Łukasz Buśko - Pośrednictwo Biznesowe

Łukasz Buśko - Pośrednictwo Biznesowe

Współpracuję z właścicielami firm w procesie kredytowym, leasingowym oraz faktoringowym. Ponadto aktywnie działam na rynku kupna, sprzedaży i wynajmu nieruchomości komercyjnych.

Buduję firmę starając się iść pod prąd korporacyjnemu nurtowi w bankowości. Dla mnie istotne jest rozwiązanie Twojego problemu a nie ,,załatwienie" finansowania. Stawiam na wiedzę, pracę zespołową i współpracę z klientem. Jeżeli wybierając moją firmę oczekujesz spotkania z krawaciarzem porozumiewającym się terminologią bankową, której tak naprawdę sam nie rozumie, to trafiłeś pod zły adres :)

31/08/2021

Wszystko co dobre, szybko się kończy. Fajne powiedzenie. Ale jak to z powiedzeniami bywa, działa tylko włożone, odpowiedni kontekst. Pytanie, czy to powiedzenie odnosi się również do rynku zakupu i sprzedaży mieszkań?

Otóż niekoniecznie. Od lat obserwujemy ciągły wzrost cen mieszkań, działek i domów. Rynek jest rozgrzany jak Huta Katowice w latach siedemdziesiątych. Mieszkania sprzedają się na pniu. Domy tak samo. Działki podrożały w ciągu półtorej roku nawet o 50% (to akurat pandemii robota też). Wraz ze wzrostem cen i nieprawdopodobnym głodem mieszkaniowym pokolenia X i Millennialsów, rosną ceny materiałów budowlanych, rośnie cena pracogodziny pracowników, ceny gruntów pod inwestycje, stawki architektów, monterów, dekarzy. Nie trzeba być Jasnowidzem Jackowskim, żeby przewidzieć że nie będzie tak zawsze.
Dziś na stronie Bankier.pl, wpadł mi w oko wykres porównujący procentowo wzrost wartości ceny domów z lat 1999-2008 do obecnego okresu z lat 2012-2021. Prezentuję go w tym poście.

No nie da się nie stwierdzić że te zjawiska są podobne. A nawet gorzej, bo ceny obecne są już o 15% wyższe, niż w na szczycie górki sprzed kryzysu z 2008 roku. Kolejne pytanie:
Czemu ma nas to obchodzić. Gdzie Ameryka i wielkie pieniądze a gdzie my, maluczcy?
Otóż globalny rynek, którego jesteśmy częścią, jest systemem naczyń połączonych. Duże zmiany na największym światowym rynku, a o ten prym Stany Zjednoczone walczą od dekad, skutkują zawsze zmianami też u nas, w Polsce. Poza tym, trochę na tym rynku siedzę i sam widzę że sprzedajemy nieruchomości, które nie są warte swojej ceny. Nie dlatego że są złe czy coś. Po prostu są za drogie. Te same nieruchomości 2-3 lata temu były by realnie tańsze niż teraz. No ale jest popyt, ceny rosną.
Pominę dziś precyzyjną odpowiedź na pytanie, czemu tak się dzieję. Pobawię się jednak we Wróżbitę Macieja i przedstawię pokrótce trzy możliwe ścieżki, w kierunku którym wszystko to może pójść.
1. Ceny nieruchomości ustabilizują się na obecnym, bądź wyższym poziomie.
W ten scenariusz wierzyć chce mi się najmniej. Nie jestem wielkim ekonomem, ale nawet podstawowa wiedza i doświadczenie życiowe, które posiadam, mówi mi że rynek to ciągłe zmiany. Wykresy giełdowe to zawsze jakieś pokręcone sinusoidy. Zawsze jest czas dobry, czyli hossa, a potem jest czas kiepski, czyli bessa. Po dniu jest noc, po zimie wiosna i tak dalej.
2. Ceny ustabilizują się a potem spokojnym krokiem w ciągu powiedzmy 2 lat wrócą do normalnego poziomu.
Realne, ale tu wydaje mi się że istotną rzeczą jest odpowiednie zarządzanie stopami procentowymi i systemem podatkowym przez naszych możnowładców. Ponadto Trzeba było by też troszkę szczęścia, żeby globalny rynek się nie wykopyrtnął w parę dni, jak to było za poprzednim razem.
3. Ceny nagle polecą na łeb na szyję.
To scenariusz, i jest to tylko i wyłącznie moja opinia, w który wierzę najbardziej. Wszystkie znaki na niebie i ziemi mówią że mamy obecnie do czynienia z bańką spekulacyjną na rynku sprzedaży nieruchomości. Jak nie wiecie co to, wpiszcie w google ;) A z bańkami jest tak że pompujesz je, pompujesz i nagle sru. Pękają. Co to znaczy dla nas? Cholera wie. Czasy inne. Nie można przyrównywać roku 2008 do obecnego jeden do jednego. Wtedy na przykład banki wzięły, i przestały dawać kasę na hipoteki. Po prostu zamknęły drzwi i stwierdziły że poczekają jak burza przejdzie.

