ダイムラー・コーポレーション

ダイムラー・コーポレーション

お客様の資産増大を応援する不動産投資のパートナー 不動産投資、海外金融商品、節税など資産運用を幅広くサポート。
CPM・CCIM有資格者が作り上げた独自のシステムであなたの期待に応えます。 当社のミッションは ーお客様を感動させるー です。
投資用不動産の売買・仲介をメインでやっております。
海外案件、任意売却・破産官財物件・未公開物件等ございます。
お客様一人ひとりに、大事な資産形成のご提案をいたします。どうぞお気軽にお問い合わせください。

通常通り開く

DAIMLAR FUND「003 プールヴィラ勝浦」募集開始のお知らせ 03/10/2021

DAIMLAR FUND「003 プールヴィラ勝浦」募集開始のお知らせ

DAIMLAR FUND「003 プールヴィラ勝浦」募集開始のお知らせ 株式会社ダイムラー・コーポレーションのプレスリリース(2021年10月3日 12時12分)DAIMLAR FUND[003 プールヴィラ勝浦]募集開始のお知らせ

01/10/2021

003 プールヴィラ勝浦 | Daimlar Fund

【003 プールヴィラ勝浦】
DAIMLAR FUND 第3号案件募集開始!
https://daimlar.info/projects003/

入金確定方式のため、ぜひ皆様お早めにお申込みください!

003 プールヴィラ勝浦 | Daimlar Fund 002 プールヴィラ瀬底島 003 プールヴィラ勝浦 千葉県勝浦市部原264 募集中 運用期間 5年間 最低 […]

BLITZ CFS リリース & IT事業部創設 | 株式会社ダイムラー・コーポレーション 30/08/2021

BLITZ CFS リリース & IT事業部創設 | 株式会社ダイムラー・コーポレーション

BLITZ CFS リリース & IT事業部創設 | 株式会社ダイムラー・コーポレーション 2021年6月4日にリリースした、不動産特定共同事業用のクラウドファンディングシステム「BLITZ CFS」は、自社の苦労から生まれたプロダクトです。不動産特定共同事業とは、不動産会社がクラウ...

Photos from ダイムラー・コーポレーション's post 04/07/2021

DAIMLAR FUND 第2号案件
002 プールヴィラ名護 募集開始!
https://daimlar.info
長らくお待たせ致しました!
DAIMLAR FUNDの第2号は沖縄県名護市のプール付き民泊物件「プールヴィラ名護」です!利回りは6.5%(年利)!

弊社のプールヴィラシリーズは、このコロナ禍でも非常に人気のある物件となっています。
弊社保有の「プールヴィラ瀬底島」の2021年6月の稼働日数はなんと28日/30日!

バリ島風の概観や植栽と、塀で仕切られたプールがプライベートのリゾートヴィラを演出しています。

ぜひ投資家の皆様のご参加をお待ちしております!

【ファンド概要】
募集方式   入金確定方式
募集開始日  2021年07月03日 17:00
募集終了日  2021年07月30日 10:00
募集金額    3500万円
出資金額    10万円~100万円(10万円単位)
予定利回り  6.5%(年利)
運用期間    12ヶ月間
優先劣後割合 7:3(投資家優先:弊社劣後)

詳細はこちら→https://daimlar.info

BLITZ パッケージ型不動産クラウドファンディングシステムをリリース致しました。 04/06/2021

BLITZ パッケージ型不動産クラウドファンディングシステムをリリース致しました。

この度、不動産会社向けのクラウドファンディングシステムパッケージを開発致しました。
弊社で開発した際の悩みや障壁をもとに、必要な機能をピックアップしたシステムパッケージです。

BLITZ パッケージ型不動産クラウドファンディングシステムをリリース致しました。 株式会社ダイムラー・コーポレーションのプレスリリース(2021年6月4日 12時26分)BLITZ パッケージ型不動産クラウドファンディングシステムをリリース致しました。

08/01/2021

【売主仲介手数料ゼロ】
キャンペーンとして売主様の仲介手数料がゼロになります!
売却に困っている方は必見!
お持ちの不動産売却はダイムラー・コーポレーションへご相談ください!
詳しくはこちら!
https://daimlar.jp/service/urizero-campaign/

16/11/2020

【DAIMLAR FUND】
不動産クラウドファンドメディア「CROWD ANSWER」様より「DAIMLAR FUND」を取材頂きました!
https://crowd-answer.com/articles/daimlar-fund%E3%81%AE%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%BF%E3%83%93%E3%83%A5%E3%83%BC%E5%8F%96%E6%9D%90

【DAIMLAR FUND】
https://daimlar.info

06/11/2020

Daimlar Fund

【DAIMLAR FUND】
001 板橋本町マンション運用開始!
高利回りのクラウドファンディングにぜひご参加ください!
https://daimlar.info

11/6よりDaimlar Fundの第一号プロジェクト「001 板橋本町マンション」が運用開始となりました!
皆様続々と投資を始められています!

次回からは「より投資のチャンスを増やす」ために抽選方式ではなく「先着順方式」にて募集することに致しました。
まだ会員登録がお済みでない方はお早めにご登録ください!

daimlar.info 小規模特定共同事業法による小口高収益投資ならDaimlar Fundsへ

prtimes.jp 13/10/2020

高利回りの不動産クラウドファンディング=DAIMLAR FUND=スタート

弊社のDaimlar Fundのプレスリリースが公開されました!

prtimes.jp 株式会社ダイムラー・コーポレーションのプレスリリース(2020年10月13日 18時36分)高利回りの不動産クラウドファンディング=DAIMLAR FUND=スタート

daimlar.info 02/10/2020

Daimlar Fund

【空き枠あり!】いつもクラファンに落選してなかなか投資できていない方、今回はまだ空き枠あります!高利回りのクラウドファンドに参加するなら今がチャンスです!
https://daimlar.info/

daimlar.info 小規模特定共同事業法による小口高収益投資ならDaimlar Fundsへ

21/09/2020

ついにダイムラー・コーポレーションのクラウドファンディング
DAIMLAR FUND 始動!
第一号案件はなんと年利配当率7.0%&6ヶ月運用!
クラウドファンディング業界の基準利回りが下がりつつある今、高い投資効果を目指すならDAIMLAR FUNDへ!

