川崎不動産法研究会 不動産法セミナー

川崎不動産法研究会 不動産法セミナー

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事務所ウェブサイトを更新しました。

「鉄道高架下の土地の賃貸借契約に借地法が適用されるか」

過去に何度か、類似するケースのご相談を受けたことがあります。こうした事例は検討すべき個別事情も多く、30分の法律相談では回答できないことも多いため、時間を取って顧問弁護士に相談していただくのが良いかと思います。
「水害リスクの説明義務化」
川崎市内では、多くの地域で影響がありそうですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/c3a87d1e6280b9e7ccd868593f6c9e3d734f1b38
 弁護士の澄川です。事務所のウェブサイトに,不動産に関する裁判例紹介の記事を掲載しました。建物賃貸借契約を解約する際の「正当事由」に関する裁判例です。不動産に関わる業務をされている方は是非ご覧ください。
http://www.sumikawa.net/jpn/?p=1276
 弁護士の澄川です。判例時報2247号に,売主の本人確認義務を怠ったとして司法書士が損害賠償の支払を命じられた事例が掲載されています(東京地方裁判所平成26年11月17日判決)。

 この事件では,司法書士が,売主が提出した運転免許証や印鑑登録証明書が客観的に明らかにおかしいのに(インクのにじみ,印字のずれなど),これらが偽造であることを看過してしまいました。

 そこから簡単に想像できるように,この「売主」は実は所有者本人ではありませんでした。しかし,買主は,司法書士が本人確認をしたということで信用して,代金の支払いまでしてしまいました。そして,支払が済んだ後に,法務局で偽造が発覚しました。この時点で,真の氏名も分からない「売主」はどこかに逃亡してしまい,買主は代金を返してもらうこともできなくなってしまいました。

 不動産取引においては,通常は,こういうことが起きないように,慎重に取引が行われます。買主も,直接の契約当事者として,相手の信用性について十分な調査をしなくてはいけません。この事件では,原告である買主自身も十分な調査をしなかったということで,司法書士に対する損害賠償請求は7割減額されました。この結果,損害額3500万円余りのうち,3割にあたる1050万円余りについて,司法書士の損害賠償責任が認められています。

 司法書士も1000万円を超える損害賠償をしなくてはならず大変ですが,買主としても,残りの2500万円は丸損です(仮に後日詐欺師が捕まっても,お金は残っていないことがほとんどです)。不動産取引は,多少時間がかかっても全当事者が気をつけて慎重に進めなくてはいけない,という教訓となる事例かと思います。
 弁護士の澄川です。判例雑誌に掲載されていた裁判例を紹介します。

東京地方裁判所 平成26年3月26日判決(判例時報2243号56頁)

 宅建業者の調査説明義務違反について損害賠償義務が認められた裁判例です。

 この裁判では,一般論として,宅建業者は宅建業法35条に列挙された事項に限らず,売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し,かつ,当該事実の有無を知った場合は,信義則上,相手方当事者に対し,その事実の有無について調査説明義務を負う場合があるとされました。

 その上で,事件の対象となった不動産が建築基準法及び都市計画法に違反した状態であったのに,被告の宅建業者が調査説明義務を怠ったとして不法行為が成立すると認定されました。

 この事案では,買主側も法規制等について相応の知識を持っている企業であったため,3割の過失相殺がされていますが,それでも判決では766万8150円の損害賠償が命じられています。

 宅建試験においても,法35条の周辺は最重要事項として勉強しなくてはいけない部分です。既に資格をお持ちの方も,定期的に知識を再確認されることをお勧めします。
弁護士の澄川です。

昨年から月1回で継続してきた民法等無料セミナー,本日の第7回で,完結となります。
既に参加されている皆さまはもちろん,今回初めての方も是非ご参加ください(前回まで出席していなくても分かる内容です)。当日申し込みも歓迎いたします。

参加申し込みはこちらまでお知らせください。
[email protected]
044-276-8773

また,セミナー終了後には,気楽にご参加頂ける懇親会も実施いたします。
是非,情報交換・名刺交換をしにいらしてください。

本日 18時30分~
武蔵小杉 ユニオンビル会議室
http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html

なお,来月以降の活動について,色々と構想をしております。セミナーに参加されている皆さまや,こちらのFacebookページをご覧になっている皆さまと上手く協働していくための企画を実現できればと考えております。そちらにもご期待ください。
弁護士の権藤です。

川崎市内で建設中の高層マンションに建設途中で工事の不備が見つかったため、販売会社がマンション購入者向けに解約補償等の手続を進めているそうです。
最近、都内で話題になっていた高級マンションの建築瑕疵の問題が、川崎でも起きてしまったようです。

