司法書士長津田総合法務事務所

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[09/14/20]   【事務所スタッフ全員で健康診断を受診した結果…】
 
9月7日に事務所スタッフ全員で健康診断を受診しました。
 
今回はオプションサービスで新たに追加された、新型コロナウイルス抗体検査を全員で受けることにしました。
 
血液検査で、結果はなんと二日後に郵送で送られてくるとのこと。結果が届くまでドキドキです。
 
結果はなんと・・・
 
 
 
<<全員「陰性(-)」判定でした!!>>
 
 
 
こちらの結果から、少なくとも健康診断受診当日までは、当事務所のスタッフ全員、新型コロナウイルスに感染していなかったことになります。
 
今後も手洗い、うがい、マスク着用、換気、面談室の消毒を徹底し、感染予防に努めていきます!

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No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

『某大手不動産会社が主催した税務相談会に参加したが・・・。』
 
不動産会社の選び方の一助となるように、先日、当事務所に相続登記の依頼を頂いたご依頼者様(50歳代男性)の事例を紹介します。
 
1.きっかけ
某大手不動産会社(以下、「不動産会社」とします。)の営業所を会場にして開催されていた税務相談会に、ご依頼者様が参加したのが最初のきっかけとのことでした。
 
2.大手税理士事務所(以下、「担当税理士」とします。)との会話の内容
当時の相談会での会話の内容は、以下のとおりとのお話しでした。
 
【ご依頼者様】
一人暮らしの母が高齢となり、自宅での一人暮らしも難しくなってきたため、母の自宅を売却して介護施設へ入所したいのですが。
 
【担当税理士】
不動産を売却した際に、その不動産の購入時の価格より高く売れた場合は、その差額が利益となるので、譲渡所得税が発生します。
 
【担当税理士】
もし、購入時の売買契約書がないと購入価格が、売却金額の5%とみなされてしまい、その結果、多額の譲渡所得税が発生してしまいます。
 
【担当税理士】
ところで、お母様がご自宅を購入した時の売買契約書はお持ちですか?
 
【ご相談者様】
えっ、母が自宅を買ったのはだいぶ昔の話しなので、きっと購入時の売買契約書はないと思いますが・・・。
 
【担当税理士】
それは困ったことになりますね。
 
【担当税理士】
例えば、今回、不動産会社に売却の依頼をして、お母様の自宅が3000万円で売却できたとすると、約570万円の譲渡所得税が発生します。
 
■計算書式:売却価格{3000万円-(3000万円×5%)}×20%=570万円
 
【ご依頼者様】
そんなに税金が発生してしまうのですか・・・。
 
【担当税理士】
近隣の方々が、ほぼ同時期に不動産を購入をされているというお話しなので、その売買契約書を入手して頂ければ、当税理士事務所が推定の購入金額を算出し、それにより譲渡所得税の申告をします。
 
【担当税理士】
税務署から認められれば、かなり節税することが可能と思われます。当事務所にご依頼をしては如何でしょうか?
 
【担当税理士】
なお、税理士報酬は、節税ができた金額の50%です。
 
【ご相談者様】
私は税金のことは全く分からないです。
このままでは多額の譲渡所得税の納税が必要となってしまうのであれば、是非お願いしたいです。
 
3.この税理士事務所に確定申告を依頼した結果
ご依頼者様のお母様の譲渡所得税はかなり減額されましたが、その反面、多額の税理士報酬を支払いました。
 
(あとで、無駄な税理士報酬を払わされたことを指摘されることになります。)
 
4.司法書士とご依頼者様との面談
今回は、ご依頼者様のお母様が亡くなったということで、相続登記の依頼をするためにご来所をされました。
 
初回の面談の際に、この話を聞いた瞬間、司法書士(高橋欣也)は、「マイホームを売ったときの特例」にて確定申告をすることで、とても簡単に譲渡所得税は無税となったケースではと不自然に思いました。
 
そこで、ご依頼者様に対し、「マイホームを売ったときの特例」について説明をし、当時の状況をお聞きすると、適用要件を全て充たしていました。
 
(国税庁HP https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm )
 