DAIMLAR FUND
https://daimlar.info

第一号 板橋本町マンションプロジェクト
https://daimlar.info/projects001/

24/04/2020

Remax VIP

新しいエージェントがさらに加盟しました!
REMAX VIPオープニングスタッフの一人、密本悠真様です!

とても若いフレッシュな人で、飲食業の傍ら、以前から志していた不動産業を学ぶためにREMAX VIPに加盟しました!
「学校よりも実践的な不動産が学べて、成功したら報酬ももらえる」という着眼点でREMAXを選んでいただきました!

飲食業と不動産業の副業でもしっかり学べて稼げるREMAX VIPと認められるよう、私たちも全力でサポート致します!
よろしくお願いします!

21/04/2020

REMAX VIPに新しい仲間が加わりました!
ダイムラーグループはエージェントのシナジーを活かして、新しい時代の働き方を推進します!

新しいエージェントが加盟しました!
REMAX VIPオープニングエージェントの1人、高田佳太郎様です!
個人事業主として活躍されている方で、主に建設関係の仕事をされていました。

今回、宅建業が無くても不動産仲介業で仕事ができる仕組みがマッチして、REMAXにご加盟頂きました!

今後の活躍に大いに期待しています!
スタッフ一同、全力でバックアップさせて頂きます!
よろしくお願いします!

16/04/2020

木造、鉄骨造、RC造…建築工法に「コンテナフレーム建築」という新しい選択を!

弊社が行っているコンテナフレーム建築について、週刊ビル経営より取材を受けました。

当社のコンテナフレーム建築の特徴は
①建築基準法を完全に遵守!銀行ローンも可!
②工期大幅短縮!
③木造より高い断熱性で、夏も冬も快適!

商業用のテナントビルなどに最適です!
狭い土地の有効活用に悩んでいる方、ぜひ一度ご相談ください!
https://daimlar.jp/container

pr-table.com 06/03/2020

野望ではなく志を共有する──不動産業界をもっと良くするために|RE/MAX JAPAN

RE/MAX VIP 設立のPR記事が掲載されました!

pr-table.com 神奈川県第1号加盟オフィスのRE/MAX VIP。そのオーナー大村 昌慶は、RE/MAXのビジョン同様「不動産業界を良くする」という想いをずっと持ち続けてきた。では、なぜそう考えるようになったのか、これまでの経験において何か...

11/02/2020

Remax VIP

RE/MAX VIP 不動産エージェントは、個人事業主として業務委託契約することで自由な働き方を実現できる「第三の働き方」です。

【RE/MAX VIPの報酬】
雇用ではないので、働く時間・日数・場所は完全に自由です。さらにエージェントランクに応じた報酬分配率によって、成約するほど報酬が増えていく仕組みです。
例えば、ゴールドランク宅建士有ならば、お客様から頂く手数料の65%を報酬として得ることができます。不動産売買で100万円の手数料を得た場合、65万円が報酬額となります。

【自分で開業する場合との違い】
日本では宅建業を1から開業しようとした場合、初期費用だけでも500万円、スタッフを雇うなどすれば年間1000万円の費用は簡単に超えてしまいます。
しかし、RE/MAX VIPならば初期費用は最大(プラチナランク)でも15万円。誰でも不動産エージェントとして仕事を始めることができます。
宅建業法に基づく作業はRE/MAX VIP内のスタッフが行うので雇用費用も一切かかりません。

【RE/MAX VIPに所属するメリット】
RE/MAXに所属することで、世界最大の不動産FC「RE/MAX」グループのエージェントの一員となり、世界中のエージェントと交流することができます。
エージェント同士で物件情報のやり取りが可能となり、よりスムーズな商談を実現できます。

数あるRE/MAXオフィスの中でもVIPに所属するメリットは「非常に幅広い不動産相談に対応できる」ことです。
後援である「株式会社ダイムラー・コーポレーション」は不動産投資を軸に法人・相続・投資運用・賃貸管理など多岐にわたる知見を持ち、RE/MAX VIPエージェントはそれらを利用してお客様に提案することができます。
また、ダイムラー・コーポレーションとの物件情報のやり取りが可能で、市場に出ていない情報もVIPエージェントが優先的にキャッチすることができます。

専業・副業どちらも可能です。
ぜひお問い合わせください。

11/02/2020

RE/MAX VIP 不動産エージェント 募集開始!

雇用でもない、起業でもない、第三の働き方!
不動産エージェントで「自由な働き方」を手に入れよう!

★ポイント★
・副業可!
・成功報酬制で頑張った分だけ収入が増える!
・宅建業法に基づく業務はRE/MAX VIPが行うので宅建士・宅建業が不要!
・世界中のRE/MAXエージェントと情報交換ができる!

◆大家の会などで投資家のつながりがある方
◆FPなど士業系で新しい商材を作りたい方
◆育児等で働くことが難しい方
には特にオススメです!

ダイムラー・コーポレーション代表 大村昌慶と同社員がバックアップしますので、本物の不動産投資知識を活用したい方にもオススメです!

