VM Group - השקעות נדל"ן בחו"ל

VM Group - השקעות נדל"ן בחו"ל

Comments

נחמד לשמוע שהגעתם לדרום!
אשמח לתאם פגישה

חברת VM Investments, חברה בערבון מוגבל, להשקעות נדל"ן בארה"ב
החברה נוסדה בשנת 2006 ע"י צביקה ואן מופס ודורון ואורית פייגלמן.

30/08/2020

כמה עדכונים מעניינים לגבי דברים שקרו החודש בארה"ב...

כמה נכסים נרכשו ביולי האחרון לעומת יוני?
האם קיימת עדיין עליית מחירים ואם כן, איפה?
מה הגורמים המרכזיים לשינויים בשוק?

כל הפרטים בקישור:
https://vmusa.co.il/עדכונים-ברקע-הקורונה-אוגוסט-2020/

12/05/2020

כתבנו לכם קצת עדכונים ברקע הקורונה השוכנת מעל ראשינו.

בעדכון תוכלו לקרוא קצת עדכונים לגבי ההשקעות שהתבררו כטובות יותר במצבים שכאלה,
האם השוכרים עשו בעיות בתשלומים?
איך ארה"ב מתמודדת עם המשבר לדעתינו ועוד..

לקריאה לחצו כאן: https://vmusa.co.il/קורונה-נדלן-ארהב/

27/04/2020

יזכור 🥀
מרכינים ראש לזכר 23,816 חללי מערכות ישראל.
"רעה היא מלחמה, רעה ומאוסה, אבל האנשים במלחמה יפים לעיתים יום מאשר בחיי יום-יום".

- זאב ז'בוטינסקי

20/04/2020

VM מרכינים ראשם לזכר ששת מיליון הנספים.

"האדם הוא זה שהמציא את תאי הגזים, אך הוא גם זה שנכנס אליהם קוממיות, ותפילת 'שמע ישראל' על שפתיו."

— ויקטור פראנקל

02/02/2020

לאס וגאס

כידוע, העיר לאס וגאס היא אחת מהערים המועדפות עלינו להשקעה בארצות הברית.

בשנת 2020 צפויים להגיע לסיומם המון פרויקטים בעלות כוללת של למעלה מ-3 מיליארד דולר (!)

בין הפרויקטים הבולטים שצפויים להתסיים:
אצטדיון הריידרס עם מעל 80,000 מקומות ישיבה, פרויקט שלא נראה כמותו שנים בארצות הברית ויוכל לארח את כל אירועי התרבות הכי גדולים בארצות הברית ובניהם הסופרבול למשל.

בסרטון תוכלו להכנס קצת יותר לעובי הקורה ולהעמיק בחלק מהסיבות אשר בגללן אנו רואים בוגאס כאחת מהערים הכדאיות להשקעה

11/08/2019

כפי שהבטחנו, פוסט המשך על הדבר החשוב ביותר בהשקעה שלכם מעבר לים - חברת הניהול!

(למי שפספס את הפוסט הקודם, ניתן לקרוא כאן : http://bit.ly/2ZCEk0F)

אז את הפוסט הקודם סיימנו בשאלות –
איך מוודאים את חברת הניהול?
מה הם המדדים שאנחנו צריכים לקבל ממנה? ואיך אפשר לדעת שחברת הניהול תאפשר לנו להנות מהכנסה פסיבית ולא תגרום לנכס להפוך לעבודה נוספת שלנו.

אנו נזכיר, שכל האמור הינו מתוך הניסיון האישי שלנו – בבעלותנו מספר גדול של נכסים ומהר מאוד הבנו שניהול הנכסים הוא משהו שמצריך אנשי מקצוע איכותיים בהקשר של חברת הניהול וכמובן בקבלנים שחברת הניהול בוחרת לעבוד איתם.
אחרי ניסיון קצר עם חברות ניהול שעבדנו איתם, הבנו שאמנם מדובר בכאב ראש, אבל עדיף שנקים חברה שתעשה את את זה בשבילנו מבית מאשר חברה חיצונית.

אנו ננסה לענות על השאלות החשובות שקשורות לחברת הניהול על ידי זה שנספר לכם מעט על חברת הניהול שלנו.