このような問題が生じてしまった場合、販売会社としては「手付金倍返し」による解約を試みることが一般的です。もっとも、手付解除は契約の相手方が「履行の着手」(民法557条1項)に至るまでしかできませんから、現実には微妙なケースも出てきます。
既に代金の大半を支払う準備が完了していたらどうなるのか、ローンの決済が済んでしまっていたらどうなるのか、工事が遅延する期間分の仮住まいの家賃はどうするのか、このような場合、難しい問題が発生します。
このあたりは前例も多くはなく、今後、法的な争いに発展する事例も出てくるのではないでしょうか。

この様な問題は、なにも高層マンションの取引のみにかかわるものではありません。不動産の建売販売全般において、売主も買主も建築瑕疵というリスクを適切に評価して、手付金の金額を設定する必要があるでしょう。
売主からすれば、手元資金の確保という目先の利益にとらわれて手付金を高く設定すると思わぬ打撃を被ることがありますし、買主からすれば、手付金が安い方が楽だと安心していると低額の倍返ししか受けられない事態になりかねません。
単に「頭金をいくら入れられるか」というだけで考えることは避けるべきところです。

以上、報道から得た情報を当研究会向けに最適化してお届けした次第です。
 弁護士の澄川です。

 次回セミナー(5月19日,武蔵小杉ユニオンビル)では,以下のような事例について,お話しします。

・不動産の所有者や賃借人が死亡したが,相続人がいないのでどうしたらよいか分からない。
・アパートの賃借人が荷物を置いたまま失踪してしまって困惑している。

 こうした問題は,民法の勉強という意味ではかなり細かい部分ですが,不動産の法律相談としては決して珍しいケースではありません。

 また,誰でも巻き込まれる可能性のある以下のトラブルについて,裁判例を紹介しながらお話しするつもりです。

・ゴミ集積所の場所を変えて欲しい。

 いずれの問題も,不動産に関わる皆さまが耳にすることのある問題かと思います。ご興味があれば,ぜひ,ご予約の上,ご参加ください。

川崎市内の複数の弁護士による不動産法の研究会です。川崎市及び隣接地? 川崎市内の複数法律事務所による不動産法の研究会です。
セミナー等を通じて,川崎市及び隣接地域の不動産業の皆さまのお役に立てればと考えております。

ご希望のテーマについて講師派遣することも可能ですので,お問い合わせください。

参加事務所
武蔵小杉あおば法律事務所(川崎市中原区)
澄川法律事務所(川崎市川崎区)

鉄道高架下の土地の賃貸借契約に借地法が適用されるか | 澄川法律事務所|川崎駅ちかくの弁護士|英語対応可能 31/05/2021

鉄道高架下の土地の賃貸借契約に借地法が適用されるか | 澄川法律事務所|川崎駅ちかくの弁護士|英語対応可能

事務所ウェブサイトを更新しました。

「鉄道高架下の土地の賃貸借契約に借地法が適用されるか」

過去に何度か、類似するケースのご相談を受けたことがあります。こうした事例は検討すべき個別事情も多く、30分の法律相談では回答できないことも多いため、時間を取って顧問弁護士に相談していただくのが良いかと思います。

鉄道高架下の土地の賃貸借契約に借地法が適用されるか | 澄川法律事務所|川崎駅ちかくの弁護士|英語対応可能 契約等の商事事件、交通事故等の民事事件、相続等の家事事件及び破産等の倒産事件に対応する法律事務所です。弁護士は全員英語対応可能で、英文契約書等、渉外業務の法的サポートもしています。地域の中小企業支援の...

水害リスクの説明義務化 不動産取引で「重要事項」 赤羽国交相(時事通信) - Yahoo!ニュース 27/07/2020

水害リスクの説明義務化 不動産取引で「重要事項」 赤羽国交相(時事通信) - Yahoo!ニュース

「水害リスクの説明義務化」
川崎市内では、多くの地域で影響がありそうですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/c3a87d1e6280b9e7ccd868593f6c9e3d734f1b38

水害リスクの説明義務化 不動産取引で「重要事項」 赤羽国交相(時事通信) - Yahoo!ニュース  赤羽一嘉国土交通相は17日の記者会見で、不動産取引業者に対し、契約時に対象物件の水害リスクに関する情報を説明するよう義務化すると発表した。  省令を改正し、不動産売買や賃貸契約時にハザードマップ