★RE/MAX VIPに関するお問い合わせ★
[email protected] に「REMAX求人の件」と件名にいれてメールでお問い合わせください!

★シェアお願いします!★
・働き方に悩んでいる方
・もっと収入を増やしたい方
・定年退職後にのんびりと働きたい方
ぜひ一緒に不動産エージェントとして自由な働き方を実現しませんか?

daimlar.net 05/02/2020

出口戦略の嘘

この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。 出口戦略の嘘 「2020年東京五輪まで土地価格は上がり続ける」は嘘 東京オリンピックは、あくまで経済に連動する一つの要素 不動産価格は全体に上がっていますが、一番に高騰が見られる場所といえば、やはり都心部です。日本人投資家が購入するケースもありますが、海外の投資家が買っているケースが増えています。 オリンピック効果を期待して買っている投資家がたくさんおり、不動産価格が上がり続けているのです。 話を聞いていると、オリンピックというのは一つの要素で、その効果が顕著に出ているのが都心部の地価だと思います。結局、需要と供給のバランスで、投資用の不動産物件が少ないところに買いたいというニーズが増えており、価格高騰につながっているのです。 当然、オリンピックが近づいてくれば利益確定に入ってくるでしょう。まず、外国人投資家から売却が始まるのではないかと思っています。おそらくオリンピック直前には市場に売りがどんどん出て、市場価格は下がってくるのではないでしょうか。 つまり、都心の一部では東京オリンピックまで価格が上がり続けるのではなくて、オリンピック数年前まで上がり続けるという認識の方が正しいように思えます。 外国人投資家ではなく、サラリーマン投資家のマーケットを見れば、物件が今、高騰している理由として大きいのは、融資条件が緩和されているからです。 サラリーマン投資家が増えている状況に、かつ外国人投資家も参戦して、それぞれが「買いたい、買いたい」という気持ちで殺到しています。しかし、売り物自体はそんなにありませんから、値段が高騰していくのです。 外国人投資家というのは立地を重視するため、購入地域も主に都心部です。そのため、価格が落ち着いてくるのは、その辺りからではないかと予測します。 不動産は、やはり基本的には景気に左右されるものなのです。統計を見ていると、不動産の相場は、景気の波に少し遅れて、緩やかに変動します(P104の図を参照)。 東京オリンピッもまた経済に連動している、あくまで一つの要素と捉えます。その影響が出ているのは都心であり、連動して地方の相場が下がるのかといえば、一気に下落することはないでしょう。 大事なのは融資がつきやすいかどうかということで、融資が厳しくなれば、購入できる人も少なくなり、物件価格も落ちていくのです。 編集部私見 2018年以降融資が緊張化したことにより一部を除いて物件価格は落ちています。いわゆる一等地は個人投資家が融資で購入できる範囲ではないため、融資緊張の影響を受けません。2020年から融資緩和が始まっているため、また物件価格は上がっていくものと予想されます。(それでも2018年以前のような上がり方はしないでしょう) 不動産の利益は出口で確定する そもそも不動産投資というものは、出口で初めて利益が確定します。しかし、その認識を持っているオーナーが非常に少ないように私は感じます。 よく「不動産を買いさえすれば、ずっと不労所得が入ってくる」というようなイメージを持っている人がいるのですが、それは勘違いだと思います。不動産投資自体の持つスタイルは、インカムとキャピタルの2種類があり、キャピタルゲインにおいては出口が大切です。不動産投資はやはり出口を見て、なるべく短い間に利益を確定する方が、リスクは少ないのです。 ただ、現状では不動産投資はレバレッジが効かせやすい状況です。非常に融資が引きやすく、他人の資本を使って投資ができるので、ゼロからでも資産をつくりやすいと思います。 投資という面だけで考えれば、別に不動産だけではなくて、さまざまな投資があるわけです。資産を増やすという点においては、不動産投資が一番効率がよいと考えますが、安定した収益を得るというところでは、また違う投資がいいのではないかと思います。 なぜかといえば、不動産は不確定な市場で、流動性が低いからです。投資の種類と特性についての詳細は第10章で解説しています。 不動産投資で貯まったお金があれば、例えば5000万円程度のキャッシュができたときには、それをファンドや金融商品などで年間7~9%程度で運用して収入を得るといった投資手法も取り入れていくのが好ましいと考えます。 数字で見る不動産投資の収益シミュレーション まずは不動産投資における基本的なスキームを、簡単にシミュレーションしてみましょう。 図表では、数字をわかりやすくするために税金や諸費用を除外していますが、本来は全部含めて収支シミュレーションをしてください。 売買にかかる税金は意外とバカにならないほど大きいですし、その人のポジションによって所得税率も変わりますので気を付けてください。 不動産投資というのは、他人の資本を使って投資できるところに利点があります。 