אז חברת הניהול שלנו מופעלת על ידי השותף האמריקאי שלנו – דורון פייגלמן. כשחיפשנו עוגנים על הקרקע ראשית נשענו על העוגן החזק ביותר – שותף מבית.

חברת הניהול שלנו מלווה את הנכס בכל שלבי חייו.

ראשית בשלב הרכישה והערכת הנכס – החברה מתרשמת מהנכס, מביאה הצעת מחיר לשיפוץ במידת הצורך ומוודאת שהתיקונים הנדרשים מתבצעים בזמן הקצר ביותר ובעלות הנמוכה ביותר.

חברתנו פועלת עם קבלנים קבועים לנושאים השונים כך שכולם מרוויחים, הם מקבלים עבודה קבועה ואנחנו מקבלים מהם מחירים הרבה יותר טובים מאלו שבשוק המקומי וכמובן גם תעדוף של העבודות שלנו למול עבודות אחרות שנכנסות – כך שאנחנו נהנים מזמני שיפוץ קצרים ועלויות נמוכות.

בכל החלפת דיירים, חברת הניהול שלנו מחפשת את הדרך להשקיע מעט כסף בנכס לטובת השבחה וכמו כן, להעלות את מחירי השכירות (כמו שהזכרנו בפוסט הקודם עם מכונת הכביסה, למשל).

בנוסף, חברת הניהול שלנו בקשרים טובים גם עם הדיירים ומעודדת אותם להביא דיירים אחרים במקומם, הקשרים החמים עם הדייר נותנים לנו להנות מהודעה מראש ארוכה על עזיבתם את הנכס ולכן מתאפשר לנו לנסות למצוא דייר בלי לעבור תיווך במצב של החלפת דיירים.

בלית ברירה חברת הניהול תביא דייר דרך משרד תיווך – הקשרים עם משרדי התיווך מאפשרים לנו להביא שוכר בעמלה מופחתת.

דבר חשוב מאוד שחברת הניהול שלנו יודעת לעשות – בדיקת רקע טובה לדיירים (Background Check), לוודא שדירוג האשראי שלהם מאפשר להם לשלם את השכירות ולעמוד בתשלומים, לוודא שאין להם פינויים בשל אי תשלום בעבר וביצוע בדיקת פרופיל טובה.

העדפה שלנו היא להשכיר בתים למשפחות – הן חותמות על חוזים ארוכים יותר (בממוצע שנתיים) וגם מאריכות חוזים לעתים קרובות יותר כך שאנחנו נהנים מיציבות של שוכרים (יש לנו נכס עם אותה שוכרת כבר 8 שנים, לדוגמה).

העבודה של חברת הניהול שלנו מאופיינת בשקיפות גבוהה – עבודה עם אפליקציה שמאפשרת לבעלי הנכסים לקבל מידע שוטף על הנכס בכל זמן נתון.
באפליקציה נמצאים צילומים של כל קבלה, חשבונית וצ'ק שמופקד לטובת הדירה או נגבה מהשכירות וכך המשקיע נהנה מתמונה מלאה ככל הניתן.

עם חברת ניהול טובה שתספק לכם את השירות ברמה הגבוהה ביותר, ההשקעה שלכם ללא ספק יכולה להרגיש כמו בתמונה המצופרת ;)

אז ספרו לנו פה מה היה חשוב לכם בחברת הניהול?

06/08/2019

רגע ❗️ לפני שאתם לוחצים על הכפתור וקופצים לתוך ההשקעה המעניינת שזה עתה הוצעה לכם..
בואו נדבר רגע על אחד הדברים החשובים ביותר בהשקעת נדל"ן מעבר לים וזה כמובן - חברת הניהול.

מה החשיבות שלה? מה היא עושה? מה המשמעות שלה עבור ההשקעה שלי?

את ההסבר נעשה באמצעות דוגמה לשתי עסקאות:

דוגמה מספר 1 -
פלוני אלמוני קנה נכס באלבמה, הנכס ב-20% מתחת למחיר השוק, נדל"ן באזור בעלייה, הנכס נראה טוב ופלוני אפילו שלח שמאי מקומי כדי להיות בטוח ולישון טוב יותר בלילה.

הנכס מניב ברוטו 18% תשואה! ומושכר שנתיים קדימה...

עד כאן נשמע מדהים נכון?

