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ワンルーム不動産投資の危険性とは？結局のところアリ？ナシ？

【ワンルーム不動産投資の危険性とは？結局のところアリ？ナシ？】
https://daimlar.net/risk-of-oneroom-investment-20220729/

ワンルーム不動産投資の危険性とは？結局のところアリ？ナシ？ 「少ない自己資金で」「大きな資産が築ける」「将来の年金の代わりに」という言葉に乗せられて、ワンルーム不動産投資を始めようとしている（もしくは始めている）方は多いのではないでしょうか。 一棟マンションや.....

DAIMLAR FUND - 高利回りの不動産投資クラウドファンディング案件が多数！WEB完結で手軽に資産形成を始めよう！

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倍率地域の調べ方

【倍率地域の調べ方】
https://daimlar.net/bairitsuchiiki-20190523/

倍率地域の調べ方 目次 1. 倍率地域の調べ方2. 倍率地域とは3. 倍率地域の調べ方4. 倍率表の見方5. 固定資産税評価証明書の見方6. おわりに 倍率地域の調べ方   倍率地域とは、宅地以外の土地（田畑や山林など）を評価する場合に固定資産税評

CCR（Cash on Cash Return）は不動産投資玄人の第一歩

【CCRは不動産投資玄人の第一歩】
https://daimlar.net/how-to-use-ccr-20200623/

CCR（Cash on Cash Return）は不動産投資玄人の第一歩 目次 1. CCRとは？2. CCRの計算方法2.1. パターン12.2. パターン22.3. パターン33. CCRの相場4. 出口戦略は玄人への第一歩4.1. パターン4 CCRとは？ CCR（自己資本利益率 / Cash on Cas

家賃相場の調べ方

【家賃相場の調べ方】
https://daimlar.net/rent-market-20191006/

家賃相場の調べ方 目次 1. 家賃相場の調べ方2. 家賃相場を知るには3. SUUMOで調べる方法4. HOME’Sで調べる方法5. REINSとの乖離6. まとめ7. NEXT・・・・・【家賃下落率の調べ方】 家賃相場の調べ方   こ

築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③

【築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③】
https://daimlar.net/exit-of-investment3-20200107/

築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③ 目次 1. 築古物件の出口戦略は八方ふさがり？最後の最後で損しないための出口戦略講座③2. 築古物件の出口戦略はどう考える?3. 築古アパートは宅地としての需要が高ければ問題ない4. 築古マンションは管理費や修繕積立金....

分譲マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納の対策とは！？

【分譲マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納の対策とは！？】
https://daimlar.net/post-7560-20220607/

分譲マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納の対策とは！？ これから不動産投資を始めようという方の中には、区分所有建物（分譲マンション）を不動産投資の対象にしようとしてる人が多いのではないでしょうか。 ここでは、そんな分譲マンションに関する管理費・修繕積立金に.....

『費用対効果が高い空室対策は？』

『費用対効果が高い空室対策は？』
https://daimlar.net/vacancy-measures-20191101/

『費用対効果が高い空室対策は？』 最適な空室対策は？ 世の中には空室対策のノウハウや書籍がたくさん出回っていますが、賃貸経営は単純な話ではありません。リフォームをすれば喜ばれますが、それで劇的に空室が減る．．．ということにはなりません.....

サブリースのメリット・デメリット

【サブリースとは？～メリット・デメリットを解説～】
https://daimlar.net/sub-lease-20191011/

サブリースのメリット・デメリット   不動産投資について調べていると、「サブリース」という言葉を目にすることが増えてくるかと思います。どういうものかは詳しくわからないけれど、「サブリースは損する」というイメージを持たれている方もいらっし...

不動産投資家なら知ってて当たり前！？積算評価とは？？

【不動産投資家なら知ってて当たり前！？積算評価とは？？】
https://daimlar.net/post-7470-20220520/

不動産投資家なら知ってて当たり前！？積算評価とは？？ 目次 1. 積算評価とは2. いつ積算評価が重要になるか3. どのように評価されるのか4. 最後に 積算評価とは 積算評価とは、不動産の価値を評価する計算方法のひとつです。再調達原価（その不動産を価格時点において再調達す...

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資金調達だけじゃない！大流行の不動産投資クラウドファンディングにおけるもう一つの目的
実務者解説・不動産特定共同事業のすすめ

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表面利回りvs実質利回りどっちが大事！？計算式で解説

【表面利回りVS実質利回り どっちが大事！？ 〜計算式で解説〜】
https://daimlar.net/yield-20220510/

表面利回りvs実質利回りどっちが大事！？計算式で解説 目次 1. 表面利回りとは？1.1. 計算式1.2. 相場2. 実質利回りとは？2.1. 計算式2.2. 相場2.3. 運営費（OPEX）・ランニングコスト一例2.4. 購入時諸費用一例（物件価格に対して7%程度）3. まとめ 表面利回りと

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【不動産投資におけるランニングコストとは】

これから不動産投資を始めようとしている皆様、毎月の家賃収入の20%〜30%くらいのランニングコストがかかるという事を知っていましたか？

主な内訳としては、「物件管理・入居者対応・税金やローン返済」の3つに分けられます。
ここでは、ランニングコストが削減しやすい項目をお伝えしておきます。

「削減しやすい」→所得税、修繕費やリフォーム費、共用部などの水道光熱費、火災保険料、入居者募集費用、通信費、雑費、消耗費、税理士費用

「削減しにくい」→管理会社に払う費用、固定資産税・都市計画税、家賃滞納・滞納管理、不動産投資ローンの返済
※「削減できない」ではなく、「削減しにくい」と表現しているのは手続きの大変さや削減効果が表れづらいからです。

このランニングコストを工夫することで、ランニングコストの占める割合を20%以下にすることも可能です。※物件によります。

これから不動産投資を行う人は、この機会にランニングコストの削減も大切であるという事を頭に入れておきましょう。

不動産投資の嘘　https://daimlar.net/
公式サイト　https://daimlar.jp/

ダイムラー・コーポレーション 株式会社ダイムラー・コーポレーションは不動産投資専門の総合コンサルタントです。購入から管理・売却まで一貫したサービスによって、お客様の不動産投資が成功するようサポートしています。