例えば、1000万円の収益物件で、利回り10%のものがあったとします。それを全額自己資金で購入した場合、CCR(自己資本利益率)は10%になります(Aパターン)。 一方で銀行から900万円を借りて、100万円の自己資金を投入するとします(Bパターン)。得られる利益は、自己資本と他人資本に分配されます。そうすると自己資本で得たお金が10万円、他人資本で得たお金が90万円で、年間家賃収入が合計100万円になります。 そこから他人資本で稼いだ収入90万円で、借りているお金を返済しなければいけません。例えば返済が月40万円だとすると、利益90万-40万で、残りの50万円が手残りになります。 そこに自己資本分の利益10万円を足して、合計60万円がキャッシュフローになります。つまり自己資金100万円で60万円のキャッシュフローを得られる計算なので、CCRは60%になります。 CCR(自己資本利益率)とは 自分の資本に対してどのくらい利益がでているかの割合。CCRが高いほど少ない自己資本で高い利益を生み出していることになる。不動産投資は家賃収入と借入返済によって、自己資本が増えて他人の資本が減るため、CCRは低下していく。レバレッジを活かして"効率的"な投資はCCRが高く維持されている。(編集部) 不動産投資における出口の考え方 最終的な出口まで考えると、シミュレーションはどうなるでしょうか。 先ほどの1000万円の物件で、他人資本が900万円、自己資金100万円を出します(Cパターン)。 借りたお金の返済が約120万円で、返済期間は8年とします。前述と同じく他人資本の利益が90万円で、自己資本の利益が10万円になりますが、120万円の返済があります。 そうすると20万円のマイナスになってしまいます。この数字だけを見ると、誰もがこれは投資として失敗だと思うでしょう。 ただし、8年後には他人資本の返済が終わります。例えば、8年後に800万円で物件を売却するとします(C’パターン)。 返済8年でキャッシュフローが160万円のマイナスですから、最終利益は640万円のプラスになります。つまり自己資本100万円の投資で8年赤字続きでも、8年後になると640万円の利益が出るのです。 これが出口を見据えた投資のシナリオです。まさに不動産投資の醍醐味ともいえる部分だと思います。この考え方をしっかり理解して、出口まで見えているかどうかが勝敗の分かれ目になるのです。 投資家であれば、買うときに出口まで想定しておくべきです。しかし、物件を持っていても「出口がわからない」という人は意外と多いのです。不動産投資をかなり甘く見ていると言わざるを得ません。 将来の市況は誰にもわかりませんが、今建っている建物が10年後に築10年となることは決まっています。現状の利回りを基準にいくつかシミュレーションをして、購入前に出口を考えておくことが大切です。 出口を見ながら購入し運営をして、売却によって利益確定をするときに、次の物件をどうするかという問題があります。 銀行からすれば、お金を借りてもらいたいという本音があります。しかし、個人名義で購入する場合には借入限度額の問題もあります。それが法人スキームであれば、その縛りはありません。 つまり、個人のケースでは、既存の借入の状況により売却後の再投資が難しいこともあるのです。資産の組み替えはそういったことも考えて行いましょう。 購入時から出口を見据える 買った瞬間から出口を見るというのは、絶対必要なことです。例えば、出口を10年で見るといっても、10年後の経済状況は誰もわかりません。もう少し短ければ、大体予測はつくのかもしれませんが、せいぜい数年後といったところでしょう。 そのため、出口をシミュレーションするときには、「この物件が、あと10年築年数が経ったとき、今の市場であればどのくらいの価格で売れるか?」ということを1回考えてみることが大切です。 現状の相場で10年後、つまり築10年をプラスした築年数で計算します。ポータルサイトで検索すればどれくらいの相場(利回り)で出ているかが誰でも把握できます。そこを基準に悪かった場合、良かった場合で試算するのです。現状の景気によっては悪いパターンを二つにしても良いでしょう。 例えば、現状、市場としては過去と比較してもいい状態だというのであれば、もう1段階下げて悪い状況でのシミュレーションをつくって試算してみて「この辺りでいければいい」というラインを決めておきます。 そして期間10年を設定したのであれば、ちょっと前(6年、7年目ぐらい)から、きちんと市場を見ながら、今はどういった状態なのかを把握しながら、自分が定めたところで売却できれば一番いいと思います。 10年であれば、プラスマイナス3年ぐらいでチェックします。10年後の売却を想定しているのであれば、7年目から13年目で自分が想定している相場のときに売却するかどうかの判断を行いましょう。6年の期間があれば景気の波もある程度変わっているので、想定どおりに行く確率も高くなります。 もちろん、設定はしていても、ずっと市況を見て売却時期は今ではないと思ったら、所有し続けるのも良いでしょう。その場合も、この後に説明する転売時の融資にも気を付けて、再度設定してみることをお薦めします。
https://daimlar.net/the-lie-of-exit-20200206/