この特例により確定申告をすると、【利益から3000万円が引ける】ので、確定申告をすれば、簡単に無税となることを伝えました。
 
この税理士事務所は、「マイホームを売ったときの特例」を知っているはずですから、多額の報酬を得ることを目的に、ご依頼者様に不利益な提案をした可能性が高いと思います。
 
この税理士事務所は税務申告業務を、不動産会社は売却のお仕事を得る目的で、この相談会を企画し、素人であるご依頼者様に対して、言葉巧みに不安を煽っていたと推測しました。
 
なお、司法書士は税務の専門家ではないため、面談後に、すぐ当事務所の顧問税理士の先生へ確認をしたところ、そのケースでは「マイホームを売ったときの特例」が適用されるので、不適切な業務と言えますとの回答でした。
 
5.当事務所からお伝えしたいこと
司法書士事務所として、横浜市民、町田市民、相模原市民を中心に、1万件以上の相談に応じてきました。
 
司法書士として、「大手不動産会社だから安心」という市民感覚は全く根拠がなく、地元で長年経営をする不動産会社さんの方が、地域に密着し、よっぽど信頼できると感じます。
 
長年地域に密着している不動産会社は、つねに適切な業務をしていないと、近隣住民から信頼を獲得できません。
 
大手不動産会社は、大量の広告と資金力で、容易にお客様を獲得できるので、お客様一人一人への想いや親密さでは、地元不動産会社に到底勝てないのです。

nta.go.jp ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。

[06/27/20]   【不動産の測量詐欺にご注意下さい!】

 当事務所の過去のご依頼者様に、測量詐欺の被害者が出てしまいましたので、事例をご紹介します。
 
1.相続登記の依頼の時に、司法書士から詐欺被害の注意を喚起されていた。
 
 親が地方に原野を所有していたが、その親が亡くなり当事務所に相続登記を依頼された方の事例です。
 
 ご依頼を頂いた相続登記が全て完了し、関係書類のご説明とお引渡しをした際に、司法書士の方からその依頼者(50歳代)に以下のように説明をしました。
 
司法書士:
「最近は測量詐欺が問題となっていますので、ご注意下さい。測量詐欺の特徴は、地方の土地や家屋の処分問題に困っている方々に着目し、『この原野、山林などを買いますよ。』と言葉巧みに近づいてくるのです。」
 
ご依頼者:
「そうなんですか。でもそのような詐欺にどうして騙されるのですか?」
 
司法書士:
「こういう詐欺犯は、不動産会社を装い、その土地を本当に買うように信用をさせます。被害者としては、その不要である地方の山林や原野をどうしても手放したいですから、騙されやすいのです。そして、被害者が信用したと感じた瞬間、詐欺犯は、『まずは測量費用が200万円掛かりますので、指定する口座にお振込みください。』と言ってきます。」
 
ご依頼者:
「分かりました。たぶん詐欺には引っ掛からないと思いますが、気を付けます。」
 
 こうして最後の面談が終了したのでした。
 
 
2.測量詐欺の被害が発生
 こうして関係書類のお引き渡しが完了した約半年後に、その方から当事務所に連絡がありました。
 
ご依頼者:
「先生、以前に測量詐欺に注意をして下さいと言われたにもかかわらず、測量詐欺の被害に遭ってしまいました。どうしたら良いですか?」とかなり混乱したご様子でした。
 