DAIMLAR FUND 累計運用総額 1億円 達成 【不動産投資クラウドファンディング】

株式会社ダイムラー・コーポレーション（神奈川県横浜市 ; 代表取締役 大村昌慶）が運営する、不動産投資クラウドファンディング「DAIMLAR FUND」の累計運用総額が1億円を突破しました。

◆DAIMLAR FUND
https://daimlar.info/

2022年4月18日に「007 阪東橋一棟マンションプロジェクト」の運用を開始したことで、DAIMLAR FUNDでの累計運用総額が1億円に到達いたしました。
ご愛顧頂いている会員の皆様には厚く御礼を申し上げます。

2022年5月6日時点
累計運用総額　　156,500,000円

◆DARESについて
現在、シリーズ化している「高利回り 新築一棟マンションプロジェクト」は、弊社の主力商品である「DARES」の開発に活かされています。

DARESは、不動産投資顧問として創業15年を迎えた弊社が、投資効果の最大化を目指して企画する高利回り新築一棟マンションシリーズです。
相場の+0.5%～+1.0%の利回りを実現し、これから堅実的な不動産投資を行いたい投資家に最適な新築一棟マンションです。

リンクはこちら
https://daimlar.jp/service/dares/

DARES | Daimlar Corporation

【最有効活用とは？？】

不動産業に携わっているからこそ、普段街を歩いていたりすると様々な建築物が目に留まります。大きい商業ビルが建っている場所もあれば、どでかいマンションが多く立ち並んでいるエリア、逆に戸建密集地で低層物件が多く、居住環境に適している場所もあったりもします。

これは都市計画法という都市の健全な発展等を目的とする法律や、建築基準法という建物を建築する際や利用する際に守らなければならない最低限の法律等の規制がベースとしてあるからこそ、その地域・環境に適した「まちづくり」というものが形成されていくのだと思います。まぁ、当たり前の話ですけどね。

ただそういった「まちづくり」を支えなければならないのがこの不動産に関わる全ての方々の使命であると思います。その中で私が重要だと思う点は、そのエリア・地形を把握しその土地はどういった建築物が適しているのかを瞬時に判断できることが大事だと思います。専門的な表現で「最有効活用」と呼ぶようですが。。

よく長年不動産業界にお勤めの方だと物件資料を見た段階で、「ここは○○用地だな」「この土地はこうでこれがダメだから○○建てる計画の方が良いよ」と瞬時に回答が来ます。まさに不動産のプロです。かっけぇですw

多少建築関係の知識も必要になってくるかもしれないですが、
不動産業界にこういった人材が社会に多く混在することによって不動産の流動性にも繋がっていくと思った今日この頃です☻
（接道義務を果たせていない物件とかどうにか商品化したい。。）
～終～

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【高利回りだから注意すべき！？】

高利回りなので購入したが、実際は空室だらけ。高利回りは嘘だったということはあります。
これは新築メーカーによくあることで、収支シュミレーションに甘い部分があります。
まず、家賃設定自体を高くして、表面利回りを上げています。表面利回りは、「利益／投資の金額」で求めます。新築の場合は、誰も入居していないので家賃をいくらでも高くできます。初回だと「未入居の新築の部屋に住みたい」という一定のニーズにより新築プレミアムがあるので満室になる可能性があります。
しかし、一度入居したら、それは中古物件です。新築プレミアムは続きません。
最悪の場合は、なかなか入居が付かず「結局家賃を下げざるを得なかった」ということもあります。
長期的にはその高い家賃は見込めないにもかかわらず、見込みが甘い数値を見せて、投資家もそれを信じて買ってしまう。それは嘘ではないかもしれませんが、言葉どおりに受け取ってはいけないことではあります。
それ以外にも、中古物件における修繕費やランニングコスト、ファミリー物件における原状回復費用、積算評価の高い物件における固定資産税・都市計画税、エレベーター付物件における電気代や保守点検費用などにも注意が必要です。

そのため、それらのコストを差し引いたNOI（営業純利益）で計算した利回りFCR（真実の利回り）を中心に物件を判断しましょう。

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【物件選びより先に銀行選びから！？】
　
　普通に考えると、不動産を買うのに物件選びから入るのが当然かもしれません。自分はこういう物件が欲しいという条件・想いがあり、それに適した物件を見つけ購入する。とても自然な流れのように見えます。
　しかし、実際の不動産投資では物件選びより先に銀行選びを行い、投資を行うのが効果的です。単純に先に銀行の当てをつけておかないとお目当ての物件を見つけても融資の審査が通らないってことが起きるのもあります。
　本題としては不動産投資・融資では、銀行の”借りる順番”が大事だということです。A銀行では自社の残債しか見ず、B銀行では残債全体を見るとなればB銀行→A銀行という順番で借りたほうがより多くのお金を借りることができます。また、自分の属性がこの銀行ではどのように評価されるか、この銀行は物件をどういうふうに評価するかそれを知ってから物件選びに入ることで実際の購入に至るまでスムーズに運ぶことができます
　このように、融資はどの銀行から借り入れていくかという順番により、どれだけ自分の借入金額を増やせるかということに影響するため、物件選びより先に銀行選びから始めましょう。

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K％(ローン定数)とは

K%(ローン定数)とは、「ローン残高に対する年間返済額の割合」を示す指標です。
このK%(ローン定数)を見ることで、「資金調達のコスト」が試算できます。

【K%＝「ローン年間返済額÷ローン残高×100」】
例：ローン年間返済額100万円　ローン残高2000万円
　　K%=5%

※K%は、金利が上がると高くなり、下がると低くなります。また、元本返済額も関係してくるので、長期ローンの場合は、年間返済額が下がり、K%は低くなります。

また、元本を含む年間総返済額が、ローン残高に対してどれだけの割合になるかを試算すれば、金利だけでなく返済期間も含めた融資条件を総合的に比較できます。

つまり、調達コストを数値化すれば借入金のレバレッジが健全か非健全かを判断できるわけです。

実質的な投資収益であるNOI（償却前営業利益）率が資金調達コストのK%を上回っていれば、レバレッジが健全であり、逆にK%がNOI率を上回っている場合はレバレッジが非健全であり、その物件は投資非適格ということです。