daimlar.net この記事は2016年著作の「不動産投資の嘘」をWEB記事化したものです。   目次 1. 出口戦略の嘘2. 「2020年東京五輪まで土地価格は上がり続ける」は嘘3. 不動産の利益は出口で確定する4. 数字で見る不動産投資の収益シミ

daimlar.net 04/02/2020

火災保険の有効活用

火災保険の有効活用 経年劣化(古くなって壊れたケース)は仕方がありませんが、支払いをオーナーに求める前に、火災保険が適用されるのかどうかを確認して提案できるのが望ましいです。 契約している保険内容にもよりますが、大雨や台風、雪といった災害に対して保険適用するケース、不審者のいたずらによる被害で郵便ポストが壊れた、通りすがりの車が塀にこすって門扉がゆがんだといったような、不慮の事故に対して保険適用するケースがあります。 不動産オーナーにとって使える保険はかなりあります。特に近年では、耐火技術の向上によって木造であっても燃えにくくなっています。すなわち、火災のリスクはどんどん減ってきているのです。 それに対して、増えているのが自然災害リスクです。台風、震災、雪災、落雷―実際の保険請求ではこれらの自然災害の方が火災を上回っています。 火災保険は火災に対する備えというよりも、あらゆる災害から建物財産を守るための保険という意味合いが強くなってきています。 火災保険でお金を払っているわけですから、保険を使うのは当然です。保険をきちんと使いこなすことは、思った以上に金銭的な効果があります。 ただし、保険はいざというときにしか引き出せない財布のようなものです。また、あくまで保険は金融商品となり、保険を使うためにはルールがあります。そこで大切なのは、契約条件です。保険料さえ払っていれば問題ないという認識は大きな誤解なのです。 あらかじめ契約条件で約束したものにしか保険金は支払われません。あくまで契約に基づいた条件が満たされたときにしか、保険はオーナーの財布として機能しないのです。 ただ、それは物件によっても変わるところがあります。新築では設備のトラブルが起こりにくいため、最低限でもいいと思います。逆に中古では、基本的な契約内容だけでなくて、なるべくオプションは付けた方がいいと思います。 もちろん、全ての修繕が保険対応するわけではなりません。「退去して壁紙張り替えますよ」というようなケースでは、当然ですが保険対応は不可です。ただしケースによっては保険で対応できます。 どういったケースでどのような補償が受けられるのかを、オーナー自身が全て把握するのは難しいので、やはり信頼できる保険会社の代理店、担当者と付き合うことが大切です。 同じ保険会社の同じ商品であっても、代理店や保険担当の営業マンがどのように対応してくれるのかということで、大きく差が出ます。 当社で売買仲介を行ったケースでは、火災保険についてもコンサルティングを行っています。何かあったときには必ず火災保険の適用ができるか確認を行います。 そういった環境にない場合は、オーナー自身が勉強するしかありません。ただし、先述した通り、新築物件に合う保険の入り方、築古物件に合う保険の入り方など、物件によっても変わる部分があります。 不動産投資のセミナーは数多くありますが、賃貸経営については地主向けのものがほとんどで、保険セミナーはなかなかありません。当社でも、保険の相談に見えられるオーナーもいらっしゃいます。 なお、融資を受けるときに銀行が保険会社をお薦めしてくることもありますが、それは断っても大丈夫です。特定の保険を強要するのは法律違反だからです。 ただし手続きとしては、銀行が代理店となっている保険に加入した方がスムーズにいきます。質権設定されているから断れないと感じる人もいますが、投資家が選んだ保険で質権設定してもらうことは可能です。 質権設定 質権設定とは、火災保険などで保険契約をした物件が災害に遭ったときの保険金を請求する権利(保険金請求権)を被保険者が他人(質権者)に質入れすることをいいます。 この場合、質権者は金融機関となります。 建物メンテナンスには3種類ある 賃貸経営において、建物維持も大切なポイントです。 ある程度コストを考えて建物をメンテナンスしていくことは必須で、そのためには、どのようなメンテナンス方法があるかを知っておきましょう。 メンテナンスの種類 予防メンテ……先回りして行うメンテナンス。 矯正メンテ……発生してしまったことに対して行うメンテナンス。 繰り延べメンテ……今はやらないというメンテナンス。 それぞれをどのように判断してやるかがポイントになります。屋上防水などは「予防メンテ」です。水漏れなどの場合は「矯正メンテ」です。そろそろ屋上防水をやった方がいいけれど、来年売却するのでやめておこう―それが「繰り延べメンテ」です。 予防メンテとは、先回りして行うメンテナンスを指します。例えば、水漏れなどがあれば、とにかく緊急で対応しなくてはいけません。また、夏場にエアコンが壊れたというケースも、一刻も早い対応が求められます。このような救急サービスというものは基本的に工事費は割高になります。 予防メンテを先にやっておくことで、トラブルが起こりにくくなり費用も割安で行えます。 夏の前、まだエアコンが安い時期に交換しておけば数万円は変わってきます。その他の工事でも見積もりを取って安く行うことができます。こういった設備の入れ替えや工事は空室のときにやってしまえば、入居者にも迷惑をかけなくて済みますし、また、「エアコンを替えたばかりです」というのは入居者にアピールできますので、客付けにも有利になります。 逆に繰り延べメンテというのは、出口を1~2年後と考えたときに、そのメンテナンスをしたことによって高く売れるのか、直したところで売値に関係ないところであれば、やらないという選択もあるということです。 古い物件を解体して、土地として販売するというところであれば、新たに建物をメンテナンスしても仕方ありません。だからあえてメンテをやらないと判断する―そういうものが繰り延べメンテです。 リフォーム業者の選び方・発注の仕方 次に工事会社の選び方、発注の仕方です。屋上防水、外壁塗装といった金額が高い工事では複数見積りは必要ですが、1円でも安くしたいあまり、質が悪い業者さんに当たってしまう可能性もあります。 特に防水というのは素人にはわかりにくい部分なので、安さを追求するよりも、ある程度信用がある業者に頼みたい工事です。 また、良心的な金額で良い工事を行っている業者は人気があります。繁忙期に頼もうとすると、忙しくて対応してもらえないこともあります。そのため人気のある業者に頼むときは、閑散期を狙って工事を頼むのも手です。繁忙期を外すことで、早い工期で対応してもらえたり、丁寧な施工をしてくれたりといったさまざまなメリットがあります。 ここ何年かは職人さんが少なくなっていますので、繁忙期には結構工事を断られることが増えているように思います。特に投資家は価格にシビアでコスト意識が高いので、断られることも多いのです。ですから、予防メンテを時間にゆとりをもって行うことがポイントです。 緊急の対応が必要な場合は、管理会社からリフォーム業者を手配してもらう方が早いですが、基本的に管理会社とセットになっている業者さんは、管理会社へ手数料や紹介料を支払っているケースが多くあり、割高です。 そのため、できれば自分で手配することを検討した方がいいと思います。リフォーム業者と火災保険の請求はセットになってくるケースも多く、物件ごとにある程度決まった業者さんがいた方が細かい工事も頼みやすいし、臨機応変に対応してくれます。 これも考え方がいくつかあり、管理会社へのマージンは無駄だから、全部自分で手配するという投資家もいれば、管理会社とは良好な関係を築いておきたいので、よっぽど金額のかさむ工事以外は管理会社に任せるという投資家もいます。 なんでも自分でやろうとしていると、やはりそれだけ手間暇がかかります。ある程度は投げて、その分の手数料としてある程度払うのは仕方ないという考え方です。 これは、投資家それぞれの考え方で良いと思います。ただし、外壁塗装や屋上防水、エントランスの改修などの大きな工事では、金額も大きいので、自分で手配した方がいいでしょう。 また、あまり細かいお金にこだわるのも考えものです。いかに安くできるかばかり追求すると、結局、業者さんからも嫌われてしまうので、節約したお金以上のものを失っているように思えます。 その他、業者が途中で倒産した、手抜き工事が行われたといったトラブルに遭うケースもあります。
https://daimlar.net/effective-use-of-fire-insurance-20200205/