Moi drodzy. Jak będzie teraz? Która z tych opcji okaże się teraźniejszością?
Nie wiadomo.
Ale, mimo że pieniądze to nie wszystko, to pamiętajcie że każda z tych linii czasowych może się wydarzyć. Bądźcie rozsądni. Planujcie do przodu.
A tymczasem trzymajcie się ciepło.
Cześć.

13/07/2021

Mówi się, że „Umowy są pisane na trudne czasy”.
Banki, jako instytucje z wieloletnim doświadczeniem w pożyczaniu pieniędzy na procent doskonale zdają sobie sprawę, co oznacza to powiedzenie.
A dla banków oznacza to, w jaki sposób ściągniemy kasę z delikwenta, jak powinie mu się noga i przestanie płacić. Z racji tego, że przynajmniej w teorii, banki są instytucją zaufania publicznego, to nie mogą wysłać do takiego klienta paru łysych z prośbą o zwrot pożyczki.

Dlatego też rozwiązaniem tego problemu jest, aby klient sam, podczas podpisywania umowy, wskazał zabezpieczenie, które w przypadku problemów bank będzie mógł przejąć.

A takimi zabezpieczeniem dla banku najlepszym jest oczywiście:
NIERUCHOMOŚĆ.

Poniżej kilka ciekawostek i porad odnośnie kredytu pod tego typu zabezpieczenie.
1. Czy bank zabezpieczy się na jakiejkolwiek nieruchomości?

Odpowiedź, jak to często jest w tej branży, brzmi: To zależy :)

Kluczem jest to czy, w razie problemów, bank będzie mógł ten przedmiot upłynnić. Jeśli nie jesteśmy pewni czy nasze, odziedziczone po dziadkach mieszkanie jest, czyste” warto sprawdzić, co wpisane jest w księgę wieczystą.
Oto strona gdzie każdy może sprawdzić po numerze każdą taką księgę:
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Domyślam się, że nie każdy jest specjalistą w czytaniu księgi, dlatego na dobry początek szukacie nazwisk, których nie powinno tam być. Wszelkie rzeczy, które związane są ze służebnością, powinny budzić wasze wątpliwości. Wszelkiego typu pożyczki są tu wpisane również. Przeczytajcie każdy dział księgi. Jakakolwiek wątpliwość sugeruje, że nieruchomość niekoniecznie nadaje się na zabezpieczenie kredytem bankowym. Warto wtedy pokazać tą księgę komuś, kto to ogarnia. Pośrednik nieruchomości czy radca prawny bez problemu dadzą sobie z tym radę.

2. Dlaczego bank wpisuje się w nieruchomość na wyższą kwotę niż od niego pożyczyłem, pożyczyłam?
Klienci pytają mnie, czemu jak pożyczyłem 100.000 złotych to bank wpisuje się na 150.000 albo nawet 200.000 zł? Oczywiście po to, żeby zabezpieczyć swój tyłek. Znowu wracamy do tematu z cyklu „A co jeśli klient przestanie spłacać?”. W takim przypadku, wyższa kwota we wpisie zabezpiecza również odsetki, które były by zapłacone w trakcie lat, jak i różnego typu odsetki karne za niepłacenie na czas. Dzięki temu, bank może ściągnąć od ciebie więcej pieniędzy, niż fizycznie ci pożyczył.