銀行も物件のK%を融資審査の参考指標にしているといわれており、銀行対策をする上でも投資家にとっては重要指標の1つとなります。

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今流行りの戸建投資とは？？

昨今、築年数が経過している「ボロ戸建て」をリフォームし、賃貸として貸し出す「戸建投資」が流行しております。数百万円で投資ができるような比較的安価な物件が多く、区分マンションや一般的な共同住宅と比べて高利回り案件が非常に多いように思えます。
但し、投資初心者の方が一棟目が戸建投資という選択肢はあまりおススメしません。

理由として、まず手間が非常に多いという観点。外装内装・設備関係で修繕を要するところが多い且つリフォーム・リノベーションの専門的な知識もないため詳しい費用感が中々つかめにくいと思います。特にサラリーマンの方は物件を維持管理していくとなると、日中の仕事の支障をきたす可能性もあるのです。

2点目としてそもそもの賃貸需要の見極めです。区分マンション同様に部屋が1部屋しかなく損益分岐の考え方ができない手法です。入居率が0か100になります。入居がつけば賃料収益が入り、いつまでも入居がつかないと収入はゼロ。管理費や毎年発生する固定資産税や都市計画税と毎月のランニングコストの出費のみになってしまい、非常にリスクです。

以上より初心者の方は戸建て投資ではなく、健全な新築築浅アパート・マンションから不動産投資を始めることを推奨いたします。

不動産投資を学びたいならこちら！！
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建物メンテナンスは〇種類ある

賃貸経営において、建物維持のためにはメンテナンスが重要です。
どのようなメンテナンス方法があるのでしょうか。

建物メンテナンスには3種類あります。

①予防メンテ････先周りして行うメンテナンス
例）屋上予防等

②矯正メンテ････発生してしまったことに対して行うメンテナンス
例）水漏れの場合等

③繰り延べメンテ････今はやらないというメンテナンス
例）そろそろ屋上防水をやった方がいいけれど、来年売却するからやめておく等

費用を最小限に抑えるには、それぞれをどのようにして判断して実行するかが重要です。

例えば、水漏れや夏場のエアコンの故障の場合、一刻も早い対応が必要です。救急サービスは基本的に工事費が割高です。
割安にするには、予防メンテとして行うべきです。夏の前にエアコンの交換やその他工事を実行・見積もることでトラブルが起こりにくくもなります。

また、出口を考えた上で、メンテナンスをしたことで高く売れるのかに注目して繰り延べメンテを行うことが重要です。
さらに、古い物件を解体して土地として販売するのであれば、あえてメンテナンスをやらないと判断する。これも繰り延べメンテです。

不動産投資をもっと知りたいという方は下記URLをクリックしてください。
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～不動産投資における「イールドギャップ」とは～

「イールドギャップ(%)」とは、「投資物件の実質利回りと借入金利との差」です。

【実質利回り(％)＝(年間家賃収入－年間コスト)÷(税込物件価格＋購入時コスト)×100】

例：物件価格1億円　年間実質家賃収入(家賃から経費を差し引いたもの)700万円
＝実質利回り7％
金融機関の借入金利3％
イールドギャップ=7％－3％＝4％

不動産投資において「イールドギャップ」が重要視される理由は、「レバレッジ効果の大きさを簡単に判断できる」からです。
※レバレッジ効果については、別の記事で詳しくご紹介しております。

以上のことから、「イールドギャップ」が大きければ大きいほど、「レバレッジ効果が大きい=融資を受けて効率的に投資を行っている」ことが分かります。

また、実際に投資物件を検討する際には、
・イールドギャップで大まかな投資効率を判断し、イールドギャップの大きい物件に絞る。
・その物件で得られるキャッシュフローの大きさを確認する。
など、あくまで投資判断の1つの指標として活用するようにしていきましょう。

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# DARESの魅力について

弊社の新築1棟マンションシリーズDARES
[https://daimlar.jp/service/dares/](https://daimlar.jp/service/dares/)
の魅力、その中でも出口の作りやすさについて書きたいと思います。

DARESは、新築1棟でかつメインがRC、重量鉄骨造になります。
そのため、RCであれば47年、重量鉄骨であれば34年の耐用年数があります。
また、新築ですので購入後10年保有してもそれぞれ37年、24年の耐用年数が残り、十分に次の購入者がローンを組んで買うことができます。

表面上の利回りだけを見て、中古RC造や木造のアパートを買うと、保有後に耐用年数が残らず、次の購入者がローンを組めず、出口(買い手)が見つからないということになりかねません。

DARESであれば、目先の計算ではなく出口までのしっかりとしたシミュレーションにのっとり、物件を買い替えていくことで保有資産を増やす、という投資戦略にピッタリです。

もし興味が湧きましたら、DARESのページよりお問い合わせください。
[ https://daimlar.jp/service/dares/ ]

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DAIMLAR FUND 007 阪東橋一棟マンション 本日募集開始！

◆　007 阪東橋一棟マンション ファンド概要
詳細はこちら　→　https://daimlar.info/

案件名　：　007 阪東橋一棟マンション
運用期間：　90日間
利回り　：　10.0% （年利）
募集総額：　¥32,550,000　（運用総額 4650万円）
優先劣後：　7：3　（投資家優先：弊社劣後）

最低投資額：　1万円
上限投資額：100万円

申込方式：　抽選方式

募集開始日：2022年 4月 5日 19:00
募集終了日：2022年 4月13日 10:00
出資期日　：2022年 4月17日
運用開始日：2022年 4月18日
運用終了日：2022年 7月16日
償還予定日：2022年 7月25日

お申込みはこちら　→　https://daimlar.info/

◆　ファンド内容

　株式会社ダイムラー・コーポレーションの高利回り新築マンションシリーズである「DARES 阪東橋」の土地取得にかかる資金をファンドで募集致します。
　本プロジェクトの資金で弊社が土地を購入し、建物の企画を行います。その後、建築プラン付きで売却する予定です。