daimlar.net 目次 1. 火災保険の有効活用1.1. 質権設定2. 3. 建物メンテナンスには3種類ある3.1. メンテナンスの種類4. 5. リフォーム業者の選び方・発注の仕方 火災保険の有効活用 経年劣化(古くなって壊れたケース)は仕方がありませ.....

daimlar.net 04/02/2020

自主管理の弊害

自主管理の弊害 管理も基本的にそうです。自主管理は趣味の領域です。実際、自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、また別のところに時間を使われた方がいいと思います。 すでに知識や経験を持っている人ならうまくやれるかもしれませんが、軽い気持ちで行っている人は、やはりうまくできていません。向き不向きもあるとも思います。 不動産の管理というのは、結構細かい作業です。中古物件の売買で、契約書を交わしてないとか、何かを紛失してどこかへいってしまったとか、自主管理されているオーナーに多いのです。それで売却するときに苦労するパターンも多いです。 要するに賃貸契約書がなかったりするケースです。基本的に契約書は2年契約でやっていますが、更新時には元々の契約は生きることになり自動更新します。とはいえ、書類が紛失しているときは、もう1回整理し直して契約を書き直すしかありません。 また、自主管理でありがちなトラブルとしては、親戚や友人などを格安で入居させているケースです。これは売却の際にハンデになります。 「親戚の人が住んでいて、今は安く貸しているけど、売却した後はちゃんと相場通り払うって言っているから大丈夫だよ」と言われても、「きちんと契約を交わさないとだめですよ」という説明から入らないといけません。次に買う方は、やはり契約書がないと不安ですから。結局、売るためには、家賃を上げて契約を書き直してという作業が必要になり、少し面倒な部分が多い印象があります。 日本の場合は、借地借家法が著しくオーナー側に不利なので、用意周到に準備しておかないと、それをバトンタッチされた新オーナーも困ってしまいます。自主管理の場合はその辺が甘い人が多いと思います。 ですから、手間もかかるところなので、そこもプロに任せた方がいいと思います。放っておくと、あらゆることにおいて基本的には大家さんが損をしますので、揉めたときには、間に第三者が入っていたかどうかが重要になることもあります。やはり仲介業者というのは、入るだけの意味があるのです。 そう考えると、個人売買などもやめた方がいいと思います。仲介会社の身でそれを言うとポジショントークに思われるかもしれませんが、仲介会社には手数料を貰うだけの仲介責任があるので、仲介を入れることは大きなリスクヘッジでもあるのです。 管理会社の選び方 購入した不動産会社に管理をお願いするケースも多々あると思います。中には購入時に管理条件が付いているような物件もありますが、できれば物件ごとにきちんと管理会社を自分で選定した方がいいと思います。その物件の場所によって、客付けが強い弱いというのもあるからです。 当社で購入いただいた物件は、その近隣の主要駅の管理会社を全部あたります。そして例えば条件面、客付けだとか管理費などについて担当者と話してからご提案するのですが、あとは合う、合わないというところもありますので、最終的にはお客様に選んでいただく形になります。 昔は管理会社といえば地場の管理会社、もしくはエイブル、ミニミニ、アパマンショップといった大手チェーンといった選択肢の中から選んでいましたが、今はそういう収益系の売買仲介業者が管理まで行っているケース、全国をターゲットにした管理専門会社、さまざまなバリエーションができています。 その中からどれを選べばいいかわからず、前オーナーが契約していた会社を引き継いだり、購入した売買仲介業者の管理部門にそのままお願いするケースもあります。 しかし、買ったところが必ずしもいい管理会社だとは限りません。特に客付けというのは、地方によって慣習が変わるからです。やはりそのエリアのルールがわからないと、なかなかできないところがありますので、結局その物件の近くにある地場の会社がやはり強いと思います。 ただ、管理を得意として客付けをしない管理会社もあります。自社でできなくても、他で客付けする仕組みができ上がっているのであれば、それはありだと思います。その辺は やはり、オーナーが把握して頼むべきです。 ポイントとしては、「管理料が安いこと」と「客付けができるか」です。その物件にとってベストな管理会社かどうかは、決してその会社の大きさや規模ではわかりません。 ほとんどの管理会社には、「投資家さんの物件の資産価値を上げる」という認識はありません。まれにそういった考え方ができる管理会社もあるのかもしれませんが、基本的にはほとんどの管理会社はそういう意識がなく、「ただ客付けする、管理する」それだけです。 何か修繕があったときにも、その規模によっては再投資が必要になると思うのですが、その再投資の効果がいくらぐらい出るとか、保険の活用といったことを知らず、ただ事務的にやっている会社がほとんどだと思います。 オーナーとして知識を付けるか、もしくはこの知識を持っているコンサルタントと付き合うしかないと思います。 管理会社との付き合い方 自主管理は、規模が小さければ可能ですが、物件数が増えてくると物理的に難しくなります。特にサラリーマン投資家は管理会社に丸投げするしかないのですが、それでも時折は見積書を確認する、2回に1回ぐらいは何らかのチェックやリアクションを返すことが大事かもしれません。全て任せっきりでは、管理会社側にも緊張感がなくなります。 とはいえ、原状回復工事で1円でも安くしたいとか、細かいところに厳しすぎるような人は、結局管理会社から嫌われて、客付けもされなくなってしまいます。侮られず、かつ嫌われずにチェックするように心がけてください。 投資家の著書によっては、「自分が現場に行ってチェックすべきだ」と書いてあります。それができれば理想だと思いますが、現実的に物件が増えていくとそれも難しいものです。 だから2回に1回は見積もりチェックをして、あんまりうるさく言い過ぎないようにして、管理会社と信頼関係を結ぶのが理想的だと思います。 そもそも管理会社が工事などの手配をするということは、当然基本的にはマージンが乗ります。 この工事の手配などで取るマージンは、管理だけの会社の収益構造に組み込まれています。 これが売買仲介などをやっている会社であれば、仲介料などいろんなお金の入り方があるかもしれませんが、管理会社だけでやっている会社というのは、利益を得る機会が少ないわけですから仕方がないといえます。それを理解した上で使うべきです。 しかし、不当に工事が高いとか、例えばやってもいない工事で請求を上げてくるといったいい加減な会社もあります。特に投資家が遠隔にいる場合は、なかなか見に行けないので、そのような被害に遭うことも多いようです。やはり、任せっぱなしにしないで確認する仕組みをつくってチェックしていくか、いっそ管理会社を代えたほうがいいでしょう。
https://daimlar.net/evils-of-self-management-20200204/