אבל מה קרה? חברת הניהול "שכחה" לטפל במס העירייה, הייתה עמוסה מדי מכדי להתייחס לתלונות הדייר (המוצדקות), הדייר עזב.
החורף הגיע, החברה, לצערו של פלוני, לא דאגה לרוקן את הצנרת בנכס (כפי שהתחייבה בחוזה הניהול כמובן), הצנרת התפוצצה כתוצאה מהקור ונגרם נזק של 2000$.

לחברה אמנם יש מוניטין גדול, אבל אין לה מתווכים טובים שיודעים להשכיר את הנכס במחיר שהיה, והעלילה מסתבכת עוד - הנכס נשאר ריק ולאחר תקופה שעמד ריק המזגן נגנב והצרות לא מפסיקות.

כמה אחוזי תשואה נשארו לפלוני בסוף שנה, אתם שואלים? סביבות 14% ברוטו... מינוס...
TRUE STORY BTW...

דוגמה מספר 2 -
פלוני אלמוני ב' קנה נכס באריזונה, הנכס היה בינוני ופלוני שילם "מחיר שוק".
העיר עצמה לא הייתה מעצמה, ומגמת עליית ערך הנכסים הייתה מוטלת בספק, אבל פלוני ב' בחר בחברת ניהול טובה.

חברת הניהול דואגת ללקוח שלה ולכן הוא מקבל עדכונים שוטפים בכל זמן נתון דרך האפליקציה שלה,
החברה העלתה בצורה מתוחכמת את שכר הדירה (בשיתוף פעולה עם הבעלים קנתה לדייר תנור ומכונת כביסה, והעלתה ב-100$ את השכירות).

חברת הניהול עובדת מול מגוון גדול של מתווכים גם למשקיעים, ולאחר שנתיים העלתה את הנכס למכירה ב-14% יותר ממחיר הקניה (עליית תשואה בעקבות העלאת השכירות).
סך הכול המשקיע הכניס לכיס 10% שנתי + 7% בשנה עליית ערך - נתון מאוד מאוד יפה להשקעה פסיבית מניבה.

אז לפי דעתנו, חברת ניהול היא המרכיב החשוב ביותר בעסקה מעבר לים! החשוב ביותר!

איך מוודאים חברת ניהול? על זה נדבר בפוסט הבא ;)

VM Investments - משקיעים. חכם.
הגת 2, א.ת עומר | www.vmusa.co.il
054-3037805 / 03-3094321

08/06/2019

חג שבועות שמח לכל לקוחותינו בארץ ובחו"ל!

08/05/2019

חוגגים 71!💪
חג עצמאות שמח🇮🇱❤️

07/05/2019

יזכור 🥀
מרכינים ראש לזכר 23,741 חללי מערכות ישראל.
"רעה היא מלחמה, רעה ומאוסה, אבל האנשים במלחמה יפים לעיתים יום מאשר בחיי יום-יום".

- זאב ז'בוטינסקי

01/05/2019

VM מרכינים ראשם לזכר ששת מיליון הנספים.

"האדם הוא זה שהמציא את תאי הגזים, אך הוא גם זה שנכנס אליהם קוממיות, ותפילת 'שמע ישראל' על שפתיו."

— ויקטור פראנקל

18/04/2019

חג פסח שמח וכשר לכל לקוחותינו :-)

Photos from ‎VM Group - השקעות נדל"ן בחו"ל‎'s post 11/04/2019

אחת לכמה שבועות, אנחנו מרימים כנס עם המשקיעים הנפלאים שלנו שבו אנחנו מעבירים ערך מוסף ואפיקי השקעה חדשים.
בנוסף, המשקיעים מקבלים הרצאה בתחומים פיננסים.

ואייל ואן מופס - שותף מנהל ב VM שגרם לכולם להבין למה כדאי להמשיך להשקיע בארה"ב!

אורי גרינפלד – כלכלן ואסטרטג ראשי בפסגות בית השקעות
שהעביר הרצאה מרתקת בנושא השווקים הפיננסים

עופר דרור - נתן לנו המון מידע בנוגע לתחום הפנסיוני.

היה מצוין, לא יכולים לחכות כבר לכנס הבא.

10/03/2019

הדרך הנכונה לחישוב תשואה לנכס עבור נכס מניב.