◆　DARESについて
　　https://daimlar.jp/service/dares/

　不動産投資コンサルティング会社として創業15年を迎えた、株式会社ダイムラー・コーポレーションが収益性を追求し、コストパフォーマンスに優れたプランニングを行っています。
　DARESは、相場の1.0%～1.5%高い利回りを有しており、新築一棟マンションで不動産投資を安定的に始めたい方にオススメの商品です。

ダイムラー・コーポレーション

不動産投資における「レバレッジ効果とは？」
【不動産投資はレバレッジで増やせる！】
投資にご興味のある方なら、この言葉を1度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。実際に不動産投資においてこのレバレッジ効果を活用することで同じ予算内でもより多くの収益を上げることが可能です。
ここではレバレッジ効果とは、どういう意味なのかをお伝えします。
まず、「レバレッジ」を説明する際に「てこの原理」に例えて説明することが多いです。てこを用いると、自力では動かすことのできない大きなものや重たいものでも動かすことが可能になります。
つまり「小さい力(資金)でより大きなものを動かす(投資効果)」、これが「レバレッジ効果」です。
これを不動産に応用すると「少ない自己資金+銀行からの融資」となり、当初の自己資金だけでは実現する事の出来ない投資効果を得ることができます。
例えば、自己資金1,000万円で不動産投資を始めるとします。
レバレッジを効かせない場合、借入を行わず自己資金1000万円になるので1,000万円の物件を購入します。
この物件の利回りが10%であれば年間家賃収入は、

年間家賃収入＝　1,000万円　×　10%　＝100万円

100万円となります。（実際には修繕費など経費も発生しますが、ここでは考慮しません）
一方、レバレッジを効かせる場合は、自己資金1,000万円+銀行からお金を借りて5,000万円の物件を購入することにします。※借入金4000万円は仮定です。
この物件が同様の利回り10%の場合、年間家賃収入は、

年間家賃収入＝　5,000万円　×　10%　＝500万円

利益は500万円です。しかし、銀行からお金を借りる際は利息支払いがあるので、今回は金利3%で4,000万円の借入を行っているとすると、利息(初年度概算)は、

利息＝　4,000万円　×　3%　＝120万円

利息(初年度概算)は120万円となります。
この利息を差し引くと、実質の年間収入は、

実質年間収入＝500万円　－　120万円　＝380万円

年間収入は380万円となります。
よって、年間の収入は、
レバレッジを効かせない場合 100万円、レバレッジを効かせる場合 380万円となります。
レバレッジ効果は、利回りと金利の差（イールドギャップ）によって生まれるものです。そのため、物件選び（高い利回り）や融資条件（金利、融資期間）の設定、そしてその先にあるキャッシュフローが出るのかどうかが重要です。
この様にレバレッジを上手く活用することで少ない自己資金でより大きなリターンを得ることが可能になります。
不動産投資をもっと知りたいという方は是非、下記URLをクリックしてください！！

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不動産投資の嘘 - 業界の嘘から本当の知識が見えてくる

機会損失なく、入居付するためには適切な家賃設定が重要です。

購入検討している地域はどの程度の家賃が見込めるのか。

実際に自らが現地に行き、地場の不動産会社とコンタクトという足を使ってリサーチするパターン。今ネットが主流ということもあり、ポータルサイトに掲載されている物件と見比べてリサーチするパターン。様々な方法使いながら判断していくかと思います。

しかし、それだけで満足していては油断大敵です。
・『入居付けはできたけど、数年後退去時に家賃がガクンと下がってしまったら？』
・『数年後、、、家賃が下がりすぎて購入時に想定していた収入と全然違う。。』
様々な要素はありますが、当初の家賃でいつまでも入居付けができるものではありません。
不動産経営は、長期的な資産運用であり鳥の目（マクロ的視点）で判断する必要があります。
家賃下落リスクをあらかじめ想定し、変化に順応できるようにリサーチしていくことも重要なのです。
正直、不動産経営が中・長期的な運用となるのでスパンが長く市況によって変化するため正確に数字に落とし込みにくいところではあります。
そのため、常に今の市況を軸として、良い場合と悪い場合と2つ想定しながら、シミュレーションを通して収支計画をたてることが大切なのです。
詳しい調べ方はこちら下記のURLまで！！
https://daimlar.net/

弊社は、
・CPM（不動産経営管理士）
・CCIM（米国認定不動産投資顧問） を取得
独自のシミュレーションを通じて、
お客様の資産形成サポート・リスクを管理できるようにご提案をしております。
他社案件の場合でも、ぜひ一度ご相談ください。

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【投資家向け】不動産特定共同事業とは？

不動産投資クラウドファンディングには大きく分けて2種類あります。
①金融商品取引業
②不動産特定共同事業

「お金を預けて、一定期間後に利息付きで返ってくる」という点では同じですが、中身は違います。

金融商品取引業（ソーシャルレンディング）は、ファンドを組成する会社と、実際に不動産を保有する不動産会社が分かれています。不動産会社は「こういう不動産を運用したい」という計画を立て、ファンド会社に依頼します。ファンド会社は、投資家から資金を集め、不動産会社に貸付けます。ファンド会社が間に入ることで手数料が事業全体に付加されることになりますが、投資家にとってはファンド会社の審査も一つの信用になるでしょう。

不動産特定共同事業（クラウドファンディング）は、ファンドを組成する会社と、実際に不動産を保有する不動産会社が同じです。（第1号事業者）不動産会社が「こういう不動産を運用したい」をという計画を立て、直接投資家に募集を行います。不動産会社と投資家の直接契約になるため、中間業者が手数料を抜くことはないのがメリットです。しかし、ファンドごとにファンド会社のように審査を行うものが無いため、投資家は直接その不動産会社を信用することになります。

見た目は似ていますが、中身は「ファンド会社が主体」なのか「不動産会社が主体」なのかで違うということです。
これだけで「どちらの方が優れているか」とは言えませんが、利回りの違いやリスクの違いなどの検討にお役立てください。