daimlar.net 目次 1. 自主管理の弊害2. 管理会社の選び方3. 管理会社との付き合い方 自主管理の弊害 管理も基本的にそうです。自主管理は趣味の領域です。実際、自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投...

daimlar.net 02/02/2020

「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘

賃貸経営の嘘 「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘 賃貸経営の嘘 前提として、不動産投資家の皆さんに知っていただきたいのは、「管理会社の目標とオーナーの目標は違う」ということです。 オーナーの目標は資産を増やすことですから、家賃を維持しながら空室を埋めて収益をあげたいと考えます。対して、管理会社は入居率をあげることを目標にしています。家賃が下がっていても関係ありません。とにかく入居が付けばいいという考え方です。このように、両者の間には根本的なズレがあるのです。 管理会社は、本来であればオーナーの資産を最大化するため方法を考えなくてはいけない立場です。 管理会社の通常業務というのは、入金管理、客付け、クレーム対応、入退去の立会い、修繕の手配などがあげられます。例えば、修繕費が発生する故障や不具合が起こった場合、ほとんどの管理会社が「〇〇が壊れました」という報告をオーナーにして、「そのお金を出してください」と請求するだけです。 入居促進のために行うリフォームでは、「入居者が入らないのでリフォームしましょう」と提案するのはいいのですが、本来であれば、リフォームに対する費用対効果を考えた上で提案すべきなのです。 リフォームは、再投資=資本改善にあたります。出口を見て考えた場合、「リフォームにかけた金額によって、家賃がどのくらい上がり、収益がどのぐらい上がるのか」というところまで、しっかり計算をして、「その修繕・リフォームをするのか、それともしないのか」判断します。 【リフォームによる投資価値の判断例】 賃料:5万円 戸数:20戸 購入価格:1億2000万円 年間収入 1200万円 (5万円×20戸×12カ月) 表面利回り 10% (1200万円÷1億2000万円) →5年後に利回り11%で売却予定 売却価格 1億910万円 (1200万円÷11%) この物件をリフォーム代200万円をかけて、2000円/月の賃料UPを実施すると? 年間収入 1248万円 (5.2万円×20戸×12カ月) 利回り11%設定で売却すると 売却価格 1億1345万円 (1248万円÷11%) 結果、リフォームによって435万円の売却価格増加 →リフォーム代を引いても235万円の利益増 このように考えてやっていくのが投資です。管理会社さんがこのような提案をできるかというと、できていないのが現状です。 資本改善とは 物件に対して再投資を行い、収益を上げることを「資本改善」といいます。資本改善にあたっては、再投資(リフォーム等)に対して、費用対効果はどれくらいあるのかをしっかり計算する必要があります。 費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス リフォームによっては、1円も費用対効果がないケースもあります。 最近の入居者はセキュリティーを重視する傾向にあり、古い物件であっても「モニター付きインターフォンを付けたらいい」と思われます。 このように築古物件に対して、管理会社が「モニター付きインターフォンくらいは付けた方がいいですよ」という提案があった場合、実際のところその工事をしたとしても、家賃が上がることは期待できません。あって当然な設備は、それがあったとしても家賃には影響しないのです。 賃貸経営というのは単純な話ではありません。お金をかけて新規顧客を獲得することに比べて、既存客にサービス提供した方が、コストが低く済むという側面があります。 もし、モニター付きインターフォンを付けなかったことによって、入居者が退去を決めたとします。退去されてしまえば、家賃収入は途絶えますし、原状回復費用といった修繕費用がかかります。たとえ数万円出したとしても退去されない方がいいのです。 また、改めて入居を募集するということになれば、広告料をかける必要があります。特に売却を念頭におくのであれば、常にお客さんで満杯にしておくというのが非常に大事なことなのです。それらを計算すれば、インターフォンを付けて、入居者に快適な住環境を提供した方がいい可能性があります。 それをわかっているオーナーは少ないです。こういったことを「テナントリテンション」といいますが、モニター付きインターフォンはあくまで一例であって、既存客を大切にするために何をするのが効果的かということは、その物件によって、また入居者によって変わるものです。 私はアンケートで直接聞くのが一番いいと思います。入居者にアンケートを配って、希望する設備や改善点を聞いていく。もちろんできる、できないということはあると思いますが、予算の範囲内で、入居者が希望しているものをどんどん付けてあげるというのも大切です。 費用対効果についての検証も必要ですが、既存客を大事にすることでコストカットできる可能性も高いのです。 同じケースで、単純に空室を埋めたいという話であれば、モニター付きインターフォンを導入する費用を計算して、その分だけ家賃を下げて募集した方が埋まるかもしれません。 ただし売却を考えているのであれば、モニター付きインターフォンではなくて、もっと家賃を上げることができる方法を考えるべきです。 その方法はリフォームとは限らず、「ペット可にする」「外国人可とする」といった入居条件緩和だったり、入居時の初期費用をオーナーが負担する入居者向けのキャンペーンを行うことかもしれません。 