אמל"ק – קחו את השכירות ברוטו – תורידו 40-50%, תקבלו תמונה טובה של מה שהנכס צפוי להכניס.
זה הנטו ורק משם צריך לחשב את התשואה משכירות – כמובן לזכור בראש שעדיין מדובר בתשואה לפני מיסים.

הרבה חברות מציעות השקעות בנדל"ן במגוון רחב של תצורות בארה"ב או במדינות אחרות בעולם. הרבה פעמים התשואות שמוצעות כוללות מספרים כמו 9-10% תשואה ואפילו יותר, אך בהרבה מהמקרים, בבחינה לעומק של הנתונים שמוצגים לנו – ניתן לראות שהחישובים הם במקרה הגרוע מדברים על תשואה ברוטו ובמקרים מסויימים מציגים לנו את הנתונים נטו, דהיינו לאחר הפחתות.

עם זאת כאן נכנס משתנה שהרבה אנשים שאינם מנוסים לא יודעים: כולנו יודעים שברוטו פחות הפחתות (טרה) שווה לנטו, עם זאת – לא כל המשקיעים, ובמיוחד החדשים מביניהם, מכירים את כלל ההפחתות.

הרבה פעמים לא מוצגות בפנינו כל ההוצאות נוספות בטענות שונות כמו 'זה לא קשור לנכס' או 'את זה לא חייבים להוסיף'.
כאן חשוב להוסיף שככל שתבינו, כמשקיעים, שקניית נכס להשקעה היא לא קנייה של בית, היא קנייה של עסק.
ומכיוון ואנחנו קונים עסק – כל ההוצאות השוטפות של העסק צריכות להיכלל בפנים.

המטרה של המאמר הזה הוא לאפשר לקורא, כמשקיע משכיל, לקבל החלטה ובחינה מסודרת של הנכס לאחר ההפחתות כדי להימנע מההפתעות הלא נעימות בסוף השנה.

נתחיל מההוצאות שלרוב כן מדברים עליהן, או שסביר שתשאלו עליהן גם אם לא יעלו אותן:

1. חברת הניהול – נע על טווח של בין 8-12% מהשכירות השנתית.
צריך לשים לב לשני דברים: משלמים רק על חודשים בהם הנכס מושכר.
דבר נוסף שחשוב לברר מראש: האם יש עמלות שחברת הניהול גובה על תיקונים או על פעולות מסוימות – הרבה חברות ניהול 'גוזרות' בין אם הן מודיעות על כך או לא עמלה לכל תיקון ופעולה.

2. מיסוי עירוני / מחוזי – מס שאצלנו נקרא ארנונה, בארה"ב יש שונות בין אזור לאזור מה משלמים וכמה, בכל אופן את המיסוי ניתן לבדוק בצורה קלה למדי באתר של המחוז – לרוב מדובר בכ 1-1.5% מערך הנכס שנתי.

3. ביטוח – את זה כבר לא כולם יציגו לכם או יספרו שלא חייבים, אבל כמו שלא הייתם מקימים עסק בישראל בלי ביטוח לנזקי מבנה וצד ג' – כך גם בארה"ב.
העלות משתנה בין מדינות במרכז ארה"ב – שם הביטוחים לרוב זולים יותר מכיוון ויש פחות נזקי טבע, לבין מדינות צמודות חוף בהן יש יותר סיכוי לנזקי מזג אוויר.
יכול לנוע בין קצת פחות מ1% מערך הנכס ועד כ3% מערך הנכס – שנתי.

4. חידוש חוזים – החלפה של שוכר יכולה לגרור עלויות נוספות הקשורות במציאת שוכר – ועל כך עלול בעל הדירה למצוא את עצמו משלם (ולא בהכרח) עמלה של כחודש שכ"ד במידה והיה שימוש במתווך – ולכן מומלץ לשאוף לחוזים ארוכים של כשנתיים.

5. חידוש רישיון חברת LLC – חברת LLC מגינה עלינו, בעלי הדירות, מפני היותנו חשופים משפטית לתביעה מכל סוג על ידי הדייר בנכס או כל אדם אחר. עלות החידוש משתנה ממדינה למדינה ולרוב היא עומדת על כ150$ שנתי.

