations in Vietnam. Our main practice areas are: Corporate, Capital Markets Litigation, Tax, IP

Đại Diện Sở Hữu Trí Tuệ Việt Mỹ Đại Diện Sở Hữu Trí Tuệ Việt Mỹ
Số 1, đường Phan Văn Trường, Phường Cầu Ông Lãnh, Quận 1, TP.
Ho Chi Minh City, 700000

Công ty Cổ phần Sở hữu Trí tuệ Việt Mỹ là Tổ chức Đại diện Sở hữu Trí tuệ Việt Nam chuyên tư vấn và cung ứng dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, độc lập.

Ubrands-Đăng ký sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu, sáng chế Ubrands-Đăng ký sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu, sáng chế
Địa Chỉ: Phòng 1910, Saigon Trade Center, 37 Tôn Đức Thắng, Quận 1
Ho Chi Minh City

Các sáng chế, nhãn hiệu, logo, bao bì sản phẩm là những tài sản có giá trị của doanh nghiệp cần phải được đăng ký để pháp luật bảo hộ. Liên hệ: 0877 909 606

Dịch vụ Báo cáo thuế - DHTax Dịch vụ Báo cáo thuế - DHTax
185 Nguyễn Văn Thương, Phường 25, Quận Bình Thạnh
Ho Chi Minh City, 700000

DHTax là một công ty với nhiều năm kinh nghiệm về tài chính kế toán cho doanh nghiệp nên chúng tôi có chuyên môn cao, với khả năng hoàn thành chính xác, đúng thời hạn nên các công ty hãy yên tâm khi giao

TƯ VẤN LY HÔN TƯ VẤN LY HÔN
OP2-5.32 Orchard Parkview 130-132 Hồng Hà, Phường 9, Quận Phú Nhuận
Ho Chi Minh City, 700000

Địa chỉ: OP2 05-32 Tòa nhà Orchard Parkview,130 -132 Đường Hồng Hà, Phường 9, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Luật Hồng Phúc Luật Hồng Phúc
71 Nguyễn Đức Thuận, Phường 13, Quận Tân Bình
Ho Chi Minh City, 7000000

LUẬT HỒNG PHÚC được thành lập với mục đích cung cấp các giải pháp về thành lập doanh nghiệp, đầu tư nước ngoài và các dịch vụ khác cho doanh nghiệp một cách chuyên nghiệp – hiệu quả.

Công Việc Tại Nhà Thu Nhập Cao Công Việc Tại Nhà Thu Nhập Cao
Đường Phạm Hữu Chí, Hồ Chí Minh, Việt Nam
Ho Chi Minh City

Luật BEELaw Luật BEELaw
120/33 Lê Văn Quới, Bình Hưng Hòa A, Q.Bình Tân, TP.HCM
Ho Chi Minh City, 70000

BEELaw cung cấp Dịch vụ: - Thành lập Doanh nghiệp - Thay đổi GPKD - Kế toán/Thuế - Đăng ký Nhãn hiệu độc quyền - Đăng ký Mã số mã vạch - Thủ tục Cấp VISA Hàn Quốc / ÚC

Luật sư Hồ Chí Minh - Luật Hùng Bách Luật sư Hồ Chí Minh - Luật Hùng Bách
306 Nguyễn Văn Lượng, Phường 16, Quận Gò Vấp
Ho Chi Minh City, 700000

Luật sư giỏi Hồ Chí Minh tư vấn pháp luật, tham gia tranh tụng trong các lĩnh vực: Luật sư hình sự, Luật sư dân sự, Luật sư đất đai, Luật sư ly hôn Hồ Chí Minh, Luật sư doanh nghiệp,..

Recognize Father for Child in Vietnam Recognize Father for Child in Vietnam
7th Floor, Me Linh Point Tower, 2 Ngo Duc Ke Str.,Dist. 1
Ho Chi Minh City, 00000

Law firm in vietnam

Trang thông tin tuyên truyền pháp luật phường 2 Quận 8 Trang thông tin tuyên truyền pháp luật phường 2 Quận 8
Ho Chi Minh City, 100000

Phổ biến pháp luật và tuyên truyền pháp lý

CCLaw - Center Capital Law CCLaw - Center Capital Law
6 Thái Văn Lung, Phường Bến Nghé, Quận 1
Ho Chi Minh City, 70000

Tư vấn Luật và cung cấp các Dịch vụ Pháp lý cho cá nhân, Doanh nghiệp bao gồm: Thành lập,Mua bán.. doanh nghiệp, Dự án, Bất động sản, Đầu tư trong và ngoài nước, Tham gia tố tụng, Dịch vụ di trú...