管理会社はそこまで考えて、オーナーに提案するのが役割だと認識していますが、それをできる会社は多くありません。そこまでするためには、それこそCPM®の資格取得など、不動産投資のプロとしての知識を持っている必要があるのです。 テナントリテンションを行う意味 新規顧客を得るためのコスト(原状回復費、広告費)を考えた場合、既存顧客を大切にする方が費用対効果は高く、収益(家賃収入)が安定します。 その管理会社は「最適」なのか 一口に管理会社といっても、不動産賃貸管理だけを行う会社、賃貸仲介と管理をセットにしている会社、売買仲介、賃貸仲介、管理をトータルで行う会社、建設会社の賃貸部門といったような位置付けの会社もあります。 会社の成り立ちも、テレビCMを流しているような大手チェーンから、地元では有名な不動産会社、逆におじいさんが1人で営んでいるような昔ながらの不動産屋もあります。 その他に地域性もあり、首都圏をはじめ主要都市には数えきれないくらい管理会社がありますが、小さな街ともなれば、1社独占状態になっているケースも珍しくありません。そうなれば、管理会社を選ぶこともできないのです。大手チェーンの方が客付けが強いという傾向にあるように思います。 また、規模の大きい会社は経営的に安定感がありますが、一つの物件に対して、客付担当者、管理担当者、修繕担当者と、部門が別れてしまい対応がわずらわしい……といったケースもあります。 例えば101号室が空いたとしたら、客付担当から「101号室何日に空きました。入居条件はどうしましょう」と連絡が入った同じ日に、修繕担当から「101号室の退去において、〇〇を修繕する必要があります」と連絡が入るといったことが起こります。部門化されているため、社内での情報が共有されておらず、「それは、おたくの会社の内部ですり合わせてくれ」というようなことまで、オーナーに何度も何度も電話がくるといった話を聞いたことがあります。 会社内できちんと仕組みができていればそういうことはないと思うのですが、大きい会社ですと、そういうことが起こりやすい印象を受けます。やはり株式上場しているような会社ともなれば、利益を追求していきますので、管理が弱い状況に陥ってしまうのかもしれません。 前提として、大手だから任せれば安心だというのは、完全な思い込みです。また大手の会社でも、直営の場合もあれば、フランチャイズの場合もあり、不動産会社が加盟しているケースでは、名前は大手でも、実は地元の不動産会社であったりします。 地場のしっかりした不動産会社というのは信頼できるのですが、大手の信用でお任せしたのに、地元の小さな会社だったということで困惑するケースもあります。ご存じない投資家も多いのですが、エイブル、アパマンショップ、ピタットハウスなど、ほとんどの大手ではフランチャイズを行っています。直営店のみとなると、ミニミニぐらいです。 これは、一般にはあまり知られていません。おそらく入居者の立場でも同じでしょう。大きい会社だからと無条件に看板が信頼に値するかといえば、それは違うのです。逆に古くて小さい会社だからといって良くないということもなく、地場で長く営業している会社ならではの強みがあります。ちなみに当社では、管理コンサルティングを行っています。売った物件の管理はしていないため、購入していただいたオーナーの物件の近くの管理会社複数にあたって、管理料はいくらなのか、客付けはどうなのかとか、リサーチして紹介をしています。 管理費はコストです。管理をしっかりしてくれる上で、管理費は安ければ安いほど良いと考えています。客付けに強ければさらにいいのですが、全てを兼ね備えた会社はそうそうありません。 きちんと管理業務ができる会社は客付けのパワーが弱いケースが多いので、客付けが強い会社と、管理が強い会社を組み合わせることもします。つまり、目指すところは「いいとこ取り」なのです。 客付けに強い会社に客付けを頼んで、管理に強い会社に管理だけを委託したいということで、2社間で利益が相反する部分があります。そのため、もちろん断られるケースもあります。ただし、管理会社からすれば、基本的には管理を取りたいと思っているので、交渉している中では、ある程度悪い条件でも飲んでくれるケースが多いように感じます。 管理コンサルティングではその交渉やセッティングを行っています。当社の主な業務は売買仲介ですが、売って終わりではありません。投資家が購入した物件に対して、その後の管理運営までつなげるのが仲介業者の役目だと認識しています。 書籍によっては、投資家自らが管理会社との交渉をしたり、客付けするための営業などを提案するものもありますが、実際のところ専業大家でなければ難しいと思います。また、業者間だからこそ通じる部分もあり、オーナーの立場からの折衝は簡単にはいきません。
https://daimlar.net/lie-of-leasing-management-20200203/

daimlar.net 目次 1. 賃貸経営の嘘1.1. 「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘2. 賃貸経営の嘘3. 費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス4. その管理会社は「最適」なのか 賃貸経営の嘘 「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘   賃貸

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『りえ&たいちのカイシャを伝えるテレビ』平成30年3月4日放送
2017年12月16日 ビジネスフラッシュ

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