川崎不動産法研究会 不動産法セミナー updated their business hours. 30/04/2020

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建築後79年を経過した木造建物について所有権取得の経緯を理由の一つとして建物賃貸借契約解約の正当事由が否定された裁判例(東京地裁平成27年2月5日判決) | 川崎の弁護士 | 19/06/2015

建築後79年を経過した木造建物について所有権取得の経緯を理由の一つとして建物賃貸借契約解約の正当事由が否定された裁判例(東京地裁平成27年2月5日判決) | 川崎の弁護士 |

 弁護士の澄川です。事務所のウェブサイトに,不動産に関する裁判例紹介の記事を掲載しました。建物賃貸借契約を解約する際の「正当事由」に関する裁判例です。不動産に関わる業務をされている方は是非ご覧ください。
http://www.sumikawa.net/jpn/?p=1276

建築後79年を経過した木造建物について所有権取得の経緯を理由の一つとして建物賃貸借契約解約の正当事由が否定された裁判例(東京地裁平成27年2月5日判決) | 川崎の弁護士 | 建築後79年を経過した木造建物について所有権取得の経緯を理由の一つとして建物賃貸借契約解約の正当事由が否定された裁判例(東京地裁平成27年2月5日判決) 判例時報No.2254に掲載された判決を紹介します。 建築後79年が経過した建物について,不動産業者が平成24年11月に所有権を取得し,その2か月余り後の平成25年2月に賃借人に対し解約を申し入れたという事案です。これに対し,賃借人が解約を受け入れなかったため,不動産業者が建物明渡しを請求する裁判を起こしました。 一般論として,賃貸人から建物の賃貸借契約を解約するには,正当事由が必要とされます。この正当事由には諸般の事情,たとえば建物の老朽化…

06/04/2015

 弁護士の澄川です。判例時報2247号に,売主の本人確認義務を怠ったとして司法書士が損害賠償の支払を命じられた事例が掲載されています(東京地方裁判所平成26年11月17日判決)。

 この事件では,司法書士が,売主が提出した運転免許証や印鑑登録証明書が客観的に明らかにおかしいのに(インクのにじみ,印字のずれなど),これらが偽造であることを看過してしまいました。

 そこから簡単に想像できるように,この「売主」は実は所有者本人ではありませんでした。しかし,買主は,司法書士が本人確認をしたということで信用して,代金の支払いまでしてしまいました。そして,支払が済んだ後に,法務局で偽造が発覚しました。この時点で,真の氏名も分からない「売主」はどこかに逃亡してしまい,買主は代金を返してもらうこともできなくなってしまいました。

 不動産取引においては,通常は,こういうことが起きないように,慎重に取引が行われます。買主も,直接の契約当事者として,相手の信用性について十分な調査をしなくてはいけません。この事件では,原告である買主自身も十分な調査をしなかったということで,司法書士に対する損害賠償請求は7割減額されました。この結果,損害額3500万円余りのうち,3割にあたる1050万円余りについて,司法書士の損害賠償責任が認められています。

 司法書士も1000万円を超える損害賠償をしなくてはならず大変ですが,買主としても,残りの2500万円は丸損です(仮に後日詐欺師が捕まっても,お金は残っていないことがほとんどです)。不動産取引は,多少時間がかかっても全当事者が気をつけて慎重に進めなくてはいけない,という教訓となる事例かと思います。

10/03/2015

 弁護士の澄川です。判例雑誌に掲載されていた裁判例を紹介します。

東京地方裁判所 平成26年3月26日判決(判例時報2243号56頁)

 宅建業者の調査説明義務違反について損害賠償義務が認められた裁判例です。

 この裁判では,一般論として,宅建業者は宅建業法35条に列挙された事項に限らず,売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し,かつ,当該事実の有無を知った場合は,信義則上,相手方当事者に対し,その事実の有無について調査説明義務を負う場合があるとされました。

 その上で,事件の対象となった不動産が建築基準法及び都市計画法に違反した状態であったのに,被告の宅建業者が調査説明義務を怠ったとして不法行為が成立すると認定されました。

 この事案では,買主側も法規制等について相応の知識を持っている企業であったため,3割の過失相殺がされていますが,それでも判決では766万8150円の損害賠償が命じられています。

 宅建試験においても,法35条の周辺は最重要事項として勉強しなくてはいけない部分です。既に資格をお持ちの方も,定期的に知識を再確認されることをお勧めします。

19/05/2014

弁護士の澄川です。

昨年から月1回で継続してきた民法等無料セミナー,本日の第7回で,完結となります。
既に参加されている皆さまはもちろん,今回初めての方も是非ご参加ください(前回まで出席していなくても分かる内容です)。当日申し込みも歓迎いたします。