3. Kiedy bank zabierze moją nieruchomość?
Nie tak szybko jak nam się wszystkim wydaje. Jeżeli w umowie nie ma mowy o przewłaszczeniu, a banki nie stosują takich zapisów, to trochę potrwa, zanim nieruchomość zostanie sprzedana przez komornika. Tym bardziej, jeżeli jest to nieruchomość mieszkalna, w której mieszkają zameldowane w niej osoby, które nie mają gdzie indziej się podziać. Wtedy taki proces potrwa sporo czasu. Nasze prawo dość mocno chroni nas przed byciem wywalonymi na bruk. Taką sprawę musi rozpatrzyć sąd. A jak szybko działają sądy w naszym kraju ta mam nadzieję, że nigdy nikt z nas na własnej skórze nie będzie się musiał przekonywać. No dobra, a jak zabezpieczeniem nie jest nieruchomość komercyjna, tylko powiedzmy działka? No tu będzie łatwiej, ale nadal trochę to potrwa. To mogą być zarówno miesiące jak i lata (na przykład 2 lata). Dużo zależy gdzie ta nieruchomość jest usytułowana i jak bardzo zawalony sprawami jest sąd, który ma to rozpatrzeć. Gdyby jednak do takiej sytuacji doszło i będziecie wiedzieć, że nieruchomość jest nie do uratowania, to zalecam samemu ją sprzedać i spłacić tyle kredytu ile pozostało. Dzięki temu oszczędzacie na odsetkach, oszczędzacie na komornikach, prawnikach i innych instytucjach, które w trakcie tego procesu będą was kasować. O nerwach nawet nie wspomnę.

Tyle na dziś ode mnie. Zabezpieczenie kredytu jest długim i ciekawym tematem. Kilka porad, które dałem powyżej nie wyczerpią tematu, ale może pomoże komuś z was.

Trzymajcie się ciepło i pamiętajcie, że „Pieniądze to nie wszystko” :)

29/06/2021

Wkład własny.

Ile trzeba go mieć żeby kredyt dostać?

Odpowiedź jest z jednej strony prosta, natomiast opiszę rzeczy, których się nie spodziewacie, ale mogą się wydarzyć w tej kwestii.
10%
Tyle minimum musimy włożyć kapitału, żeby bank dołożył pozostałe 90%. Generalnie banki zdecydowanie wolą finansowania o wkładzie własnym przynajmniej 20%. W takich sytuacjach przygotują dla ciebie sporo lepszą cenowo ofertę. Musisz jednak wziąć pod uwagę, do którego banku startujesz, ponieważ na chwilę obecną tylko kilka banków skredytuje twoją nieruchomość, przy takim wkładzie. Najpopularniejsze obecnie na rynku to PKO BP, Millennium, Alior, mBank, PEKAO SA (tylko dla mieszkań), Santander (tylko dla klientów własnych). Czyli jakiś tam wybór jest.

Zwróć jednak uwagę na następujące kwestie:
1. Oferta banku przy takim wkładzie będzie droższa przez początkowy okres kredytu. Banki wykorzystują to, w ich mniemaniu, większe ryzyko transakcji zwiększając marżę kredytu, bądź korzystają z ubezpieczenia pomostowego. Najczęściej jest to cena, którą zapłacisz w racie, drogi kliencie. Wpłynie ona na twoją zdolność kredytową, więc dobrze będzie to przegadać z bankierem, bądź pośrednikiem kredytowym, który będzie ogarniał proces. Jeżeli chodzi o wysokość takiej zwyżki to może ona dojść nawet do 1% marży. Zwyżka będzie obowiązywać dopóki nie spłacisz 10% kapitału kredytu. Tzn. kupujesz mieszkanie za 100.000 zł, bank wykłada 90.000zł. Masz zwiększoną marżę dopóki swoimi ratami nie spłacisz 10.000zł kapitału kredytu. Od 80.000 zł marża powinna spaść, lub ubezpieczenie powinno się skończyć.
2. Istotną rzeczą jest tu również, który bierzesz hipoteczny kredyt. Jeżeli jest to drugi produkt to nie powinno być większego problemu. Któryś z banków powinien ci dać te 90%. Ale jeżeli jest to kredyt 3 to już może być różnie. Na przykład w mBanku mówią wprost, że przy trzecim kredycie musisz mieć minimum 50% wkładu własnego. Liczyć się będzie również zdolność.
3. Cena transakcyjna a wartość nieruchomości. Zdarzały mi się takie historie, że klienci trafili tzw. Okazję. I jeszcze znegocjowali cenę, bo byli dobrymi negocjatorami. Szczęśliwi poszli do banku i okazało się, że rzeczoznawca wycenił tą nieruchomość 20% wyżej niż klienci chcieli zapłacić. Zdarzały się również, chyba nawet częściej, sytuacje odwrotne. Rzeczoznawca bankowy wycenił nieruchomość niżej niż klienci. W obu sytuacjach zmienia się wysokość wkładu własnego, wysokość ewentualnego kredytu. No same nieszczęścia :). Miejcie tego świadomość.
4. Banki przy kredytowaniu 90% nieruchomości, ale również przy kredytowaniu klienta na maksymalną, dostępną dla niego, kwotę kredytu, lubią obciąć ostateczną kwotę finansowania. Nie zawsze są to duże kwoty w skali inwestycji. Czasem 7.000 zł, czasem 15.000 zł. Różnie to bywa. Nie mówię, że to na pewno się stanie, ale te obcinki wydarzają się w moim i mojego zespołu życiu nad wyraz regularnie.