6. דו"ח רו"ח והנה"ח – סעיף נוסף שצפוי לעלות לא מעט כסף והרבה פעמים החברות השונות מבטלות אותו כאילו יש אפשרות שלא להגיש דו"חות לרשויות המיסים בארה"ב.
למען הסר הספק – מדובר בחובה חוקית ואין אפשרות להתחמק ממנה.
הדו"ח מורכב בשני שלבים לרוב – הנהלת חשבונות כ150$ לשנה, משתנה בין מנהל חשבונות למנהל חשבונות.
כמו כן, יש תשלום לרואה חשבון לטובת הגשת הדו"ח עבורכם – כ300$ שנתי.
סה"כ כ450$ שנתי.

7. הוצאות בלתי צפויות – קשה לפרט מה נכלל בסעיף הזה מצד אחד ועם זאת כנראה שמדובר בסעיף הכי חשוב בספירה.
נהוג לחשב בין 5-10% מהשכירות לטובת הוצאות בלתי צפויות בשנה.
מדובר בסכום שאין סיבה שייגבה על ידי אף אחד ובמידה ולא קרה כלום – אז ניתן למשוך אותו. המלצתנו – להשאיר לפחות שכ"ד אחד בחשבון אליו מופקד הכסף לצורך טיפולים שוטפים בנכס.
סעיף זה כולל בעצם כל הוצאה שיכולה לצוץ, למשל צביעה מחדש של הנכס, החלפת שטיחים, תיקונים בצנרת, או חלילה כל נזק חמור יותר שעלול לקרות.

לסיכום – ההפחתות האלו מתכנסות לסדר גודל של כ40-45% מהשכירות.
לכן בבית שמניב K10 דולרים בשנה ברוטו, נחשב שהתשואה בפועל תהיה כ5.5K בשנה ובהתאמה כמובן לפי הסכום שאתם מרוויחים.

11/02/2019

היעד : ממפיס, טנסי 🇺🇸↗️

לפניכם מאמר חדש שכתבנו על אזור ההשקעה המיוחד.

אז מה קורה בממפיס בשנה האחרונה?

נתחיל דווקא מהשורה התחתונה,
בשורה התחתונה הצמיחה שמאפיינת את ממפיס בשנים האחרונות ממשיכה וגדלה, כעיר שבה נמל התעופה השני בגודלו בעולם, המטה המרכזי של 3 חברות Forbes Fortune 500 בהן Amazon העולמית.

ממפיס ממשיכה להוות שוק יחסית בטוח להשקעות נדל"ן המושך אליו הגירה חיובית ותיירות פנים מרובה בארה"ב ונהנה מתשואות טובות ועלייה מתונה ויציבה במחירי הדיור, ובהתאמה במחירי השכירות.

ובהרחבה :
ממפיס, כעיר המאופיינת במסחר ותעשייה כבדות ומרכז ייצור, הפצה ומעבר של סחורות ממשיכה לצמוח ולגדול בהיבטים התעשייתיים שבה.
בשנת 2018 ניתנו היתרים לבניין ופיתוח של למעלה מ1,300 מבנים למטרות תעשייה ומגורים, גידול של כ23% משנה קודמת, כך שבשנת 2019 צפויה בנייה והשקעה בשווי של 1.3 מיליארד (!!!) דולרים.

להמשך קריאה לחצו על הקישור 👇
https://vmusa.co.il/היעד-ממפיס-טנסי/

בתמונה המצורפת חלק מחברי הצוות בוחנים עסקת מולטיפמלי מעניינת באזור Downtown Memphis

28/01/2019

מידיי שנה אטלס ואן ליינס (אחת חבורות ההובלה הגדולות בארה"ב) מעבירה לנו מידע על נתוני הגירה בתוך ארה"ב.
החברה בעיקר עושה הובלות של בתים בתוך ארה"ב ממדינה למדינה.
החברה עוקבת/סופרת כמה משאיות/מעבירי בתים הם עשו לכל מדינה ומכל מדינה ובעצם רואה נתוני הגירה בתוך ארה"ב.
כאשר תכנסו ללינק תוכלו להבין את התמונה הכוללת:
בקצרה אם מסתכלים על השנים האחרונות רואים בעיקר מגמה של תזוזה לכיוון המדינות הדרומיות והמערביות.
והתכווצות של הצפון מזרח והמיד-ווסט.
לכל הפרטים >> https://www.atlasvanlines.com/migration-patterns
אדום - מדינה מאוזנת
כחול - הגירה חיובית
צהוב - הגירה שלילית ("נטישה")