参加申し込みはこちらまでお知らせください。
[email protected]
044-276-8773

また,セミナー終了後には,気楽にご参加頂ける懇親会も実施いたします。
是非,情報交換・名刺交換をしにいらしてください。

本日 18時30分~
武蔵小杉 ユニオンビル会議室
http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html

なお,来月以降の活動について,色々と構想をしております。セミナーに参加されている皆さまや,こちらのFacebookページをご覧になっている皆さまと上手く協働していくための企画を実現できればと考えております。そちらにもご期待ください。

30/04/2014

弁護士の権藤です。

川崎市内で建設中の高層マンションに建設途中で工事の不備が見つかったため、販売会社がマンション購入者向けに解約補償等の手続を進めているそうです。
最近、都内で話題になっていた高級マンションの建築瑕疵の問題が、川崎でも起きてしまったようです。

このような問題が生じてしまった場合、販売会社としては「手付金倍返し」による解約を試みることが一般的です。もっとも、手付解除は契約の相手方が「履行の着手」(民法557条1項)に至るまでしかできませんから、現実には微妙なケースも出てきます。
既に代金の大半を支払う準備が完了していたらどうなるのか、ローンの決済が済んでしまっていたらどうなるのか、工事が遅延する期間分の仮住まいの家賃はどうするのか、このような場合、難しい問題が発生します。
このあたりは前例も多くはなく、今後、法的な争いに発展する事例も出てくるのではないでしょうか。

この様な問題は、なにも高層マンションの取引のみにかかわるものではありません。不動産の建売販売全般において、売主も買主も建築瑕疵というリスクを適切に評価して、手付金の金額を設定する必要があるでしょう。
売主からすれば、手元資金の確保という目先の利益にとらわれて手付金を高く設定すると思わぬ打撃を被ることがありますし、買主からすれば、手付金が安い方が楽だと安心していると低額の倍返ししか受けられない事態になりかねません。
単に「頭金をいくら入れられるか」というだけで考えることは避けるべきところです。

以上、報道から得た情報を当研究会向けに最適化してお届けした次第です。

27/04/2014

 弁護士の澄川です。

 次回セミナー(5月19日,武蔵小杉ユニオンビル)では,以下のような事例について,お話しします。

・不動産の所有者や賃借人が死亡したが,相続人がいないのでどうしたらよいか分からない。
・アパートの賃借人が荷物を置いたまま失踪してしまって困惑している。

 こうした問題は,民法の勉強という意味ではかなり細かい部分ですが,不動産の法律相談としては決して珍しいケースではありません。

 また,誰でも巻き込まれる可能性のある以下のトラブルについて,裁判例を紹介しながらお話しするつもりです。

・ゴミ集積所の場所を変えて欲しい。

 いずれの問題も,不動産に関わる皆さまが耳にすることのある問題かと思います。ご興味があれば,ぜひ,ご予約の上,ご参加ください。

25/04/2014

弁護士の元嶋です。

長谷山弁護士の4月22日付の投稿にあるように、
去年11月から始まった第1期のセミナーも
5月19日(月)の1回のみとなりました。

半年の間でしたが、様々な分野でご活躍されている方々と
お話しすることが出来、私自身とても勉強になりました。

さて、第1期のセミナー終了に伴い、不動産法研究会では
第2期のセミナーをより発展・向上させるため、
様々な方のご意見を伺いたいと思っております。

本FB等をご覧になられた方で、
少しでも本セミナーにご興味を持って頂けたようであれば、
是非一度セミナー及び懇親会に参加して頂きたいと思います。
(懇親会からの参加でも大歓迎です)

よろしくお願いします。

21/04/2014

弁護士の長谷山です。

昨日のセミナーも無事に終わって、
第1期のセミナーはあと1回を残すのみになりました。
(民法を中心に、簡単に基礎知識を確認した後、
実務上問題となる点について講義するという形をとりました)

次回は、5月19日(月)午後6時30分~
武蔵小杉のユニオンビルで行う予定です。

今後、第2期のセミナーを行っていくことになる予定ですが、
どのようなセミナーを希望するか、など、
色々な方のご意見を伺いたいと思っております。

何かご意見がありましたら、FB上にてコメントして頂くか、
もしくは、セミナーやその後の懇親会に参加して、
意見を述べて頂けると非常にありがたいです。

よろしくお願いします。

17/04/2014

弁護士の熊谷です。

次回セミナーでは、「区分所有法」をテーマに話す予定です。

マンション管理にまつわる問題を中心に話していきたいと思います。

マンション問題について関心がある方、是非参加をお待ちしております。

16/04/2014

 弁護士の小林です。

 次回のセミナーでは,私が「私道」をテーマにお話する予定です。
 不動産を巡る紛争で,とりわけやっかいなのがこの私道を巡る問題です。不動産売買の際には,後々の争いにならないためにも,私道の権利関係を漏らさず把握する事が重要です。
 セミナーでは,これまでセミナーで取り扱ってきた民法の知識をベースに,関係法令等も踏まえながら,事例を紹介させていただきます。