DAIMLAR FUND は 小規模不動産特定共同事業者として不動産投資クラウドファンディングを運営しています。
https://daimlar.info/

「借金をして、不動産を買う。家賃でローンを完済すれば、その後は年金代わりになる。」という話は今もよく聞かれます。しかし、不動産投資にしっかりと向き合うならば基本的にその考えは誤りということになります。なぜなら、投資というのはいくら投資して、いくらリターンを得られるかというので考えるのが基本です。不動産であれば、初期投資か
ら年次のキャッシュフロー、そして最後の売却時の損益をまとめて計算し、いくら得/損したかを計算するのが筋なのです。冒頭の話は、出口（最後の売却時の損益）の考えが完全に抜けてしまっています。ついでにいうと、建物が老朽化するにつれて発生する修繕費などのことも計算外になっているように感じます。
　家賃でローンを完済後、年金代わりに家賃収入を得る。確かに始めの数年、よくて十数年はその通りにいくかもしれません。ただし、建物は老朽化にしたがって手がかかるようになるし、入居率も下がり賃料も下がっていきます。そして最後には、古くなった建物が残り解体するには大きな費用がかかります（木造であれば比較的安いですが）。
　不動産投資は、決して「年金代わり」とか「ほったらかしで」行うものではありません。自分の不動産の状況と市況を見極め、売却の時期を逃さないようにしていくものです。このように不動産投資は常に出口（売却時）を常に意識しましょう。

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不動産投資の嘘 - 業界の嘘から本当の知識が見えてくる

不動産投資における「損益分岐点(BER:Break Even Ratio)」とは。

・「損益分岐点(BER:Break Even Ratio)」とは、利益と損失が等しくなり、営業利益のボーダーラインとなる売上金額を指します。主に事業経営や投資の世界で使われており、BE％とも呼びます。

事業経営や投資では、初期投資(設備費、諸費用、税金など)や維持していく為のランニングコスト(修繕費など)がかかり、この費用を継続して得られる収益(キャッシュフロー)から払い続けます。

その収益の累計額が、初期投資とその時点までのランニングコストの合計額に追いつく時点を「損益分岐点(BER:Break Even Ratio)」と呼びます。つまり、事業経営や投資では損益分岐点以上になることが大前提であり、それ以上が実際の利益となります。

・不動産投資の場合は、入居率の面から損益分岐点を考えます。キャッシュフロー上(税抜)の損益分岐点は、次の計算式で得られます。

【入居率の損益分岐点＝(年間運営費＋年間返済額)÷入居率100％時の家賃収入】

※運営費には、管理会社への管理委託料や修繕費、入居者入れ替えに伴う原状復帰費、ローン返済の利息など様々なものが含まれます。年間返済額は、金融機関からのローン返済額です。

例:次のような条件の物件では66.7％が損益分岐点となります。

「年間運営費 100万円　年間返済額 300万円　入居率100％時の家賃収入 600万円」

【(100万円＋300万円)÷600万円＝66.67％】

つまり、入居率が66.67％より高ければキャッシュフロー上、黒字となります。10室あった場合、3部屋までの空室なら耐えられるということです。

※入居率100％時の家賃収入は、建物が古くなるにしたがって下がっていきます。それを加味して算出することが重要です。

・マンション・不動産投資においては、損益分岐点という視点が非常に重要です。入居率100％を前提に収益を計算していたために、利益が確保できず焦る人も少なくありません。

融資の返済期間が長ければ年間返済額が抑えられるので、入居率の損益分岐点が下げられます。余裕を持って運営できるよう返済期間はできるだけ長く設定し、現金を手元に蓄積していきましょう。運営実績と返済実績が銀行からの信用に繋がり、次の融資を受けて規模を拡大する際の足がかりとなります。

これから不動産投資を始める方や既に始められている方も是非、「損益分岐点(BER:Break Even Ratio)」を意識してみてくださいね！

もっと詳しくと思った方は是非、下記のURLをご参照ください！

https://daimlar.net/

不動産投資の嘘 - 業界の嘘から本当の知識が見えてくる 不動産投資の嘘,不動産投資,投資,資産運用,失敗,成功

BLITZ ファンドポータル を2022/3/20にオープン。不動産特定共同事業者が主体となって制作した不動産特定共同事業型専用クラウドファンディングポータルサイト
https://blitz-fundportal.jp/

PRTIMES
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000009.000067971.html

ダイムラー・コーポレーション

これから不動産投資を始めようと新規で賃貸経営を考えている方、既に物件をお持ちで新しく買い進めていく方必見！
物件を購入前に必ず調べておくべきこと、それは周辺家賃相場です。
適正な家賃相場を知ることは、後で自分が後悔するリスクを防ぐためにも最も重要なポイントです。
賃貸経営は、基本家賃収入で形成されるビジネスですから、崩壊すれば事業として成り立ちません。
不動産業者が家賃相場を調べる場合には、
・所在地近傍の管理会社等にヒアリング
・REINS（不動産業者間でのポータルサイト）で成約事例を検索
などの方法で「実態に即したデータ」を集めることが重要です。
しかし、一般の方がそういった情報に踏み込むのは中々難しいのは当然です。
但しスマホさえあれば簡単に調べられる方法があるのです。
それは、SUUMO・HOMES等サイトを利用して「掲載されている物件の家賃」から実際の家賃相場を想定する方法です。
ではどのようなリサーチの仕方なのか。
詳しくは、下記のURLまで！！
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弊社は、
・CPM（不動産経営管理士）
・CCIM（米国認定不動産投資顧問） を取得
独自のシミュレーションを通じて、
お客様の資産形成サポート・リスクを管理できるようにご紹介しております。
他社案件の場合でも、ぜひ一度ご相談ください。
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ダイムラー・コーポレーション 株式会社ダイムラー・コーポレーションは不動産投資専門の総合コンサルタントです。購入から管理・売却まで一貫したサービスによって、お客様の不動産投資が成功するようサポートしています。