司法書士:
「警察に被害を届出し、弁護士の先生を紹介するので、すぐに相談をしてみて下さい。実際にいくら振り込んだのですか?」
 
ご依頼者:
「300万円です。まさか測量詐欺とは思いませんでした。早速、ご紹介された弁護士の先生に連絡をしてみます。有難うございました。」
 
 結末ですが、警察に被害届を出しましたが、犯人は捕まらず、弁護士の先生に相談をしても、被害の回復は難しいとの対応で終わってしまったそうです。
 
 まだ50歳代と若い方でも、詐欺の被害に遭ってしまうことがありますので、注意が必要です。
 
 ちなみに、測量詐欺の見分け方ですが、「測量費が掛かるのでお金を振り込んで欲しい。」と言われたら、【測量詐欺】と疑って下さい。
 
 理由ですが、原則として測量費用は売主が負担する費用であり、買主が測量費用を求めるのは不自然であるからです。
 
 売買契約前に、買主から測量費用を請求された場合は、くれぐれも注意をし、場合によっては、弁護士や司法書士に事前に相談をすると良いでしょう。

[06/20/20]   「公証人に作成をしてもらった遺言書の悲劇」
 
昨日の相談者は、亡くなった叔母様が、公証人により遺言書を作成してもらったが、どうも内容に不安があるので、相談をしたいとご来所をされました。
 
遺言書の概要は、次のとおりでした。

第1条 神戸市にある不動産は、居住をしている姉(78歳)が相続する。
第2条 仮に姉が先に亡くなった場合、姉の子供達(遺言者の姪達)が相続する。
第3条 遺言執行者を姉とする。
    ただし、姉が亡くなっている場合は、姉の子供達が遺言執行者となり、
    単独または共同で遺言を執行する。
第4条 遺言執行者の権限・・・
 
遺言書を見た瞬間に、内容の不備や不適切な内容に気づきました。
 
まず「内容の不備」ですが、山口県にも土地があるにもかかわらず、遺言書に記載されていない点です。
 
また、肝心の預貯金や株式を誰が相続するかも記載されていません。
 
(遺言書に書いていない以上、これらの財産は、相続人による遺産分割の協議により決めることになります。)
 
不適切な内容としては、78歳とご高齢であるお姉様を、遺言執行者に指定している点です。
 
相談者にお聞きすると、遺言者の兄(相談者の伯父)はパーキンソン病であり、話し合いができない状況(遺産分割協議ができない状況)とのことでした。
 
そうすると、家庭裁判所に対して、成年後見人を選任してもらう手続きを踏まないと、山口県の土地や預貯金、株式の遺産分割協議が進められないことになります。
 
公証役場の公証人に遺言書の作成を頼んだ結果、内容の不備、不適切な内容があったため、せっかく遺言書を書いたにもかかわらず、亡くなった後の相続手続きが円滑にできない事態となりました。
 
なぜ、公証人という法律の専門家に遺言書作成を頼んだのに、このような結果となるのか疑問に思う方も多いでしょう。
 
原因は、公証人が「公務員」であるからです。(日本公証人連合会HPを参照。)
 
公証人は、「公務員」である以上、遺言の内容につき、「あなたの場合は、こうした方が良いでしょう。」などと提案をすることが積極的にはできないのです。
 
結局は、弁護士や司法書士に遺言書の作成を依頼し、最も適切な内容の遺言書(案)を作成してもらったうえで、公証役場にて認証を受ける方法が最も安全な遺言書の作成方法です。

【不動産会社の社長さんからお礼を頂きました♪】
 
先月まで私(司法書士高橋欣也)は、司法書士をやりつつ、宅建協会の横浜北支部の役員や長津田地区の地区長という役職を務めていました。
 

その関係上、不動産会社の経営者様から、不動産の所有者が認知症となる前に対策をする方法や相続で困らない方法を教えて欲しいとのリクエストを受けることが、かなり増えています。
 

この不動産会社の社長さんも、「認知症となり施設に行く方の不動産売却」や「相続があり空き家となってしまった不動産の売却」を取り扱いたいが、その知識や経験がないので、教えて下さいとリクエストがありました。
 

そこで、この社長さんにも任意後見契約や家族信託、遺言書作成、死後事務委任などを少しずつ教えている最中です。
 

そして、昨日は依頼者との実際の面談に同席をして頂き、現場を体感してもらいました。
 

そのお礼にと、横浜市内の不動産会社の社長さんからお礼のお菓子を頂きました~。
 

地域的には当グルーブのロイヤーズハウジングと商圏が重なりますが、横浜市民は360万人以上いますから、「誠実で能力の高い不動産会社様」の育成に少しでもお役に立てればと、日々取り組んでいます。

「無料相談者から心のこもった差し入れを頂きました♪」
 
先日お昼時に、無料相談を受けた方がご来所され、その方の息子様と一緒に切り盛りする揚げビザ専門店の揚げピザを差入して頂きました~。
 
とても美味しく、スタッフ全員で頂きました。(感謝)
 
この相談者、まず初回のご相談でお話をお聞きすると、相談内容として、空き家を娘に半年間だけ貸し、その後は第三者に貸したいとの相談を、某電鉄系のリース会社にしたところ・・・。
 