 セミナーは来週月曜日,川崎にて行います。皆様のご参加をお待ちしております。

Timeline photos 01/04/2014

 弁護士の澄川です。

 川崎不動産法研究会の次回無料セミナーは,4月21日(月)です。時間は18時30分からとなります。テーマとしては,区分所有権と私道を取り上げる予定です(講師:熊谷剛英弁護士,小林葉月弁護士)。

 場所は,川崎商工会議所の会議室2です。

 1時間半程度のセミナーの後は,懇親会(任意参加)に移動します。懇親会も毎回とても有意義な意見交換の場となっておりますので,初めての方も是非お気軽にご参加ください。(参加の際は,事前に [email protected] までメールにてお申し込み下さい)

17/03/2014

弁護士の長谷山です。

本日午後6時半から、武蔵小杉のユニオンビルにて、
不動産法セミナーが開催されます。

内容は引き続き賃貸借です。

敷金返還に関連して、
平成24年12月に当事務所が引っ越しをしたときの
事案なども簡単に紹介させて頂きます。

あとは講義のお楽しみですが、
相当頑張った結果・・・となりました。

なあなあではなく、きちんと理屈を詰めると
ここまで敷金の返還は請求できる、ということの良い例だと思います。

もっとも、こういうことしているから、
弁護士はテナントとして嫌われるんでしょうね(笑)。

12/03/2014

 弁護士の澄川です。

 次回無料セミナーは,来週の月曜日(3月17日)です。時間は18時30分からとなります。前回に引き続き,不動産賃貸借についてお話しをします。

 1時間半程度のセミナーの後は,懇親会(任意参加)に移動します。懇親会も毎回とても有意義な意見交換の場となっておりますので,初めての方も是非お気軽にご参加ください。(参加の際は,事前に [email protected] までメールにてお申し込み下さい)

 なお,今回の場所は,武蔵小杉ユニオンビルです。お間違えのないようにご注意ください。

武蔵小杉 ユニオンビル会議室
http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html

23区、横浜・川崎の一部が広域型特区 新潟は農業の戦略特区に(産経新聞) - Y!ニュース 05/03/2014

23区、横浜・川崎の一部が広域型特区 新潟は農業の戦略特区に(産経新聞) - Y!ニュース

 弁護士の澄川です。

 報道によれば,川崎も国家戦略特区に含まれ,「2020年の東京五輪開催をにらみ、国際都市としてのビジネス環境の整備を目指し、都市の再開発を促す容積率の緩和などが盛り込まれる見通し。」とのことです。

 川崎は賃料などの面で東京に比べて有利ですし,羽田空港も近いというメリットがあります。今後,多言語対応のレンタルオフィスなどがもっとできると面白いのではないかと考えたりします。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140305-00000525-san-bus_all

23区、横浜・川崎の一部が広域型特区 新潟は農業の戦略特区に(産経新聞) - Y!ニュース Yahoo!ニュース

28/02/2014

弁護士の長谷山です。

セミナーもだいぶ、回数が嵩んできて、当方もだいぶ、慣れてきた感があります。

次回の無料セミナーは、元嶋弁護士と小林葉月弁護士による賃貸借②の講義を予定しております。
詳しくは3月5日に当事務所にて打合せをして内容を詰めていく予定です。

ご期待あれ!

Mobile uploads 17/02/2014

川崎商工会議所の会議室1(川崎フロンティアビル2階)でセミナー開催中です。

15/02/2014

弁護士の澄川です。

次回無料セミナーは,明後日の月曜日(2月17日)です。テーマは不動産賃貸借となります。賃貸借は大きなテーマですので,今回と次回の2回にわたってお話しをする予定です。

1時間半程度のセミナーの後は,懇親会(任意参加)に移動します。初めての方も,是非お気軽にご参加ください。(参加の際は,事前に [email protected] までメールにてお申し込み下さい)