不動産投資型クラウドファンディング DAIMLAR FUND

不動産投資クラウドファンディングは「利回り」が高い！？投資において重要な「利回り」と「期間」の関係とは

近年急激に伸びている「不動産投資クラウドファンディング」は、高利回りでその実現性も他の投資（株式投信など）に比べて高いことを前回お伝え致しました。

では、一番大事な「実際のところいくらお金が儲かるのか？」について解説します。

重要なのは「利回り」と「期間」です。

配当金は次の式で計算されます。

（投資するお金）×（利回り）×（運用期間）/ （12ヶ月）＝（配当利益）

例えば、
投資額：100万円
利回り：10%
運用期間：3ヶ月
の場合

100万円　×　10%　×　3ヶ月 / 12ヶ月　＝　25,000円

3ヶ月で2万5千円増えるならば、結構いい投資ですよね？

ただ、実際にはここから「所得税」が引かれますので、

25,000円　×　20.42%　＝　5,105円（所得税）

が引かれます。

なので、実際に口座に振り込まれるお金は

25,000円　-　5,105円　＝　19,895円（手元に残るお金）

となります。

この「所得税」は法律で定められており、振込の時に自動的に引かれます。
ちょっと減ってしまって残念かもしれませんが、それでも「19,895円」増えるならば、良い投資といえそうではないでしょうか？

まとめると、不動産投資クラウドファンディングでは「利回り」と「期間」がこのように計算されることがわかりました！

不動産投資クラウドファンディングを比べる際にはぜひ参考にしてくださいね！

【高利回りの不動産投資クラウドファンディング】
DAIMLAR　FUND
https://daimlar.info

不動産投資型クラウドファンディング DAIMLAR FUND 不動産投資顧問のダイムラー・コーポレーションが運営するDAIMLAR FUND！不動産投資を手軽に体験できるクラウドファンディングで投資を始めよう！

不動産には「4つの価格」がある！？

不動産投資家として物件選別する際に、最も気になることの1つが「この物件自体の価値と購入価格は合っているのだろうか？」ということだと思います。

また、自分の想定よりも高かったり、安かったりした場合は、「この物件は、なぜこの価格なのか？」という疑問が頭に浮かぶのではないかと思います。

この物件を選別する際に「なぜこの価格なのか」、「物件の査定額がどのような基準から出されたのか」と疑問を持つ事は不動産投資家として重要です。そして疑問を解消する為に、「物件価格の基になる基準は何か」を理解することは更に重要な事です。

・不動産価格には、標準となる価格がいくつかありますので、土地価格の種類について見ていきましょう。

まず皆さんは、「一物四価」という言葉を知っていますか？
「一物四価」とは(固定資産税評価額、相続税路線価、公示価格、実勢価格)の4つを指します(基準地価を含めて「五価」と言われる事もあります)。この「一物四価」にはそれぞれ目的や役割が異なりますので、4つの価格の意味や違いは理解しておきましょう。

4つの価格を簡単に下記の図にまとめてみました。

（添付上画像）

また、固定資産税路線価(固定資産税評価額)、相続税路線価、公示価格、実勢価格の価格水準をイメージすると下図のようになります。

（添付下画像）

※相続税評価額は公示価格の約8割、固定資産税評価額は公示価格の約7割とされています。また、公示価格は、土地に対する課税額を決めることや土地の売買価格の目安としての指標となり、実勢価格とは、土地を売買する際に実際に取引が成立した価格のこと、所謂「時価」ということができます。

このように、不動産には複数の価格が存在しています。実際の不動産の売買、取引を行う場合は、実勢価格が取引価格に最も近い価格ですが、厳密な実勢価格を事前に算出するのは、取引条件等にも左右するため極めて困難です。

路線価や公示価格などの公的機関が定めた価格をそのまま使うことはできなくはありませんが、一時期の地価の動きに惑わされることがないように、これらの価格を参考にしながら、適正な取引価格をシミュレーションすることは大切です。

※固定資産税路線価(固定資産税評価額)は、土地を取得した際の固定資産税や都市計画税などの税金の基準になりますので、キャッシュフローをシミュレーションする際には必ず参照するようにしましょう。

※相続税路線価は、相続や贈与を受ける際の相続税、贈与税の基準価格ですので、相続や贈与された土地を活用して投資を行う場合には、おおよその相続税や贈与税をあらかじめ把握することで、税金の申告や不動産を担保にした借入を行う場合の担保評価を計算する際にも役に立ちます。

この４つの価格「一物四価」は、使用する場面を踏まえながら、使い分ける様にしていきましょう。

もっと詳しく不動産投資の知識を取り入れたい！

そう思った方は、是非弊社サイトをご参照ください！！

https://daimlar.net/

【不動産投資の2種類の利回りを解説！】
昨今、少額から始めることができる投資商品も増え、
国も積極的に推奨しているNISA制度（少額投資非課税制度）を用いて
投資信託やETF（上場投資信託）等に投資している方も多いのではないでしょうか!?
また不動産業界においても平成29年の法改正よりインターネットを通じて、
少額で不動産を購入し運用することができる不動産投資クラウドファンディングが大盛況です。
事業者が公開している物件に投資を行い、事業者が不動産を運用。
生み出すことができた利益を償還してくれる制度になります。
＊投資ですので元本割れリスクはございます。
上記商品限らず投資関係に触れている方はご存知かと思いますが、様々な投資指標がございます。
例えば株式投資では、
株式を購入する前に投資先企業の業績や資産状況や現在の株価等分析し、
その株式が割安なのか割高なのか。購入するか否かを判断されるかと思います。
不動産投資も同様に複数指標というものがあり、
第一に確認すべき「利回り」について詳しくご紹介！
まず一般的な「利回り」というものは正しくは「表面利回り」というものです。
定義として、投資した金額に対してのどれくらい収益がでているのかの割合になります。
例えば、物件価格10,000万円 年間家賃収入800万円であれば利回り8％となります。
非常にシンプルな計算方法になるかと思います。
収益物件のポータルサイトや不動産会社から紹介を受けた物件概要書には
表面利回りで記載されていることがほとんどです。
当然販売価格が下がれば利回りは高くなりますし、販売価格が上がれば当然利回りは下がります。
数値が高ければ大変魅力的な物件だと思われがちですが、この数字だけで購入意思を固めてはいけません。
不動産投資は言い換えると不動産賃貸事業であり、
事業者だからこそ当然収入に対して、費用・経費もどの程度発生するのかも
把握しなければなりません。
全ての費用も踏まえて算出したパーセンテージが以下の「実質利回り」というものです。
こちらは購入時諸費用と運営費やランニングコストも考慮した収益の割合です。
例えば上記表面利回り時の例を用いて物件価格10,000万円 年間家賃収入800万円の物件に
運営費・ランニングコストが100万円・購入時諸費用が7％発生したとします。
計算すると利回り6.54％となります。
表面利回り8.00％と数値に乖離があることがわかります。
今回は基本利回り2種類とその計算方法をご紹介しました。
利回りは不動産投資のおいて重要な指標ではありますが、
実質の利回りで判断することが重要なんです。
弊社では、収入から運営費・ランニングコストまで全てを勘案した、
収支シミュレーション・売却シミュレーションをご提供させていただいております。
期間中のシミュレーション結果を反映して、一年間でどのくらいのキャッシュフローが見込めるのか。
何年後を目安に売却すれば最も投資効果が高くなるか分析することができます。
他社案件の場合でも、是非一度ご相談くださいませ。