娘さんが無償で住む予定であったはずが、100万円近いリフォーム工事と、家賃を月17万円で貸すと良いと提案をされ、つい契約を締結してしまったが、全く無駄な費用なので、どうしようか困っているとの相談でした。
 
翌日は私の久しぶりの休日でした。
 
しかし、時間との勝負と考えた私は、「明日、契約書等をご持参して下さい。」と伝え、朝10時から休日返上で、2回目の無料相談に応じました。
 
さっそく契約書等を拝見すると、確かにこの相談者のお話しのとおり、かなり不適切な契約内容でした。
 
さらに契約書を読み込んでみると、解約料が記載されていないため、このまま解約料を払わずに解約は可能と判断し、対応方法を書面に記載して差し上げましたところ、結果はリフォーム工事と管理契約の双方につき、無料で解約をして頂けたとの事でした。
 
そして、後日にお礼に心のこもった差入れを頂いたのでした。
 
司法書士として、いつも感じるのですが、「大手不動産会社だから安心」という市民感覚は全く根拠がなく、地元で長年経営をする不動産会社さんの方が、地域に密着し、よっぽど信頼できます。(あくまでも個人的な見解ですが。)
 
当事務所では、たとえ無料相談でも、最善の対処方法を助言するよう日頃から、心掛けています。
 
だから、最近は紹介や口コミでの依頼がとても多いという結果に結びついているのかと思います。

【司法書士の佐藤泰彦が、当事務所から独立しました。】
 当事務所所属の司法書士佐藤泰彦が退職し、実家がある山形県に帰郷しました。

 実は、佐藤のお父様は、山形県内で長年にわたり司法書士事務所を経営されている老舗事務所。
この事務所を彼が引き継ぐことになり、当事務所から独立した形となります。

 いつも親身で、丁寧な仕事ぶりであった佐藤。

 とても寂しくなりますが、山形県で活躍をしてくれることでしょう。頑張れ、佐藤さん!

 ※写真は、ロイヤーズハウジングの前で撮影しました。

【新年1発目の相続セミナー】

令和2年1月6日、「横浜市緑区退職公務員連盟」様からのご依頼で、相続に関するセミナー講師を司法書士 髙橋欣也が務めました。
 
セミナーを進めていくと、いつもの聴講者より明らかに理解度が高く感じました。
 
セミナー後の雑談にて聞いたところ、ご聴講を頂いた方々の全員が、元教師だったそうです。
 
今年も健康に気を付けて、長津田事務所は始動します!

令和元年12月19日(木)
本日は、午前と午後で2本のセミナー講師を司法書士 髙橋欣也が務めました。
 
午前は緑区社会福祉協議会 主催の【円満相続セミナー】。
なるべく身近に感じてもらえるように、「争族の寸劇」をしました。
 
午後はNPO法人若葉台 主催の【任意後見セミナー】。
高齢者が多いため、質疑応答も含め40分弱のショートセミナーでした。
 
元気な時に、何をしておくべきか。
一緒に考えてもらえるように、地域に啓蒙活動を継続していきたいと思います。

遺産分割協議寸劇

令和元年11月17日(日)、旭化成ホームズ(町田支社)主催の
「へーベルハウス バス見学会」に、ゲスト司法書士として
当事務所の代表 髙橋欣也が参加しました。
 
この見学会は、これから住宅を建築する予定のご家族を対象に、半日をかけて、ヘーベルハウスの新築邸と築30年以上のお宅、最後に建築現場の見学をする内容です。
 
バスにゲスト司法書士として同乗し、ご見学をされたご家族に対し、「司法書士目線でのアドバイス」をしました。
 
土地の話では、道路から高台にある土地は最初は見晴らしも風通しも良く快適ですが、老後の生活で階段が不便となったり、売却時には擁壁、造成費用で多額の費用が掛かることも多いので、購入する際には、こうしたデメリットも検討が必要とアドバイス。
 