なお,今回の場所は,川崎駅東口の川崎商工会議所です。お間違えのないようにご注意ください。

12/02/2014

弁護士の長谷山です。

いよいよ、次回セミナーが来週に迫ってきました。

この前、セミナーをしたばかりなのに・・・
という気がしますが、
1ヶ月という月日の経過するのは早いものですね。

次回は、いよいよ不動産賃貸借です。

私の担当分野は、賃貸借契約の基礎の基礎。
「賃貸借契約の成立」に関する部分です。

①どういう経緯で、借地借家法という法律が制定されたか?
 (民法の修正・強行法規性)
②その弊害 → 定期賃貸借契約の成立

というような事を中心に、簡単にお話をさせて頂く予定です。

寒くなってきましたが、
ぜひ、次回も多くの方にご参加頂きたいと思っております。

よろしくお願いします。

Timeline photos 04/02/2014

弁護士の澄川です。

川崎不動産法研究会,次回の無料セミナーのお知らせです。

日付 平成26年2月17日(月)
時間 18時30分~20時(開場18時)
場所 川崎商工会議所 会議室
   川崎市川崎区駅前本町11-2
   川崎フロンティアビル3階
   http://www.kawasaki-cci.or.jp
講師 長谷山尚城弁護士,元嶋亮弁護士

今回の内容は「賃貸借」となります。
不動産取引の具体例を挙げながら講義を行う予定です。終了後に質疑応答の時間も設けます。

終了後,お時間のある方は懇親会にもご参加ください。
懇親会費は4,000円程度を予定しています(飲食実費)。

参加を希望される方は,電子メールにてお申し込み下さい。
あるいは,参加申込書を印刷してファックス送信していただいても構いません。
電子メール宛先 [email protected]

電子メールでのお申し込みの際,以下の情報をお知らせください。
1)ご氏名
2)会社名または商号
3)事業所住所
4)経営者・従業員の別
5)お持ちの不動産系資格(なければ「なし」で構いません)
6)懇親会参加の有無
7)その他ご質問・ご要望

これまでにご参加をいただいている方につきましては,
お名前と懇親会参加の有無をお知らせいただければ結構です。

3月以降も原則として毎月第3月曜日に実施予定です。
今後の会場は,川崎駅近辺または武蔵小杉駅近辺となります。

26/01/2014

弁護士の長谷山です。

最近、建物収去土地明渡の裁判の依頼を受けることが続きました。

この事件の類型としては、①実際に人が住んでいて立退料目当てに嫌がらせのように居住しているものと、②以前に住んでいた人が死亡してしまってその相続人に対して明け渡しを求めるものという2つの類型があると考えております。

このうち、②のケースですが、
強制執行にかかる費用が馬鹿になりません。

もちろん、強制執行を行う際には、業者に対して費用を支払うのは当然ですが、それ以外に、実際に現場に行く際の執行官費用を支払わなければなりません。
実は、これが債務者(明け渡しを受ける人)の人数によって変わってくるものであり、人数が多い場合には執行官費用が馬鹿にならないのです。
たとえば、川崎の裁判所においては、収去に関しては建物1棟に関して10万円ほどですが、さらに、明け渡しに関しては債務者1人あたり3万円程度の費用がかかるとされています。

したがって、債務者の相続人が15名いれば、予納金だけで50万円以上かかってしまうのです。

立ち退きが問題となっている場合は、
こういう費用面も考えた上で、
話し合いを進めると良いかと思います。

23/01/2014

 弁護士の澄川です。
 立退料に関する裁判例を紹介します。

 判例時報平成26年1月21日号(No.2204)に,建物所有を目的とする借地契約について,賃貸人が立退料を提供することを条件として更新拒絶(明け渡し)が認められた事例が紹介されています。(東京地裁平成25年3月14日判決) 

 判決の主文は以下のとおりです(一部変更)

------------------------------------
 被告は,原告に対して,原告から5000万円の支払を受けるのと引き換えに,建物を収去して土地を明け渡せ。
------------------------------------

 ご存じのように,賃貸人側が借地契約の更新を拒絶するにあたっては,「正当事由」というハードルが設けられています。たとえば,賃貸人が自分で土地を使用する(居住する)必要性が高い場合などに,正当事由が認められます。上記事件では,賃貸人自身が土地を使用する必要性は高くなく,正当事由があるとはいえない,とされましたが,賃貸人が立退料を支払えば正当事由が「補完」されるとしました。そして,借地権価格等を考慮した上で,賃貸人が5000万円を支払うことを条件に,土地の明け渡しを認めました。

 なお,上記金額には,建物の価格は含まれていません。建物については,別途,建物買取請求権が行使される可能性があります。和解をするときなどは,建物の帰趨についても注意をして条項を作る必要がありそうですね。