Tyle ode mnie na dziś.
Morał z tego jest taki, że lepiej mieć te 20% wkładu + kasę na koszty około kredytowe :).
Ale wszyscy wiemy jak jest. Życie pisze takie scenariusze, że nie zawsze mamy to, co chcemy mieć.

Jakakolwiek jest wasza sytuacja to pamiętajcie:
Pieniądze to nie wszystko ;)

Telefon

Adres

Dworcowa 47
Bydgoszcz
85009

Inne Bydgoszcz firmy finansowe (pokaż wszystkie)
Ewa Piotrowska Doradca Ubezpieczeniowy Ewa Piotrowska Doradca Ubezpieczeniowy
Ul. Grudziądzka 27
Bydgoszcz, 85- 130

Każdego dnia pomagam w podejmowaniu ważnych decyzji. Wymaga to czasu i wiedzy, dlatego ochronę najcenniejszych rzeczy jakie posiadasz skonsultuj i powierz profesjonaliście.

Ubezpieczenia Bydgoszcz Ubezpieczenia Bydgoszcz
Bydgoszcz

Jeżeli chcesz szybko znaleźć ubezpieczenie OC, wcale nie musisz umawiać się z agentami ubezpieczeniowymi pracującymi dla poszczególnych firm ubezpieczeniowych. Jesteśmy brokerem ubezpieczeniowym który załatwi wszystko za Ciebie!

Fines Operator Bankowy Bydgoszcz Centrum Fines Operator Bankowy Bydgoszcz Centrum
Śniadeckich 34
Bydgoszcz, 85-011

Fines jest niezależnym operatorem bankowym - współpracując z najlepszymi bankami i firmami pozabankowymi w Polsce, oferujemy różnorodne produkty finansowe oraz ubezpieczenia!

Eksperci Finansowi Bydgoszcz Eksperci Finansowi Bydgoszcz
Chodkiewicza 19b
Bydgoszcz, 85-065

NOTUS Finanse S.A. to firma pośrednictwa finansowego. Eksperci finansowi pomagają w wyborze produktów kredytowych i ubezpieczeniowych.

Lendi, Bydgoszcz, Focha Lendi, Bydgoszcz, Focha
Focha 18
Bydgoszcz, 85-070

Manufaktura Księgowości Manufaktura Księgowości
Maksymiliana Piotrowskiego 11
Bydgoszcz, 85-098

www.manufakturaksiegowosci.pl

Ergo Hestia Punkt Standard Bydgoszcz Ergo Hestia Punkt Standard Bydgoszcz
Ul. Gdańska 52
Bydgoszcz, 85-021

Ubezpiecz z Ergo Hestia: SAMOCHÓD * DOM I MIESZKANIE * ZDROWIE I ŻYCIE * PODRÓŻ I SPORT * FIRMA

Kamil Kardasz - Twój doradca ubezpieczeniowy Kamil Kardasz - Twój doradca ubezpieczeniowy
Bydgoszcz, 85-793

Profesjonalne doradztwo ubezpieczeniowe dla Firm oraz Klientów Indywidualnych. +48 696 877 800

Maciej Pinkowski - Ekspert Kredytowy Maciej Pinkowski - Ekspert Kredytowy
CHODKIEWICZA 19
Bydgoszcz

USŁUGI POŚREDNICTWA KREDYTOWEGO. KREDYTY HIPOTECZNE, GOTÓWKOWE, UBEZPIECZENIA NA ŻYCIE. W branży pośrednictwa od 2009 roku. Wyróżnia mnie szerokie doświadczenie oraz pełne skupienie na klienci. Serdecznie zapraszam.

Paweł Goniewicz Ekspert Finansowy Notus Paweł Goniewicz Ekspert Finansowy Notus
Jana Kazimierza 1
Bydgoszcz, 85-035

Wyzwania jakie stawiam przed sobą to spełnienie oczekiwań Klientów w trakcie realizacji ich celów życiowych lub inwestycyjnych, związanych z nabyciem nieruchomości, czy zabezpieczeniem przyszłości bliskich.

Pietras Ubezpieczenia Pietras Ubezpieczenia
Bydgoszcz, Ul. Jagiellońska 64/4a (wejście Od Ul. Krakowskiej)
Bydgoszcz, 85-027

Ubezpieczenia to moja pasja. Nieustannie poszukuję na rynku najbardziej dopasowanych rozwiązań dla klientów.