その他、相続の話や建物の名義をどうするかなど、ご質問を受けました。
 
仕事上、建物が老朽化したのでリフォームするか、再建築するか、施設に行くまで現状維持でいくかなどの相談も多く、他分野の勉強になりとても有意義でした。

令和元年11月15日(金)
江東区高齢者総合施設
【グランチャ東雲】にて開催された
「家族信託セミナー」の講師を
司法書士 髙橋欣也が務めました。
 
セミナーでは、認知症対策としての
「任意後見」と「家族信託」の違いなどについて説明をし、
質問が飛び交うなど、大いに盛り上がる内容となりました。
 
今後も、老後の対策等の重要性を広めていきます。

令和元年10月20日(日)
旭化成ホームズ㈱ 町田支店にて開催された
「家族信託セミナー」の講師を
司法書士 髙橋欣也が務めました。
(広告内では12日ですが、台風により延期となりました。)
 
当日は、30名ほどのお客様が受講され、
とても活気あふれるセミナーとなりました。
 
セミナー後には、個別相談の希望者が10組ほどいらっしゃり、
家族信託等の相続対策の需要がより一層増えていると感じます。
 
今後も、セミナーを通して、
市民の方々に有益な情報を伝えていきます!

令和元年10月17日(木)
若葉台団地ショッピングセンター内
地域交流拠点「ひまわり」にて
司法書士 高橋欣也が講師を務める
【任意後見セミナー】を開催致しました。
 
当日は20名ほどの来場者が集まり、
とても熱心に受講頂きました。
 
これからも、資産凍結となる前の対策を
市民の方々に広めていきたいと思います!

代表ご挨拶

動画を作成しました☺️

長津田駅南口から徒歩1分。横浜市緑区、横浜市青葉区、東京都町田市を中心に日本全国の相続手続、相続対策、名義変更の登記、遺言ならお任せ下さい!

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事務所の看板を新調しました。新たな気分で頑張らせて頂きます!

事務所で、司法書士1名が独立するということで、送別会をしました。少し寂しいけれど、今後の活躍を期待しています。ファイト~。

司法書士長津田総合法務事務所

当事務所と業務提携をさせて頂いている弁護士事務所の
「神奈川中央法律事務所(横浜市中区)」様。
その会報にて、当事務所を御紹介して頂きました。

 当事務所では、
 ①紛争性が強い相続相談 ②当事者の関係性が崩壊している離婚相談等
 は、親身な対応をして頂ける法律事務所様を御紹介させて頂いております。

 司法書士事務所にとって、優秀な弁護士事務所様との業務提携は必須です。

 その点、神奈川中央法律事務所様は、大変素晴らしい弁護士先生達が、親切丁寧にご対応して頂けるので、お客様にとても喜ばれております。

 本当に有難いです。いつも有難うございます!

7月4日(土)パシフィコ横浜にて
「RINGの会 オープンセミナー」に参加しました。

サンドイッチマンの効果抜群でした!感謝!!

[11/08/13]   11月よりアクサ生命とジブラルタ生命の取り扱いも始めました。
 
アクサ生命ですが、持病があっても入れる医療保険、がん保険、糖尿病その他生活習慣病の保障も手厚い医療保険など様々な商品があります。また医療保険にはT-PEC社による名医の紹介や24時間電話健康相談等のサービスがあり、アフターフォローもしっかりしております。
 
ジブラルタ生命は、他社ではあまり扱っていない外貨建ての商品などが揃っており、資産運用目的に最適です。もちろん保障内容も充実しており、外貨初心者にはお勧めです。
 
より豊富なラインナップの中からお客様に最適な保険の提案を致しますので、ぜひ一度ご相談にお越しください。
 
 
株式会社 ロイヤーズライフアシスト
045-511-8726

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Timeline Photos

 
東急田園都市線長津田駅のプラットホームに当事務所の看板を掲出致しました。
 
駅の鳩には大変好評のようです。
鳩の落し物にはくれぐれもお気をつけください(笑)

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Yokohama, Kanagawa
226-0027

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月曜日 09:00 - 19:00
火曜日 09:00 - 19:00
水曜日 09:00 - 19:00
木曜日 09:00 - 19:00
金曜日 09:00 - 19:00
土曜日 09:00 - 19:00
日曜日 09:00 - 19:00
その他 Yokohama 法務 (すべて表示)
中小企業のための社外知的財産部 中小企業のための社外知的財産部
中区羽衣町2-4-4 エバーズ第8関内ビル5階
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