מעוניינים לדעת עוד? אנחנו כאן בשבילכם.
השאירו פרטים בקליק >>
http://vmusa.co.il/land/

15/01/2019

להשקיע איתנו זה לקבל את הדבר החשוב ביותר בהשקעה וזה ניהול נכון ועסקה טובה, רבות החברות היכולות להשיג עסקת השקעה טובה אבל השאלה החשובה ביותר היא מי מנהל את את תיק ההשקעות.
לניהול נכון יש השפעה ישירה וחשובה על התשואה השוטפת ובמקרה שלנו חברת הניהול היא לא חברה חיצונית אלא חברה בבעלותנו שמנהלת את נכסיה כבר 10 שנים.

מעוניינים לדעת עוד? אנחנו כאן בשבילכם.
השאירו פרטים בקליק >>
http://vmusa.co.il/land/

VM - van Moppes Investments

חברת van Moppes Investments בערבון מוגבל, להשקעות נדל"ן בארה"ב אשר נוסדה בשנת 2006 ע"י דורון ואורית פייגלמן.

דורון פייגלמן הבעלים ומייסד החברה - מהנדס חומרים, בעל ניסיון רב בניהול חברות, שימש כמנכ"ל חברות בתחום הטכנולוגיה, יזם ומומחה בתחום השקעות וניהול נדל"ן בארה"ב.

במהלך 10 השנים האחרונות עוסק והתמחה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב, אשר מאפשרות למשקיע ליהנות מהכנסה פסיבית וחופש כלכלי.

Videos (show all)

לאס וגאס
שנה
זה הזמן להשקיע בממפיס

Telephone

Address


HaGat 2
Omer
8496500

Other Omer finance companies (show all)
מטרה חשבים בע"מ מטרה חשבים בע"מ
עומר פארק התעשייה
Omer, 84965

שרותי הנהלת חשבונות חשבות שכר ושירותים פיננסים לחברות בע"מ, עמותות יחידים.

יהודה יחיא - סוכן ביטוח יהודה יחיא - סוכן ביטוח
הגת 2
Omer

קופות גמל *קרנות השתלמות *ניהול תיקים *ביטוחי מנהלים *ביטוחי בריאות *ביטוחי חיים *חסכון *ייעוץ משכנתא *ביטוח חיים למשכנתא *ביטוח נסיעות לחו"ל

רימונים דרום רימונים דרום
עומרים 9 עומר
Omer

אלנה סולצמן -  השיא פתרונות פיננסים אלנה סולצמן - השיא פתרונות פיננסים
הגורן 6 עומר
Omer, 8496500

חברת השיא פתרונות פיננסיים הינה החברה המובילה בישראל לתכנון פיננסי, הגנות ותכנון פרישה.

כהן גבעון סוכנות לביטוח כהן גבעון סוכנות לביטוח
אלומות 9
Omer, גן תעשייה 9, ת.ד. 3040, עומר8496901

כהן-גבעון הינה מסוכנויות הביטוח הגדולות בישראל. הסוכנו

משכנתא חכמה - איתי שטינברג ייעוץ משכנתאות משכנתא חכמה - איתי שטינברג ייעוץ משכנתאות
עומרים 9
Omer, 8496501

יועץ משכנתאות פרטי חבר התאחדות יועצי המשכנתאות. מלווה משפחות בלקיחת משכנתא חדשה, כולל מחיר למשתכן, משכנתא לבניה ומחזור משכנתא.

השיא פתרונות פיננסים השיא פתרונות פיננסים
הגורן 6
Omer

תכנון פרישה, פיננסים, ביטוח, שוק ההון

קשת סוכנות לביטוח ופיננסים קשת סוכנות לביטוח ופיננסים
הגורן 6, פארק תעשייה עומר
Omer, 84965

קשת סוכנות לביטוח ופיננסים הוקמה במטרה לאפשר ללקוחותיה לבחור נכון מבין מגוון המוצרים המשווקים על ידי חברות הביטוח, הפנסיה ובתי ההשקעות.