https://daimlar.jp/inquiry/

不動産投資では「出口戦略」が重要です。

よく、「この物件はいくらでお買い得です。」「この物件は〇％の高利回りです。」という謳い文句がありますが、実際に不動産を購入するときには、その不動産を売却した時に結果的にいくら儲かるのかというのを計算しないといけません。この時用いるのがROI（投資収益率）です。ROIとは、投資した金額あたりいくら儲かるのかを%で表示するもので100%であればトントン、200%では2倍に儲かるということになります（売上ー売上原価ー投資額）÷ 投資額×100　%）。

先ほど申し上げた「この物件は〇％の高利回りです。」という謳い文句はこのROIではなく、キャッシュフローを重視したキャッチコピーになります。たしかに分かりやすく、何もしないでもお金が入ってくるというイメージがしやすいので惹かれてしまいます。しかし、しっかりと出口戦略を立て、ROIを予測して投資を行わないとよくよく計算してみたらトータルで損をしていたということになりかねません。大事なのは一時（ピーク時）のインカムゲインではなく、キャピタルゲインも含めた総合的な損得の計算、ROIです。

また出口戦略を考えるうえでもう一つ重要なのが、「次の人が買うためのローンを組めるか」という視点です。

基本的に銀行というのは法定耐用年数に応じてローンの期間を設定します。木造であれば法定耐用年数が22年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。売却時の築年数・何造かに応じて次に購入する方が何年のローンを組めるかが決まります。例えば、鉄筋コンクリート造の築12年の物件であれば、10年保有して築22年になったとしてもまだ法定耐用年数が25年あり次に購入する方が約25年の期間、ローンを十分に組むことができます。

このように、次に買う人がしっかりとローンを組んで購入することができるか？をしっかりと計算しないといざ売却となって買い手が見つからないということになりかねません。ですから、不動産投資では出口(売却時)のことを見据えて物件の購入をしないといけないのです。

では実際のファンド事例をご紹介します。

DAIMLAR FUND（https://daimlar.info/）
005 相模原氷川町一棟新築マンション
ファンド総額 2000万円
募集額　1400万円
利回り 年利10.0%
期間 3ヶ月

→このファンドに 100万円 投資すると・・・？
3ヶ月後　→　1,025,000円　！
たった3ヶ月で25,000円増えて戻ってきます！
※この利益から所得税が源泉徴収され、税引き後の金額が振り込まれます。

3ヶ月で25,000円増えるなんて怪しい・・・？
　「簡単にお金が増える」と思うと怪しいかもしれません。ですが、不動産投資クラウドファンディングの仕組みがわかれば「当たり前のこと」だと納得できます。

【不動産投資クラウドファンディングの仕組み】
①不動産会社が不動産を購入・修繕・販売する計画を立てる
②不動産会社が投資家から「不動産の購入・修繕の資金」を集める
③投資家が投資する
④不動産会社が計画に基づいて不動産を購入・修繕・売却する
⑤期間中は家賃収入、期間後の売却利益を一部投資家に配当金として返す

という流れです。
これは普通の不動産会社がよく行う不動産事業で、不動産会社はこの利益で生活しています。
不動産会社が事業を計画するとき、利益が販売価格の10%～15%程度になるような計画をたてるのが一般的です。
そのうち、投資家への配当利益は2%～5%程度になるので、不動産会社としては、少し利益が減りますが、それ以上に購入資金を集められるほうがメリットになることがあります。

つまり、この不動産投資クラウドファンディングは、「長年不動産会社が当たり前にやってきた事業の、利益を一部投資家に還元するだけ」なので、リスクの高い新しいことを始めようというわけではないのです。

「絶対に勝てるFX投資法」や「儲かる株式投資ツール」といった詐欺っぽい事業とは全く違い、ごく普通の当たり前の事業を行うだけなのです。

不動産会社も長年こういった事業をやっていますから、リスクになりそうな不動産をよく知っていて、「自社で行う事業のうち、安全性が高そうなもの」をファンドにしています。

そもそもなぜ今、不動産投資クラウドファンディングが盛り上がっているかというと、国土交通省が主体となって、地方創生や不動産流通推進を目的に、最近法律を改正したという背景があります。

不動産会社はもともと、国土交通省の方針に従って不動産取引をしているので、「国が始めた事業に参加しよう！」という雰囲気が広まり、不動産投資クラウドファンディングを始める不動産会社が増えているのです。

ただ、「どんな不動産会社でもクラウドファンディングできる」というわけではありません。

不動産投資クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」という法律で定められた許可登録を受けた会社しか行うことができません。
不動産会社の財務状況や、不動産の運用に詳しい資格者がいるか厳しくチェックしており、審査に半年から1年以上かけています。