Timeline photos 22/01/2014

1月20日に実施した無料セミナーの写真です。

次回は,2月17日(月)で,内容は「賃貸借」。
会場は川崎商工会議所(川崎駅近く)の会議室です。

詳細は改めてお知らせいたします。

19/01/2014

弁護士の澄川です。

 不動産業者の皆さんは,賃料の催促や解除通知などのため,内容証明郵便を利用されることがあるかと思います。では,内容証明郵便を送った相手が,郵便を受け取らなかった場合はどうなるでしょうか。

 まず,相手が郵便配達員に対し「受領拒絶」をした場合ですが,裁判例では受領拒絶の時点で意思表示が到達したものと認定されています。相手としては,「何かまずい通知が届いた」と認識して,簡単に受領できるのに意図的に受領拒絶しているので,当然といえば当然ですね。

 これに対し,相手が「不在」で届けられなかった場合(居留守の場合もありえます),これとは少し異なります。相手が単に気付いていなかったり,または,そもそも大事な郵便と認識していなかったりする可能性があるからです。
 「不在」のケースでも,「遅くとも留置期間が満了した時点で受取人に到達した」と判断した最高裁判例がありますが,このケースでは,相手が内容証明郵便の内容について十分に推知できた場合でした(すなわち,上記の受領拒絶の場合と同様に,「何かまずい通知が届いた」と認識して無視していたわけです)。
 このように,「不在」のケースでは,相手が内容について十分に推知できた,という要件が加わりますので,実務上は,念を入れて内容証明郵便をもう一度送付するとともに,同時に同内容の普通郵便や特定記録郵便を送付したりします。
 いずれにせよ,意図的に内容証明郵便を無視するような相手の場合,通常の交渉で問題を解決することは困難かもしれません。早い段階で民事調停や訴訟を念頭において対応していくことも必要になるでしょう。

P.S. 明日,1月20日の無料セミナー,当日参加も受け付けておりますので,御希望の方はご連絡ください。[email protected]

15/01/2014

弁護士の権藤です。

私のセミナー講師担当は一応終了しましたが、セミナーの準備にあたってリサーチして勉強になったことをこの場を借りて報告いたします。分野は【共有】です。

民法は、共有者による共有物への権利行使を以下のとおり制限しています。
第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

講義の中では、共有者全員の同意がなければできない「変更行為」と共有者の過半数でできる「管理行為」の実際上の分類は微妙であると簡単に説明しました。
この点、一般的には共有物の使用制限を招く行為が変更行為であり、共有物の変更を伴わない利用・改良行為が管理行為であるとされています。
そして、物の本では、しばしば「賃貸借契約の締結は管理行為に該当する」との説明がさらりとされていますが、実際にはそんなに簡単に割り切れるものではありません。
私が調べた限り、共有物の賃貸借に関して、裁判所が示した判断は以下のとおりです。

〔変更行為〕
建物所有を目的とする共有地使用貸借契約の締結(東京地裁平成18年1月26日判決)
民法602条の期間を超える賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決)
借地借家法の適用される賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決)
大規模ビルのサブリース契約における賃料変更の合意(東京地裁平成14年7月16日判決)
共有財産管理人の選任(東京地裁昭和47年12月22日判決)
境界確定訴訟の提起(仙台高裁昭和43年12月11日判決)

〔管理行為〕
民法602条の期間を超えない賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決他)
一般共有物の賃貸借契約における賃料変更の合意(東京地裁平成14年7月16日判決)
共有者の同意により設定された賃借権の譲渡(東京地裁平成8年9月18日判決)
賃貸借契約の解除(最高裁昭和47年2月18日判決他多数)
旧借地法10条による建物買取請求権の行使(大阪地裁昭和41年12月9日判決)

以上を見ても分かるとおり、変更行為にあたるか管理行為に留まるかという問題は事案によって結論が異なる悩ましい問題です。

共有不動産の使用収益方法を検討する際には、一つの法的リスクとして捉え、慎重に取り組む必要があるでしょう。

12/01/2014

弁護士の長谷山です。

1月20日のセミナーですが、
先日、澄川弁護士からアナウンスがあったとおり、
私と当事務所の熊谷弁護士の2名にて担当します。

内容としては、私が抵当権を中心とした担保物権、熊谷弁護士が契約総論ということとなっております。

熊谷弁護士のレジュメをざっと見させて頂きましたが、これまでとはガラッと変わったものであり、非常に面白そうです。
私の方も負けじと、本日は休日返上で出勤してレジュメ作成をしております。

何分、私の担当するところは、範囲が非常に広いので、要点を絞ってわかりやすく説明したいと思って苦労しております。

無料セミナーですが、内容的には、そこらの有料セミナーには負けていないと自負しております。
ぜひ、ご参加下さい!