不動産特定共同事業の件数は年々増加傾向にあり、国交省の発表では、平成25年度から令和2年度にかけて件数が約7倍にも増えています。

（画像添付）

※引用：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001416203.pdf）

つまり、不動産投資クラウドファンディングは、「国土交通省が主体となって、不動産流通を活性化させるために、厳しいチェックをクリアした不動産会社だけができる」ということです。

不動産投資クラウドファンディングを始めてみようかな？

そう思った方は、ぜひDAIMLAR FUNDにご登録ください！

https://daimlar.info/

3ヶ月で2.5万円増える!?それって詐欺じゃない？不動産投資クラウドファンディングが株式投資やFXよりも安定して稼げるワケ

皆さん、「不動産投資クラウドファンディング」はご存知ですか？
その名の通り、クラウドファンディング形式で投資家が集まって不動産投資をすることです。
不動産投資クラウドファンディングは、株式投資やFXよりも安定している投資として今急激に人気を集めています。

不動産投資クラウドファンディングが注目されているのは次のポイントです
①　投資申込をして投資額を振り込むだけ　だから　簡単
②　株式や為替の変動を受けにくい　から　安定的
③　複数の投資家で集まって投資をする　から　少額から始められる

それぞれのポイントを解説していきますね
①　投資申込をして投資額を振り込むだけ　だから　簡単
　不動産投資クラウドファンディングは、会員登録をしたあと、投資したいファンドを選び、投資金を振り込むだけ。あとは期間終了まで待つだけで何もすることはありません。
　株式相場や為替相場を気にする必要もなく、一定期間後に配当金を受け取れるのが不動産投資クラウドファンディングの特徴です。

②　株式や為替の変動を受けにくい　から　安定的
　不動産の運用利益は主に「家賃収入」から得られます。株式や為替の相場は毎日毎秒変化しますが、家賃はそうそう変動しません。入居者がいる間は安定的に収入を得られるため、投資家への配当も比較的安定しているのが特徴です。

③　複数の投資家で集まって投資をする　から　少額から始められる
　不動産投資は一人でするには十分な自己資金や融資審査など、いくつかのハードルがあります。不動産投資クラウドファンディングは、投資家が集まって、少しずつお金を出し合って不動産を購入するため、一人あたり1万円～始められます。

これが不動産投資クラウドファンディングが注目されている理由です。

では実際のファンド事例をご紹介します。

DAIMLAR FUND（https://daimlar.info/）
005 相模原氷川町一棟新築マンション
ファンド総額 2000万円
募集額　1400万円
利回り 年利10.0%
期間 3ヶ月

→このファンドに 100万円 投資すると・・・？
3ヶ月後　→　1,025,000円　！
たった3ヶ月で25,000円増えて戻ってきます！
※この利益から所得税が源泉徴収され、税引き後の金額が振り込まれます。

3ヶ月で25,000円増えるなんて怪しい・・・？
　「簡単にお金が増える」と思うと怪しいかもしれません。ですが、不動産投資クラウドファンディングの仕組みがわかれば「当たり前のこと」だと納得できます。

【不動産投資クラウドファンディングの仕組み】
①不動産会社が不動産を購入・修繕・販売する計画を立てる
②不動産会社が投資家から「不動産の購入・修繕の資金」を集める
③投資家が投資する
④不動産会社が計画に基づいて不動産を購入・修繕・売却する
⑤期間中は家賃収入、期間後の売却利益を一部投資家に配当金として返す

という流れです。
これは普通の不動産会社がよく行う不動産事業で、不動産会社はこの利益で生活しています。
不動産会社が事業を計画するとき、利益が販売価格の10%～15%程度になるような計画をたてるのが一般的です。
そのうち、投資家への配当利益は2%～5%程度になるので、不動産会社としては、少し利益が減りますが、それ以上に購入資金を集められるほうがメリットになることがあります。

つまり、この不動産投資クラウドファンディングは、「長年不動産会社が当たり前にやってきた事業の、利益を一部投資家に還元するだけ」なので、リスクの高い新しいことを始めようというわけではないのです。

「絶対に勝てるFX投資法」や「儲かる株式投資ツール」といった詐欺っぽい事業とは全く違い、ごく普通の当たり前の事業を行うだけなのです。

不動産会社も長年こういった事業をやっていますから、リスクになりそうな不動産をよく知っていて、「自社で行う事業のうち、安全性が高そうなもの」をファンドにしています。

そもそもなぜ今、不動産投資クラウドファンディングが盛り上がっているかというと、国土交通省が主体となって、地方創生や不動産流通推進を目的に、最近法律を改正したという背景があります。

不動産会社はもともと、国土交通省の方針に従って不動産取引をしているので、「国が始めた事業に参加しよう！」という雰囲気が広まり、不動産投資クラウドファンディングを始める不動産会社が増えているのです。

ただ、「どんな不動産会社でもクラウドファンディングできる」というわけではありません。

不動産投資クラウドファンディングは、「不動産特定共同事業法」という法律で定められた許可登録を受けた会社しか行うことができません。
不動産会社の財務状況や、不動産の運用に詳しい資格者がいるか厳しくチェックしており、審査に半年から1年以上かけています。

不動産特定共同事業の件数は年々増加傾向にあり、国交省の発表では、平成25年度から令和2年度にかけて件数が約7倍にも増えています。

（添付画像参照）
※引用：国土交通省「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001416203.pdf）

つまり、不動産投資クラウドファンディングは、「国土交通省が主体となって、不動産流通を活性化させるために、厳しいチェックをクリアした不動産会社だけができる」ということです。

不動産投資クラウドファンディングを始めてみようかな？

そう思った方は、ぜひDAIMLAR FUNDにご登録ください！

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DAIMLAR FUND「003 プールヴィラ勝浦」募集開始のお知らせ

DAIMLAR FUND「003 プールヴィラ勝浦」募集開始のお知らせ 株式会社ダイムラー・コーポレーションのプレスリリース（2021年10月3日 12時12分）DAIMLAR FUND[003 プールヴィラ勝浦]募集開始のお知らせ