Timeline photos 08/01/2014

弁護士の澄川です。
1月の無料セミナーについて,お知らせします。

日付 平成26年1月20日(月)
時間 18時30分~20時(開場18時)
場所 武蔵小杉 ユニオンビル会議室
http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html
講師 長谷山尚城弁護士,熊谷剛英弁護士

今回の内容は「担保物権」「契約」となります。
不動産取引の具体例を挙げながら講義を行う予定です。終了後に質疑応答の時間も設けます。

終了後,お時間のある方は懇親会にもご参加ください。
懇親会費は4,000円程度を予定しています(飲食実費)。

参加を希望される方は,電子メールにてお申し込み下さい。
あるいは,参加申込書を印刷してファックス送信していただいても構いません。
電子メール宛先 [email protected]

電子メールでのお申し込みの際,以下の情報をお知らせください。
1)ご氏名
2)会社名または商号
3)事業所住所
4)経営者・従業員の別
5)お持ちの不動産系資格(なければ「なし」で構いません)
6)懇親会参加の有無
7)その他ご質問・ご要望

既にご参加をいただいている方につきましては,お名前と懇親会参加の有無をお知らせいただければ結構です。

2月以降も原則として毎月第3月曜日に実施予定です。
今後の会場は,川崎駅近辺または武蔵小杉駅近辺となります。

05/01/2014

 弁護士の澄川です。

 年が明け,2014年となりました。
今年も,不動産法セミナーで皆さまとお会いし,お話しできるのを楽しみにしております。

 私の事務所は明日(1月6日)から始業ですが,夕方には早速,次回セミナー(1月20日,武蔵小杉)に向けた会議があります。

 有益なセミナーを実現できるよう,川崎不動産法研究会の弁護士一同で努力して参りますので,2014年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

27/12/2013

弁護士の元嶋です。
今年も残すところあと5日ですね。今日で仕事納めという方も多いのではないでしょうか。

セミナーの話とは全く関係がありませんが、年末年始ということで真っ先に思い浮かんだ箱根駅伝について書きたいと思います。
さて、私は出身が東京都江戸川区のため、箱根駅伝のコース(特に神奈川県内)について具体的なイメージを抱くことが出来なかったのですが、現在は仕事の関係で神奈川県内を練り歩く機会が増え、また神奈川県の地図を見る機会も多くなり、コース周辺の情景等を具体的に思い浮かべることが出来るようになったためか、今まで以上にテレビ観戦が楽しくなりました。

また、私の母校(大学)は、チームとして箱根駅伝に出られるレベルになく、以前は必死に応援するということはなかったのですが、6年前にもうひとつ別の母校(明治大学法科大学院)が出来たおかげで、今まで以上に箱根駅伝の観戦が楽しみになりました。今ではテレビの前で必死に明治大学を応援しています。
今年は、出雲駅伝・全日本大学駅伝を制した駒澤大学が優位ともっぱらの評判らしいですが、少しでも上の順位・そして優勝を目指して明治大学のランナーには頑張ってもらいたいなと思います。

25/12/2013

弁護士の元嶋です。

通常、賃貸マンションを借りる際には2年~3年という契約期間が設定されていることがほとんどだと思われます。この時、賃貸人(大家さん)は、契約更新を望む賃借人に対して、「契約期間が終了したら出て行け」と当然のように主張することはできるでしょうか。
答えは、難しいと言わざるを得ません。
賃貸マンション等を借りるようなケースでは、借地借家法という法律の適用を受けます。その結果、たとえ契約期間を明記してあっても、賃借人が契約更新を求めた場合、賃貸人は正当事由がない限り、更新拒絶ができません(借地借家法26条1項、28条)。
この「正当事由」は、ケースバイケースで判断されますが、一般的には立退料の支払いが必要になるケースが多く、契約期間終了時に出て行けと簡単に主張することは出来ません。
もっとも、予め定期借家契約という形で契約を締結すれば、契約更新がないことに出来ます(借地借家法38条1項)。

ところで、マンションやアパート等の物件をHP等で検索すると、条件欄等に「定期借家」という文字が書かれていることがありますが、これは今説明した定期借家契約で契約を結ぶということを意味します。賃貸人が「契約満了時に出て行け」と言えるということは、賃借人側からすれば、その物件に契約期間を超えた長期間居住できないリスクがあるということを意味します。お子さんが生まれた等の事情があり、ある程度長期間居住することを前提に物件探しをされている場合には、後々のトラブルを作らないために、各物件の条件等の欄に「定期借家」の文言がないということを確認した方が良いかも知れませんね。

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